СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2009 года Дело N А60-28383/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2009 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2009 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Карповой Т.Е.,
судей Усцова Л.А., Гребенкиной Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,
при участии:
от заявителя (индивидуального предпринимателя Шерстнева Александра Александровича): не явился,
от заинтересованного лица (Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом): не явился,
(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заинтересованного лица - Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 сентября 2009 года
по делу № А60 - 28383/2009,
принятое судьей Хомяковой С.А.,
по заявлению индивидуального предпринимателя Шерстнева Александра Александровича
к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом
о признании незаконным отказа Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества,
установил:
Индивидуальный предприниматель Шерстнев Александр Александрович обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным отказа Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бородина, 21, литер Е, цокольный этаж (помещения №№ 1 - 7), общей площадью 69, 4 кв.м., оформленного письмом № 02.12 - 24 - 5050 от 07 мая 2009г., а также с требованием об обязании Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 ФЗ от 22.07.2008г № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Решением от 18 сентября 2009г Арбитражный суд Свердловской области заявленные требования удовлетворил, признал недействительным решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом от 07 мая 2009г. № 02.12 - 24 - 5050 об отказе индивидуальному предпринимателю Шерстневу Александру Александровичу в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бородина, 21, литер Е, цокольный этаж (помещения №№ 1 - 7), а также обязал Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008г № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Не согласившись с решением суда, Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (далее по тексту - ЕКУГИ, заинтересованное лицо) обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований индивидуальному предпринимателю Шерстневу Александру Александровичу отказать. По мнению ЕКУГИ, заявитель не соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008г № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку предпринимателем Шерстневым А. А. ненадлежащим образом (несвоевременно) перечислялась арендная плата за пользование арендованным имуществом. ЕКУГИ полагает также, что с него незаконно взыскана государственная пошлина, так как в соответствии с п.п. 1.1 п. 1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ он освобожден от ее уплаты.
Индивидуальный предприниматель Шерстнев Александр Александрович с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. По мнению заявителя, единовременная просрочка по внесению арендной платы за февраль 2008 не является ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по перечислению арендных платежей, и является малозначительной, начисленные заинтересованным лицом пени в настоящее время уплачены в полном размере. На день обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, т.е. на 19.03.2009, задолженности по арендной плате по договору аренды заявитель не имел. Заявитель полагает, что при отсутствии фактов привлечения его к гражданско - правовой ответственности при исполнении сторонами обязательств по договору аренды, такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства. В течение всего срока аренды претензий к арендатору арендодатель не предъявлял. По мнению заявителя, о добросовестности арендатора свидетельствует также продление срока аренды.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 24.02.2005 нежилое встроенное помещение, расположенное в строении, лит. Е, общей площадью 69, 4 кв.м., номера на плане: цокольный этаж - помещения №№ 1 - 7, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, Бородина, 21, находится в муниципальной собственности МО город Екатеринбург (л.д. 27).
01 марта 2004 г. ЕКУГИ и Индивидуальный предприниматель Шерстнев Александр Александрович заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга № 76900365, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду объект муниципального нежилого фонда - встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бородина, 21, общей площадью 74, 6 кв.м., для использования под конторское, торговое (л.д. 11 - 13).
Срок действия договора - с 01 марта 2004 г. по 31 декабря 2004 г. (п. 1.2 договора).
01 марта 2004 г. сторонами подписан Акт приема - передачи нежилого помещения (л.д. 14).
Дополнительным соглашением от 31 декабря 2004 г. к договору аренды № 76900365 от 01.03.2004 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2007, а также внесли изменения в части площади арендуемого помещения, указали площадь 69, 4 кв.м. (л.д. 15).
11 апреля 2006 г. сторонами заключено Дополнительное соглашение к договору аренды № 76900365 от 01.03.2004, которым внесены изменения в условия договора в части арендуемого имущества: п. 1.1 договора изложен в редакции: «арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бородина, 21, Литер Е, цокольный этаж (помещения № 1 - 7) (л.д. 16).
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Письмом от 04.02.2009 № 02.09.2 - 23 - 920 Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом разъяснил заявителю, что если заявитель продолжает пользоваться помещением по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае заключение дополнительного соглашения не требуется, поскольку стороны связаны условиями заключенного договора (л.д. 22).
Таким образом, поскольку по окончании действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом, против чего не возражал арендодатель, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
19 марта 2009г индивидуальный предприниматель Шерстнев Александр Александрович обратился к ЕКУГИ с заявлением о рассмотрении вопроса, касающегося приобретения заявителем арендуемого недвижимого имущества по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бородина, 21, находящегося в муниципальной собственности (заявление от 19.03.2009 - л.д. 23).
Письмом от 07 мая 2009 г. № 02.12 - 24 - 5050 ЕКУГИ отказал предпринимателю Шерстневу А.А. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, сославшись на ненадлежащее перечисление заявителем арендной платы в период с 01.01.2006 по 31.12.2008 (л.д. 10).
Полагая, что решение ЕКУГИ об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого здания не соответствует Федеральному закону № 159 - ФЗ от 22.07.2008г «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 159 - ФЗ от 22.07.2008г) и нарушает права и законные интересы индивидуального предпринимателя Шерстнева Александра Александровича, заявитель обратился в суд с заявлением о признании указанного решения недействительным.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что перечисление арендной платы предпринимателем Шерстневым А.А. является надлежащим в смысле применения ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Суд указал на то, что на протяжении всего срока аренды ЕКУГИ не обращался в суд с исками о взыскании с арендатора санкций за ненадлежащее перечисление арендной платы, кроме того, арендатору комитетом не предъявлялись требования об уплате штрафных санкций в добровольном порядке до обращения заявителя с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение данного арендуемого помещения в собственность. Пени в связи с нарушением срока поступления арендной платы на счет арендатора были начислены ЕКУГИ лишь при обращении предпринимателя с заявлением о выкупе имущества, т.е. спустя значительное время после этих фактов; в настоящее время уплачены в полном объеме. Суд отметил также, что надлежащее исполнение арендатором своих обязательств, а также его добросовестность подтверждает тот факт, что арендатором продлевался срок действия договора аренды.
С выводами суда первой инстанции следует согласиться.
Поскольку заявление о приобретении в собственность арендуемого имущества по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бородина, 21, подано предпринимателем Шерстневым А.А. 19 марта 2009г, правоотношения сторон должны быть расценены применительно к редакции Закона № 159 - ФЗ от 22.07.2008, действовавшей в указанный период.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008г № 159 - ФЗ (в редакции, действовавшей до 22 июля 2009г) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998г № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех лет и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Понятие субъекта малого и среднего предпринимательства дано в статье 4 Федерального закона № 209 - ФЗ от 24 июля 2007г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».
Таким образом, арендуемое имущество может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, отвечающим требованиям статьи 4 Федерального закона № 209 - ФЗ от 24 июля 2007г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», при условии соблюдения им в совокупности всех четырех условий, указанных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008г № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Не оспаривая того обстоятельства, что предприниматель Шерстнев А.А. подпадает под критерии субъекта малого и среднего предпринимательства, ЕКУГИ, как это следует из письма от 07 мая 2009 г. № 02.12 - 24 - 5050, полагает, что в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения заявителю должно быть отказано в связи с ненадлежащим перечислением арендной платы в период с 01.01.2006г по 31.12.2008г.
Доводы ЕКУГИ не могут быть признаны обоснованными.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Вместе с тем, в рассматриваемом случае предметом заявленных требований не является взыскание неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Принимая во внимание то обстоятельство, что одной из целей принятия Закона от 22.07.2008 № 159 - ФЗ является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательств посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества, при решении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на выкуп арендованного имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы с учетом требований статьи 401 ГК РФ, согласно которой лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные виды ответственности.
В Законе № 159 - ФЗ критерии оценки такого условия выкупа имущества как "перечисление арендной платы надлежащим образом" отсутствуют.
Согласно пункту 4.3 договора № 76900365 от 01.03.2004 арендатор обязан перечислять арендную плату авансом до 10 числа текущего месяца (платежного периода) на расчетный счет арендодателя. При изменении размера арендной платы в соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязан внести арендную плату либо доплату за предыдущий период по измененному расчету в течение 10 дней с момента отправки (вручения) расчета арендатору.
Суд первой инстанции, проанализировав расчеты задолженности по арендной плате и пени, пришел к правильному выводу, что в период действия договора аренды арендная плата предпринимателем Шерстневым А.А. уплачивалась в полном размере.
То обстоятельство, что заявителем один раз была допущена незначительная просрочка внесения арендной платы, не может свидетельствовать о его недобросовестности, а так же о том, что обязательства по договору аренды выполняются им ненадлежащим образом. На момент обращения с соответствующим заявлением задолженность предпринимателя по арендной плате отсутствовала, доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования суду не представлено.
Действий арендатора в 2006 - 2008гг, которые можно было бы расценить как умышленные или неосторожные, суд из материалов дела не усматривает.
Следует также указать, что при отсутствии фактов привлечения арендатора к гражданско - правовой ответственности при исполнении сторонами обязательств по договору № 76900365 от 01.03.2004, такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.
На день обращения предпринимателя Шерстнева А.А. с заявкой на выкуп арендуемого помещения, т.е. на 19.03.2009г, задолженности по арендной плате заявитель не имел.
Из вышеизложенного следует, что в данном случае перечисление арендной платы арендатором является надлежащим в смысле применения ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Иная оценка этих обстоятельств влечет необоснованное лишение общества как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, что явно несоразмерно характеру допущенных нарушений и не соответствует смыслу Закона N 159 - ФЗ, целью которого является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.
С учетом вышеизложенного, решение Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом от 07 мая 2009 г. № 02.12 - 24 - 5050 об отказе заявителю в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бородина, 21, лит. Е, является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, неправомерно создавая препятствия для реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года №159 - ФЗ.
Довод ЕКУГИ о необоснованном взыскании с него государственной пошлины по заявлению, не может быть признан состоятельным.
Как следует из материалов дела, предприниматель Шерстнев А.А. при обращении в суд с настоящим заявлением в установленном законом порядке уплатил государственную пошлину в размере 100 руб.
Поскольку статья 333.40 Налогового кодекса РФ не предусматривает возможности возврата истцу из федерального бюджета государственной пошлины при принятия судебного акта в его пользу, когда ответчиком выступает орган местного самоуправления, в указанных случаях следует применять статью 110 АПК РФ, т.е. относить судебные расходы на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
