ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 мая 2006 года Дело N А58-6030/2005-Ф02-2029/06-С2


[Дело о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения, уплаченной по незаключенному договору аренды, направлено на новое рассмотрение, т.к., в частности, произведенный судом расчет задолженности на основании договора аренды нельзя признать обоснованным, поскольку судом не исследовался вопрос о соответствии установленной в договоре арендной платы обычным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичных объектов]
(Извлечение)

Индивидуальный предприниматель Гордеева Алена Эдуардовна обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ресурс-Холдинг" (далее - ООО "Ресурс-Холдинг") о взыскании неосновательного обогащения в размере 352 327 руб., уплаченных ею по незаключенному договору аренды от 01.08.2004 N2, и возмещении судебных издержек на услуги представителя в сумме 20 000 руб.

Решением от 17 февраля 2006 года иск удовлетворен частично. С ООО "Ресурс-Холдинг" в пользу предпринимателя Гордеевой А.Э. взысканы сумма неосновательного обогащения - 6 790 руб. 02 коп. и судебные издержки - 96 руб. 35 коп. В остальной части иска отказано.

В апелляционном порядке законность и обоснованность решения суда первой инстанции не проверялись.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, индивидуальный предприниматель Гордеева Алена Эдуардовна обратилась в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 17 февраля 2006 года Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) отменить.

Заявитель указывает на то, что необоснованно отказано в удовлетворении заявления об отводе судьи.

Предприниматель Гордеева А.Э. считает, что ответчиком не доказан факт правомерного распоряжения недвижимостью, поскольку на момент сдачи объектов в аренду последний не являлся собственником.

Как полагает заявитель, объекты незавершенного строительства не могут быть предметом договоров аренды. Таким образом, прибыль от сдачи в аренду третьего этажа здания является неосновательным обогащением.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, по договору от 01.01.2004 N23 арендодатель - ООО "Ресурс-Холдинг" - обязался передать в пользование арендатору - предпринимателю Гордеевой А.Э. - нежилое помещение площадью 27,35 кв.м., расположенное в здании по адресу: г. Якутск, ул. П. Алексеева, 6, 3-ий этаж.

Срок действия названного договора предусмотрен с 01.01.2004 по 31.12.2004.

Дополнительным соглашением от 20.05.2004 к договору от 01.01.2004 N23 стороны согласовали производить оплату арендных платежей с 01.06.2004 после подписания акта приема-передачи.

По акту от 01.06.2004 ООО "Ресурс-Холдинг" передало в пользование предпринимателю Гордеевой А.Э. нежилое помещение, являющееся предметом названного договора аренды.

Соглашением от 31.07.2004 арендодатель (ООО "Ресурс-Холдинг") и арендатор (предприниматель Гордеева А.Э.) досрочно расторгли договор аренды N23.

01.08.2004 между сторонами по делу был заключен договор аренды N2, согласно пункту 1.1 которого ответчик сдает, а истец принимает во временное пользование нежилое помещение площадью 27,35 кв.м., расположенное по адресу: г. Якутск, ул. П. Алексеева, 6, 3-ий этаж.

В пункте 5.1 договора срок действия договора предусмотрен с 01.08.2004 по 31.07.2009.

Во исполнение условий договора нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи 01.08.2004.

Предприниматель Гордеева А.Э. отказалась от подписания дополнения к договору аренды N2, согласно которому площадь арендуемого ею помещения составляет 30,6 кв.м., и 16.07.2005 освободила занимаемое помещение.

Истец за период с 24.08.2004 по 15.07.2005 внесла в кассу ответчика 352 327 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам (л.д. 28 - 37).

Указывая на незаключенность договора аренды от 01.08.2004 N2 ввиду отсутствия его государственной регистрации, а также отсутствие правомочий собственника у ответчика, истица обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Частично удовлетворяя иск, суд исходил из того, что представленными ООО "Ресурс-Холдинг" актами соблюдения режима работы ТЦ "Олонхо", актами по оказанию услуг, актами приема-передачи помещения подтверждается фактическое пользование истицей за период с 01.06.2004 по 16.07.2005 нежилым помещением площадью 27,35 кв.м. по адресу: г. Якутск, ул. П. Алексеева, 6, 3-ий этаж.

Также арбитражный суд указал, что фактическое пользование нежилым помещением обязывает предпринимателя Гордееву А.Э. возместить ответчику в денежной форме стоимость этого пользования.

Установив, что произведенная истицей оплата в размере 345 536 руб. 98 коп. является арендными платежами в адрес ООО "Ресурс-Холдинг", суд удовлетворил заявленные требования в сумме 6 790 руб. 02 коп.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит решение суда первой инстанции от 17 февраля 2006 года Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) подлежащим отмене по следующим основаниям.

Определяя сумму неосновательного обогащения, подлежащую взысканию с ответчика, арбитражный суд допустил ошибку и применил в расчетах размеры арендных платежей, указанных в договорах аренды N23 от 01.01.2004 и N2 от 01.08.2004.

Между тем договор от 01.08.2004 N2 признан судом незаключенным, арендных отношений между сторонами не существовало, и в данном случае при определении суммы неосновательного обогащения арбитражному суду следовало руководствоваться пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ, устанавливающим, что при возмещении потерпевшему неосновательного сбережения должна применяться цена, существующая во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, произведенный судом расчет задолженности на основании договора аренды от 01.08.2004 N2 нельзя признать обоснованным, поскольку судом не исследовался вопрос о соответствии установленной в договоре арендной платы обычным ставкам, уплачиваемым за аренду аналогичных объектов.

Вывод суда первой инстанции о том, что регистрация права собственности на 3-ий этаж здания, произведенная лишь 29.12.2005, не умаляет прав собственника на реализацию права на сдачу помещений в аренду, не соответствует закону.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Материалами дела не подтверждается, что на момент заключения договоров аренды N23 от 01.01.2004 и N2 от 01.08.2004 ООО "Ресурс-Холдинг" являлось собственником имущества, передаваемого в аренду, либо было управомочено на его сдачу в арендное пользование законом или решением собственника.

Также судом первой инстанции не принято во внимание, что в момент заключения договоров аренды N23 от 01.01.2004 и N2 от 01.08.2004 третий этаж ТЦ "Олонхо" являлся объектом незавершенного строительства.

Материалами дела подтверждается, что 3-ий этаж здания по адресу: г. Якутск, ул. П. Алексеева, 6, принят в эксплуатацию как результат завершенного строительства и зарегистрирован в установленном порядке 29.12.2005. Учитывая это суду необходимо было решить вопрос о возможности использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды.

Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 февраля 2006 года этим требованиям не отвечает, в связи с чем подлежит отмене с направлением дела NА58-6030/2005 на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку договору от 01.08.2004 N2, исследовать характер правоотношений между сторонами, установить возможность сдачи в аренду объекта незавершенного строительства и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил:

Решение от 17 февраля 2006 года Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу NА58-6030/2005 отменить. Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Республики Саха (Якутия).