СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 декабря 2009 года  Дело N А60-24776/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2009 года

Постановление в полном объеме изготовлено  23 декабря 2009 года

Семнадцатый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Виноградовой Л.Ф., Усцова Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Спиридоновой Т.Н.,

при участии в судебном заседании ответчика - индивидуального предпринимателя Метелькова Алексея Юрьевича (паспорт) и его представителя - Кузьмина С.А. (доверенность от 23.09.2009),

администрация города Екатеринбурга о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечила,

рассмотрев апелляционную жалобу предпринимателя Метелькова А.Ю.

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2009

по делу № А60 - 24776/2009

принятое судьей Колинько А.О.

по иску администрации г. Екатеринбурга

к предпринимателю Метелькову А.Ю.

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок,

установил:

Администрация г. Екатеринбурга (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Метелькову А.Ю. (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 29.01.2007 №6 - 783 за  период с 2003  по 2008 год в размере 797 531 руб. 52 коп., пени за просрочку платежа в размере  561 223 руб. 53 коп., начисленные по состоянию на 29.06.2009, о расторжении договора аренды от 29.01.2007 №6 - 783, обязании освободить земельный участок площадью  2 605 кв.м с  кадастровым номером 66:41:0609011:0068, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, проезд Каскадный,7.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2009 исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу администрации взыскан долг в размере 797 531 руб. 52 коп. и пени в размере 73 981 руб. 08 коп. Договор  аренды  земельного участка от 29.01.2007 №6 - 783 расторгнут, на предпринимателя возложена обязанность освободить земельный участок площадью  2 605 кв.м с кадастровым номером  66:41:0609011:0068, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, проезд Каскадный, 7.

Ответчик с решением суда от 29.09.2009 не согласен по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение отменить. По мнению ответчика, судом первой инстанции сделаны выводы, не соответствующие обстоятельствам дела. Взыскивая задолженность за период, до регистрации договора аренды, суд основывал свое решение на положениях ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть взыскал как неосновательное обогащение. Истец же свои требования основывал на положениях об обязательствах - ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и просил взыскать долг, возникший из договора. Таким образом, по мнению заявителя, суд вышел за пределы заявленных требований и самостоятельно изменил предмет и основание иска.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, указав также на несоблюдение администрацией досудебного порядка урегулирования спора - предложения о расторжении договора в адрес предпринимателя не поступало.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве на апелляционную жалобу указал, что предпринимателем не оплачивалась арендная плата за период с 25.09.2003 по 29.06.2009, в связи с чем, администрацией был подан иск. Судом первой инстанции правомерно применены нормы гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации, следовательно, до регистрации договора имело место неосновательное обогащение, взысканное с предпринимателя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 29.01.2007 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем  (арендатор) подписан договор № 6 - 783  аренды земельного участка площадью 2 605 кв.м, с кадастровым номером 66:41:0609011:0068,  категория земель -   земли поселений, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, проезд Каскадный, 7, для эксплуатации существующего склада из металлических конструкций, сроком на 15 лет.

По акту приема - передачи от 29.01.2007 указанный земельный участок передан предпринимателю (л.д. 22).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 08.05.2007 (л.д.25).

Администрация 29.05.2009 обратилась к предпринимателю с требованием о погашении образовавшейся задолженности в срок до 26.06.2009 и предупреждением, что при неоплате долга указанная задолженность и санкции за неисполнение обязательств будут взысканы в судебном порядке (л.д. 27).

Неисполнение обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации.

Таким образом, договор аренды от 29.01.2007 является заключенным с 08.05.2007 и именно с этого момента между сторонами возникли обязательственные правоотношения.

В соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В п. 6.2 договора стороны установили, что права и обязанности по настоящему договору возникают у сторон с 25.09.2003, и условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения.

Вместе с тем, суд полагает, что по смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды оформляются отношения сторон по возмездному владению и пользованию либо пользованию имуществом.

Таким образом, должен быть установлен факт владения и пользования спорным земельным участком ранее государственной регистрации договора аренды.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок передан предпринимателю по акту от 29.01.2007.

Поскольку доказательств, свидетельствующих об использовании земельного участка ранее указанной даты в материалы настоящего дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а ответчик факт пользования земельным участком отрицает (л.д.28), суд апелляционной инстанции считает, что требования о взыскании задолженности за пользование земельным участком в размере арендных платежей подлежит удовлетворению за период с 29.01.2007 (передача земельного участка ответчику) по декабрь 2008 в сумме 287 740 руб. 23 коп. (149 416 руб. 28 коп. за 2008 год и 138 323 руб. 95 коп. за период с 29.01.2007 по 31.12.2007).

За период, предшествующий передачи земельного участка по акту приема - передачи от 29.01.2007, с ответчика может быть взыскано неосновательное обогащение при наличии доказательств пользования земельным участком и размера неосновательного обогащения. Вместе с тем в рамках настоящего дела такого требования истцом не заявлялось, и соответствующих доказательств не представлялось.

В силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Поскольку договор аренды является заключенным с 08.05.2007 (момент его государственной регистрации), следовательно, условия договора о начислении  неустойки применяются с 08.05.2007, что соответствует разъяснениям, изложенным в п. 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Принимая во внимание, что факт неуплаты платежей по договору аренды является установленным, суд апелляционной инстанции считает требование истца о взыскании пени, предусмотренной договором, обоснованным за период с 09.05.2007 по 29.06.2009 и в соответствии с п. 3.1 размер пени за указанный период составляет 101 512 руб. 41 коп.

В силу ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить размер неустойки.

Из указанной нормы следует, что уменьшение размера неустойки является правом суда и применяется им, в том числе и по собственной инициативе, в случае, если он сочтет размер предъявленной к взысканию неустойки не соответствующим последствиям нарушения обязательства.

Принимая во внимание, что размер подлежащей уплате неустойки несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, суд полагает возможным уменьшить её размер до 73 981 руб. 08 коп.

Кроме того, истец просил расторгнуть договор аренды и обязать ответчика освободить занимаемый им спорный земельный участок, ссылаясь на п. 5.2 договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя, предусмотрены в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Названная статья также устанавливает, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В п. 5.2 договора аренды поименованы случаи, при которых договор аренды расторгается.

Согласно п. 5.3 договора арендодатель вправе требовать расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения об устранении нарушения, предусмотренного п. 5.2 договора, и не устранения арендатором указанного в предупреждении нарушения. При не устранении арендатором нарушений, арендодатель обращается в суд о расторжении настоящего договора.

Таким образом, случаи, поименованные в п. 5.2 договора являются основаниями для расторжения договора по требованию арендодателя, а не основаниями для отказа от договора в одностороннем порядке.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель выставлял в адрес арендатора требование об уплате задолженности по договору аренды (л.д.27), доказательств отправки указанного требования арендатору или получение требования последним в материалах дела отсутствуют.

Как разъяснено в п. 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 названного Кодекса).

Из материалов дела усматривается, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

Из требования, выставленного в адрес ответчика (даже если оно и получалось ответчиком, хотя таких доказательств в деле нет) следует, что в нем ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате и предупреждение о том, что в случае неуплаты, платежи и санкции будут взыскиваться в судебном порядке.

Таким образом, в требовании ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.

Отдельно такого предложения истец в адрес ответчика не направлял.

Таким образом, истцом не соблюдены положения п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку истцом не были соблюдены положения п.  2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск о расторжении договора подлежит оставлению без рассмотрения.

Ввиду изложенного у ответчика имеется право пользоваться земельным участком в соответствии с действующим договором аренды, поэтому требование администрации, предъявленное к предпринимателю, об обязании его освободить арендуемый по договору земельный участок, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, решение  арбитражного суда от 29.09.2009 подлежит отмене как принятое с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в части, в которой исковые требования удовлетворены, подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь ст. 148, 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.09.2009 по делу № А60 - 24776/2009 отменить.

Исковые требования в части расторжения договора аренды от 29.01.2007 № 6 - 783 оставить без рассмотрения.

Заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Метелькова Алексея Юрьевича (ИНН 665911006882) в пользу администрации города Екатеринбурга 361 721 (триста шестьдесят одна тысяча семьсот двадцать один) руб. 31 коп., в том числе 287 740 (двести восемьдесят семь тысяч семьсот сорок) руб. 23 коп. долга и 73 981 (семьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят один) руб. 08 коп. неустойки.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Метелькова Алексея Юрьевича (ИНН 665911006882) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 9 305 (девять тысяч триста пять) руб. 05 коп.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет - сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка