• по
Более 59000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 августа 2010 года  Дело N А60-12715/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 августа 2010 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гребенкиной Н. А.,

судей Голубцовой Ю.А., Виноградовой Л.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Русановой Ю.С.,

при участии:

от истца - Открытого акционерного общества «Екатеринбургский муниципальный банк»: Октаев В.В. по доверенности № 11 от 11.01.2010,

от ответчика - Закрытого акционерного общества «Холдинговая компания «Лидер»: не явились,

от ответчика - Закрытого акционерного общества «Сургутнефтегазбанк»: Козлов С.В. по доверенности № 214 от 14.04.2010, Воронова Ю.А. по доверенности от 26.05.2008,

от третьих лиц - Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, индивидуального предпринимателя Кретовой Альбины Ансаровны, индивидуального предпринимателя Кретова Николая Николаевича, общества с ограниченной ответственностью «Мега - инвест», Овчинниковой Аллы Семеновны, Папунина Михаила Владимировича, Папуниной Алевтины Николаевны, Управления Росреестра по Свердловской области: не явились,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

Открытого акционерного общества «Екатеринбургский муниципальный банк»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 18 июня 2010 года

по делу № А60 - 12715/2010,

принятое судьей Страшковой В.А.

по иску Открытого акционерного общества «Екатеринбургский муниципальный банк»

к Закрытому акционерному обществу «Холдинговая компания «Лидер», Закрытому акционерному обществу «Сургутнефтегазбанк»,

третьи лица: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, индивидуальный предприниматель Кретова Альбина Ансаровна, индивидуальный предприниматель Кретов Николай Николаевич, общество с ограниченной ответственностью «Мега - инвест», Овчинникова Алла Семеновна, Папунин Михаил Владимирович, Папунина Алевтина Николаевна, Управление Росреестра по Свердловской области,

о признании договора ипотеки недействительным,

установил:

Открытое акционерное общество «Екатеринбургский муниципальный банк» (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Закрытому акционерному обществу (ЗАО, общество) «Холдинговая компания «Лидер», ЗАО «Сургутнефтегазбанк» о признании недействительным в силу ничтожности договора ипотеки (залога) от 02.07.2007, заключенного между ЗАО «Сургутнефтегазбанк» и ООО «Холдинговая компания «Лидер» (после реорганизации - ЗАО «Холдинговая компания «Лидер»), зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.07.2007 за № 66 - 66 - 01/443/2007 - 329, в части залога права аренды земельного участка площадью 62280 кв.м, расположенного по адресу г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 4, категории земель - земли населенных пунктов, кадастровый (или условный) номер 66:41:0502060:0002.

Определениями Арбитражного суда Свердловской области от 12.04.2010, 17.05.2010 в порядке, установленном статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее - Министерство), индивидуальный предприниматель Кретова Альбина Ансаровна, индивидуальный предприниматель Кретов Николай Николаевич, общество с ограниченной ответственностью «Мега - инвест», Овчинникова Алла Семеновна, Папунин Михаил Владимирович, Папунина Алевтина Николаевна, Управление Росреестра по Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.06.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, исковые требования - удовлетворить. По мнению истца, выводы арбитражного суда о недоказанности нарушения прав истца оспариваемой сделкой противоречат материалам дела. В апелляционной жалобе указано на то, что суд неправомерно отклонил ссылку Банка на положения статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 7 Федерального закона от 16.07.98 № 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ввиду сходности правоотношений и прямого указания в пункте 1 Федерального закона 16.07.98 № 102 - ФЗ на применение правил о залоге недвижимости к залогу права аренды. Кроме того, истец считает, что арбитражный суд при принятии решения не применил подлежащие применению нормы - пункт 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4 статьи 6 Федерального закона от 16.07.98 № 102 - ФЗ. По мнению Банка, значимым является то, что договор ипотеки заключен при отсутствии согласия данной стороны как соарендатора, на заключение конкретной сделки. Открытое акционерное общество «Екатеринбургский муниципальный банк» также полагает, что при рассмотрении дела судом была нарушена статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате чего арбитражный суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что предметом договора ипотеки было право аренды ЗАО «Холдинговая компания «Лидер» как соарендатора.

Ответчик - ЗАО «Сургутнефтегазбанк», направил в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, ссылаясь при этом на несостоятельность ее доводов.

Другие участвующие в деле лица отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражный суд не направили.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители истца, ответчика - ЗАО «Сургутнефтегазбанк», поддержали доводы, изложенные, соответственно, в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Ответчик - ЗАО «Холдинговая компания «Лидер», третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 7261 от 04.12.2002 Министерство (арендодатель) и ЗАО «Стелл 2» (арендатор) 04.12.2002 заключили договор аренды земельного участка № Т - 231/1117 (далее - договор аренды) (л.д. 41 - 43), согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 62280 кв.м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 4 (участок). На участке имеется незавершенный строительством объект. Приведенное описание участка является окончательным и не может самостоятельно расширяться арендатором. Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемой к настоящему договору кадастровом плане земельного участка (пункт 1.1 договора аренды).

Кадастровый номер земельного участка: 66:41:0502060:0002 (пункт 1.2 договора аренды).

Срок аренды обязательства по договору устанавливаются с 25.11.2002 по 24.11.2017 (пункт 1.5 договора аренды).

По акту приема - передачи (л.д. 45) земельный участок был передан арендатором арендодателю.

В последующем к договору аренды были заключены дополнительные соглашения № 2, № 3, № 4, в силу которых соарендаторами обозначенного выше земельного участка являются Кретов Н.Н., Кретова А.А., Овчинникова А.С., Папунин М.В., Папунина А.Н., ЗАО «Холдинговая компания «Лидер», ООО «Мега - инвест», ООО «Банк «Екатеринбург».

О том, что в установленном законом порядке договор аренды был зарегистрирован, свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.12.2009 № 01/951/2009 - 025 (л.д. 63).

Из материалов дела следует и то, что в обеспечение исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «Холдинговая компания «Лидер» (заемщик) по кредитному договору, заключенному между ЗАО «Сургутнефтегазбанк» и ООО «Холдинговая компания «Лидер» 02.07.2007 за № С11846/03 (кредитный договор), 02.07.2007 ЗАО «Сургутнефтегазбанк» (залогодержатель) и ООО «Холдинговая компания «Лидер» (залогодатель) заключили договор ипотеки (залога) (далее - договор ипотеки) (л.д. 29 - 37), в соответствии с условиями которого залогодатель принял на себя обязательство передать в залог (ипотеку) залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество и имущественные права (право аренды земельного участка), указанные в пункте 1.2 договора ипотеки.

Согласно пункту 1.2 договора ипотеки предметом залога являются: принадлежащие залогодателю на праве собственности нежилые помещения (литер А), общей площадью 2171,8 кв.м, номер на плане: помещения 1 - го этажа № 85 - 89, 96, 100, 101, 121, 161 - 170, помещения 2 - го этажа № 69, 95, 97 - 101, 180 - 184, помещения 3 - го этажа № 57 - 60, 62, расположенные по адресу (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Щербакова, д. 4. Кадастровый (или условный) номер 66 - 66 - 01/646/2006 - 253; право аренды земельного участка площадью 62280 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Щербакова, 4, под передаваемыми в залог нежилыми помещениями, указанными в пункте 1.2.1 договора. Указанный в настоящем пункте земельный участок предоставлен в аренду сроком с 25.11.2002 по 24.11.2017, для строительства и дальнейшей эксплуатации объекта торговли (торгово - развлекательного центра с автономной газовой котельной). Кадастровый номер земельного участка: 66:41:0502060:0002. Право аренды залогодателя на указанный земельный участок подтверждается Постановлением Главы города Екатеринбурга от 15.03.2001 № 273 - а, Приказами Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области № 7261 от 04.12.2002, № 7491 от 05.12.2002, № 12553 от 14.09.2004 и договором аренды земельного участка № Т - 231/1117 от 04.12.2002 (в редакции дополнительного соглашения от 05.12.2002, дополнительного соглашения № 2 от 14.09.2004, дополнительного соглашения № 3 от 23.03.2005, дополнительного соглашения № 4 от 05.05.2006, дополнительного соглашения № 5 от 13.03.2007), заключенным между залогодателем и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Полагая, что договор ипотеки в части имущественных прав аренды земельного участка является ничтожным, как не соответствующий требованиям закона, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не указал, какие его права и охраняемые законом интересы нарушены оспариваемым договором ипотеки. При этом арбитражный суд также указал, что при обращении взыскания на заложенные по договору об ипотеке нежилое помещение и право аренды земельного участка, так же как и при его продаже, к лицу, приобретшему указанные объекты, переходят права и обязанности арендатора по соответствующему договору аренды; права иных соарендаторов по договору аренды земельного участка при этом никак не затрагиваются, на их права взыскание не может быть обращено.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводами арбитражного суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в данном Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.98 № 102 - ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (пункт 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.98 № 102 - ФЗ).

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (пункт 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.98 № 102 - ФЗ).

В соответствии с подпунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.98 № 102 - ФЗ если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Исходя из содержания пункта 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 5, пункта 4 статьи 6 Федерального закона от 16.07.98 № 102 - ФЗ право аренды может быть передано в залог только тем лицом, которому принадлежит закладываемое право, в залог может быть передано только то право, которое зарегистрировано за лицом в установленном порядке.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации договор ипотеки не может нарушать права и законные интересы Банка, а также вышеуказанные положения федерального законодательства, поскольку в залог по оспариваемому договору были переданы права аренды земельного участка, принадлежащие ЗАО «Холдинговая компания «Лидер» как одному из соарендаторов, а не всем соарендаторам земельного участка. В случае передачи в залог права аренды земельного участка в связи с ипотекой объекта недвижимости, находящегося на этом участке и принадлежащего одному из соарендаторов, необходимость получения залогодателем согласия иных соарендаторов на передачу в залог своих прав действующим гражданским законодательством не предусмотрена.

Иное толкование условий договора ипотеки и договора аренды противоречит нормам материального права и не основано на фактических обстоятельствах дела.

В настоящем случае договор аренды, предметом которого является единый и неделимый земельный участок, был заключен с множественностью лиц на стороне арендатора; арендные платежи за пользование земельным участком производились каждым из арендаторов пропорционально площади недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности и находящегося на этом земельном участке. Следовательно, поскольку право аренды земельного участка, принадлежащее обществу «Холдинговая компания «Лидер», обусловлено объемом его прав как собственника соответствующих нежилых помещений пропорционально их площади, в залог могло быть передано и зарегистрировано на основании договора аренды лишь право аренды, принадлежащее ЗАО «Холдинговая компания «Лидер».

Ссылка истца на выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.12.2009 как на доказательство того обстоятельства, что в залог ответчиком было передано право аренды на земельный участок в целом, а не отдельное право аренды ЗАО «Холдинговая компания «Лидер», признается несостоятельной. Из указанной выписки следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0502060:0002 существует ограничение в виде ипотеки права аренды. Вместе с тем, поскольку порядок оформления и предоставления выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован приказами Министерства юстиции Российской Федерации, выписка должна оформляться в полном соответствии с записями, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако, согласно правилам его ведения в записях об аренде, производимых при регистрации договоров, заполнение графы «Соарендаторы» либо других аналогичных граф не предусмотрено; данные о соарендаторах вносятся как данные об арендаторах. Следовательно, иная информация, чем та, которая содержится в выписке от 17.12.2009 № 01/951/2009 - 025, регистрирующим органом предоставлена быть не могла, поскольку выписка не является документом, отражающим детальную информацию относительно существа всех правоотношений по поводу конкретного объекта права.

Применение к спорным правоотношениям сторон норм права об общей долевой собственности, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, необоснованно, поскольку арендные правоотношения как обязательственные правоотношения и отношения, связанные с собственностью, как вещно - правовые, представляют собой два различных гражданско - правовых института.

С учетом изложенного не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о нарушении арбитражным судом первой инстанции положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку основаны на неверном толковании условий договора в совокупности с подлежащими применению нормами материального права.

Таким образом, поскольку арбитражным судом не выявлено нарушение действующего законодательства при заключении договора ипотеки, что является необходимым условием для признания сделки ничтожной, арбитражный суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования.

Вместе с тем ссылка ответчика на постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 07.04.2010 № Ф09 - 7371/09 - С4 по делу № А60 - 15465/2009 - С11 подлежит отклонению, поскольку в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанное постановление не имеет преюдициального значения для настоящего дела.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 июня 2010 года по делу № А60 - 12715/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет - сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

     Председательствующий

     Н.А. Гребенкина

     Судьи

     Л.Ф. Виноградова

     Ю.А. Голубцова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А60-12715/2010
Принявший орган: Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 10 августа 2010

Поиск в тексте