• по
Более 47000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 6 марта 2006 года Дело N А79-6825/2005


[Требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика были удовлетворены полностью, при этом суд пришел к выводу о том, что обществом допущены существенные нарушения условий договора аренды]

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю. при участии представителей от истца: Васильева Ю.А., доверенность от 29.12.2005, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом на постановление апелляционной инстанции от 20.12.2005 по делу N А79-6825/2005 Арбитражного суда Чувашской Республики, принятое судьями Романовым В.Г., Авдониной О.Г., Шевах Н.П., по иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом к закрытому акционерному обществу "Белая Русь" о расторжении договора, выселении и взыскании задолженности по арендной плате и установил:

в Арбитражный суд Чувашской Республики обратился Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом с иском к закрытому акционерному обществу "Белая Русь" (далее - ЗАО "Белая Русь") о расторжении договора от 02.04.2004 N 9036 аренды нежилых помещений общей площадью 775 квадратных метров, выселении и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 98 964 рублей 15 копеек.

Исковые требования основаны на статьях 450, 452, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктах 3.3, 3.4.1, 5.2, 6.3, 6.4 названного договора аренды и мотивированы неисполнением ответчиком своих договорных обязательств по внесению арендных платежей и доли в эксплуатационных расходах, наличием задолженности по платежам балансодержателю, неиспользованием части помещений - подвала, передачей части помещений в субаренду без согласия арендодателя.

До принятия решения по делу истец заявлением от 05.10.2005 N 039-6811 в порядке, установленном в статье 49 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дополнил основания исковых требований: задолженность ответчика балансодержателю по состоянию на 01.10.2005 в размере 47 328 рублей 41копеек; невыполнение ответчиком обязанности по страхованию помещения; непроведение косметического ремонта фасада здания, подвального помещения и потолочной части оконной витрины; использование помещения не по назначению, указанному в договоре, а также неиспользование части помещения; несогласование вывески о деятельности ЗАО "Белая Русь" с главным художником города Чебоксары.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к делу привлечено муниципальное унитарное предприятие "Московское районное управление ЖКХ" (далее - МУП "Московское районное управление ЖКХ").

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 14.10.2005 исковые требования о взыскании сумм задолженности удовлетворены частично и с ответчика взыскана неустойка в размере 170 рублей 38 копеек, так как на момент принятия решения задолженность по арендным платежам была погашена ответчиком в полном объеме. Требования о расторжении договора аренды и выселении ответчика удовлетворены полностью. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ЗАО "Белая Русь" допущены существенные нарушения условий договора аренды, в частности переданное по договору аренды имущество используется не по целевому назначению.

Постановлением апелляционной инстанции от 20.12.2005 поименованный судебный акт отменен в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды и об обязании ЗАО "Белая Русь" освободить занимаемые нежилые помещения. В остальной части решение оставлено без изменений. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком, так как последняя претензия от 29.09.2005 об устранении ответчиком нарушений, на основании которых дополнены основания иска, была направлена истцом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить данный судебный акт в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права.

Доводы кассационной жалобы основаны на следующих обстоятельствах.

До претензии от 29.09.2005 истцом были направлены две претензии (от 10.03.2005 N 039-1136, от 27.06.2005 N 039-4469), в которых ответчику предлагалось устранить ряд существенных нарушений условий договора, в том числе оплатить задолженность по договору, освободить помещение от незаконных субарендаторов, произвести ремонт помещения, а также устранить нарушение по неиспользованию части помещения.

Кроме того, истец, полагает, что заявлением от 05.10.2005 N 039-6811 основание иска было уточнено, а не изменено, поэтому изменение предмета иска не произошло и, следовательно, необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в рассматриваемом случае не имелось.

ЗАО "Белая Русь" и МУП "Московское районное управление ЖКХ", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Законность постановления Арбитражного суда Чувашской Республики проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочного представителя истца, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, 02.04.2004 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом, муниципальное унитарное предприятие "Московское районное управление ЖКХ" и закрытое акционерное общество "Белая Русь" заключили договор аренды N 9036, в соответствии с которым в пользование последнему переданы нежилые помещения общей площадью 775 квадратных метров., расположенные в подвале и на первом этаже жилого пятиэтажного дома по адресу: город Чебоксары, улица О. Беспалова, 1, под магазин и парикмахерскую.

Срок аренды установлен с даты государственной регистрации по 01.04.2009.

Договор зарегистрирован в Регистрационной палате Чувашской Республики 17.08.2004.

Сотрудниками Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом и МУП "Московское районное управление ЖКХ" 24.02.2005 проведена проверка использования указанного помещения, в ходе которой установлено, что часть помещений сдается арендатором в субаренду пяти индивидуальным предпринимателям, с тремя из которых не оформлены договоры субаренды. Остальная часть помещений 1-го этажа используется ЗАО "Белая Русь". Подвальное помещение, за исключением позиции N 2 по техническому паспорту, арендатором не используется.

По результатам данной проверки ответчику направлена претензия от 10.03.2005 N 039-1136, в которой арендодателем перечислены допущенные арендатором нарушения: задолженность по договору; передача части помещений без согласия арендодателя в субаренду; неиспользование подвального помещения; непроведение косметического ремонта подвального помещения. Одновременно Общество предупреждено о расторжении договора аренды в случае неустранения нарушений до 22.03.2005.

В целях повторного контроля за использованием помещения 26.04.2005 арендодатель и балансодержатель провели вторичную проверку в ходе которой установлено, что на 1-м этаже здания в субаренду передано 116 квадратных метров помещения, из которых часть помещения площадью шесть квадратных метров используется предпринимателем Кузовлевой незаконно. Предоставленные в субаренду помещения составляют 38 процентов от общей торговой площади, остальная часть помещений 1-го этажа используется ЗАО "Белая Русь" под склад и выставочный мебельный зал. Подвальное помещение (за исключением помещения N 2) не эксплуатируется. Оно нуждается в косметическом ремонте. Кроме того, не заключен договор страхования помещения.

Позднее ответчику направлена претензия от 27.06.2005 N 139-4469, в которой предлагалось погасить задолженность и устранить отмеченные нарушения в срок до 04.06.2005.

В связи с непринятием предписанных мер по устранению нарушений условий договора Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом 12.07.2005 обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды, выселении ЗАО "Белая Русь" и взыскании договорных платежей и пеней в сумме 98 964 рублей 15 копеек.

Заявлением от 05.10.2005 N 039-6811 истец дополнил основания иска, указав, в частности, и на нецелевое использование преданного по договору аренды имущества, что было выявлено в процессе проведения проверки от 28.09.2005 и отражено в претензии от 29.09.2005. Данной претензией установлен срок для устранения установленных нарушений - до 07.09.2005.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из названной нормы следует, что арендодатель обязан соблюсти досудебный порядок урегулирования спора перед обращением в суд с иском к арендатору.

Обстоятельства, указанные в заявлении от 05.10.2005 N 039-6811 (в частности, нецелевое использование имущества), не являются изменением основания иска и представляют собой изменение основания расторжения договора аренды, которое было положено в основу удовлетворения требований истца решением от 14.10.2005. Данное основание не указано в двух первоначальных претензиях, направленных ответчику и прописано лишь в претензии от 29.09.2005, которая направлена по результатам проверки от 28.09.2005 уже в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, поэтому суд сделал правомерный вывод о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, по мнению окружного суда, соблюдение досудебной процедуры расторжения договора по правилам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации включает в себя такой обязательный элемент, как предоставление арендодателем арендатору для устранения договорных нарушений именно разумного срока. Две последние претензии таких сроков не содержат, а это лишает арендатора возможности воспользоваться своим правом надлежащего исполнения обязательства, что свидетельствует об отсутствии у истца права на иск по заявленным основаниям.

Указание заявителя кассационной жалобы на Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, который, по его мнению, не предусматривает необходимости соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в случае уточнения оснований иска, не подкрепляется ссылкой на конкретную норму Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, потому является юридически несостоятельным.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции от 20.12.2005 по делу N А79-6825/2005 Арбитражного суда Чувашской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

     Председательствующий

     Г.С. Апряткина
 
      Судьи
Г.А. Князева
В.Ю. Павлов

     Текст документа сверен по:
файл-рассылка

Номер документа: А79-6825/2005
Принявший орган: Арбитражный суд Волго-Вятского округа
Дата принятия: 06 марта 2006

Поиск в тексте