СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2010 года Дело N А60-11364/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 октября 2010 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Зелениной Т.Л.
судей Паньковой Г.Л., Усцова Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца индивидуального предпринимателя Верещагиной Р.П. - Руф А.С. (паспорт, доверенность от 19.07.2010),
от ответчика - представитель не явился,
от третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области - представитель не явился,
от Муниципального образования «город Ирбит» - Майфат А.В. (удостоверение адвоката № 229, доверенность от 11.01.2010),
от третьего лица индивидуального предпринимателя Быкова Л.А. - представитель не явился,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Верещагиной Риммы Петровны,
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 20 августа 2010 года
по делу № А60 - 11364/2009,
принятое судьей Бойченко Н.В.
по иску индивидуального предпринимателя Верещагиной Риммы Петровны
к Администрации муниципального образования город Ирбит
третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области
о государственной регистрации перехода права собственности,
по встречному иску Муниципального образования «Город Ирбит» в лице Главы Муниципального образования город Ирбит
к индивидуальному предпринимателю Верещагиной Римме Петровне
третье лицо: индивидуальный предприниматель Быков Леонид Александрович
о признании договора купли - продажи недействительным,
установил:
Индивидуальный предприниматель Верещагина Р.П. обратилась в арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации муниципального образования город Ирбит о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения площадью 797,7 кв.м, расположенные в здании лит. А, по адресу: г. Ирбит, ул. Комсомольская, 3а, проданные по договору купли - продажи № 4 от 06.03.2009 (арбитражное дело № А60 - 11364/2009).
Муниципальное образование город Ирбит в лице Главы муниципального образования город Ирбит обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском индивидуальному предпринимателю Верещагиной Р.П. о признании недействительным договора купли - продажи недвижимого имущества № 4 от 06.03.2009 (арбитражное дело №А60 - 26508/2009).
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2009 дело № А60 - 11364/2009 объединено для совместного рассмотрения с делом № А60 - 26508/2009 (объединенное дело № А60 - 11364/2009).
В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, индивидуальный предприниматель Быков Л.А.
Решением арбитражного суда Свердловской области от 20.08.2010 (резолютивная часть от 30.07.2010) в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Верещагиной Р.П. отказано, исковые требования Муниципального образования город Ирбит в лице Главы муниципального образования город Ирбит удовлетворены, договор купли - продажи недвижимого имущества № 4 от 06.03.2009 признан недействительным.
Решение суда от 20.08.2010 обжаловано индивидуальным предпринимателем Верещагиной Р.П. в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель ссылается на то, что предъявление встречного иска является злоупотреблением правом со стороны ответчика, поскольку положенные в основу этого иска обстоятельства возникли вследствие недобросовестных действий самого ответчика, который согласился с рыночной стоимостью объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке от 06.03.2009, и не оспорил отчет в установленном порядке. Индивидуальный предприниматель указывает, что эта стоимость была включена в договор купли - продажи, который был подписан сторонами и передан в регистрационную службу для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. Индивидуальный предприниматель считает, что судом первой инстанции не была дана оценка его доводам о злоупотреблении правом со стороны ответчика, который предпринял действия, направленные на недопущение государственной регистрации и реализации истцом преимущественного права на приватизацию объекта. Кроме того, индивидуальный предприниматель указывает, что судом первой инстанции при оценке доказательств необоснованно не приняты его замечания на заключение эксперта от 30.04.2010, неправомерно отказано в объединении настоящего дела с делом №А60 - 27551/2010, что привело бы к установлению цены договора на основании назначенной судом экспертизы.
Муниципальное образование «Город Ирбит» в лице Главы Муниципального образования город Ирбит против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве на апелляционную жалобу ссылается на то, что встречный иск направлен в защиту интересов муниципального образования в связи с занижением рыночной стоимости отчуждаемого муниципального имущества, признание оспариваемого договора ничтожным не влияет на преимущественное право индивидуального предпринимателя на выкуп арендованного имущества, основания для объединения дел №А60 - 11304/2009 и №А60 - 27551/2010 отсутствовали, оценка заключения эксперта от 30.04.2010 произведена судом первой инстанции правомерно, с учетом иных доказательств по делу.
Другими лицами, участвующими в деле, возражений на апелляционную жалобу не представлено.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 27.02.2009 индивидуальный предприниматель Верещагина Р.П. обратилась в администрацию Муниципального образования г. Ирбит с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилых помещений на 1 этаже с № 1 по № 18 площадью 797,7 кв.м, расположенных в здании лит. А, по адресу: г. Ирбит, ул. Комсомольская, 3а.
Постановлением администрации Муниципального образования г. Ирбит от 06.03.2009 № 461 указанный объект муниципальной собственности передан индивидуальному предпринимателю Верещагиной Р.П. путем продажи по цене 7 169 000 руб., определенной в отчете независимого оценщика № 18/2 от 06.03.2009.
06.03.2009 между индивидуальным предпринимателем Верещагиной Р.П. (покупатель) и Муниципальным образованием г. Ирбит в лице Главы муниципального образования г. Ирбит (продавец) заключен договор № 4 купли - продажи арендуемых нежилых помещений.
11.03.2009 стороны обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
13.03.2009 государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с заявлением администрации Муниципального образования город Ирбит о возврате документов без проведения государственной регистрации.
Постановлением Администрации Муниципального образования город Ирбит от 19.03.2009 № 507 постановление от 06.03.2009 № 461 «О приватизации муниципального имущества» отменено.
10.04.2009 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя Верещагиной Р.П. на нежилые помещения в связи с отменой постановления от 06.03.2009 № 461.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.07.2009 по делу № А60 - 11372/2009 (с дополнительным решением от 10.10.2009) постановление Администрации муниципального образования город Ирбит от 19.03.2009 № 507 в части отмены постановления от 06.03.2009 № 461 и отказа индивидуальному предпринимателю Верещагиной Р.П. в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность признано недействительным.
Ссылаясь на то, что продавец по договору купли - продажи № 4 от 06.03.2009 необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, индивидуальный предприниматель Верещагина Р.П. обратилась в арбитражный суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ.
Полагая, что указанный договор является ничтожной сделкой, заключенной с нарушением требований ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159 - ФЗ (далее - ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ), Муниципальное образование «Город Ирбит» в лице Главы Муниципального образования город Ирбит предъявило иск о признании этого договора недействительным.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий ее недействительности.
Удовлетворяя исковые требования о признании договора купли - продажи № 4 от 06.03.2009 недействительным, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В силу ст. 3 ФЗ № 159 - ФЗ от 22.07.2008 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ от 29.07.1988 N 135 ФЗ).
Наличие преимущественного права индивидуального предпринимателя Верещагиной Р.П. на приобретение недвижимого имущества, указанного в оспариваемом договоре, установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.07.2009 (дополнительное решение от 10.10.2009) по делу N А60 - 11372/2009.
Пунктом 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1988 N 135, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли - продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно материалам дела, выкупная цена в оспариваемом договоре купли - продажи определена на основании отчета независимого оценщика № 18/2 от 06.03.2009.
В силу ст. 12 ФЗ от 29.07.1988 N 135 ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что указанный отчет не соответствует правилам, принципам и требованиям ФЗ от 29.07.1988 N 135 ФЗ, а также ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, допущенные в отчете методологические ошибки привели к занижению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки.
Частью 1 ст. 6 ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ установлено, что сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.
При таких обстоятельствах, оспариваемый договор купли - продажи правомерно признан судом первой инстанции недействительным (ничтожным), как заключенный с нарушением требований ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ по цене, не соответствующей рыночной стоимости приобретаемого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава - исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Поскольку договор купли - продажи № 4 от 06.03.2009 признан судом первой инстанции недействительным, в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Верещагиной Р.П. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения, переданные по этому договору, отказано обоснованно.
Ссылка индивидуального предпринимателя Верещагиной Р.П. на злоупотребление правом со стороны Администрации муниципального образования город Ирбит судом апелляционной инстанции отклоняется.
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Из разъяснений, данных в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 следует, что отказ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении гражданином или юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10), в частности действий, имеющих своей целью причинить вред другим лицам.
Злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц.
Оснований полагать, что действия Администрации муниципального образования город Ирбит имеют своей целью причинить вред индивидуальному предпринимателю Верещагиной Р.П., у суда апелляционной инстанции не имеется. Муниципальное образование «Город Ирбит» в лице Главы Муниципального образования город Ирбит как сторона оспариваемого договора, вправе в установленном порядке предъявлять требования о признании этого договора недействительным.
Довод индивидуального предпринимателя Верещагиной Р.П. о том, что действия Администрации муниципального образования город Ирбит препятствуют реализации ею преимущественного права на приватизацию арендуемого недвижимого имущества, не может быть принят во внимание.
Наличие такого права установлено вступившим в законную силу судебным актом. Однако реализация этого права должна осуществляться в соответствии с требованиями, установленными ФЗ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ.
Ссылки индивидуального предпринимателя Верещагиной Р.П. на то, судом первой инстанции не приняты ее доводы о том, что при производстве экспертизы эксперт вышел за пределы поставленных перед ним вопросов, заключение эксперта имеет ряд недостатков, судом апелляционной инстанции отклоняются.
В соответствии с ч. 2 ст. 86 АПК РФ если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.
Указание в заключении эксперта на то, что допущенные в отчете об оценке методологические ошибки привели к занижению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки, имеет значение для настоящего дела для установления соответствия цены продаваемого объекта муниципальной собственности рыночной стоимости этого объекта.
Оценка заключения эксперта произведена судом первой инстанции в порядке ст. 71 АПК РФ с учетом замечаний индивидуального предпринимателя Верещагиной Р.П., а также возражений эксперта по этим замечаниям. Доказательств, безусловно опровергающих выводы, содержащиеся в заключении эксперта, суду не представлено.
Каких - либо противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности этих выводов, судом апелляционной инстанции не установлено. В связи с чем, предусмотренные ст. 87 АПК РФ условия для назначения повторной экспертизы отсутствуют.
