ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 марта 2006 года Дело N А43-5518/2004-17-102


[Иск о взыскании задолженности по арендной плате был удовлетворен, т.к. суд признал арендатора неисправным контрагентом и применил к арендным отношениям правила статей 333 и 614 ГК РФ, однако суд снизил размер неустойки в связи с ее явным несоответствием последствиям нарушения обязательства]

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Апряткиной Г.С., судей Князевой Г.А., Павлова В.Ю. при участии представителей от истца: Нежеевой Ю.А., доверенности от 20.12.2005 N 23-03/1-16411, от ответчика: Пастуховой Е.Н., решение собрания акционеров от 17.03.2006, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - открытого акционерного общества "Радиус" на решение от 08.09.2005 и постановление апелляционной инстанции от 02.12.2005 по делу N А43-5518/2004-17-102 Арбитражного суда Нижегородской области, принятые судьями Окороковым Д.Д., Игнатьевой О.В., Моисеевой И.И., Верховодовым Е.В., по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода к открытому акционерному обществу "Радиус" о взыскании задолженности по арендной плате и пеней и установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратился Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода (далее - КУГИ и ЗР) с иском к открытому акционерному обществу "Радиус" (далее - ОАО "Радиус") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 387 903 рублей 50 копеек за период с 01.01.2002 по 30.06.2004 и пеней в сумме 223 381 рубля 56 копеек за период с 01.11.2001 по 30.06.2004 (с учетом уточнения суммы иска).

Исковые требования основаны на статьях 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик не выполняет свои обязательства по договору от 19.03.2001 N1/0504 аренды нежилых помещений общей площадью 1 203,7 квадратного метра, расположенных в здании по адресу: Нижний Новгород, улица Советской Армии, 16 (литер А).

Решением от 08.09.2005 иск удовлетворен, с ОАО "Радиус" взыскано 1 487 903 рубля 50 копеек, в том числе 1 387 903 рубля 50 копеек задолженности по арендной плате и 100 000 рублей пеней. Суд признал арендатора неисправным контрагентом и применил к арендным отношениям правила статей 333 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Размер неустойки снизил в связи с ее явным несоответствием последствиям нарушения обязательства.

Постановлением апелляционной инстанции от 02.12.2005 поименованный судебный акт изменен: с ОАО "Радиус" в пользу КУГИ и ЗР взыскано 1 296 358 рублей 17 копеек задолженности и пеней. Отказ в удовлетворении оставшихся требований суд апелляционной инстанции мотивировал тем, что ОАО "Радиус" не имело возможности в срок с 18.09.2002 по 01.02.2003 пользоваться частью арендованного помещения, поэтому арендная плата за указанное время не подлежит взысканию. При этом суд также учел отказ истца от взимания 74 574 рублей 13 копеек.

Не согласившись с данными судебными актами, ОАО "Радиус" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, а также передать дело на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы полагает, что расчет задолженности по арендной плате должен рассчитываться исходя из ставок, содержащихся в дополнительных соглашениях от 02.04 и 25.08.2001, поскольку иные дополнительные соглашения (уведомления об увеличении базовых ставок арендной платы) не зарегистрированы в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд ошибочно не применил статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающую возможность зачета в счет платы за пользование объектом недвижимости средств затраченных на его неотложный ремонт, поэтому сумма взысканных средств должна быть уменьшена на 384 000 рублей.

По мнению ОАО "Радиус", не получили должной оценки доводы о самостоятельной уплате арендатором налога на имущество и НДС, факт уплаты стоимости спорного имущества по ничтожному договору купли-продажи, справка КУГИ и ЗР от 19.11.2002 об отсутствии задолженности по арендной плате, непредставление арендодателем первичных бухгалтерских документов, подтверждающих расчет арендной платы, и заключение эксперта от 21.10.2002 о невозможности использовать арендованное имущество.

В качестве нарушения судом норм процессуального права податель жалобы указывает на несоответствие двух цифр в номере дела, прописанных в определении о назначении предварительного слушания и в судебном решении.

Ответчик заявил ходатайство об отложении слушания дела в целях представления документов по проведению инспекции объекта аренды, назначенной представителем истца.

Окружной суд отклонил ходатайство, ибо в силу статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к его компетенции не относится исследование дополнительных документов, не являвшихся предметом изучения судами первой и апелляционной инстанций.

Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Нижегородской области по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судом, 19.03.2001 КУГИ и ЗР, муниципальное унитарное предприятие "Автозаводское жилищно-коммунальное управление" и ОАО "Радиус" заключили договор аренды N 1/0504 нежилых помещений общей площадью 1203,7 квадратного метра, расположенных в здании по адресу: Нижний Новгород, улица Соверской Армии, 16 (литер А), для размещения промтоварного магазина. Срок аренды установлен сторонами с 19.03.2001 по 19.03.2004.

В пункте 4.1 договора стороны предусмотрели, что арендная плата рассчитывается исходя из базовых ставок арендной платы и составляет 37 302 рубля 58 копеек в месяц (без НДС).

Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением уровня ставок арендной платы.

Дополнительным соглашением от 02.04.2001 площадь арендуемого помещения уменьшена до 939,2 квадратного метра, размер арендной платы с 02.04.2001 установлен в сумме 36 277 рублей 53 копеек.

Дополнительным соглашением от 25.08.2001 уточнен предмет договора с указанием, что в аренду передана часть помещения N 1, в том числе по комнатам: N 1, 2, 3, 4, 4а, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 26 - 31 - литер А1; N 13 - 25 - литер А; N 1 - 5, 9, 10 - подвал.

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации 15.10.2001 поименованный договор в редакции указанных дополнительных соглашений зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Нижегородской области.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи, что никем из участвующих в деле лиц не оспаривается.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Обязательства по внесению арендных платежей ответчик исполнял ненадлежащим образом, поэтому истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и пеням.

В ходе судебного разбирательства ОАО "Радиус" не оспаривало нарушение обязательств по своевременной и полной оплате арендованного имущества, однако полагало, что задолженность рассчитана исходя из размера арендной платы, предусмотренного дополнительными соглашениями, не зарегистрированными в установленном законом порядке. Вопреки пункту 4.3 договора арендатор не извещен об изменении арендной платы.

Действительно в период действия договора аренды размер арендной платы дважды увеличивался арендодателем в одностороннем порядке с 01.03.2002 до 43 533 рублей 03 копеек и с 01.02.2004 до 69 612 рублей 20 копеек, что связано с изменением базовых ставок арендной платы, увеличенных постановлениями главы администрации Нижнего Новгорода от 22.03.2002 N 18 и от 30.01.2004 N 22.

Ответчик надлежащим образом об увеличении ставок арендной платы извещен, что подтверждается уведомлениями почты от 11.03.2002 и 06.03.2004.

Доводы заявителя жалобы о том, что указанные ставки арендной платы не должны применяться, правомерно не приняты во внимание, поскольку в договоре аренды, прошедшем государственную регистрацию фактически установлен не твердый размер арендной платы, а порядок ее исчисления исходя из базовых ставок аренды муниципального имущества. При таких обстоятельствах увеличение базовых ставок арендной платы и соответствующее увеличение размера арендной платы по спорному договору, не является его изменением, а потому не подлежит государственной регистрации.

Исходя из изложенного расчет арендной платы, произведенный с учетом увеличения ставок арендной платы, правомерен.

Размер договорной неустойки судом проверен, однако в силу явного несоответствия последствиям нарушения обязательства снижен до 100 000 рублей на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя жалобы о необходимости применения к спорным правоотношениям статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, ибо ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены первичные бухгалтерские документы, подтверждающие объем затрат на восстановительный ремонт помещения после пожара.

Справка об отсутствии задолженности по договору, на которую ссылается ответчик, противоречит имеющимся в деле документам, поэтому не может быть принята во внимание.

Факт невозможности использования помещения после пожара судом апелляционной инстанции проверен, и размер арендных платежей соответствующим образом снижен, в связи с чем ссылка истца на ненадлежащую оценку заключения специалиста от 21.10.2002 является немотивированной.

Аргумент ОАО "Радиус" о том, что в счет погашения арендного долга следует зачесть сумму стоимости проплаченной им КУГИ и ЗР по ничтожной сделке, несостоятелен, поскольку институт реституции по одной сделке не применяется к исполнению обязательства по другому действующему договору.

Довод подателя жалобы о допущении судом нарушения процессуальных норм права отклоняется, так как в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к безусловным основаниям к отмене судебного акта и не привел к неправильному принятию решения.

Остальные доводы рассмотрены и отклоняются, как юридически несостоятельные.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 08.09.2005 и постановление апелляционной инстанции от 02.12.2005 по делу N А43-5518/2004-17-102 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Радиус" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Текст документа сверен по: