ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 октября 2005 года Дело N Ф04-7074/2005(15595-А46-24)


[Суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об оставлении без рассмотрения иск о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении ответчика из нежилого помещения]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: ..., рассмотрев в судебном заседании при участии представителей сторон: от ООО "Омскстроймонтаж-97" - Л.П.Горбуновой, по доверенности от 15.04.2005; от департамента недвижимости администрации г.Омска - не явились, извещены надлежащим образом, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Омскстроймонтаж-97" на решение от 15.03.2005 и постановление апелляционной инстанции от 11.07.2005 Арбитражного суда Омской области по делу N 21-76/04 (А-535/04) по иску департамента недвижимости администрации города Омска к обществу с ограниченной ответственностью "Омскстроймонтаж-97", установил:

Департамент недвижимости администрации города Омска (далее - Департамент) обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Омскстроймонтаж-97" о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.06.2000 N 14181/6-т и выселении ООО "Омскстроймонтаж-97" из нежилого помещения.

Исковые требования обоснованы ссылкой на неисполнение арендатором условий договора аренды по использованию арендованных им нежилых помещений третьими лицами без письменного разрешения арендодателя.

Решением от 15.03.2005 (судья ...), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.07.2005 (судьи: ...), договор аренды нежилого помещения, расположенного по улице Ипподромная, N 2/1, площадью 539 квадратных метров, N 14181/6-т от 27.06.2000 расторгнут. В удовлетворении требования о выселении отказано.

Принятые судебные акты мотивированы тем, что в нарушение договора арендуемые помещения предоставлены арендатором третьим лицам без согласия арендодателя. Данное нарушение влечет расторжение договора.

С решением и постановлением не согласен ответчик - ООО "Омскстроймонтаж-97", в кассационной жалобе просит их отменить, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права и принять новое решение об отказе истцу в иске.

По мнению заявителя, арбитражным судом в нарушение статьи 135 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле не привлечены государственное учреждение - Федеральная регистрационная служба по Омской области и администрация города Омска, интересы которых затрагиваются данным решением, поскольку договор аренды зарегистрирован в регистрационной службе. Расторжение также должно регистрироваться. По договору с администрацией города Омска произведена реконструкция здания, на момент рассмотрения спора данное нежилое помещение является трехэтажным. У ответчика незаконно изъят третий этаж, построенный с согласия собственника.

Заявитель считает, что ответчиком еще до обращения истца в суд с иском о расторжении договора аренды предприняты все меры к устранению допущенного однократного нарушения, зафиксированного актом от 27.11.2003. Ссылка истца на договор аренды N 212-Б от 01.07.2003 и договор от 01.07.2003, где арендаторами указаны ООО "Литограф" и А.А.Кравец является несостоятельной, так как данные договоры не заключались.

В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержала, пояснила, что предложения о расторжении договора от Департамента ООО "Омскстроймонтаж-97" не получало. Истец был извещен о том, что на улице Ипподромной, N 2/1 ответчик не находится. На момент заключения договора доверительного управления между муниципальным образованием "город Омск" и ООО "Искра" спорные помещения были свободны, о чем свидетельствует акт от 03.03.2004.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителя ООО "Омскстроймонтаж-97", проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление подлежат отмене, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что 27.06.2000 между Департаментом (истец, арендодатель) и ООО "Омскстроймонтаж-97" (ответчик, арендатор), заключен договор аренды нежилого помещения N 16181/6-т, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: город Омск, улица Ипподромная, 2/1, стоимостью 662970 рублей, для использования под административное, производственное.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2.2.9 арендатор обязался не сдавать арендуемое помещение, как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения арендодателя (в том числе при ликвидации и реорганизации), а также не передавать (не предоставлять) без письменного разрешения арендодателя права пользования на арендуемые помещения по другим договорам.

При рассмотрении дела суд установил, что согласно актам обследования от 27.11.2003 и 22.01.2004 Департаментом было выявлено, что большая часть арендованных нежилых помещений первого и второго этажа здания используется третьими лицами.

Использование помещений третьими лицами противоречит пункту 2.2.9 договора.

В соответствии с пунктом 5.3 договора, который совпадает с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Департаментом направлялись ответчику предложения по устранению нарушений договора аренды N 14181/6-т, что отражено в письмах от 20.02.2004 и 06.02.2004.

В силу части 2 статьи 452 требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

Материалами дела не подтверждено соблюдение со стороны истца порядка досудебного урегулирования спора. Письмо Департамента от 20.02.2004, содержащее предложение о расторжении договора от 27.06.2000 N 14181/6-т, не доказывает такого урегулирования, поскольку отсутствуют доказательства его получения ООО "Омскстроймонтаж-97". В письме указаны два адреса ответчика, а из списка почтовых отправлений от 25.02.2004 следует, что письмо направлено по адресу: город Омск, улица Ипподромная, 2/1. По второму адресу, по которому фактически находился ответчик, письмо не направлялось. Письмо от 06.02.2004, полученное директором ООО "Омскстроймонтаж-97" не содержит предложения о расторжении договора.

В соответствии с частью 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Суд кассационной инстанции считает, что при вынесении решения от 15.03.2005 и постановления от 11.07.2005 арбитражный суд допустил нарушения норм материального и процессуального права, что в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Учитывая то, что дополнительного исследования обстоятельств дела не требуется, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об оставлении искового заявления Департамента без рассмотрения.

Требование о выселении ответчика из спорного нежилого помещения является производным от требования о расторжении договора, в связи с чем не может быть рассмотрено в отрыве от первоначального требования.

Руководствуясь пунктом 6 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 15.03.2005 и постановление апелляционной инстанции от 11.07.2005 Арбитражного суда Омской области по делу N 21-76/04 (А-535/04) отменить.

Принять новый судебный акт.

Исковое заявление департамента недвижимости администрации города Омска о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.