СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 05 декабря 2011 года Дело N А60-6977/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2011 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2011 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.,
судей Усцова Л.А., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шайхутдиновой Г.А.,
при участии:
от истца - общества с ограниченной ответственностью «Авлахов и К» (ОГРН 1026604958050, ИНН 6662075030): не явились,
от ответчиков - администрации города Екатеринбурга, общества с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс» (ОГРН 1046604381691, ИНН 6672160662), департамента по управлению муниципальным имуществом: не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью «Авлахов и К»
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 23 сентября 2011 года
по делу № А60-6977/2011,
принятое судьей Микушиной Н.В.,
по иску общества с ограниченной ответственностью «Авлахов и К»
к администрации города Екатеринбурга, обществу с ограниченной ответственностью «Трансэнергоресурс», департаменту по управлению муниципальным имуществом
о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, определенной в отчете об оценке, о возложении обязанности заключить договор купли-продажи по рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) «Авлахов и К» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет) (ныне - департамент по управлению муниципальным имуществом), обществу «Трансэнергоресурс» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 61, 2 кв.м. (номера помещений на поэтажном плане №№ 30, 35, 42 - 43), расположенного на 1-ом этаже нежилого помещения здания лит. Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д. 14, содержащейся в Отчёте № 480 от 05.10.2010, подготовленного оценочной компанией ООО «Трансэнергоресурс» (специалист-оценщик Лебедев Алексей Витальевич), а также о возложении на Комитет обязанности заключить с ООО «Авлахов и К» договор купли-продажи и договор залога недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 61, 2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане №№ 30, 35, 42 - 43), расположенного на 1-ом этаже нежилого помещения здания лит. Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д. 14, по цене 2 181 000 руб. с учетом НДС и взыскать солидарно с ответчиков расходы на проведение оценки недвижимого имущества в размере 15 000 руб.
Кроме того, истец просил взыскать солидарно с ответчиков судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 20 000 руб.
Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковое требование в части определения цены объекта, исключив из ранее заявленной суммы НДС, с учетом вступивших в законную силу изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации.
В судебном заседании судом первой инстанции с согласия истца произведена замена ответчика - Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (в настоящее время - департамент по управлению муниципальным имуществом) администрацией города Екатеринбурга (ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением от 23.09.2011 в удовлетворении иска отказано: спорные условия договора от 20.12.2010 № 544 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа - «Помещения (литер Б). Площадь: общая - 61, 2 кв.м. Номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения № 30, 35, 42-43. Назначение: нежилое. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская обл., г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14» приняты в редакции ответчика, цена продажи объекта составила 2 570 000 (два миллиона пятьсот семьдесят тысяч) рублей - п. 2.1 договора.
Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, иск удовлетворить. Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства, по мнению истца, свидетельствующие о том, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, произведенная ООО «Трансэнергоресурс», является недостоверной. Истец считает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание экспертное заключение от 22.07.2011 № 1072/078, составленное по результатам проведенной судебной экспертизы. При проведении экспертизы помимо иного установлено, что оценщиками ООО «Трансэнергоресурс» не приняты во внимание обстоятельства, влияющие на действительную рыночную стоимость нежилых помещений, именно: отсутствие отдельного входа, небольшая высота помещений. Кроме того, судом не дана оценка представленному отчёту об оценке № 44-11/2010 от 24.11.2010 по определению рыночной стоимости спорного объекта, выполненному ООО «Аксиома».
Ответчики в отзывах на апелляционную жалобу выразили возражения против ее удовлетворения, просят апелляционную жалобу оставить без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзывах на апелляционную жалобу, по сути выводам суда первой инстанции соответствуют.
Администрация города Екатеринбурга, департамент по управлению муниципальным имуществом, ООО «Трансэнергоресурс» считают, что недостоверность рыночной стоимости объекта оценки, определенная в Отчёте об оценке ООО «Трансэнергоресурс» № 480 от 05.10.2010 не доказана, Отчёт соответствует требованиям законодательства и может быть использован для целей, указанных в Отчёте и в договоре. Довод истца об отсутствии отдельного входа противоречит материалам дела. Кроме того, цена спорного имущества, определенная оценщиком - ООО «Трансэнергоресурс» в Отчёте № 480, подтверждена экспертным заключением саморегулируемой организации «Межрегиональный союз оценщиков» № 20/05/46-10 от 07.10.2010, из содержания которого следует, что существенных замечаний, влияющих на итоговый результат, не выявлено.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом с соблюдением требований ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, администрация города Екатеринбурга, департамент по управлению муниципальным имуществом просят рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, ООО «Авлахов и К» является арендатором нежилых помещений №№ 30, 35, 42, 43 (лит. Б), расположенных по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д. 14, общей площадью 61, 2 кв.м., по договору аренды № 33700012 (номер договора заменен на 30350296) от 05.01.2000, заключенного с Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (в редакции Дополнительных соглашений от 31.12.2004, 04.05.2006).
В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) Комитетом подготовлен и направлен обществу «Авлахов и К» проект договора от 20.12.2010 № 544 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа, в соответствии с условиями которого продавец (администрация города Екатеринбурга) обязуется передать в собственность общества муниципальное имущество - Помещения (литер Б). Площадь: общая - 61, 2 кв.м. Номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения № 30, 35, 42-43. Назначение: нежилое. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14.
Согласно п. 2.1 данного договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 2 570 000 руб.
Цена договора определена на основании Отчёта об оценке № 480 от 05.10.2010, выполненного ООО «Трансэнергоресурс».
Общество «Авлахов и К», не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества, направило в адрес ответчика протокол разногласий от 20.01.2011 к договору по п. 2.1.
Общество «Авлахов и К», полагая, что установленная ООО «Трансэнергоресурс» стоимость нежилых помещений является недостоверной - завышеной, самостоятельно провело оценку стоимости спорных нежилых помещений, поручив ее проведение независимому оценщику ООО «Аксиома».
Согласно новому заключению (Отчёт № 44-11/2010 от 24.11.2010) рыночная стоимость спорного объекта составила 2 181 000 руб., в том числе НДС.
Общество «Авлахов и К», полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная ООО «Трансэнергоресурс» в Отчёте об оценке № 480 от 05.10.2010, является недостоверной, обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчёте об оценке. Существование неурегулированных разногласий относительно условий договора послужило основанием для обращения общества «Авлахов и К» в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального недвижимого имущества.
Истец просил определить цену объекта в размере 2 181 000 руб.
В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Согласно ст. 9 указанного Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.
В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и учитывая, что в материалы дела представлены два отчета об определении его рыночной стоимости, судом первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза на предмет установления соответствия Отчёте об оценке ООО «Трансэнергоресурс» № 480 от 05.10.2010 законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также определения рыночной стоимости указанного объекта по состоянию на 24.09.2010 (определение от 24.06.2011).
Оценив экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», составленное по результатам проведения назначенной судом экспертизы, по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, в том числе заключением № 20/05/46-10 от 07.10.2010, выполненным саморегулируемой организацией НП «Межрегиональный союз оценщиков» по проверке Отчёта ООО «Трансэнергоресурс», положенного в основу для определения стоимости отчуждаемого имущества, согласно которому Отчёт № 480 соответствует законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, судом первой инстанции принята цена спорного имущества, определенная оценщиком - ООО «Трансэнергоресурс» в Отчёте № 480, и подтвержденная экспертным заключением саморегулируемой организации «Межрегиональный союз оценщиков» № 20/05/46-10 от 07.10.2010; суд определил рыночную стоимость объекта в размере 2 570 000 руб.
По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Доводы истца о недостоверности результата произведенной ООО «Трансэнергоресурс» оценки спорного объекта, не могут быть приняты судом во внимание.
В силу положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ для сторон сделки в случае приватизации государственного или имущества путем использования преимущественного права выкупа арендуемого имущества также установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Арбитражный суд апелляционной инстанции исследовал и оценил доводы заявителя апелляционной жалобы, которые заключаются в указании на то, что в Отчёте ООО «Трансэнергоресурс» не отражено фактическое состояние объекта оценки - отсутствие отдельного входа, небольшая высота помещений, а также доводы о том, что суд не оценил представленный Отчёт № 44-11/2010 от 24.11.2010, выполненный ООО «Аксиома», не принял во внимание экспертное заключение, составленное по результатам проведения назначенной судом экспертизы.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции оценил экспертное заключение, составленное по результатам проведения назначенной судом повторной экспертизы, по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами, в том числе экспертным заключением саморегулируемой организации «Межрегиональный союз оценщиков» № 20/05/46-10 от 07.10.2010, верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требования истца, возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), в отсутствие данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии Отчёта об оценке ООО «Трансэнергоресурс» № 480 от 05.10.2010 положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), правомерно определил условия спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого объекта в размере 2 570 000 руб.
