СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 октября 2010 года  Дело N А03-5338/2010

Резолютивная часть постановления  объявлена 20 октября 2010 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

Председательствующего:  Сухотиной В.М.

Судей:  Калиниченко Н.К.

Мухиной И.Н.

при ведении протокола судебного заседания  председательствующим

без участия представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом Администрации г.Новоалтайска на решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 июля 2010 года по делу № А03-5338/2010 (судья Кириллова Т.Г.)

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г.Новоалтайска

к индивидуальному предпринимателю Шишлаковой Галине Петровне

о взыскании 1 002 967,82 рублей и обязании заключить договор купли-продажи земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации г.Новоалтайска (далее – КУМИ) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Шишлаковой Галине Петровне (далее – ИП Шишлакова Г.П.) о взыскании, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 812 939 рублей 64 копеек неосновательного обогащения за период с 29 апреля 2007 года по 31 марта 2010 года, 162 113 рублей 03 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16 июля 2007 года по 20 июля 2010 года, обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка, взыскании судебных издержек в размере 2 452 рубля 60 копеек.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30 июля 2010 года производство по делу в части взыскания 49 379 рублей 61 копейки неосновательного обогащения прекращено в связи с частичным отказом истца от иска. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы податель указал, что вывод суда о том, что покупатель недвижимости приобретает права и обязанности по ранее заключенному договору аренды земельного участка, не основан на нормах закона, подлежащего применению; между собственником здания и собственником земельного участка должно возникнуть новое право аренды земельного участка; обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка ответчиком не выполнена.

Ответчиком отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Дело рассмотрено в порядке частей 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 17 ноября 2006 года между МУП г.Новоалтайска «НДСУ» (продавец) и ИП Шишлаковой Г.П. (покупатель) по результатам торгов в форме открытого аукциона заключен договор купли-продажи имущества (в том числе 11 объектов недвижимости), расположенного на земельном участке, площадью 30 462 кв.м с кадастровым номером 22:69:030405:0025, находящегося по адресу: г.Новоалтайск, ул.П.Корчагина, 21, принадлежащего продавцу на праве аренды (т. 1 л.д. 11-14, 46-47).

Договор купли-продажи исполнен, имущество передано покупателю по актам приема-передачи от 19 января 2007 года (т. 1 л.д. 15-26, т. 2 л.д. 32-43), стоимость имущества ответчиком оплачена (т. 1 л.д. 28-30). Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке 31 января 2007 года, что подтверждается свидетельствами о праве собственности ответчика на объекты недвижимости (т. 1 л.д. 93-103).

22 сентября 2006 года истцом (арендодатель) и МУП г.Новоалтайска «НДСУ» (арендатор) на основании постановления администрации г.Новоалтайска от 27 декабря 2005 года № 2849  (т. 1 л.д. 64, т. 2 л.д. 14) заключен договор № 123-2700 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатору в пользование на условиях аренды за плату сроком на одиннадцать месяцев передан земельный участок с кадастровым номером 22:69:030405:0025, площадью 30 462 кв.м, расположенный по адресу: г.Новоалтайск, ул.П.Корчагина, 21 (т. 1 л.д. 48-50, т. 2 л.д. 11-13). За пользование земельным участком арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату в размере 146 270 рублей в год.

06 марта 2007 года истцом и МУП г.Новоалтайска «НДСУ» подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, площадью 30 462 кв.м, с кадастровым номером 22:69:030405:0025, расположенного по адресу: г.Новоалтайск, ул.П.Корчагина, 21 (т. 1 л.д. 32, т. 2 л.д. 44).

Впоследствии постановлением администрации г.Новоалтайска от 27 апреля 2007 года № 949 (т. 1 л.д. 60) утвержден проект границ земельного участка по ул.Корчагина, 21, площадью 25 648 кв.м (пункт 1), постановлено предоставить данный участок индивидуальному предпринимателю Шишлаковой Г.П. в собственность за плату (пункт 2) и признано утратившим силу постановление Главы города от 27 декабря 2005 года № 2849 (пункт 3). Постановлением администрации г.Новоалтайска от 24 февраля 2010 года № 324 (т. 1 л.д. 57) внесены изменения и дополнения в постановление от 27 апреля 2007 года № 949, пункт 1 которого изложен в новой редакции, из которой следует, что земельный участок площадью 25 548 кв.м, образован за счет разделения на две части земельного участка с кадастровым номером 22:69:030405:0025 и предоставляется для использования под производственную базу. Земельный участок площадью 68 кв.м, расположенный южнее здания котельной по ул.П.Корчагина, 21, образован за счет разделения на две части земельного участка с кадастровым номером 22:69:030405:0025 и предоставляется под мазутохранилище котельной. В пункте 2 площадь земельного участка, предоставляемого в собственность Шишлаковой Г.П., заменена с «25 648 кв.м» на «25 580 кв.м».

22 апреля 2010 года истец направил ответчику проект договора от 19 марта 2010 купли-продажи земельного участка, площадью 25 580 кв.м, расположенного в г.Новоалтайске по ул.Корчагина, 21 (т. 1 л.д. 39-43).

Поскольку ответчик договор не подписал, на претензии истца от 12 марта 2010 года, от 22 апреля 2010 года (т. 1 л.д. 54, 56) о необходимости погасить задолженность за пользование земельным участком не ответил, истец обратился в суд с настоящим иском на основании статей 223, 395, 552, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что покупатель недвижимости приобретает права и обязанности по ранее заключенному договору аренды земельного участка, заключение договора купли-продажи земельного участка является правом, а не обязанностью ответчика.

Выводы суда первой инстанции соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Перечисленные обстоятельства не исключают возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 октября 2009 года № 8611/09 по делу № А35-7422/08-С3.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что прежний собственник недвижимости и арендатор земельного участка выбыл из арендных правоотношений по договору аренды от 22 сентября 2006 года, соглашение о расторжении данного договора, подписанное 06 марта 2007 года, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Следовательно, основания для удовлетворения исковых требований о взыскании неосновательного обогащения отсутствуют.

Согласно части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом на приобретение этих земельных участков в собственность.

Однако требование об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка противоречит закону, а именно положениям статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку заключение такого договора в рассматриваемом случае обязательно для истца, но не для ответчика.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Иных доводов, которые не были предметом исследования и оценки при рассмотрении  дела в суде первой инстанции, истцом не приведено.

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции признает решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела и не подлежащим отмене, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 июля 2010 года по делу № А03-5338/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка