ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 декабря 2007 года Дело N А05-8000/2007

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Носач Е.В., судей Елагиной О.К. и Зайцевой А.Я. при ведении протокола секретарем судебного заседания Щаповой Е.И.,

при участии от индивидуального предпринимателя Назаровой Ольги Сергеевны представителей Никоновой В.Н. по доверенности от 25.11.2007 N 1дп-1035, Еремина Н.А. по доверенности от 03.08.2007 N 9453,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Назаровой Ольги Сергеевны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 октября 2007 года по делу N А05-8000/2007 (судья Шапран Е.Б.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Назарова Ольга Сергеевна обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Северный берег» (далее - ООО «Северный берег») об устранении препятствий в пользовании имуществом, переданным по договору аренды от 06.03.2007, просит обязать ответчика восстановить вход в торговый зал со стороны фасада здания с проспекта Никольский с обустройством дверей, ступенек и навеса (козырька), поставить дверь в торговый зал из помещения N 3 (согласно номеру помещения по выкопировке из технического паспорта), поставить входную дверь с решеткой в тамбуре с правой стороны здания, поставить дверь в помещение N 4, заделать дверной проем из помещения N 4 в помещение N 16, заделать дверной проем из помещения N 3 в помещение N 6, заделать ДВП стену, досками пол и потолок в месте разобранной печи в торговом зале, восстановить проход и наружную дверь для доступа в складское помещение N 7 со стоны улицы Маяковского, заделать проемы от разобранной печи в помещении N 5, восстановить охранную сигнализацию частного охранного предприятия «Пардус-Омега», восстановить городскую телефонную связь. ООО «Северный берег» обратилось с встречным иском к индивидуальному предпринимателю Назаровой Ольге Сергеевне о расторжении договора аренды и выселении.

Решением суда от 12.10.2007 в удовлетворении первоначального иска отказано. На период проведения ремонтных работ решено выселить предпринимателя Назарову О.С. из помещений 1-го этажа здания по проспекту Никольский 64 в городе Архангельске. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Предприниматель Назарова О.С. с решением не согласилась, в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Доводы жалобы сводятся к тому, что суд неправомерно удовлетворил требования ООО «Северный берег», поскольку договор аренды не расторгнут и его положения являются обязательными для сторон. Суд незаконно принял решение о выселении на период ремонта ответчика, что препятствует предпринимателю Назаровой О.С. осуществлять торговую деятельность в арендуемом помещении. Суд вышел за пределы исковых требований в части обязания ответчика обустроить проходы в арендуемые помещения в строительных лесах и заборах не на период капитального ремонта, а до конца действия договора. Кроме того, суд не привлек к участию в деле мэрию города Архангельска и Прокопенко Олега Ивановича, купившего здание, в котором находятся данные помещения, на аукционе.

Представители в судебном заседании доводы, изложенные в жалобе, поддержали.

ООО «Северный берег» в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить без изменения.

ООО «Северный берег» надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в суд не направило, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав представителей Назаровой О.С., исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.11.2006 между предпринимателем Назаровой О.С. и муниципальным образованием «Город Архангельск» заключен договор аренды N 314 помещения на первом этаже здания площадью 83,2 квадратных метров, в которых согласно условиям договора истица вела торговлю продовольственными товарами.

Впоследствии право собственности на деревянное двухэтажное здание, расположенное по адресу: город Архангельск, Соломбальский округ, проспект Никольский, дом N 64 приобрело ООО «Северный берег», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2007.

Между предпринимателем Назаровой О.С. и ООО «Северный берег» 06.03.2007 заключен договор аренды, по условиям которого во временное владение и пользование истице переданы помещения на 1-м этаже здания магазина общей площадью 96,49 квадратных метров для использования в качестве торгового зала и складских помещений. Срок аренды определен договором до 01.02.2008.

Помещения, предоставленные предпринимателю Назаровой О.С. в аренду по договору с ответчиком от 06.03.2007, указаны на выкопировке плана 1-го этажа технического паспорта на здание (приложение к договору аренды), составленного по результатам инвентаризации на 20.04.2006.

В связи с проведением капитального ремонта здания по проспекту Никольский 64 в городе Архангельске администрация Соломбальского округа города Архангельска 24.04.2007 в отношении ООО «Северный берег» вынесла предписание N 658/322 об ограждении прилегающей территории забором в соответствии с требованиями СНиП от 2001 года N 80, а именно частью 1 пунктами 6.2.2, 6.2.3. в срок до 01.08.2007.

ООО «Северный берег» 24.07.2007 направило в адрес предпринимателя Назаровой О.С. письмо с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды в связи с проведением капитального ремонта, предложив по окончании проведения ремонтных работ возобновить сотрудничество.

Предприниматель Назарова О.С. не согласилась с предложением арендодателя, указав на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды.

ООО «Северный берег» 09.08.2007 повторно обратилось к арендатору с требованием освободить занимаемые помещения, указав на грубое нарушение условий договора предпринимателем Назаровой О.С.

В августе-сентябре 2007 года ООО «Северный берег» продолжило проведение ремонта, в ходе которого были произведены следующие работы: разобрана и демонтирована кровля из шифера и железа, установлена новая крыша из черепицы, заменена часть стропил и несущих балок, заменены чердачные перекрытия, демонтированы печи на 2-м и 1 -м этажах здания, за исключением печей в помещениях магазина истицы, проведен ремонт 2-го этажа с заменой полов, стен, сносом перегородок, обустроены аварийные выходы на 2-м этаже, сооружена новая лестница с левой стороны здания, на 1-м этаже в помещениях, которые не заняты предпринимателем Назаровой О.С., убраны печные фундаменты, демонтированы некапитальные перегородки, разобраны полы, в здание проведены водопровод и канализация.

По причине проведения ответчиком ремонтных работ торговля продовольственными товарами была прекращена, часть товара истицы продолжает находиться в помещениях.

Во исполнение предписания администрации от 24.04.2007 в первых числах августа 2007 года ООО «Северный берег» установило ограждения (забор), не обустроив проходы к помещениям 1-го этажа здания, в том числе и к помещениям, используемым предпринимателем Назаровой О.С. под складские, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд. ООО «Северный берег» предъявило встречный иск о расторжении договора и выселении предпринимателя из занимаемых помещений.

В силу части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Статьей 616 того же Кодекса предусмотрена обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Судом первой инстанции установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, что арендуемое помещение 2-хэтажное деревянное здание 1917 года постройки, имеющее фундамент из деревянных свай, деревянные стены и внутренние перегородки, согласно экспертному заключению, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Архжилкомпроект» подлежит капитальному ремонту, поскольку из представленного технического описания конструктивных элементов здания, содержащихся в техническом паспорте следует, что здание имеет износ в среднем 70%. Фундамент состоит из деревянных свай, износ фундамента - 80%, деревянные сваи сгнили, отдельные участки здания имеют осадку; венцы наружных стен повреждены гнилью, в некоторых помещениях поставлены сжимы; потолочные перекрытия имеют заметные прогибы, переплеты и коробки дверных и оконных проемов повреждены гнилью и перекошены.

Однако договором аренды, заключенным сторонами 06.03.2007, не урегулированы отношения сторон на время проведения капитального ремонта.

В данном случае арбитражный апелляционный суд считает правомерной ссылку суда первой инстанции на положения статей 9, 10 ГК РФ, в силу которых граждане и юридические лица вправе осуществлять принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению, при этом они должны действовать добросовестно и разумно.

Согласно условиям договора обязанность по проведению капитального ремонта сданного в аренду здания лежала на арендодателе. В силу статей 608, 613 ГК РФ с момента приобретения здания в собственность арендодателем являлось ООО «Северный берег».

Следовательно, у суда отсутствуют основания полагать, что ответчик действовал недобросовестно, поскольку о проведении ремонта предприниматель Назарова О.С. была заблаговременно предупреждена, ООО «Северный берег» предложило ей помощь в поиске места хранения товара (письмо от 30.08.2007 N 24) и предлагало заключить договор после проведения работ по капитальному ремонту.

Арбитражный апелляционный суд отклоняет доводы подателя жалобы о причинении ответчиком препятствий при осуществлении торговой деятельности, поскольку в силу положений действующего законодательства, регулирующих арендные отношения, действия предпринимателя Назаровой О.С. как арендатора выходят за пределы осуществления права арендного пользования, в силу чего правомерен вывод суда, что восстановление такого права будет означать нарушение обязанности собственника, предусмотренной законом.

Доводы подателя жалобы о неисследованности судом вопроса о прекращении действия договора от 01.11.2006 N 314, заключенного с мэрией города Архангельска, не имеют правового значения, поскольку в связи с переходом права собственности к ООО «Северный берег» на здание, расположенное по адресу: город Архангельск, Соломбальский окру, проспект Никольский, дом N 64, с предпринимателем Назаровой О.С. 06.03.2007 как новым собственником заключен новый договор аренды.

Ссылка подателя жалобы на необоснованный отказ суда в привлечении к участию в деле мэрии города Архангельска и Прокопенко Олега Ивановича отклоняется арбитражным апелляционным судом в силу положений статьи 65 АПК РФ.

Учитывая изложенное, суд правомерно, основываясь на положениях законодательства и представленных материалах дела, удовлетворил встречный иск в части выселения предпринимателя Назаровой О.С. из занимаемого нежилого помещения на период ремонта.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято в соответствии с нормами материального и процессуального права и не находит оснований для его отмены и удовлетворения жалобы.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по оплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 октября 2007 года по делу N А05-8000/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Назаровой Ольги Сергеевны - без удовлетворения

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка