АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 08 августа 2011 года Дело N А55-9810/2011
в составе
председательствующего судьи Щетининой М.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лихачевым А.А.
рассмотрев в судебном заседании 26 июля - 01 августа 2011 дело по заявлению
Общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "БАМ"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
о признании незаконным отказа в регистрации перехода права собственности и обязании совершить действия
при участии в заседании
от заявителя – представитель Шарапов Н.Н., по доверенности от 14.01.2011 года
от заинтересованного лица - представитель Панова Л.А., по доверенности №12-7272 от 24.12.2010 года
В соответствии со ст.163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 26.07.2011 года по 01.08.2011 года .
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "БАМ" (далее – заявитель, Общество) обратилось в суд с требованиями, с учетом изменений, принятых судом 26.07.2011 в соответствии со ст.49 АПК РФ, о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области от 23.03.2011 №32/001/2011-389 в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - здание склада семенного, Литера А9, площадью 1574,5 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная, 2-10, в пользу ООО Агрофирма «БАМ» - по заявлению одной стороны по договору купли-продажи от 21.11.2008 г. №2; и об обязании Управления Росреестра по Самарской области произвести регистрацию перехода права собственности на указанный объект недвижимости.
Заявление мотивировано тем, что отказ регистрирующего органа не обоснован, поскольку заявитель, в связи с ликвидацией прежнего правообладателя спорным имуществом, не имеет возможности зарегистрировать свое право на объект недвижимости без заявления другой стороны сделки.
Кроме того, заявитель ссылается на необоснованность выводов Управления Росреестра о незаключенности договора купли- продажи по мотивам отсутствия согласованности обязательных условий договора –предмет и цены.
Не соглашается заявитель и с доводом Управления Росреестра об отсутствии доказательств оплаты государственной пошлины.
Равно как не согласен заявитель и с доводом регистрирующего органа о наличии противоречий в площади спорного объекта недвижимости.
В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал по доводам заявления.
Управление Росреестра с заявленными требованиями не согласилось по мотивам, изложенным в отзыве на заявление.
Представитель заинтересованного лица в судебном заседании требования не признал по доводам отзыва, представленного суду.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзывах на исковое заявление, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей сторон, суд считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 21 ноября 2008 по договору купли-продажи № 2 ООО «Агрофирма «Рассвет» продало, а ООО «Агрофирма «БАМ» приобрело спорный объект недвижимого имущества (л.д.6-10), что также подтверждается решением арбитражного суда Самарской области от 11.04.2002 по делу № А55-2685/02-9 (л.д.45).
Спорное имущество передано от продавца к покупателю по акту приема-передачи от 17.03.2009 (л.д.12).
Все обязательства по вышеуказанному договору Сторонами выполнены полностью, в том числе покупателем полностью выполнены обязательства по оплате стоимости спорного имущества в сумме 2 918 004 руб., что подтверждается платежными поручениями от 12.01.2009 № 1, от 29.12.2008 № 433, от 16.03.2009 № 94 и от 28.01.2009 № 20 (л.д.13-16). Указанный факт также установлен судами в рамках дела №А55-19881/2009.
Спорный объект недвижимого имущества принадлежал ООО «Агрофирма «Рассвет» на основании решений Арбитражного суда Самарской области от 30.09.2005 по делу №А55-11934/2009-15 и от 25.11.2002 по делу №А55-10265/02-15 .
Право продавца на объект недвижимости - здание склада семенного, площадью 1579,60 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная, 2 зарегистрировано за ООО «Агрофирма «Рассвет» 05.11.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.03.2009 и выпиской из ЕГРП (л.д.17,18).
Согласно справкам бухгалтерии ООО «Агрофирма «БАМ» от 15.09.2009 №306 и №130 от 01.06.2011 здание зерносклада семенного числится на балансе данного предприятия (л.д.21,69).
Распоряжением Администрации сельского поселения Новая Бинарадка от 27.01.2011 №12 приобретенному заявителем зданию зерносклада семенного Литера А9 был присвоен адрес: Самарская область, район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная, 2-10 (л.д.71).
Согласно акту технической инвентаризации данного объекта от 23.09.2009 было выявлено изменение общей площади – вместо 1579,6 кв.м. установлено 1574,5 кв.м. в результате возведения перегородок без реконструкции объекта (л.д.51-54).
ООО «Агрофирма «БАМ» обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.
Сообщением от 23.03.2011 № 32/001/2011-389 в государственной регистрации отказано на основании п. 4 ст. 16 Закона о регистрации.
В частности, регистрирующим органом в сообщении об отказе было указано о том, что на государственную регистрацию не представлен документ об оплате госпошлины на 15000 руб.
Кроме того, основанием для отказа послужили имеющиеся расхождения в части площади спорного объекта недвижимости в представленном на регистрацию отчете об оценке недвижимого имущества и в предмете договора купли-продажи; указанным договором купли-продажи;
Не достигнуто соглашение по существенному условию договора – цене.
Также сообщалось о невозможности произвести государственную регистрацию в связи с отсутствием заявления продавца - ООО «Агрофирма «Рассвет», ликвидированного по решению суда №А55-17647/2006.
Не согласившись с указанным сообщением об отказе, считая отказ в государственной регистрации незаконным, ООО «Агрофирма «БАМ» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с п. 4 ст. 16 Закона о госрегистрации вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами предъявляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины.
В силу ст. 333.33 НК РФ государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 19, 20.1, 20.2, 22 - 24 и 52 настоящего пункта уплачивается юридическим лицом в размере 15 000 руб.
Судом установлено и не опровергнуто Управлением Росреестра, что заявитель в октябре 2010 года обращался в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание склада семенного, расположенного по указанному выше адресу. Платежным поручение №329 от 23.09.2010 года им была уплачена государственная пошлина в сумме 15 000 руб.(л.д.70), однако, уведомлением от 20.12.2010 года № 32/099/2010-214 регистрационные действия по заявлению №32/099/2010-214 от 04.10.2010 года были прекращены на основании поданного ООО «Агрофирма БАМ» , заявления от 16.12.2010 года № 32/112/2010-449.
В соответствии со ст.20 Федерального закона о госрегистрации при прекращении регистрационных действий по государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав. В то же время, регистрирующий орган не опроверг довод заявителя о невозвращении ему государственной пошлины.
В соответствии с п.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Согласно п.2 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.
В силу пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) при отчуждении имущества должника – ООО «Агрофирма Рассвет» по вышеуказанному договору, договоры купли-продажи недвижимости, переход права по которым подлежит государственной регистрации, фактически исполнены обеими сторонами: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально.
Кроме того, суд также учитывает, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительными. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательствами, имеющимися в материалах дела, в том числе о том, что спорному объекту присвоен адрес: с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная 2-10, а также, что предмет договора купли-продажи №2 от 21.11.2008 сторонами определен, договор сторонами исполнен, объекты недвижимости переданы покупателю, и используются им в течение длительного времени, споров и разногласий относительно состава имущества, переданного по данному договору, у сторон не возникало, законность приобретения обществом объектов недвижимости по договору купли-продажи от 21.11.2008 N 2 никем не оспаривается.
Кроме того, данные обстоятельства установлены судебными актами при рассмотрении дела №А55-19881/2009.
Таким образом, суд находит ошибочными доводы регистрирующего органа о незаключенности договора купли-продажи от 21.11.2008 N 2.
Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.
В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано разъяснение, что в случае ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности без заявления продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Материалами дела , как изложено выше, подтверждается фактическое исполнение обеими сторонами обязательств по договору купли- продажи: объект передан, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально.
Таким образом, ликвидация продавца объекта недвижимости не лишает права продавца на обращение в регистрирующий орган за регистрацией права собственности на объект недвижимости.
В силу изложенного, доводы Управления Росреестра по Самарской области со ссылкой на п. 1 ст. 16 Закона о регистрации о подаче заявления регистрирующему органу только одной стороной (покупателем) и отсутствии заявления правообладателя - ООО «Агрофирма «Рассвет» о государственной регистрации как основание для отказа в государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество в связи с ликвидацией правообладателя отклоняются судом ввиду несоответствия закону и неподтвержденности материалами дела.
С доводом Управления Росреестра о том, что в представленных на государственную регистрацию документах имеются расхождения в части площади объектов недвижимости, подлежащих оценке и отчуждению суд так же не соглашается.
То обстоятельство, что изменилась площадь спорного здания, не может служить основанием для отказа в государственной регистрации права. Уполномоченный орган – ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации» своим заключением, при изготовлении технического паспорта, указал, что изменения площади произошли из-за возведения перегородок, конструктивных и других характеристик здания это не нарушает. Реконструкция объекта не производилась (л.д.51-54).
При этом совокупность имеющихся документов позволяет идентифицировать объект недвижимого имущества, переход права собственности на которое было заявлено на государственную регистрацию: здание склада семенного, Литера А9, площадью 1574,5 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная 2. в свою очередь, суд принимает во внимание, что в соответствии с Распоряжением Администрации сельского поселения Новая Бинарадка Муниципального района Ставропольский Самарской области в целях упорядочивания почтовых адресов в селе Новая Бинарадка зданию зерносклада семенного, литера А9, присвоен адрес -ул. Гаражная 2-10.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации права.
Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд удовлетворяет заявление ООО «Агрофтрма «БАМ» в связи с тем, что у регистрирующего органа не имелось оснований, предусмотренных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, для отказа в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, поскольку на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, свидетельствующие о наличии у ООО «Агрофирма «БАМ» соответствующего права на данный объект недвижимости.
Согласно статье 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании решений государственных органов наряду с указанием на признание оспариваемого акта недействительным должно быть указано об обязанности устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя.
Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Как указано в пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 117 от 13.03.2007 (в редакции Информационного письма Президиума ВАС РФ № 139 от 11.05.2010), в случае, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, то расходы заявителя подлежат возмещению этим органом.
