АРБИТРАЖНЫЙ СУД г.МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 26 января 2006 года Дело N А40-48866/05-89-666


[Суд пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, т.к. истец в течение полугода получил 5% от размера арендной платы, предусмотренной договором, а единственная ссылка ответчика на причину нарушения обязательства по договору аренды - отсутствие денежных средств - не относится к обстоятельствам, предусмотренным ст.401 ГК РФ в качестве основания для признания отсутствия вины должника, поэтому договор аренды расторгнут, ответчик подлежит выселению]

Резолютивная часть решения объявлена 24.01.2006.

Дата изготовления решения в полном объеме 26.01.2006.

Арбитражный суд г.Москвы рассмотрел дело по иску Департамента имущества города Москвы к ФГУП "ТПО "Студия "Диафильм" о расторжении договора аренды и выселении, установил:

Иск заявлен о расторжении договора аренды от 25.11.2002 N 05-00420/02 между Департаментом имущества города Москвы и ГУП "Фирма "Диафильм" на аренду нежилых помещений общей площадью 1367,96 кв.м, расположенных по адресу: Москва, ул.Зеленодольская, д.4 (подвал, лестничная клетка, тамбур, 1 этаж, лестничная клетка, тамбур, 2-й этаж, лестничная клетка, тамбур) и выселении ФГУП "Творческо-производственное объединение "Студия "Диафильм" из нежилых помещений общей площадью 1367,96 кв.м, расположенному по адресу: Москва, ул.Зеленодольская, д.4, в связи с ненадлежащим исполнением договора в части внесения платежей.

В обоснование иска истец ссылается на право стороны по договору требовать расторжения договора в случае существенного нарушения договора аренды ответчиком - невнесении арендной платы в размере 98% от договорной за период со II кв. 2004 года по II кв. 2005 года.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что у него отсутствуют финансовые средства, а производственной и коммерческой деятельности не ведется.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Комитетом по управлению имуществом Москвы был заключен договор с государственным унитарным предприятием "Студия "Диафильм" от 10.07.96 N 0362/96 на аренду нежилых помещений общей площадью 3467,4 кв.м, расположенных по адресу: Москва, ул.Зеленодольская, д.4 для использования в качестве киностудии.

В связи с частичным освобождением арендуемых площадей на основании обращения арендатора сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 10.07.96 N 0362/96 (л.д.14), согласно которому в договор внесены изменения: договору был присвоен номер и дата - N 05-00420/02 от 25.11.2002, а предметом аренды - помещения общей площадью 1367,96 кв.м, расположенные в подвале на первом и втором этажах здания, расположенного по адресу: Москва, ул.Зеленодольская, 4. Сторонами по договору был подписан акт приема-сдачи помещений от 01.01.2002 в соответствии со справкой БТИ.

Сторонами было подписано также дополнительное соглашение от 18.02.2005 об изменении условий и размера арендной платы на 2005 год. Предыдущее изменение размера арендной платы было подписано сторонами 17.02.2003. За период действия договора арендная плата устанавливалась ответчику в размере минимальной ставки арендной платы, что подтверждается представленными дополнением к договору и распоряжениями собственника. Доказательств завышения арендной платы суду не представлено.

В соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 14.10.2003 N 861-ПП и от 30.11.2004 N 838-ПП (п.2.2 Методики расчета арендной платы) минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города, при которой предполагается "нулевая" доходность города за пользование нежилыми помещениями.

В соответствии с п.3 той же методики Правительство Москвы может устанавливать ставку арендной платы в особом порядке.

Ответчиком доказательств установления ему арендных ставок в особом порядке ниже минимальной, а также его обращений к собственнику имущества об установлении ему такой ставки суду не представлено.

В соответствии с п.3.1 договора и п.6.1 дополнительного соглашения арендная плата устанавливалась ответчику в соответствии с расчетом годовой арендной платы и подлежала пересмотру при изменении стоимости строительства, согласно распоряжению Москомимущества, изменения величины и порядка начисления арендной платы, коэффициентов к ставкам арендной платы, устанавливаемых распорядительными документами Правительства Москвы.

Таким образом, ответчику за весь период аренды устанавливалась минимальная арендная ставка в размере затрат города (собственника) в соответствии с условиями договора. Соглашения о размере арендной платы ответчиком согласовывались и подписывались.

За период со II кв. 2004 года по IV кв. 2005 года ответчик, в нарушение условий договора внес арендную плату в размере 2% от подлежащей внесению за указанный период в соответствии с условиями заключенного договора.

Истец считает задолженность за полтора года в размере 98% от подлежащей оплате арендной платы существенным нарушением условий договора и просит расторгнуть договор в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.

Суду представлены документы о реорганизации арендатора по договору - ГУП "Киностудия "Диафильм", в результате которой образовалась организация ответчика - ФГУП "ТПО "Студия "Диафильм". В соответствии с разделительным балансом (пояснительная записка п.2) права и обязанности по договору аренды нежилого помещения от 10.07.96 N 0362/96, а также всех последующих дополнений и соглашений перешли к ответчику.

Как следует из представленных документов (распоряжение Минимущества России от 16.01.2003 N 73-р) и пояснений представителя ответчика - реорганизации ГУП "Студия "Диафильм" путем выделения из его состава ФГУП "Творческо-производственное объединение "Студия "Диафильим", фильмофонд был передан предприятию "Фильмофонд студии "Диафильм" и фондов кинофотодокументов у ответчика не имеется и в арендуемом помещении не хранится.

Претензионный порядок, предусмотренный ст.ст.452, 619 ГК РФ истцом соблюден - ответчику была направлена претензия от 17.10.2005 N 5134/05, в которой истец предлагал устранить допущенные нарушения, либо расторгнуть договор аренды.

Суду представлено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда г.Москвы от 12.09.2005 по делу N А40-26107/05-11-249, в котором основанием требования истца о расторжении того же договора аренды являлось нарушение ответчиком условий по внесению арендной платы за период со II кв. 2004 года по II кв. 2005 года. Истец уточнил, что основанием данного иска являются допущенные ответчиком нарушения за III, IV кв. 2005 года. Таким образом, основанием данного иска может быть наличие нарушений договора в период, который не рассматривался по делу N А40-26107/05-11-249 за - а именно, наличие нарушений условий договора аренды в III и IV кв. 2005 года.

Как следует из расчета истца и подтверждается ответчиком, за период III, IV кв. 2005 года ответчик обязан был внести арендную плату в размере (из расчета минимальной ставки арендной платы) 519824 руб. 82 коп., а внес арендную плату в размере 26882 руб. 12 коп., что составляет 5% от подлежащей оплате суммы.

В соответствии со ст.450 ГК РФ, на которую ссылается истец, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях существенного нарушения условий договора одной из сторон. Причем существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При заключении договора истец вправе был рассчитывать на арендную плату по договору в размере, установленном п.3.1 договора и на изменение арендной платы в случае изменения стоимости строительства 1 кв.м, а также согласно распоряжению собственника. Причем размер арендной платы должен определяться согласно расчету годовой арендной платы. Данное условие подтверждается также сторонами и в п.6.1 дополнительного соглашения к договору от 03.02.2003.

За период действия договора - с 1996 года, стоимость эксплуатационных, стоимость строительства 1 кв.м неоднократно повышались, так же как неоднократно повышалась минимальная ставка арендной платы (устанавливаемая в размере стоимости затрат города), однако ответчик, подписывая дополнительное соглашение об изменении к договору, ни разу не оплачивал арендную плату в полном размере.

За ответчиком числится непогашенная задолженность по арендной плате за период с 01.01.2000 по 27.11.2002 в размере 1520145 руб. 95 коп. и за период с 01.01.2003 по 23.03.2004 в размере 1675751 руб. (без учета пени). Размер задолженности установлен и взыскан арбитражным судом, однако решения суда ответчиком не исполнены.

Таким образом, арендодатель (истец) в течение длительного периода действия договора аренды в значительной степени лишен того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В частности, в период III, IV кв. 2005 года собственник недополучил арендную плату в размере 95% от того размера, на которую он был вправе рассчитывать.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-26107/05-11-249 установлено, что ответчик существенно нарушал условия договора аренды в части внесения арендной платы и в предыдущие периоды - со II кв. 2004 года по II кв. 2005 года.

Постановлением Правительства Москвы от 07.02.95 N 104 предусмотрена передача в долгосрочную аренду помещения ГУП "Студия "Диафильм" для размещения студии с установлением арендной платы в размере эксплуатационных расходов. Данным постановлением собственник выразил намерение передать в аренду правопредшественнику ответчика спорные помещения в аренду. Однако наличие решения собственника о намерении сдать имущество в аренду какому-либо лицу не предполагает права арендатора не исполнять условия договора и обязанности арендодателя продолжать арендные отношения у случае неисполнения арендатором условий заключенного на основании решения собственника договора аренды.

Собственником недвижимого имущества - Правительством Москвы -постановлением от 16.09.93 N 868 установлено, что стоимость аренды одного квадратного метра нежилых помещений не может быть меньше базовой ставки арендной платы. Т.е. данное условие уже существовало на момент намерения собственника передать имущество в аренду ответчику и на момент заключения договора аренды.

В соответствии со ст.ст.609, 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества между юридическими лицами должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. И сторонами соблюдена письменная форма - заключен договор, в котором стороны согласовали условия аренды помещений. Составление единого письменного документа и возмездность договора аренды предусмотрены также и ст.7 "Основ законодательства СССР об аренде" от 23.11.89.

В соответствии со ст.606 ГК РФ договор аренды является возмездным договором и, не получая арендную плату по договору, установленную в размере затрат города, собственник лишен возможности содержать имущество в надлежащем состоянии, а также лишен возможности получать прибыль от эксплуатации своей собственности, либо возмещать расходы по содержанию здания.

В соответствии с представленным суду уставом ответчика он является коммерческой организацией (п.1.3 устава), целью деятельности предприятия является получение прибыли (п.2.1 устава) и источником формирования имущества являются доходы предприятия от его деятельности, а также иные средства (п.3.5 устава).

Предусмотренная п.3.5 устава возможность целевого бюджетного финансирования не являются обязательным и единственным источником финансирования ответчика. Ответчик подтвердил, что бюджетное финансирование не является для него обязательным. Ответчик также подтвердил, что в арендуемых им помещениях фонда кинофотодокументов не расположено, и ему кинофотодокументы при реорганизации не передавались. В соответствии с уставом ответчик может вести коммерческую и производственную деятельность.

Доказательств того, что ответчиком принимались в период III, IV кв. 2005 года, либо принимаются какие-либо меры, направленные на погашение задолженности в рассматриваемый период суду не представлено, как не представлено и доказательств обращения к арендодателю либо к учредителю с намерением урегулировать взаимоотношения.

Представленный арендодателю и суду график реструктуризации долга не предусматривает погашение задолженности по договору в размерах, предусмотренных договором и установленных вступившими в законную силу судебными актами.

В соответствии со ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что ненадлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов, должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов, а в соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Ответчик, заключив договор аренды с истцом, принял на себя обязательства по внесению арендной платы в согласованном сторонами размере. Данное условие соответствует условиям договора и действующему законодательству.

Как следует из устава ответчика, предприятие является коммерческой организацией, т.е. ведет предпринимательскую деятельность.

В соответствии с разделительным балансом ответчик принял на себя обязательства по договору аренды спорного помещения.

Несмотря на неоднократные предложения суда в период, рассматриваемый по данному делу - III, IV кв. 2005 года - истцом не представлено доказательств:

- обязательности, наличия и возможности финансирования ответчика исключительно из федерального бюджета,

- возможности, желания и стремления ответчика погасить задолженность,

- обязанности, намерений и желания учредителя ответчика - федерального собственника - погасить задолженность либо урегулировать вопрос,

- завышения арендодателем арендной платы относительно п.3.1 договора аренды,

- неделимости имущества, находящегося в спорном помещении,

- хранения фондов кинофотодокументов в спорном помещении (и ответчиком отрицается наличие у него фондов кинофотодокументов),

- невозможности ведения предусмотренной уставом ответчика коммерческой и производственной деятельности.

Таким образом, ответчиком не представлено доказательств его невиновности в нарушении обязательства. Единственная ссылка ответчика на причину нарушения обязательства по договору аренды - отсутствие денежных средств - не относятся к обстоятельствам, предусмотренным ст.401 ГК РФ в качестве основания для признания отсутствия вины должника.

Из представленных доказательств суд делает вывод о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды - истец в течение полугода получил 5% от размера арендной платы, предусмотренной договором.

В соответствии со ст.4 АПК РФ и ст.11 ГК РФ суд осуществляет судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав, и суду не представлено доказательств устранения ответчиком нарушения прав истца.

В соответствии со ст.110 АПК РФ госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ, поскольку истец был освобожден от уплаты госпошлины при подаче иска в установленном законом порядке.

Суд, руководствуясь ст.ст.8, 11, 12, 307, 309, 310, 314, 401, 434, 450, 452, 614, 619, 651 ГК РФ и ст.ст.4, 65, 69, 75, 110, 170, 171, 257, 259, 273, 275 АПК РФ, решил:

Расторгнуть договор аренды от 25.11.2002 N 05-00420/02 между Департаментом имущества города Москвы и ГУП "Фирма "Диафильм" на аренду нежилых помещений общей площадью 1367,96 кв.м, расположенных по адресу: Москва, ул.Зеленодольская, д.4 (подвал, лестничная клетка, тамбур, 1 этаж, лестничная клетка, тамбур, 2-й этаж, лестничная клетка, тамбур).

Выселить ФГУП "Творческо-производственное объединение "Студия "Диафильм" из нежилых помещений общей площадью 1367,96 кв.м, расположенному по адресу: Москва, ул.Зеленодольская, д.4:

(подвал, пом.I, комн. N 1 - 13,6 кв.м; 2 - 14,7; 2а - 9,0; 26 - 5,6; 3 - 13,4; 3а - 9,5; 4 - 17,0; 4а - 16,8; 46 - 1,8; 5 - 14,0; 6 - 40,2; 7 - 34,3; 12 - 44,4; 13 - 21,8; 14 - 4,2; 15 - 6,5; 16 - 2,1; 17 - 1,0; 18 - 1,1; 19 - 26,1; 20 - 25,7; 21 - 4,9; 22 - 10,3; 23 - 7,8; 24 - 6,1; 25 - 10,4; 26 - 21,6; 27 - 24,6; 28 - 24,6; 29 - 2,1; 30 - 1,1; 31 - 1,1; 32 - 4,3; 33 - 20,2; 34 - 22,7; 35 - 29,5; 36 - 13,6; 37 - 30,2; 38 - 14,3; 39 - 27,9; 40 - 30,4; итого 612,0 кв.м);

(1 этаж, пом.III, комн. N 1 - 31,1; 2 - 82,7; 4а - 2,8; 4б - 11,6; 27 - 11,9; 27а - 15,8; 28 - 29,8; 29 - 5,1; 30 - 1,3; 31 - 1,7; 32 - 4,5; 34 - 24,5; 34а - 1,6; 346 - 1,8; 34в - 2,4. Итого 228,6 кв.м);

(2 этаж, пом.V, комн. N 1 - 14,9; 1а - 13,0; 1б - 3,1; 2 - 16,1; 2а - 12,8; 3 - 16,0; 4 - 12,7; 5 - 3,1; 6 - 15,8; 7 - 11,8; 8 - 3,0; 37 - 12,8; 38 - 2,9; 39 - 15,9; 40 - 11,4; 41 - 2,7; 42 - 30,0; 43 - 7,2; 44 - 6,3; 45 - 143,6. Итого 358,3 кв.м);

(подвал, комн.А - 26,7; Б - 26,4. Итого 53,1 кв.м);

(1 этаж, комн.а - 1,9; А - 24,1; Б -23,4; б - 1,8. Итого 51,2 кв.м);

(2 этаж, комн.А - 24,1; Б - 23,4. Итого 47,5 кв.м) и в освобожденном виде передать Департаменту имущества города Москвы.

Взыскать с ФГУП "Творческо-производственное объединение "Студия "Диафильм" в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 4000 (четыре тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.