АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 16 сентября 2010 года Дело N А55-9642/2010
В составе судьи
Щетининой М.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ненашевой Л.С.
рассмотрев в судебном заседании 10 сентября 2010 года дело по заявлению
Индивидуального предпринимателя Казакова Михаила Александровича, 445144, Самарская область, с.Ягодное,Ставропольский район, Северная,42
к Мэрии городского округа Тольятти, 445011, Самарская область, Тольятти, пл. Свободы, 4
с участием третьего лица - ОАО «АВТОВАЗ», 445024, Самарская область, г. Тольятти, Южное шоссе,36
о признании недействительным отказа Мэрии
при участии в заседании
от заявителя - представитель Горбунов В.В., по доверенности №б/н от 16.02.2010 года
от заинтересованного лица - представитель Рассказчикова А.Ю., по доверенности №5775/1 от 28.12.2009 года
от третьего лица - представитель Князькина О.Г., по доверенности № 00001/61-Д от 20.01.2010 года
Установил:
Индивидуальный предприниматель Казаков Михаил Александрович (далее по тексту - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Мэра городского округа Тольятти, выраженного в письме от 28.01.2010 года, об отказе в принятии решения о предоставлении заявителю земельного участка, площадью 7758 кв.м. (кадастровый номер 63:09:0102157:518) под незавершенным строительством объектом, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Окраинная, д.8 «а» в собственность.
Заявление мотивировано тем, что он обратился к Мэру о выкупе земельного участка, на котором имеется незавершенный строительством объект, принадлежащий ему на праве собственности, в соответствии с п.1ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации». Заявитель указывает, что он имеет исключительное право на выкуп спорного земельного участка в соответствии со ст.36 Земельного Кодекса Российской Федерации. Свое право на выкуп земельного участка так же обосновывает тем, что незавершенный строительством объект прошел стадию приватизации объектов, находившихся в государственной собственности и вошедшего в уставный капитал АО «АВТОВАЗ» на основе плана приватизации.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме. Указал на отсутствие у Мэрии доказательств пропуска срока заявителем на обращение в арбитражный суд с настоящим требованием.
Мэрия городского округа Тольятти с заявленными требованиями не согласилась по мотивам изложенным в отзыве (л.д.32-34,94).
Представитель Мэрии в судебном заседании пояснил, что объект незавершенного строительства законодательством не включен в перечень объектов, под которыми собственники таких объектов могут приобретать права на земельные участки в порядке ст.36 Земельного Кодекса Российской Федерации. Аналогичная позиция изложена в Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2008 года №8985/08. При этом представитель Мэрии указал, что незавершенный строительством объект был приобретен заявителем не в порядке приватизации, а по договору купли- продажи. Кроме того, представитель Мэрии указал, что заявителем не опровергнут довод Мэрии о том, что испрашиваемый земельный участок не принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования у ОАО «АВТОВАЗ», а так же не опровергнул довод Мэрии о невозможности идентифицировать объект, находящийся в собственности у заявителя. Испрашиваемый земельный участок был предоставлен Якупову Т.А. Мэрией в 2002 году на праве аренды для завершения строительства объекта.
Мэрией заявлено ходатайство о пропуске заявителем срока на обращение в арбитражный суд с настоящим заявлением.
ОАО «АВТОВАЗ» свою позицию изложил в отзывах на заявление (л.д.96-97, 105-106).
Представитель ОАО «АВТОВАЗ» в судебном заседании пояснил, что спорный незавершенный строительством объект – «цех битумно-полимерных мастик (п.№422 Перчня) входил в план приватизации и включен был в Уставный капитал АО «АВТОВАЗ». Указанный объект был продан ООО ПКФ «Урга» по договору купли-продажи, и указанному Обществу было необходимо оформить свидетельство на землю под объектом продажи. Право постоянного бессрочного пользования на земельный участок у АО «АВТОВАЗ» отсутствовало и до настоящего времени отсутствует.
Изучив материалы дела, исследовав их, выслушав мнение представителя заявителя, Мэрии городского округа Тольятти, Общества, арбитражный суд находит заявление не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
При оценке доводов лиц, участвующих в деле, суд основывается на положениях ч.1 ст. 65 АПК РФ, определяющих, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган или должностное лицо (п.5 ст. 200 АПК РФ).
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, заявителю на праве собственности принадлежит незавершенный строительством объект недвижимости – цех битумно-полимерных мастик (лит. А2, готовность 65 %), кадастровый номер 63:09:0000000:0000/1:2002012:А2//0065:11:1063:008:А:0, расположенный по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Окраинная, д.8 «а», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности (л.д. 15).
Факт нахождения данного объекта недвижимости на данном земельном участке, состоящем из 6-ти объектов, подтверждается кадастровыми паспортами земельного участка от 16.11.2009 года № 63-09-0102157:518(л.д.52-63).
Указанный объект недвижимости приобретен заявителем у гражданина Якупова Т.А. по договору купли-продажи от 26.03.2003 года № 63 АА 017514 (л.д.16). В свою очередь из названного договора следует, что гражданину Якупову Т.А. проданный объект принадлежал на праве собственности на основании решения Федерального суда Автозаводского района г. Тольятти от 06.03.2002 года.
Из информации Мэрии городского округа Тольятти от 08.09.2010 года № 38042- Ен, представленной суду 10.09.2010 года, следует, что земельный участок под незавершенным строительством объектом – цехом битумно-полимерных мастик предоставлялся Якупову Т.А. на основании Распоряжения Мэра г. Тольятти №3894-1/р от 28.09.2002 года на праве аренды сроком на 11 месяцев для завершения строительства цеха.
Из распоряжения следует, что п.4 Распоряжения Якупову Т.А. было предложено в месячный срок с момента регистрации настоящего Распоряжения произвести отвод земельного участка в натуре (на местности). Якуповым Т.А. указанные действия осуществлены не были. Договор аренды был расторгнут на основании письма Т.А. Якупова об отказе от договорных арендных отношений. С Казаковым М.И. договор аренды на спорный земельный участок не заключался (л.д.146-147).
Предприниматель Казаков М.А. 26.11.2009 года обратился в Мэрию городского округа Тольятти с заявлением о предоставлении ему на праве собственности земельного участка (далее – заявление о предоставлении в собственность) в порядке п.5 ст.36 ЗК РФ, как собственнику, расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости (незавершенный строительством объект) и в соответствии со статьей 2 Федерального закона №212-ФЗ 24.07.2007 года с выкупной стоимостью - 2.5% кадастровой стоимости спорного земельного участка (вход. № 1 от 27.11.2008 года, л.д.8).
К заявлению о предоставлении в собственность заявителем были приложены копия свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, копия паспорта, межевой план, копии свидетельств о государственной регистрации права на цех битумно-полимерных мастик; копия выписки из перечня приватизированных объектов АО «АВТОВАЗ»; кадастровый паспорт
Предприниматель Казаков М.А. указывает, что из статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Заявитель ссылается на статьи 217, 552, 130 Гражданского кодекса Российской Федерации из которых следует, что по договору купли-продажи одновременно с передачей права собственности на объект незавершенного строительств как недвижимое имущество были переданы права на земельный участок занятый таким объектом и необходимый для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.
Так, заявитель указывает, что в силу закона ему было передано право бессрочного пользования земельным участком под объектом недвижимости, которое подлежит переоформлению на право аренды или право собственности до 01.01.2010.
Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований заявителя, при этом суд исходит из следующего.
Судом установлено, что предприниматель Казаков М.А. обратился в Мэрию за выкупом спорного земельного участка, в том числе, и в соответствии со ст.36 Земельного Кодекса Российской Федерации и в соответствии с положениями Федерального закона №212–ФЗ от 24.07.2007 года.
Суд исходит из того, что у заявителя право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, не возникло в силу закона, так как незавершенный строительством объект не относится к объектам, поименованным как в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации, так и в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Наличие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства не является основанием для предоставления заявителю данного участка в собственность в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, действия мэрии городского округа Тольятти являются законными.
Кроме того, суд при принятии судебного акта принимает во внимание положения абзаца второго пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс, ЗК РФ). Указанная норма предусматривает, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Вместе с тем, в указанном постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подчеркнул, что хотя в данной статье Кодекса не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Как установлено судом, и подтверждается материалами дела, объект незавершенного строительства был приобретен заявителем на основании договора купли-продажи от 26.03.2003 года у гражданина Якупова Т.А.(л.д.15-16).
В свою очередь, Якупов Т.А. 09.08.1997 года приобрел у ООО ПКФ «Урга» указанный объект недвижимости, как объект незавершенного строительства и на основании решения Федерального суда Автозаводского района от 06.03.2002 года установил факт владения Якуповым Т.А. на праве собственности объектом незавершенного строительства «Цех битумно-полимерных мастик», рас положенным по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Окраинная , 8-а, состоящим из следующих зданий и сооружений: АБК, трансформаторная подстанция, цех битумно- полимерных мастик , подземный склад компонента «Кукерсоль», помещение управления битумным хозяйством, битумохранилище (л.д.149).
Кроме того, указанным решением было установлено, что ООО ПКФ «Урга» приобрел данный объект у АО «АВТОВАЗ» в 1996 году по договору купли- продажи. Пунктом 7 указанного договора Обществу предписывалось после принятия объекта на баланс после проведения взаимозачета оформить свидетельство на землю под указанный объект (л.д.130) . Объект был продан в собственность Якупову Т.А., однако, ранее, за собой право собственности на объект Общество не регистрировало, равно, как и не оформляло какое либо право на земельный участок под ним. В связи с этим, Якупов Т.А. вынужден был обратиться в суд с требованием об установлении факта владения на праве собственности спорным объектом.
В то же время, судом установлено и не опровергнуто заявителем, что земельный участок под данным и другими объектами, принадлежавшими обществу "АВТОВАЗ", не был предоставлен последнему на праве бессрочного пользования. Указанное обстоятельство подтверждается имеющимся в материалах дела письмом Мэрии от 10.08.2010 года № 33614-8н/5.2, из которого следует, что в управлении земельных ресурсов мэрии отсутствует информация о правах «АВТОВАЗ» на спорный земельный участок, а так же об отказе от права постоянного бессрочного пользования земельным участком по указанному адресу.
В судебном заседании представитель ОАО «АВТОВАЗ» подтвердил позицию Мэрии о том, что на спорный земельный участок у ОАО «АВТОВАЗ» отсутствовало и отсутствует какое-либо право, что отражено в протоколе судебного заседания от 10 сентября 2010 года.
Согласно пункту 1 статьи 35 Кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Соответствующие правила Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
Таким образом, при отчуждении обществом "АВТОВАЗ" объекта незавершенного строительства ООО ПКФ «Урга», а затем Обществом гражданину Якупову Т.А., соответственно и предпринимателю Казакову М.А. к приобретателю не переходило право постоянного (бессрочного) пользования земельными участком, занятым этим объектом.
Следовательно, при обращении предпринимателя к мэрии с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, и рассмотрении вопроса о выкупе этого участка, у предпринимателя отсутствовало право действовать на основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. Он не мог выступать как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования этим земельным участком и которое вправе требовать его выкупа.
Что касается доводов Мэрии о пропуске заявителем срока на обращение в арбитражный суд с настоящим требованием, и отсутствии возможности идентифицировать объект недвижимости, то суд, дав оценку доводам сторон, находит указанные доводы ошибочными.
Из представленных АО «АВТОВАЗ» документов следует, что речь идет именно о спорном объекте (л.д.50, 107-131,144-146).
Мэрией не опровергнут довод заявителя о том, что о нарушенном праве ему стало известно 02.02.2010 года при получении оспариваемого акта (л.д.25-28).
С учетом изложенного, суд отказывает заявителю в удовлетворении требований.
Судебные расходы распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ и относятся на заявителя.
Руководствуясь ст.110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
/
М.Н. Щетинина
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
