СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 октября 2008 года  Дело N А60-11509/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2008 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Голубцова В.Г.,

судей Богдановой Р.А., Григорьевой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Голомолзиной Н.И.,

при участии:

от заявителей 1) первого заместителя Прокурора Свердловской области; 2) Главного управления внутренних дел по Свердловской области - не явились, извещены надлежащим образом;

от заинтересованных лиц 1)Жилищно - строительного кооператива "Звезда"; 2) Территориального управления Федерального агентства по Управлению федеральным имуществом по Свердловской области - не явились, извещены надлежащим образом;

от третьего лица Федерального государственного учреждения здравоохранения «Медико - санитарная часть Главного управления внутренних дел Свердловской области» - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица Жилищно - строительного кооператива "Звезда"

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 14 августа 2008 года

по делу №  А60 - 11509/2008,

принятое судьей Кудиновой Ю.В.,

по заявлению 1) первого заместителя Прокурора Свердловской области; 2) Главного управления внутренних дел по Свердловской области

к 1) Жилищно - строительному кооперативу "Звезда"; 2) Территориальному управлению Федерального агентства по Управлению федеральным имуществом по Свердловской области,

с участием третьего лица: Федерального государственного учреждения здравоохранения «Медико - санитарная часть Главного управления внутренних дел Свердловской области»,

о признании сделки недействительной и применения последствий ее недействительности,

установил:

Первый заместитель прокурора Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилых помещений от 25.10.2005 года № АФ - 266/1010, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (далее - Росимущество), Главным управлением внутренних дел по Свердловской области (далее - ГУВД по Свердловской области) и Жилищно - строительным кооперативом «Звезда» (далее - ЖСК «Звезда»), и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ЖСК «Звезда» передать ГУВД по Свердловской области отдельно стоящее здание (литер «Д») общей площадью 70,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Отдыха, 14.

Решением арбитражного суда от 14.08.2008 года (резолютивная часть от 08.08.2008 года) исковые требования удовлетворены полностью.

Не согласившись с решением суда, ЖСК «Звезда» (ответчик по делу) обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Доводы жалобы сводятся к тому, что 1) в соответствии с ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом заключения договора аренды недвижимого имущества является дата его государственной регистрации - 05.06.2006 года и до указанной даты спорное имущество было изъято в надлежащем порядке у ГУЗ «Госпиталь», закреплено на  праве оперативного управления за  ГУВД  по Свердловской области и зарегистрировано за ним 02.06.2006 года, в связи с чем, сделка является законной и обоснованной и, соответственно, договор подписан уполномоченным лицом; 2) вывод суда о ничтожности договора аренды в связи с его заключением без проведения конкурса является неправомерным, поскольку Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 года № 685, ан которое ссылается суд, только в настоящее время содержит предписание об обязательности условия проведения конкурса при заключении подобных сделок, тогда как на момент заключения договора, данная норма не являлась императивной; 3) судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве 3 - го лица Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, которое проводило правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию; в случае признания сделки ничтожной оно будет обязано возместить причиненный ЖСК «Звезда» вред.

ГУВД по Свердловской области представило возражения на апелляционную жалобу, в соответствии с которыми фактически договор аренды был заключен в момент его подписания сторонами - 25.10.2005 года и на указанный момент ГУВД по Свердловской области не являлось «титульным владельцем» передаваемого в аренду имущества. Кроме того, договор подписан неуполномоченным лицом.

Федеральное государственное учреждение здравоохранения «Медико - санитарная часть Главного управления внутренних дел Свердловской области», против доводов апелляционной жалобы возражает по основаниям, изложенным в письменном отзыве. По мнению учреждения, договор аренды от 25.10.2005 года является ничтожным, так как  на момент подписания договора аренды спорное здание находилось на праве оперативного управления у ГУЗ «Госпиталь (с поликлиникой) ГУВД Свердловской области»,  ГУВД по Свердловской области не являлось титульным владельцем спорного имущества и, следовательно,  не могло быть стороной по договору.

Ходатайство ЖСК «Звезда», представленное с апелляционной жалобой, о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области отклонено в силу отсутствия оснований для его привлечения, предусмотренных в п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ. Иных случаев привлечения третьего лица к участию в деле судом апелляционной инстанции законом не предусмотрено.

Представители сторон по делу и третьего лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании участие не принимали.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 25.10.2005 года между Росимуществом (арендодатель), ГУВД по Свердловской области (титульный владелец) и ЖСК «Звезда» (арендатор) заключен договор аренды № АФ - 266/1010 нежилых помещений, находящихся в государственной собственности РФ и закрепленных на праве оперативного управления за федеральным государственным учреждением (л.д. 15 - 19 т. 1).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель и титульный владелец на основании приказа Росимущества по Свердловской области от 25.10.2005 года № 1961 (л.д.26 т. 1) сдают для использования под артезианскую скважину, а арендодатель принимает в аренду отдельно стоящее трехэтажное здание (литер Д) общей площадью 70,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Отдыха, 14. Срок аренды установлен с 18.10.2005 года по 18.10.2010 года. Помещения переданы в пользование арендатору - ЖСК «Звезда» с 18.10.2005 года, в соответствии с актом приема - передачи (л.д. 25 т. 1).

05.06.2006 года договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (л.д. 27 т. 1).

Полагая, что данный договор не соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, первый заместитель прокурора Свердловской области, обратился с иском по настоящему делу в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что на момент подписания договора ГУВД по Свердловской области, не обладало титульным основанием владения спорным имуществом, то есть действовало с нарушением ст.ст. 209, 296, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также суд пришел к выводу о том, что с 04.04.2006 года договоры аренды федерального имущества заключаются только на конкурсной основе.

Арбитражный апелляционный суд, оценив представленные в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая сторона должна возвратить другой все полученное по сделке.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за учреждением, возникает у этого учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, то есть, данной нормой предусмотрены правовые последствия несоблюдения требований о государственной регистрации сделки в виде незаключенности такой сделки.

В п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 года № 59 также разъяснено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Материалами дела подтверждено, что государственная регистрация договора аренды от 25.10.2005 года № АФ - 266/1010 произведена 05.06.2006 года.

Моментом заключения договора аренды является дата его государственной регистрации, то есть 05.06.2006 года.

До указанного момента Приказом Территориального управления ФАУФИ по Свердловской области от 02.12.2005 года № 2286 (л.д. 31 т. 1) спорное имущество было изъято у ГУЗ «Госпиталь (с поликлиникой) ГУВД по Свердловской области», в связи  с передислокацией терапевтического отделения госпиталя, передано на баланс ГУВД по Свердловской области по акту от 06.12.2005 года № 11 (л.д. 37 т. 1).

Государственная регистрация права оперативного управления ГУВД по Свердловской области на спорное имущество произведена 02.06.2006 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.06.2006 года № 66 АВ 259790 (л.д. 29 т. 1).

Однако, государственная регистрация - формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Правоустанавливающим документом в данном случае является договор, следовательно, соответствие его нормам закона нужно устанавливать и на дату его заключения (в момент волеизъявления сторон, связи с чем ГУВД по Свердловской области на 25.10.2005 г. не обладало правом на заключение договора.

В соответствии с п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 года № 685 (в редакции от 23.03.2006 года № 156) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, начиная с 04.04.2006 года осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельность стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли РФ.

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено обязательное проведение оценки объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъекту РФ либо муниципальному образованию.

Таким образом, Правительство Российской Федерации в рамках своих полномочий с 04.04.2006 года установило порядок заключения договоров аренды объекта недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности - через объявление конкурса с обязательным проведением оценки объекта в установленном порядке.

Поскольку договор аренды недвижимого имущества № АФ - 266/1010 заключен 05.06.2006 года без проведения конкурса, следовательно, сделка совершена с нарушением порядка, установленного п. 3 Постановления Правительства от 30.06.1998 года № 685 и является недействительной (ничтожной).

Следовательно, на основании вышеизложенного, довод заявителя жалобы об отсутствии в момент заключения договора обязанности по проведению конкурса, является несостоятельным.

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что на момент регистрации договора аренды уже было проведено надлежащее изъятие спорного имущества у Государственного учреждения здравоохранения «Госпиталь (с поликлиникой) ГУВД по Свердловской области» и закреплено на праве оперативного управления за ГУВД по Свердловской области не имеет правового значения в рассматриваемом споре, так как заключенный сторонами договор аренды порождает возникновение у сторон прав и обязанностей только с момента его государственной регистрации, и до указанной даты в нарушение требований действующего законодательства не был проведен конкурс.

ТСЖ «Звезда» просит отменить решение суда также по тому основанию, что  судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении  к участию в деле в качестве третьего лица Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Указанный довод отклоняется, так как в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ суд апелляционной инстанции отменяет решение суда в случае, если судом принято решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Между тем, решение суда от 14.08.2008 года не содержит каких - либо выводов о правах и обязанностях ГУ Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

При указанных обстоятельствах, решение суда от 14.08.2008 года следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ТСЖ «Звезда» - без удовлетворения.

В соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ судебные расходы в виде государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.08.2008 года по делу № А60 - 11509/2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ЖСК «Звезда» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на Интернет - сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка