• по
Более 52000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 апреля 2008 года  Дело N А27-9814/2007

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Терехиной И.И., судей: Мухиной И. Н., Чеклюевой Л. Ф.

при ведении протокола судьей Мухиной И. Н.

с участием представителей:

от истца Шуревич Е. И.,

от ответчика - Осокиной Е.М., Масленникова О.Н.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12.02.2008 по делу № А27-9814/07-1 (судья Ерохин А. В.) по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области к ООО «АСД» о взыскании 823667, 37 руб., расторжении договора, освобождении помещения,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – Комитет по имуществу, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке 49 АПК РФ (л.д. 91-99 т. 1), к ООО «АСД» о взыскании 1024038, 36 руб., из которых: 668 071,64 руб. - долг по арендной плате за период с 24.12.2006 по 31.12.2007 и 355 966,72 руб. – пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 11.06.2004 по 24.12.2007, на основании договора аренды недвижимого имущества от 31.05.2004 № 930-0/04, а также о расторжении указанного договора и обязании ООО «АСД» возвратить Комитету по имуществу объект аренды - нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, д. 136, общей площадью 161,8 кв.м.

Решением суда первой инстанции от 12.02.2008 (резолютивная часть объявлена 06.02.2008) в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Комитет по имуществу просит решение суда отменить, иск удовлетворить, ссылаясь при этом на то, что норма ст. 319 ГК РФ об очередности погашения требований по де­нежному обязательству допускает «иное соглашение сторон», в связи с чем стороны в договоре могут прийти к любому соглашению о порядке и очередности погашения требований; условие договора, при котором суммы, вносимые в счет исполнения по обязательствам, в первую очередь направляются на погашение пеней, исчисленных за просрочку уплаты арендных пла­тежей, принято обеими сторонами; неправомерно отказано в расторжении договора аренды, т.к. согласно п.п. 1, 3 ст.619 ГК РФ и п.5.4.3 договора аренды, по требованию арен­додателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, а также когда более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу полагает, что она не подлежит удовлетворению, в том числе по следующим основаниям: неустойка не является денежным обязательством, о котором говорится в ст. 319 ГК РФ, а является способом обеспечения исполнения обязательства, в связи с чем довод истца неправомерен; Комитет по имуществу не является собственником спорного помещения, т.к. продал его ОАО «Резерв» (свидетельство о государственной регистрации права от 06.12.2007 № 42АВ 670365), следовательно, Комитет по имуществу утратил право требовать расторжения договора аренды. Вместе с тем, ответчик считает, что суд первой инстанции необоснованно не принял изложенные в отзыве на иск доводы о недействительности дополнительного соглашения № 1 к договору от 31.05.2004, оно также ничтожно в силу ст. 310 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца уточнила требования по апелляционной жалобе и просила отменить решение суда в части только отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности.

Представители ответчика просили решение оставить без изменения, поддержав доводы, изложенные в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в порядке ст.268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции от 12.02.2008, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по имуществу (арендодатель) и ООО ООО «АСД» (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества от 31.05.2004 №930-0/04 (л.д.12-16 т.1), по условиям которого: арендодатель передает принадлежащий на праве собственности Кемеровской области, а арендатор принимает во временное пользование объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина,136, общей площадью 161,8 кв.м. на 1-м этаже встроено-пристроенной части железнобетонного 9-тиэтажного жилого дома (п.п.1.1, 1.2); срок действия договора устанавливается с момента его регистрации до 31.12.2018; условия договора стороны распространили на отношения сторон, возникшие с даты фактического пользования объектом - 30.12.2003 (п.5.1.).

В соответствии с договором нежилое встроено-пристроенное помещение общей площадью 161,8 кв.м. в жилом доме по адресу: г. Кемерово, пр. Ленина, д. 136, было передано ответчику, что подтверждается актом приема-передачи от 31.05.2004, являющемся приложением к договору (л.д.17 т. 1).

31.05.2004 сторонами договора было подписано дополнительное соглашение №1 к договору, согласно которому п.3.3 договора излагался в новой редакции, предусматривающей возможность изменения арендодателем размера арендной платы в период действия договора (л.д.19 т.1).

Договор с приложениями, а также дополнительное соглашение, имеющее одну дату с договором, одновременно зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.07.2004 (л.д.19 т.1), в связи с чем довод ответчика о ничтожности дополнительного соглашения не принимается апелляционным судом.

31.07.2007, 01.10.2007 Комитет по имуществу направил арендатору предупреждения (л.д.37, 40 т. 1), в которых ООО «АСД» предлагалось уплатить задолженность по арендным платежам и пени, а в случае неуплаты явиться в Комитет по имуществу для расторжения договора аренды.

Поскольку ответчик не выполнил требования Комитета по имуществу, последний обратился с иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что п.3.4 договора от 31.05.2004 является ничтожным, поскольку противоречит требованиям ст.ст.319, 329, 422 ГК РФ. Произведя перерасчет платежей по договору, суд первой инстанции установил отсутствие у ООО «АСД» задолженности по арендной плате и пени, а в связи с этим отсутствие у Комитета права на досрочное расторжение договора аренды в соответствии со ст.ст. 450 п.2, 452 п.2, 619 подп. 3 ГК РФ.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

Согласно положениям ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договором предусмотрено, что арендная плата устанавливается в условных единицах в сумме 334,6 у.е. (без НДС), при этом 1 условная единица эквивалентна 1 доллару США (п.3.1); арендная плата уплачивается в размере, установленном п. 3.1, в срок до 10-го числа месяца, за который производится оплата (п.3.2); в период действия договора суммы, вносимые в счет исполнения по обязательствам по договору в первую очередь направляются на погашение пеней, исчисленных за просрочку внесения арендных платежей (п. 3.4); за просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,7% от суммы долга за каждый день просрочки (п. 4.2).

Как указывает истец в апелляционной жалобе, в связи с начислением пени за просрочку внесения арендной платы на основании пункта 3.4 договора, платежи, поступающие от арендатора, в первую очередь засчитывались в погашение пени, а затем в счет основного долга по арендной плате.

Суд первой инстанции, проанализировав содержание данного пункта договора, пришел к правильному выводу о том, что данное условие договора противоречит ст. 319 ГК РФ, рекомендациям, изложенным в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №13/14 от 08.10.1998, согласно которым при применении норм об очередности погашения требований по денежному обязательству при недостаточности суммы произведенного платежа (ст.319 ГК РФ) судам следует исходить из того, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д.

Довод подателя жалобы о том, что ст. 319 ГК РФ, допускает «иное соглашение сторон» о порядке и очередности погашения требований, а потому условие п. 3.4 договора ей не противоречит, не принимается апелляционным судом.

«Иное соглашение сторон» может быть достигнуто по изменению очерёдности погашения лишь по указанным в ст.319 ГК РФ обязательствам: издержкам по получению исполнения, процентам и основной сумме долга, т.е. неустойка данной нормой не предусмотрена. Кроме этого, неустойка не относится к денежным обязательствам, о которых говорится в ст. 319 ГК РФ, а является способом обеспечения их исполнения в соответствии со ст. ст. 329, 330 ГК РФ.

В силу изложенного, вывод суда о признании п.3.4 договора аренды ничтожным, как противоречащим требованиям ст.ст.319, 422 ГК РФ является обоснованным и в этой связи не подлежащим применению при расчете суммы задолженности.

Проверив расчет предъявленной к взысканию суммы долга (л.д.92-99 т. 1) и контррасчет ответчика (л. д. 136-137 т. 1), учитывая увеличение размера арендной платы с 23.05.2005 до 54 459,78 руб. согласно уведомлению Комитета по имуществу от 13.05.2005 № 9-6/1404 (л. д. 100), а также произведенную уплату ответчиком сумм по договору аренды согласно квитанциям с октября 2004 г. по декабрь 2007 г. (л.д. 123-135 т.1), арбитражный суд произвел расчет, в результате которого установил, что по состоянию на 31.12.2007 у ответчика имеется переплата за аренду в сумме более 100 000 руб. При этом суд правильно указал, что предметом исследования по делу является установление наличия (отсутствия) задолженности ответчика по арендной плате и пени, а не определение судом, в какой конкретно сумме ответчик имеет переплату по договору, и какая часть переплаты погашает пеню и ее размер.

Данный расчет представителем истца в судебном заседании апелляционной инстанции не оспаривался.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы, уточненной в судебном заседании, об отмене решения суда в части отказа во взыскании задолженности, не имеется.

Руководствуясь п.1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 12.02.2008 по делу № А27-9814/07-1 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

     Председательствующий
    И.И.Терехина

     Судьи
      И. Н. Мухина

     Л. Ф. Чеклюева

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А27-9814/2007
Принявший орган: Седьмой арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 14 апреля 2008

Поиск в тексте