АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 04 июня 2008 года Дело N А26-6902/2007

Резолютивная часть решения объявлена 2 июня 2008 года. Полный текст решения изготовлен 04 июня 2008 года.

Арбитражный суд Республики Карелия

в составе: судьи Шалапаевой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Терешонок М.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс"

к потребительскому кооперативу "Дружба-2" об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом . при участии представителя истца Береснева Д.С. (доверенность от 09.01.08) представителей ответчика Евстифеевой Л.Я.(доверенность от 10.01.08), Лавренко Ю.Н. установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гарантия-Плюс» обратилось в арбитражный суд с иском об обязании потребительского кооператива «Дружба-2» (с учётом уточнения наименования ответчика) передать истцу техническую и иную документацию, связанную с управлением жилым многоквартирным домом N1 по проспекту Октябрьский в городе Петрозаводске. Иск основан на отказе ответчика исполнить установленную пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по передаче документации управляющей организации, выбранной собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании собственников 24.02.07. Правовым основанием иска являются пункт 10 статьи162, пункт 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ответчик иск не признал. В судебном заседании позиция ответчика сведена к следующему: правила главы 5 Жилищного кодекса Российской Федерации о порядке выбора способа управления многоквартирным жилым домом не распространяются на потребительские кооперативы, которые при решении указанного вопроса должны руководствоваться Законом РФ «О потребительской кооперации»; ПК «Дружба-2» не уполномачивал Лавреневу на проведение собрания по выбору иного способа управления; ряд бюллетеней заочного голосования подписан не собственниками жилых помещений; договор об управлении домом, подписанный от имени МУ «Жилищный контроль», не является заключённым, поскольку не содержит сведений о полномочиях подписавшего его лица на совершение таких действий от имени муниципального образования «город Петрозаводск», а также сведений о размере площадей встроенных нежилых помещений жилого дома, принадлежащих муниципальному образованию; поскольку значительная часть собственников жилых помещений дома впоследствии расторгла договоры на управление, заключённые с ООО «Гарантия-Плюс», и, напротив, при очном голосовании на собрании членов кооперативного участка 16.10.07 года высказалась за выбор способа управления - потребительским кооперативом, основания для передачи документации истцу отсутствуют. Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, архивный экземпляр технического паспорта на жилой дом N1 по пр. Октябрьский в г. Петрозаводске, суд установил следующее.

112-квартирный жилой дом N1 со встроенными нежилыми помещениями по проспекту Октябрьский в городе Петрозаводске сдан в эксплуатацию в 1973 году. Дом построен за счёт долевого участия ЖСК «Дружба-2» (впоследствии переименованного в ПК «Дружба-2» (5/8 долей), Горплодовощторга Министерства торговли КАССР (впоследствии магазин 3 ГОРО «Петрозаводское») (1/8 доли) и Конторы ресторанов и кафе (2/8 доли). Данное обстоятельство подтверждается актом приёмки в эксплуатацию законченного строительством здания, утверждённым решением Исполкома Петрозаводского городского Совета депутатов трудящихся от 28.08.73 N565, разделом 1 технического паспорта на жилой дом.

По пояснениям представителей кооператива, всеми членами кооператива полностью выплачены паевые взносы. В силу п. 2 ст. 7 Закона СССР "О собственности в СССР" с даты их внесения члены кооператива являются собственниками выкупленных квартир.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 19.12.95 по делу 33-1779 установлено, что право собственности на нежилые помещения Конторы ресторанов и кафе принадлежит муниципальному образованию.

Имущество магазина ГОРО 3 «Петрозаводское» в 1992 году приватизировано путём продажи его ТОО «Яблоко» по договору купли-продажи объекта приватизации от 19.08.92 г. Объектом продажи указаны встроенные помещения полезной площадью 730,1 кв.м, в том числе, основная площадь 509,3 кв.м, вспомогательная 220, 8 кв.м. Право собственности ООО «Яблоко» на указанное имущество подтверждено свидетельством о собственности N017 от 02.09.93. По данным технической инвентаризации от 16.06.99 г. размер основных площадей указан 529,1 кв.м, вспомогательных - 228,1 кв.м.

Таким образом, на дату выбора способа управления собственниками помещений многоквартирного дома N1 являлись члены кооператива «Дружба-2», ООО «Яблоко», муниципальное образование «город Петрозаводск».

Согласно данным технического паспорта общая полезная площадь дома составляет 7 107,5 кв.м, их них площадь жилых помещений - 4648,7 кв.м,

Согласно справке ГУП РК РГЦ «Недвижимость» (т.2 л.д.121) общая площадь жилых помещений дома составляет 4 649 кв.м, площадь помещений, принадлежащих ООО «Яблоко», составляет 757,2 кв.м, площадь помещений, принадлежащих муниципальному образованию - 1511,3 кв.м..

По данным МУ «Жилищный контроль» (т.2 л.д.145-148), муниципальному образованию «город Петрозаводск» на праве собственности принадлежат встроенные помещения площадью 1 731, 6 кв.м, из них 1093,2 кв.м переданы в аренду. По данным КУМИиЗ Администрации города Петрозаводска, площадь муниципальных нежилых помещений, расположенных на 1 этаже здания, составляет 1 123,3 кв.м. При оценке изложенных сведений суд руководствуется представленными МУ «Жилищный контроль» копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности за муниципальным образованием на встроенные нежилые помещения от 25.08.99 серия АВ N0017677 (т.2 л.д.148) и от 14.06.06 серия 10 АБ N099835 (т.2 л.д.147). Согласно названным свидетельствам, право собственности муниципального образования зарегистрировано на нежилые помещения площадью 1 731,6 кв.м. В силу части 1 статьи 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Сведения о государственной регистрации прекращения права собственности муниципального образования на имущество (или его часть) суду не представлены.

Таким образом, суд считает установленным факт наличия прав собственников на помещения дома у собственников жилых помещений общей площадью 4 648,7, у ООО «Яблоко» - в размере 757,2 кв.м, у муниципального образования «город Петрозаводск» - в размере 1 731,6 кв.м. В соответствии со статьёй 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Решением общего собрания собственников помещений способ управления может быть изменён в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путём проведения заочного голосования, установлен статьями 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с данным порядком по инициативе собственника квартиры N 6 дома N1 Лавренёвой Л.А. в феврале 2007 года проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования путём заполнения и передачи инициатору бюллетеней с решениями собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Суд не согласен с доводом ответчика о том, что Лавренёва Л.А., являясь членом ПК «Дружба-2», не имела права инициировать собрание собственников помещений дома, а также о том, что таким правом наделено только лицо, уполномоченное кооперативом. В соответствии со статьёй 2 Закона РФ «О потребительской кооперации» от 19.06.92 г., на который ссылается ответчик, действие названного Закона не распространяется на специализированные потребительские кооперативы (гаражные, жилищно - строительные, кредитные и другие).

В силу части 1 статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Выбор способа управления многоквартирным домом в соответствии пунктом 4 части 2 названной статьи отнесён к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 2 статьи 45 ЖК РФ внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Отсюда следует, что любой собственник помещения в многоквартирном доме, независимо от наличия либо отсутствия у него статуса члена кооператива, вправе инициировать или принимать участие в общем собрании собственников помещений дома.

Согласно протоколу от 24.02.07 (т.1 л.д.12-13) внеочередного общего собрания собственников помещений в указанном доме домовладельцами выбран способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации ООО «Гарантия-Плюс» и принято решение о заключении договоров с управляющей организацией. Общая площадь помещений многоквартирного дома, указанная в протоколе, составляет 4669 кв.м, в голосовании приняли участие собственники помещений площадью 4 480,9 кв.м, что соответствует 96% голосов.

В письменных пояснениях (т.2 л.д.133-136) истец со ссылкой на данные ГУП РК РГЦ «Недвижимость» (т.2 л.д.121) произвёл перерасчёт площадей, собственники которых принимали участие в голосовании. Исходя из общей площади жилого дома, 6 917,5 кв.м, указанной в справке, по данным истца в голосовании по выбору способа управления приняли участие собственники 4 581,1 кв.м, что составляет 60,18 % голосов.

Суду представлены бюллетени заочного голосования, подтверждающие факт участия в голосовании собственников помещений, перечисленных в расчётах истца.

Судом проверен расчёт истца. Даже при наличии расхождений между данными ГУП РК РГЦ «Недвижимость» и сведениями о зарегистрированных правах на помещения дома суд приходит к выводу о том, что в собрании приняло участие более 50% собственников помещений дома N1.

В соответствии с частью 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Таким образом, суд считает установленным факт правомочности собрания, оформленного протоколом от 24.02.07 г.

В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Отсюда следует, что решение по вопросу о выборе способа управления считается принятым, если за него проголосовало более 50% голосов от участвующих в собрании.

Из расчётов истца, подтверждённых бюллетенями заочного голосования, видно, что большинством голосов собрание приняло решение о выборе способа управления посредством управляющей организации ООО «Гарантия-Плюс».

В октябре 2007 года по инициативе Лавренёвой Л.А. проведено внеочередное общее собрание собственников помещений дома N1 в форме заочного голосования, оформленное протоколом от 16.10.07 (т.1 л.д.14). Как следует из протокола, подтверждённого бюллетенями заочного голосования, в собрании приняли участие 83,7% голосов собственников помещений дома. 100% голосов от принявших участие в собрании, приняты решения об установлении даты вступления договора управления домом, заключенного с ООО «Гарантия-Плюс» в силу с 01.11.07 и об утверждении текста договора.

С учётом уточнения размеров площадей жилого дома истцом произведён перерасчёт голосов собственников, принявших участие в голосовании. По данным истца, в голосовании приняли участие 66,53% голосов от общего количества собственников помещений дома. Таким образом, собрание, оформленное протоколом от 16.10.07, проведено при наличии кворума. Поскольку решения по поставленным на повестку дня вопросам приняты большинством голосов участвующих в собрании, они являются принятыми.

В пункте 1 статьи 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (пункт 7 статьи 162 Кодекса).

В силу названных норм и статьи 10 Кодекса права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.

Судом установлено, что договоры управления многоквартирным домом заключили собственники квартир общей площадью 2 779,1 кв.м. Площади квартир, собственниками которых заключены договоры, сверены с экспликациями жилых площадей, имеющимися в техническом паспорте.

Кроме того, по помещениям, собственником которых является муниципальное образование, заключён договор с МУ «Жилищный контроль» (т.1 л.д.58-64). Отсутствие в преамбуле договора указания на размер площадей, в отношении которых заключается договор, не является основанием для вывода о его незаключённости. Из текста договора следует, что в управление ООО «Гарантия-Плюс» передаются все площади, числящиеся за муниципальным образованием в доме 1. Судом установлено, что государственная регистрация права собственности муниципального образования в названном доме совершена в отношении 1 731, 6 кв.м.

Таким образом, с управляющей организацией ООО «Гарантия-Плюс» заключили договоры на управление домом собственники, обладающие более 50% помещений дома.

По ходатайству ответчика и на основании статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании заслушаны показания свидетелей Волковой Р.И., Кузнецовой Б.М., Куриковой Т.А., Евсеевой Э.Т., Волковой Г.Ф., Манькиной А.Ф.. Перечисленные свидетели пояснили, что Лавренёва Л.А., собирая подписи на представленных суду бюллетенях, вводила в заблуждение собственников квартир относительно назначения подписей и правовых последствий их проставления. Точно также она не разъяснила последствия заключения договоров на управление домом с ООО «Гарантия-плюс». Волкова Р.И. и Волкова Г.Ф., кроме того, отрицали подписание ими бюллетеней, заявив, что подписи проставлены не ими, а другим лицом. С учётом изложенного, истец при проведении перерасчёта голосов исключил голоса Волковой Р.И. и Волковой Г.Ф. из учёта голосов собственников помещений - 94, 1 кв.м. (т.2 л.д.135).

Суд не может согласиться с доводом ответчика о введении в заблуждение собственников квартир при заполнении бюллетеней голосования и подписании договоров на управление. Представленные бюллетени и договоры на управление очевидно свидетельствуют о том, что их содержание изложено ясно и доступно для понимания собственников. Вопрос о проставлении подписей принимался каждым из собственников самостоятельно. Суду не представлено доказательств, свидетельствующих об угрозах или оказании давления на собственников при решении названных вопросов. Более того, из тех же бюллетеней следует, что часть собственников проголосовала против принимаемых решений. Суду также не заявлено о фальсификации доказательств в порядке, предусмотренном статьёй 161 АПК РФ. При этом, суд учитывает, что истец отказался от доказательств - бюллетеней голосования за подписями Волковой Р.И. и Волковой Г.Ф. и исключил их из расчёта голосов, принявших участие в голосовании. Представленные договоры не оспорены и не признаны недействительными в судебном порядке заключившими их собственниками. Таким образом, у суда нет оснований для исключения договоров из числа доказательств по делу.

11.03.08 в арбитражный суд представлены заявления 26 собственников квартир, адресованные ООО «Гарантия-Плюс» с отметкой о передаче данных заявлений управляющей организации. Из содержания заявлений следует, что ряд собственников квартир заявил об одностороннем расторжении заключённых договоров (т.2 (л.д.86-119).

Между тем, из пункта 8 статьи 162 ЖК РФ следует, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право на односторонний отказ от исполнения договора, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В этом случае договор считается расторгнутым.

Возможность одностороннего отказа от исполнения договора в данном случае допускается и законом (пункт 3 статьи 161 ЖК РФ), и договором (пункт 11.4), дублирующим положения пункта 3 статьи 161 Кодекса. Согласно названному пункту способ управления многоквартирным домом может быть изменён в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений дома. Сам договор содержит условие о его прекращении в случае выбора на общем собрании собственников и реализации иного способа управления. Отсюда следует вывод о том, что договор на управление считается расторгнутым в одностороннем порядке при условии проведения общего собрания собственников помещений дома в порядке, установленном статьями 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Этот порядок собственниками помещений дома соблюдён не был. Представленный ответчиком протокол собрания членов ПК «Дружба-2» от 16.10.07 (т.1 л.д.27-35) свидетельствует о том, что собрание проведено с нарушением установленного порядка проведения общих собраний собственников. В частности, в нарушение частей 4, 5 статьи 45 Кодекса о проведении собрания не извещалось муниципальное образование или уполномоченное им лицо; участники заблаговременно не извещались о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форме проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дате, месте, времени проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дате окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и месте или адресе, куда должны передаваться такие решения; повестке дня данного собрания; порядке ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и месте или адресе, где с ними можно ознакомиться.

Доказательств обратного суду не представлено.

Помимо несоблюдения установленной процедуры созыв собрания, ответчик не подтвердил факт его правомочности (наличия кворума). Как видно из протокола собрания, подтверждённого подписями собственников, принявших в нём участников, в собрании участвовали собственники жилых помещений общей площадью 2 643,2 кв.м, что меньше 50% площадей дома.

Таким образом, собрание было проведено при отсутствии кворума, следовательно, в соответствии с пунктом 3 статьи 45 ЖК РФ собрание не является правомочным.

Довод ответчика об участии в собрании ООО «Яблоко» путём заочного голосования при очном проведении собрания по вопросу об изменении способа управления противоречит установленному Кодексом порядку проведения общего собрания собственников и принятия ими решений в форме очного голосования.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что принятое на собрании ПК «Дружба-2» 16.10.07 решение об изменении способа управления посредством потребительского кооператива не соответствует установленным Кодексом требованиям и, следовательно, не влечёт юридических последствий.

Поскольку решение об изменении способа управления в установленном законом порядке собственниками помещений дома принято не было, нет и оснований считать расторгнутыми договоры на управление, так как установленный законом и договором порядок их расторжения соблюдён не был.

Арифметические расчёты, выполненные на основании представленных бюллетеней и договоров на управление, позволяют сделать вывод о том, что управляющая организация ООО «Гарантия-Плюс» реализовала своё право на управление многоквартирным домом 1 по пр. Октябрьский в городе Петрозаводске.

В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Таким образом, истец доказал наличие правовых оснований для управления домом. Иск подлежит удовлетворению. Расходы по госпошлине в соответствии со ст.110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

Обязать потребительский кооператив «Дружба-2» передать ООО «Гарантия-Плюс» техническую документацию многоквартирного дома по пр. Октябрьский, 1 в г. Петрозаводске и иные документы, связанные с управлением домом.

2. Взыскать с потребительского кооператива «Дружба-2» в пользу ООО «Гарантия-Плюс» 2000 руб. расходов по госпошлине.

3. Исполнительные листы выдать пссле вступления решения в законную силу.

4. Решение может быть обжаловано:

­ в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Санкт-Петербург);

­ в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (г. Санкт-Петербург)

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка