СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 01 ноября 2008 года  Дело N А27-5672/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2008г.

Полный текст постановления изготовлен  01.11.2008г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терехиной И.И.,

судей: Лобановой Л.Е., Прозорова В.В.,

при ведении протокола судьей  Лобановой Л.Е.

с участием представителей:

от истца:  не явился, извещен,

от ответчика:  не явился, извещен,

от подателей жалоб: Бессонова М.Е. по дов. №97 от 01.01.2008, Титовой О.В. по дов. от 03.03.2008

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» Кемеровский региональный филиал, ООО «Хойя», ООО «Беловский пищекомбинат»  на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20.08.2008 года по  делу  № А27-5672/2008-1  по иску  ООО «Содружество» к ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» Кемеровский региональный филиал о взыскании 496 159, 24 рублей (судья Вульферт С. В.),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Содружество» (ООО «Содружество») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ – т.2 л.д.11-12) о взыскании с откры­того акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» (ОАО «Россельхозбанк») задолженности в сумме 496 310,76 руб., в том числе 385 807,70 руб. арендные платежи,  52 807,03 руб. пеня за несвоевременную уплату арендных платежей, 5 243,68 руб. плата за холодную воду, 52 452,35 руб. -  неус­тойка за неисполнение обязательства по оплате холодной воды.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 20.08.2008 исковые требования удовлетворены частично, с ОАО «Россельхозбанк» в пользу ООО «Содружество» взыскано 385 807,7 руб. долга по арендной плате, 18 000 руб. пени. В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением,  ОАО «Россельхозбанк», ООО «Хойя», ООО «Беловский пищекомбинат» в апелляционных жалобах просят его отменить, ссылаясь на то, что:

ОАО «Россельхозбанк»:

- суду предоставлено доказательство того, что ОАО «Россельхозбанк» во время действия договора №59 заключенного между банком и ООО «Хойя» (собственником имущества), надлежащим образом исполнял обязанности по оплате арендных платежей ежемесячно за период с октября 2006г. по сентябрь 2007 г.;

- Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 22.11.2007 договор аренды №59, заключенный между ООО «Хойя» и ОАО «Россельхозбанк», признан ничтожной сделкой, на основании договора №92 на аренду нежилых помещений от 02.03.1993 и договора субаренды №169/05 от 10.10.2005 между сторонами установлены следующие правоотношения: ООО «Хойя» - арендодатель, ООО «Содружество» - арендатор, ОАО «Россельхозбанк» - субарендатор.

- между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Хойя» на основании договора уступки права требования от 26.11.2007 произведён односторонний зачёт задолженности ООО «Содружество» собственнику имущества в размере 570 681, 53 руб., в связи с чем, обязательства ОАО «Россельхозбанк» по оплате арендных платежей в размере 47 684,98 руб. ежемесячно с июня по сентябрь 2007г. подтверждены надлежащим образом;

- Решением Арбитражного суда Кемеровской области по делу №А27-17202/2006-1 от 27.12.2007  договор №92 от 02.03.1993 года, заключенный между ООО «Хойя» и ООО «Содружество» - расторгнут, Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2008 года по делу №07АП-990/08 данное решение оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ООО «Содружество» - без удовлетворения. О принятых судебных актах ОАО «Россельхозбанк» стало известно из официальных сайтов Арбитражного суда Кемеровской области и Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, ни ООО «Содружество» ни ООО «Хойя» надлежащим образом ОАО «Россельхозбанк» не уведомили, оснований для оплаты ООО «Содружество» субарендных платежей у ОАО «Россельхозбанк» на тот момент не было;

- на момент подачи и рассмотрения искового заявления ООО «Содружество» о взыскании задолженности по договору субаренды, суду не предоставлено доказательств отмены вышеуказанного постановления апелляционной инстанции, таким образом, судом не исследованы в полном объёме договорные отношения сторон, которые в данном случае, имеют существенное значение для рассмотрения дела по существу.

ООО «Хойя»:

- судом первой инстанции при вынесении решения не были учтены интересы ООО «Хойя» как собственника помещения, что является грубейшем нарушением задач и принципов судопроизводства (ст.ст. 2, 9 АПК РФ), а также процессуальных прав на защиту своих интересов, кроме того, судом не был учтен тот факт, что договор аренды помещения №92 от 02.03.1993 постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2008 по делу № 07 АП-990/08 был расторгнут, а ООО «Содружество» было выселено из занимаемых помещений;

- согласно ст.617 ГК РФ при изменении сторон, договор аренды сохраняет свою силу, в настоящее время арендодателем является ООО «Хойя», как собственник помещения, а арендатором – ООО «Содружество»;

-  заключение договора субаренды нежилого помещения от 10.10.2005 с ОАО «Россельхозбанк» является незаконным;

- в отличие от договора аренды №92 договор субаренды нежилого помещения от 10.10.2005 с ОАО «Россельхозбанк» не был зарегистрирован в установленном законом порядке, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной (п.1 ст. 165 ГК РФ). Поскольку договор аренды №92 от 02.03.1993 был досрочно расторгнутым в судебном порядке, договор субаренды также досрочно расторгается (cт.618 ГК РФ), в связи с этим договор субаренды 10.10.2005  также считается расторгнутым досрочно.

ООО «Беловский пищекомбинат»:

- судом первой инстанции при вынесении решения не были учтены интересы ООО «Беловский пищекомбинат», как арендатора помещения;

- 12.04.2008 ООО «Хойя» как собственник помещения заключило договор аренды с ООО «Беловский пищекомбинат» сроком на один год. Помещение было передано по акту приема-передачи 29.05.2008 после выселения на основании исполнительного листа ООО «Содружество» из занимаемых помещений;

- ООО «Беловский пищекомбинат» является надлежащим арендатором помещения, площадью 688,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Белово, ул. Ленина,8.

В судебном заседании представители ООО «Хойя»,  ООО «Беловский пищекомбинат» поддержали доводы своих апелляционных жалоб по указанным в них основаниям и просили решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

В соответствии с ч.3 ст.156 АПК РФ дело рассмотрено без участия истца и ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В представленном отзыве истец просит оставить решение без изменения, как принятое при полном выяснении обстоятельств, имеющих непосредственное отношение к рассматриваемому делу, с правильным применением норм материального права, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, по его мнению,  не имеется.

Заслушав представителей ООО «Хойя» и ООО «Беловский пищекомбинат», изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, исследовав материалы дела,  проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 20.08.2008 года, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела, 02.03.1993 между Беловским коми­тетом по управлению муниципальным имуществом и Торгово-коммерческим пред­приятием «Содружество» (правопредшест-венником истца) был заключен договор №92 аренды нежилого помещения (строения) по адресу: г. Белово, ул. Ленина, 8, магазин «Юбилейный»  общей площадью 726,3 кв.м. для использования под магазин рознич­ной торговли (промышленные товары). Пунктом 1.2 установлен срок действия договора - с 04.01.1993  по 31.12.2003 (т.1 л.д. 9-10).

Дополнительным соглашением от 17.09.2005 срок действия договора N 92 про­длен до 31.12.2013 года (т.1 л.д. 11).

В соответствии с п.8.2 договора,  предусматривающим право арендатора на сдачу помещения в субаренду с согласия арендодателя, 10.10.2005 между ООО «Содружество» (арендатор), Комитет по управлению муници­пальным имуществом администрации г. Белово (арендодатель) и ОАО «Россельхозбанк» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилой му­ниципальной площади, по которому арендатор с согла­сия арендодателя передал субарендатору в субаренду нежилую площадь в размере 166,29 кв.м. в помещении по адресу: г.Белово, ул. Ленина, 8, для организации бан­ковской деятельности (т.1 л.д. 12-14).

По условиям договора субаренды срок действия договора установлен с 10.10.2005 по 01.10.2006 с после­дующей пролонгацией на тех же условиях в случае, если ни одна из сторон за один месяц до истечения срока действия договора не заявит о своем намерении прекра­тить его действие (п.п.1.2, 4.5 договора). Пунктом 3.2. договора субаренды предусмотрена обязанность  внесения арендной платы в размере указанном в разделе 2 договора.

В связи с нарушением ответчиком договорных обязательств по внесению арендной платы истец обратился в арбитражный суд с иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не представил доказательств исполнения принятых по договору обязательств, что является основанием для взыскания задолженности и пени. При этом, уменьшая размер заявленной суммы пени, суд учитывал ее компенсационный характер и несоразмерность последствиям нарушения, руководствовался положениями ст. 333 ГК РФ.

Статьями 309, 310 ГК РФ  предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору  имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст.614 ГК РФ).

Пунктами 2.1, 2.3  договора субаренды согласован размер арендной платы в сумме 47 684, 98 руб.  в месяц, в том числе НДС, и определено, что арендная плата должна вноситься на расчетный счет арендатора ежемесячно, самостоятельно, со своего расчетного счета, не позднее 1-го числа месяца, за который производится оплата.

При рассмотрении дела судом установлено и материалами дела подтверждено, что в течение срока действия договора ответчиком не уплачена арендная плата в сумме 385 807,7 руб., в том числе:

-  за период с июня по ноябрь 2007, с учетом частичной оплаты, 147 387,95 руб.;

-  за период с апреля по август 2008 - 238419 руб. 75 коп. (47 683,95 руб. х5).

Следуя постановлению апелляционной инстанции Арбитражного суда Кемеровской области от 05.09.2007 по делу № А27-2334/2007-1 (т.1 л.д.22), договор субаренды от 10.10.2005 признан действующим и арендные платежи по данному договору  взысканы с ОАО «Россельхозбанк» в пользу ООО «Содружество»  за период с октября 2006 г. по май 2007 г.

Учитывая, что возражений относительно размера арендных плате­жей за данные периоды и документы, подтверждающие их оплату, ответчиком, исходя из положений ст. 65 АПК РФ, не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск о взыскании долга в заявленной сумме, а  также пени в размере 18 000 руб., принимая во внимание установление в договоре высокого процента неустойки (0,1% в день), по сравнению с действующей ставкой ре­финансирования ЦБ РФ (0,03% в день), и отсутствие у истца каких-либо негативных последствий, наступивших от нарушения ответчиком усло­вий договора.

Не могут быть признаны обоснованными и ссылки ОАО «Россельхозбанк» на ст.618 ГК РФ о досрочном прекращении договора субаренды и непредставлении ООО «Содружество» при  рассмотрении дела в суде первой инстанции доказательств отмены постановления апелляционной инстанции от 11.04.2008, оставившим без изменения решение Арбитражного суда Кемеровской области от 27.12.2007 по делу № А27-17202/2006-1, о расторжении договора аренды №92 от 02.03.1993, заключенного между ООО «Хойя» и ООО «Содружество».

Данные судебные акты были отменены Постановлением Федерального арбитражного суда  Западно-Сибирского округа от 03.07.2008  по делу № Ф04-3987/2008(7460-А27-30), в связи с чем оснований считать договор  аренды №92  расторгнутым не имеется.

Довод апелляционной жалобы ОАО «Россельхозбанк» о том, что судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях лица (ООО «Хойя»), не привлеченного к участию в деле, также как и ссылка в апелляционной жалобе ООО «Хойя» на то, что судом не были учтены его интересы как собственника имущества, являются несостоятельными.

Судом первой инстанции установлено и сторонами подтверждено, что по результатам аукциона 02.03.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Белово (продавец) и победителем аукциона ООО «Агро» (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного помещения. По договору купли-продажи от 20.03.2006  ООО «Агро» продало помещение ООО «Хойя».

В силу п.1 ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. С учетом положений указанной нормы, права ООО «Хойя», как арендатора спорного имущества, обжалуемым решением суда не затрагиваются. Договорные отношения между ООО «Содружество» и ОАО «Россельхозбанк» существовали до перехода права  собственности ООО «Хойя».

Рассмотрение спора без участия ООО «Хойя», ООО «Беловский пищекомбинат» не является основанием к отмене обжалуемого судебного акта, так как предметом спора является взыскание задолженности по договору субаренды, заключенному между ООО «Содружество» и ОАО «Россельхозбанк». Таким образом конфликтная ситуация разрешена между двумя заинтересованными субъектами и не нарушает интересы собственника, который выразил свое согласие на сдачу имущества  в субаренду при заключении договора, а также прав ООО «Беловский пищекомбинат» как арендатора спорных помещений по договору аренды от 12.04.2008, подписанного после вступления в силу решения  Арбитражного суда Кемеровской области от 27.12.2007 о расторжении договора аренды №92 от 02.03.1993 и отмененного постановлением Федерального арбитражного суда  Западно-Сибирского округа от 03.07.2008.

Таким образом, из обжалуемого судебного акта не следует, что он принят в отношении прав и обязанностей ООО «Хойя», ООО «Беловский пищекомбинат».

Кроме того, при рассмотрении дела в суде первой инстанции от ОАО «Россельхозбанк» не поступало ходатайств о привлечении ООО «Хойя»  и  ООО «Беловский пищекомбинат» и не упоминалось о направлении ему ООО «Беловский пищекомбинат» уведомления с предложением заключить договор субаренды.

Довод ООО «Хойя»  о ничтожности договора субаренды  от 10.10.2005  в связи с несоблюдением его регистрации, противоречит материалам дела и действующему законодательству.

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ  договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из договора субаренды между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Содружество», срок его действия определен с 10.10.2005  по 01.10.2006.

Учитывая, что договор субаренды, подписанный сторонами, был заключен на срок менее одного года, возобновлен на неопределенный срок согласно действующему законодательству, судом апелляционной инстанции отклоняется довод подателя жалобы о необходимости государственной регистрации указанного договора субаренды.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст.270 АПК РФ  являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

При изложенных выше обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и основания для его отмены и удовлетворения  апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст.110, п.1 ст.269, ст.271 АПК РФ,  суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 20.08.2008 по делу №А27-5672/2008-1 оставить без изменения, а апелляционные жалобы  - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка