ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 марта 2007 года Дело N А56-19830/2005


[Судами установлено и материалами дела подтверждается, что истец нарушал обязанности по внесению арендной платы по договорам аренды, а также не исполнил обязанности по проведению рыночной оценки ставки арендной платы за объекты, в силу чего его нельзя признать добросовестным арендатором, поэтому суд пришел к выводу об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок]

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Власовой М.Г., судей: Матлиной Е.О., Рудницкого Г.М., при участии: от открытого акционерного общества "Пассажирский порт" Хайруллина М.Р. (доверенность от 11.12.2006 N 239), от Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области Лызенко Е.А. (доверенность от 06.06.2006 N 089), от общества с ограниченной ответственностью "Энергия-ГПИ-Спейс СПб" Ферапонтовой-Максимовой Н.В. (доверенность от 01.01.2007 N 1), рассмотрев 15.03.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Пассажирский порт" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2006 (судья Васильева Н.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2006 (судьи: Горшелев В.В., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу N А56-19830/2005, установил:

Открытое акционерное общество "Пассажирский порт" (далее - ОАО "Пассажирский порт") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области (далее - Территориальное управление) об обязании ответчика возобновить с ним договоры аренды причалов, расположенных по адресам:

- Санкт-Петербург, город Кронштадт, Тулонская аллея, сооружение N 1 - 148,4 м;

- Санкт-Петербург, Южная дорога, дом 12, сооружение 1, литера И - 137,6 м;

- Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Невский лесопарк - 41,1 м;

- Санкт-Петербург, проспект Обуховской обороны, дом 106, литера В - 491,8 м;

- Санкт-Петербург, набережная Макарова, дом 3, сооружение 4, литера Г4, причал N 6 - 74,4 м;

- Санкт-Петербург, набережная Макарова, дом 3, сооружение 3, литера Г3, причал N 3 - 33,97 м;

- Санкт-Петербург, набережная Макарова, дом 3, сооружение 2, литера Г2, причал N 2 - 31,45 м;

- Санкт-Петербург, набережная Макарова, дом 3, сооружение 1, литера Г1, причал N 1 - 32,5 м;

- Санкт-Петербург, город Кронштадт, Арсенальный переулок, сооружение N 1 - 65,6 м;

Санкт-Петербург, Аптекарская набережная, дом 7, сооружение 1, литера А - 212 м;

- Санкт-Петербург, проспект Обуховской обороны, дом 106, сооружение 2, литера Е - 25,65 м;

- Санкт-Петербург, проспект Обуховской обороны, дом 106, сооружение 1, литера Б - 118,9 м;

- Санкт-Петербург, город Ломоносов, улица Угольная, дом 14б, литера А - 153 м;

- Ленинградская область, город Шлиссельбург, остров Ореховый - 81,2 м, а также о переводе на ОАО "Пассажирский порт" прав и обязанностей по договорам аренды причалов от 18.02.2005 N 552 и 553, заключенных между Территориальным управлением и обществом с ограниченной ответственностью "Энергия-ГПИ-Спейс СПб" (далее - ООО "Энергия-ГПИ-Спейс СПб") по результатам аукциона, проведенного 15.02.2005.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Энергия-ГПИ-Спейс СПб".

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец отказался от заявленных требований в части обязания ответчика возобновить с ним договоры аренды причалов (14 договоров), расположенных по адресам, указанным в пункте 1 просительной части искового заявления.

Решением от 27.01.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.12.2006, в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением апелляционного суда от 22.12.2006 резолютивная часть решения от 27.01.2006 дополнена: принят отказ от иска в части требований об обязании ответчика возобновить с ним договоры аренды причалов, расположенных по адресам, указанным в пункте 1 просительной части искового заявления, и производство по делу в этой части требований прекращено.

В кассационной жалобе ОАО "Пассажирский порт", ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 27.01.2006 и постановление апелляционного суда от 22.12.2006 и удовлетворить заявленные требования.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Энергия-ГПИ-Спейс СПб" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Территориального управления заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства до рассмотрения дела N А56-40141/2005, которое отклонено судом. Представитель ОАО "Пассажирский порт" поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Территориального управления и ООО "Энергия-ГПИ-Спейс СПб", считая их несостоятельными, возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (далее - Леноблимущество) и ОАО "Пассажирский порт" заключили договоры аренды объекта нежилого фонда от 08.08.2002 N 427, от 15.06.2003 N 474 и 475, от 20.06.2003 N 469, от 19.08.2003 N 479, 480, 481, 482, 483 и 484, от 25.08.2003 N 494, 495, 496 и 497, согласно которым ОАО "Пассажирский порт" получило в аренду на срок менее одного года 14 причалов.

Пунктом 2.3 всех названных договоров предусмотрено, что арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок в случае отсутствия с его стороны нарушений договора в течение срока его действия при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить договор на новый срок не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия.

Согласно пункту 5.2 всех спорных договоров, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора, указанного в уведомлении.

Договорами от 15.06.2003 N 474 и 475, от 19.08.2003 N 479, 480, 481, 482, 483 и 484, от 25.08.2003 N 494, 495, 496 и 497 установлена обязанность арендатора в течение шести месяцев с момента вступления в силу договора представить в Леноблимущество отчет о рыночной оценке ставки арендной платы за объект.

Согласно названным договорам (за исключением договора от 19.08.2003 N 479) невыполнение указанной обязанности является основанием для досрочного расторжения договора.

Договорами от 08.08.2002 N 427 и от 20.06.2003 N 469 обязанности арендатора представить отчет о рыночной оценке арендной платы за объект не установлено.

Согласно протоколу от 18.06.2004 N 4 (т.3, л.д.1) Комиссией по вопросам распоряжения имуществом, находящимся в федеральной собственности, принято решение о предоставлении в аренду ОАО "Пассажирский порт" спорных причалов.

Письмами от 19.07.2004 N 548-15/9, 535-15/9, 536-15/9, 537-15/9, 538-15/9, 542-15/9 Территориальное управление сообщило о том, что срок действия договоров от 19.08.2003 N 479, 480, 481, 482 и 483 истекает 28.07.2004, а договора от 25.08.2003 N 496 - 31.07.2004, в связи с чем ОАО "Пассажирский порт" необходимо в течение десяти дней после указанного срока освободить занимаемые причалы и передать их Территориальному управлению по актам сдачи-приемки, а также указало на то, что ОАО "Пассажирский порт" нарушена обязанность по своевременному внесению арендной платы, поэтому ему необходимо уплатить пени за ее просрочку.

Письмами от 19.07.2004 N 540-15/9, 541-15/9 и от 27.07.2004 N 560-15/9 Территориальное управление уведомило ОАО "Пассажирский порт" о том, что срок действия договоров от 25.08.2003 N 494, 495 и 497 истекает 31.07.2004, в связи с чем ОАО "Пассажирский порт" необходимо в течение десяти дней после указанного срока освободить занимаемые причалы и передать их Территориальному управлению по актам сдачи-приемки.

Письмами от 19.07.2004 N 544-15/9, 545-15/9, 546-15/9, 547-15/9 Территориальное управление сообщило ОАО "Пассажирский порт" об отказе от продолжения арендных отношений и прекращении 21.08.2004 договоров аренды от 15.06.2003 N 475, от 20.06.2003 N 469, от 08.08.2002 N 427, от 15.06.2003 N 474, срок действия которых истек, но которые в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновились на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку после истечения срока указанных договоров ОАО "Пассажирский порт" продолжало использовать спорные причалы при отсутствии возражений со стороны Территориального управления. Территориальное управление потребовало в течение десяти дней с даты прекращения договоров - 21.08.2004 - передать причалы по актам сдачи-приемки. Кроме того, в письме от 19.07.2004 N 545-15/9 Территориальное управление указало на то, что ОАО "Пассажирский порт" нарушена обязанность по своевременному внесению арендной платы по договору аренды от 20.06.2003 N 469, поэтому ему необходимо уплатить пени за ее просрочку.

Письмом от 22.09.2004 N 809-15/9 Территориальное управление повторно уведомило ОАО "Пассажирский порт" о необходимости освобождения спорных причалов в связи с окончанием сроков действия договоров аренды.

Письмом от 12.10.2004 N 16/1024/1 ОАО "Пассажирский порт" обратилось в Территориальное управление с просьбой рассмотреть возможность заключения договоров аренды для дальнейшего использования ОАО "Пассажирский порт" спорных причалов.

На основании приказа Территориального управления от 16.12.2004 N 181 15.02.2005 проведены торги в форме открытого аукциона по составу участников с закрытой формой подачи заявок на право заключения договора аренды спорных причалов сроком на 25 лет.

Согласно протоколу заседания аукционной комиссии от 15.02.2005 N 3 победителем торгов признано ООО "Энергия-ГПИ-Спейс СПб", с которым Территориальное управление заключило договоры аренды объектов нежилого фонда от 18.02.2005 N 552 и 553. По названным договорам ООО "Энергия-ГПИ-Спейс СПб" приобрело в аренду 14 спорных причалов на срок до 14.02.2030. Территориальное управление передало данные объекты ООО "Энергия-ГПИ-Спейс СПб" по актам сдачи-приемки от 22.02.2005.

Полагая, что права и обязанности по договорам от 18.02.2005 N 552 и 553 подлежат переводу на него как на добросовестного арендатора, уведомившего арендодателя в установленный срок о своем желании заключить договор аренды на новый срок, ОАО "Пассажирский порт" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у истца отсутствует преимущественное право на заключение с ответчиком договоров аренды причалов на новый срок в связи с ненадлежащим исполнением им обязанностей по названным договорам. Суд первой инстанции указал на то, что истец не исполнил предусмотренные разделом 6 договоров обязательства по проведению рыночной оценки стоимости арендной платы на арендуемые объекты, нарушал обязанности по уплате арендной платы по договорам аренды от 19.08.2003 N 479-483, от 20.06.2003 N 469, от 25.08.2003 N 496, а также по всем 14 договорам аренды не возвратил арендодателю арендованное имущество по передаточному акту после прекращения договоров.

Оставляя решение от 27.01.2006 без изменения, апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции. Однако апелляционный суд посчитал возможным дополнить решение от 27.10.2006 без его изменения, уточнив, что судом принят отказ от иска в части требований об обязании ответчика возобновить с ним договоры аренды причалов, расположенных по адресам, указанным в пункте 1 просительной части искового заявления, и производство по делу в этой части требований прекращено.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункту 2 статьи 610 названного Кодекса, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что договоры аренды от 19.08.2003 N 479, 480, 481, 482, 483, от 25.08.2003 N 494, 495, 496 и 497 были прекращены в связи с окончанием срока их действия, поскольку Территориальное управление (арендодатель) уведомило ОАО "Пассажирский порт" об отказе от возобновления указанных договоров на новый срок, а договоры аренды от 15.06.2003 N 475, от 20.06.2003 N 469, от 08.08.2002 N 427, от 15.06.2003 N 474, срок действия которых истек, но которые в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновились на тех же условиях на неопределенный срок, были прекращены после истечения срока, указанного в уведомлениях о прекращении арендных отношений.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что ОАО "Пассажирский порт" нарушало обязанности по внесению арендной платы по договорам аренды от 20.06.2003 N 469, от 19.08.2003 N 479, 480, 481, 482, 483 и 484, от 25.08.2003 N 496, а также не исполнило обязанности по проведению рыночной оценки ставки арендной платы за объекты, в силу чего его нельзя признать добросовестным арендатором. С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у ОАО "Пассажирский порт" преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок.

Таким образом, суды обеих инстанций обоснованно отказали ОАО "Пассажирский порт" в удовлетворении требований о переводе на него прав и обязанностей по договорам аренды от 18.02.2005 N 552 и 553. Нормы материального и процессуального права применены правильно, и основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2006 по делу N А56-19830/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Пассажирский порт" - без удовлетворения.

Электронный текст документа