СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2010 года Дело N А50-25524/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 января 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гребенкиной Н. А.,
судей Зелениной Т.Л., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Русановой Ю.С.,
при участии:
от заявителя - Товарищества собственников жилья «Юрша, 72»: Логинов И.В. (председатель), Филимонов Е.Н. по доверенности от 11.01.2010,
от заинтересованного лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю: Горкунова Л.М. по доверенности № 81 от 10.12.2009,
от заинтересованного лица - Товарищества собственников жилья «Садовый - Юрша, 74»: Томилов В.И (председатель),
от заинтересованного лица - Логиновой Светланы Анатольевны: не явились,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
заинтересованного лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю,
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 23 октября 2009 года
по делу № А50 - 25524/2009,
принятое судьей Ремянниковой И.Е.
по заявлению Товарищества собственников жилья «Юрша, 72»
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю,
заинтересованные лица: Товарищество собственников жилья «Садовый - Юрша, 74», Логинова Светлана Анатольевна,
о признании решения об отказе в регистрации права общей долевой собственности незаконным,
установил:
Товарищество собственников жилья «Юрша, 72» (далее - ТСЖ «Юрша, 72») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю (далее - Управление) о признании решений, изложенных в письмах от 03.08.2009 № 33/003/2009 - 840 и № 22/028/2009 - 129, об отказе в регистрации права общей долевой собственности на тепловую трассу и здание центрального теплового пункта незаконными, не соответствующими пунктам 40, 42 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП).
Определениями Арбитражного суда Пермского края от 28.08.2009 и от 23.09.2009 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Товарищество собственников жилья «Садовый - Юрша 74» (далее - ТСЖ «Садовый - Юрша, 74») и Логинова Светлана Анатольевна.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 23.10.2009 заявленные требования удовлетворены, решения Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, изложенные в письмах от 03.08.2009 № 33/003/2009 - 840 и № 22/028/2009 - 129, об отказе в регистрации права общей долевой собственности на тепловую трассу и здание центрального теплового пункта признаны незаконными, не соответствующими пунктам 40, 42 Правил ведения ЕГРП. Арбитражный суд обязал Управление устранить допущенные нарушения закона.
Заинтересованное лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю, с принятым решением суда не согласно, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, в удовлетворении заявления - отказать. Как полагает заявитель апелляционной жалобы, действующим законодательством прямо установлено возникновение права общей долевой собственности на общее имущество одного многоквартирного дома, а возникновение такого права на общее имущество двух многоквартирных домов не предусмотрено. Заинтересованным лицом оспаривается вывод арбитражного суда, признавшего факт отсутствия в законодательстве запрета на возникновение права общей долевой собственности на общее имущество двух многоквартирных домов. Сам по себе факт обслуживания центральным тепловым пунктом и теплотрассой двух многоквартирных домов, по мнению данной стороны, не является основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в двух многоквартирных домах на данное имущество как на общее имущество двух многоквартирных домов. Кроме того, Управление в апелляционной жалобе указывает на то, что Правила ведения ЕГРП не предусматривают возможность открытия объединенного раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении двух многоквартирных домов.
В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ «Садовый - Юрша, 74» против ее удовлетворения возражает, просит решение суда оставить без изменения. Данная сторона указывает, что законодательством не предусмотрен запрет на регистрацию права долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме части какого - либо имущественного комплекса, пропорциональной общей площади жилых и нежилых помещений в этом доме. Неправомерным, по мнению ТСЖ «Садовый - Юрша, 74», является ссылка на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, поскольку названный документ был утвержден постановлением Правительства Российской Федерации 13.08.2006, через 3 года после ввода жилых домов по ул. Юрша, 72 и 74 с единой теплотрассой и единым тепловым пунктом, кроме того, поименованными Правилами не регулируются вопросы регистрации имущества в многоквартирных домах.
В отзыве на апелляционную жалобу ТСЖ «Юрша, 72» также просить в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения. Как указывает заявитель, решение управления об отказе произвести государственную регистрацию нарушает права собственников общего имущества и не соответствует закону. Данная сторона оспаривает также довод заявителя апелляционной жалобы о невозможности открыть объединенный раздел в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как основанный на неправильном толковании закона.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 12.01.2010 представители лиц, участвующих в деле поддержали изложенные доводы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 16.04.2008 общими собраниями собственников жилых и нежилых помещений в домах № 72 и № 74, расположенных по адресу г. Пермь, ул. Юрша, были приняты решения зарегистрировать право общей долевой собственности на центральный тепловой пункт и теплотрассу пропорционально занимаемой площади согласно списка. Представление интересов собственников жилых и нежилых помещений дома по ул. Юрша, 72 при регистрации права общей долевой собственности на ЦТП и теплотрассу поручено председателю правления ТСЖ «Юрша, 72» Логинову Игорю Васильевичу (л.д. 14 - 17, 23 - 24).
27.03.2009 представитель собственника жилого помещения в доме № 72 по ул. Юрша г. Перми Логиновой Светланы Анатольевны Логинов Игорь Васильевич, действующий на основании протокола общего собрания собственников жилых и нежилых помещений в доме по адресу г. Пермь, ул. Юрша, 72, обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности Логиновой Светланы Анатольевны на здание центрального теплового пункта, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. Юрша, 72 а, и тепловую трассу, предназначенную для отопления жилых домов по ул. Юрша, 72 и 74, расположенную по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, от ТК 420 - 35 до жилого дома по ул. Юрша, 72.
Решениями от 03.08.2009 № 22/003/2009 - 840 (л.д. 12) и № 22/028/2009 - 129 (л.д. 13) Управление отказало заявителю в государственной регистрации права на указанные объекты со ссылкой на положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 42 Правил ведения ЕГРП, указав, что объекты, о государственной регистрации прав на которые обратилось ТСЖ «Юрша, 72», предназначены для отопления двух многоквартирных домов и являются общим имуществом двух домов, открыть объединенный раздел в соответствии с действующим законодательством невозможно.
Данный отказ послужил основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными обжалуемых решений управления.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что действующим законодательством не установлен запрет регистрации права собственности на общее долевое имущество нескольких многоквартирных домов.
При этом суд установил, что центральный тепловой пункт и теплотрасса предназначены для обслуживания двух многоквартирных домов и построены на средства дольщиков строительства жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах по адресам: г. Пермь, ул. Юрша, 72 и 74. Данный вывод арбитражным судом сделан на основании анализа представленных в материалы дела доказательств, в том числе справки строительной группы «Камская долина» № 481 от 25.03.2008 (л.д. 55).
Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Частью «ж» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме), установлено, что в состав общего имущества многоквартирного дома включаются в том числе иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что действующим законодательством прямо установлено возникновение права общей долевой собственности на общее имущество лишь одного многоквартирного дома, в связи с чем регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в двух домах произведена быть не может, арбитражным судом апелляционной инстанции признается не обоснованной по следующим основаниям.
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит исчерпывающего перечня объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирных домов. Согласно вышеуказанной норме Кодекса в состав объектов общего имущества многоквартирных домов кроме прямо поименованных могут входить и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома объекты. В свою очередь, согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме такой объект недвижимости, как тепловой пункт, также может относиться к объектам общего имущества многоквартирного дома. Кроме того, следует отметить, что данные Правила непосредственно порядок государственной регистрации прав на общее имущество в многоквартирном доме не регламентируют.
В соответствии с пунктом 3 Правил ведения ЕГРП Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.
Согласно пункту 7 Правил ведения ЕГРП разделы реестра располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.
Пунктом 8 указанных Правил установлено, что каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов: подраздел I - описание объекта недвижимого имущества; подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества; подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.
Согласно пункту 40 Правил ведения ЕГРП при регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности, право каждого сособственника регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе.
При регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации. При регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, запись на отдельный лист подраздела II - 1 Единого государственного реестра прав вносится в отношении собственника помещения в многоквартирном доме. Если помещение в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности, в отношении участников общей долевой собственности на него и, соответственно, на общее имущество в многоквартирном доме, записи в подраздел II - 1 Единого государственного реестра прав вносятся на отдельные листы.
В соответствии с пунктом 42 названных Правил при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, разделы Единого государственного реестра прав, относящиеся к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом, и к иным объектам недвижимости, входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме, объединяются в единое целое. В начале такого объединенного раздела располагаются формы подраздела I для описания многоквартирного дома и объектов недвижимости, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме, право общей долевой собственности на которые подлежит государственной регистрации в объединенном разделе (земельного участка и др.), затем формы подраздела II для регистрации прав общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости лиц, являющихся собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, далее формы подраздела III для регистрации ограничений (обременений) права общей долевой собственности на эти объекты недвижимости. Вслед за объединенным разделом следуют разделы, в которых регистрируются права собственников жилых и нежилых помещений на принадлежащие им помещения в многоквартирном доме. Особенности внесения записей в такой объединенный раздел при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяются Министерством юстиции Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 8 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденных приказом Минюста Российской Федерации от 25.03.2003 № 70 (далее - Методические рекомендации) при государственной регистрации права общей долевой собственности в представляемых заявлениях рекомендуется дополнительно уточнять, что целью обращения является проведение государственной регистрации права общей долевой собственности, а также указывать размеры долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих участникам общей долевой собственности.
Согласно пункту 9 указанных Методических рекомендаций для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности, возникшего (возникающего) не с момента государственной регистрации, каждый из участников общей долевой собственности может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, за государственной регистрацией принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество независимо от того, обращаются ли за государственной регистрацией другие участники общей долевой собственности.
Пунктом 12 поименованных Методических рекомендаций предусмотрено, что в соответствии с пунктом 40 Правил ведения ЕГРП регистрация права общей долевой собственности осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр прав отдельных записей о праве каждого из участников общей долевой собственности на отдельном листе подраздела II - 1 Единого государственного реестра прав. Учитывая данную норму Правил ведения ЕГРП, в каждом из заполняемых листов подраздела II - 1 Единого государственного реестра прав: в графе «Правообладатель» указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП данные об участнике общей долевой собственности, запись о праве которого вносится в соответствующий лист подраздела II - 1 Единого государственного реестра прав; в графу «Доля» вносится запись о соответствующем размере доли в праве общей долевой собственности в виде правильной простой дроби. В графу «Вид права» каждого из листов подраздела II - 1 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся слова «общая долевая собственность».
Довод Управления о том, что им не может быть произведена государственная регистрация на том основании, что Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правилами ведения ЕГРП установлен пообъектный принцип ведения Единого реестра прав судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, сделок с ним, а не самих объектов недвижимого имущества, пообъектное отражение которых в реестре не препятствует регистрации права общей долевой собственности на общее имущество соответствующих собственников.
Довод апелляционной жалобы о том, что Правила ведения ЕГРП не предусматривают возможность открытия объединенного раздела в отношении двух многоквартирных домов, арбитражным судом апелляционной инстанции не может быть принят во внимание, поскольку указанные нормы Правил ведения ЕГРП применимы и при разрешении вопросов регистрации права собственности на общее долевое имущество двух многоквартирных домов.
Вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что гражданским и жилищным законодательством не установлен прямой запрет на возникновение права общей долевой собственности на общее имущество нескольких многоквартирных домов, является правомерным, не противоречащим нормам действующего законодательства.
Приведенный в опровержение данного вывода арбитражного суда довод заявителя, согласно которому арбитражный суд не учитывает принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, поскольку возникновение общей долевой собственности на здание центрального теплового пункта и теплотрассу у собственников помещений в двух многоквартирных домах повлечет необходимость формирования общего земельного участка для данных жилых домов, что также не предусмотрено жилищным законодательством, не принимается арбитражным судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку правового значения не имеет, сам по себе не является основанием для отказа в государственной регистрации права.
Значимым, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, является то обстоятельство, что в настоящее время правопритязания иных лиц на центральный тепловой пункт и теплотрассу, предназначенные для обслуживания домов № 72 и 74 по ул. Юрша, отсутствуют. Само по себе право общей долевой собственности на данное общее имущество собственников имущества указанных многоквартирных домов никем не оспорено. Кроме того, право собственности на земельный участок, занимаемый данными объектами, не оформлено, земельный участок на кадастровый учет не поставлен, его границы и местоположение в соответствии с требованиями земельного законодательства не определены.
При таких обстоятельствах, отказ в государственной регистрации права нарушает права собственников общего имущества.
С учетом изложенного указание в апелляционной жалобе на то, что один лишь факт обслуживания объектами недвижимости двух многоквартирных домов не является основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в двух многоквартирных домах на данное имущество как на общее имущество двух многоквартирных домов, признается арбитражным судом неправомерным.
Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
