• по
Более 56000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 31 августа 2010 года  Дело N А55-9904/2010

В составе судьи

Бойко С.А.

рассмотрев в судебном заседании 31 августа 2010 года дело по иску, заявлению

Закрытого акционерного общества "Компания "Владимир"

От 06 мая 2010 года

к Управлению Росреестра по Самарской области

с участием третьих лиц:

1. Министерства строительства и ЖКХ Самарской области

2. ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Самарской области

о признании недействительным отказа в регистрации дополнительного соглашения от 07.09.2009г. к договору аренды №012474з от 26.11.2002г. земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Ак. Павлова, Финской, Ак. Платонова, Парковый пер., выраженного в письме (сообщении) от 05.02.2010г. исх.№01/255/2009-178; и об обязании зарегистрировать указанное дополнительное соглашение в течение 1 месяца со дня вступления решения в законную силу.

при участии в заседании

от истца – Голенцов Е.А. (доверенность)

от ответчика – Флегонтова Г.А. (доверенность)

от третьих лиц:

Министерства строительства и ЖКХ Самарской области – Дейер Н.В. (доверенность)

ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Самарской области – не явился (извещен)

Протокол судебного заседания вел помощник судьи Пищакова О.Н.

Установил:

ЗАО «Компания «Владимир» обратилось в суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в регистрации дополнительного соглашения от 07.09.2009г. к договору аренды №012474з от 26.11.2002г. земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Ак. Павлова, Финской, Ак. Платонова, Парковый пер., выраженного в письме (сообщении) от 05.02.2010г. исх.№01/255/2009-178; и об обязании зарегистрировать указанное дополнительное соглашение в течение 1 месяца со дня вступления решения в законную силу.

Определением от 16 июня 2010 года суд произвел замену Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области на его правопреемника – Управление Росреестра по Самарской области. Кроме того, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Министерство строительства и ЖКХ Самарской области и ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Самарской области.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.

Представитель ответчика просит в удовлетворении заявленных требований отказать по мотивам, изложенным в отзыве.

Представитель министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области считает обжалуемый отказ обоснованным и просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Самарской области в судебное заседание не явился о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом; представил ходатайство о рассмотрение дела в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Компания «Владимир» и Комитетом по управлению имуществом г. Самары был заключен договора № 012474 аренды земельного участка, предметом которого был земельный участок площадью 21743,5 кв.м., расположенный по адресу: г. Самара, в границах улиц академика Павлова, Финской, академика Платонова, Парковый переулок для строительства жилых домов переменной этажности со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, двухэтажного подземного паркинга, трансформаторных подстанций (л.д.125-131).

В последующем данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 63:01:06 34003:0001 (л.д.137-140).

Постановлением Главы городского округа Самара от 10 июня 2008 года № 411 утвержден проект границ земельного участка площадью 7341,3 кв.м., расположенного в границах улиц академика Павлова, Финской, академика Платонова, Парковый переулок для завершения строительства первой очереди жилой застройки – жилых домов переменой этажности со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, двухэтажного подземного паркинга, трансформаторных подстанций (л.д.148).

Из имеющихся в материалах дела копий кадастровых дел № 63:01:06 34003:242 и № 63:01:06 34003:243 (л.д.141-166) следует, что на кадастровый учет поставлены земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:01:06 34003:0001 площадью 7341,3 кв.м. и 14402,2 кв.м.

Приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 22.05.2009 (л.д.40-42), которое в силу постановления Правительства Самарской области от 13.06.2006 № 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" уполномочено распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для строительства, а также занимаемыми объектами незавершенного строительства, из земельного участка с кадастровым номером 63:01:06 34003:0001 образован земельный участок площадью 7341,3 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0634003:242, расположенный в границах улиц академика Павлова, Финской, академика Платонова, Парковый переулок, который предоставлен ЗАО «Компания «Владимир» в аренду сроком на 3 года для завершения строительства первой очереди жилой застройки – жилых домов переменой этажности со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, двухэтажного подземного паркинга, трансформаторных подстанций.

07 сентября 2009 года между заявителем и министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 012474 от 26.11.2002 земельного участка. Данным дополнительным соглашением изменяется предмет договора аренды на земельный участок площадью 7341,3 кв.м. (кадастровый номер 63:01:06 34003:242).

ЗАО «Компания «Владимир» обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (ныне – Управление Росреестра по Самарской области) на предмет государственной регистрации дополнительного соглашения от 07.09.2009 к договору аренды № 012474 от 26.11.2002(л.д.19-21).

Сообщением от 05.02.2010 № 01/255/2009-178 (л.д.11-14) в совершении названных регистрационных действий заявителю было отказано. Отказ мотивирован тем, что в связи с изменением предмета аренды, требуется прекращение права аренды на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0634003:0001. Однако в силу статьи 13 Федерального закона от 30.04.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоэтажных домов и иных объектов недвижимости» право аренды земельного участка находится залоге у участников долевого строительства. В ЕГРП зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, возводимого на этом земельном участке. Исходя из положений пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения предмета договора требуется согласие залогодержателей – участников долевого строительства.

Заявитель считает вышеназванный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, в связи, с чем обратился в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для принятия судом решения о признании ненормативного акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствия (противоречия) акта закону или иному правовому акту и нарушения актом прав и законных интересов юридического лица (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). При отсутствии одного из условий оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

В части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из указанной нормы следует, что обременение залогом права аренды упомянутого земельного участка возникло в силу прямого указания закона.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.12.2009 (л.д.31-35), право аренды заявителя на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0634003:0001 обременено договорами долевого участия в строительстве.

В силу пункта 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

В соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Из объяснений сторон следует, что до настоящего времени государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена.

В силу части 4 статьи 24 и части 1 статьи 25 Закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости" кадастровые сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 63:01:0634003:242 и 63:01:0634003:243 носят временный характер.

Частью 3.1 статьи 24 названного Федерального закона установлено, что учет изменений преобразуемого земельного участка или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, также осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации соответствующего права либо государственной регистрации аренды на образованные из таких земельных участков иные земельные участки.

Прекращение права на земельный участок является основанием для аннулирования сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости (ч. 4 ст. 24 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости").

По смыслу названных норм, государственная регистрация права аренды на земельный участок площадью 7341,3 кв.м. (кадастровый номер 63:01:0634003:242) влечет прекращение существования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0634003:0001, и права аренды на него заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом или договором не предусмотрено иное.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

По смыслу названных норм Гражданского кодекса для изменения предмета договора требуется согласие залогодержателей – участников долевого строительства.

Доказательств такого согласия со стороны залогодержателей, ЗАО Компания «Владимир» не представлено.

Пунктом 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 N 219, предусмотрено, что с прекращением существования объекта недвижимого имущества связанный с ним раздел Единого государственного реестра закрывается.

Таким образом, существуют противоречия между зарегистрированными ранее правами залогодержателей - участников долевого строительства и заявленными правами ЗАО Компания «Владимир», поскольку государственная регистрация права аренды заявителя на земельный участок с кадастровым номером 63:01:06 34003:242 влечет прекращение существования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0634003:0001, как самостоятельного объекта недвижимости.

Оценивая в совокупности обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ регистрирующего органа соответствует положениям статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем, основания для признания его незаконным отсутствуют.

С учетом изложенного, в удовлетворении заявленных требований следует отказать с отнесением расходов по госпошлине на заявителя. В силу абзаца 3 пункта 3 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по данному делу составляет 2000 рублей. Платежным поручением от 11.05.2010 № 274 заявитель при обращении в суд уплатил госпошлину в размере 4000 рублей. Излишне уплаченная госпошлина в размере 2000 рублей подлежит возврату Закрытому акционерному обществу "Компания "Владимир" из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110,167-178,198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить Закрытому акционерному обществу "Компания "Владимир" из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере 2000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара снаправлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

Бойко С.А.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А55-9904/2010
Принявший орган: Арбитражный суд Самарской области
Дата принятия: 31 августа 2010

Поиск в тексте