АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 22 августа 2008 года Дело N А51-4546/2008

Резолютивная часть решения объявлена «04» августа 2008 года. Решение в полном объеме изготовлено «22» августа 2008 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи А.А. Лошаковой при ведении протокола судебного заседания судьей А.А. Лошаковой,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИП Щербакова Елена Викторовна

к ООО «Ирита» о досрочном расторжении договора и взыскании 250 910 рублей при участии в заседании: от истца: Сергеева О.Е., доверенность от 13.12.2008, удостоверение адвоката N 1320 от 08.12.2005 от ответчика: не явились

установил: ИП Щербакова Елена Викторовна обратилась в арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N 05-04401-001-Н-АР-3790-00 от 21.07.2004 г., заключенного с ООО «Ирита» и взыскании 180 910 рублей задолженности по арендной плате, 70 000 рублей - расходы на оплату услуг представителя. Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом. Суд, в порядке ст. 156 АПК РФ, рассматривает дело в отсутствие представителя ответчика.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

В ранее представленном отзыве ответчик по иску возражает, указывая на то, что изменения договора аренды в части увеличения размера арендной платы не прошли государственную регистрацию, а следовательно не влекут каких-либо юридических последствий.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

21.07.2004 между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Ирита» (арендатор) заключен договор N 05-04401-001-Н-АР-3790-00 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Маковского дом 193, общей площадью 194, 20 кв.м., для использования в целях «магазин».

Указанное в договоре помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 01.08.2004г., подписанного сторонами договора.

06.04.2005г. к договору N 05-04401-001-Н-АР-3790-00 аренды недвижимого имущества от 21.07.2004 было заключено Соглашение об изменении.

Договор аренды от 21.07.2004 г. был зарегистрирован 07.06.2005г., что подтверждается соответствующей отметкой Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/030/2008-127 от 21.04.2008.

Соглашение об изменении от 06.04.2005г. также прошло государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/030/2008-127 от 21.04.2008.

Пунктом 1.3 договора срок действия договора установлен с 01.08.2004г. по 31.12.2005г. Пунктом 1 Соглашение об изменении к договору от 21.07.2004 срок действия договора был установлен по 31.07.2009г. В соответствии с п. 3.1. договора арендная плата установлена в размере 9 418, 09 рублей без учета НДС и должна производиться ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца арендодателю. Пунктом 6.3. договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение площади), отмены льгот, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен Уведомлением о платежах установленного образца заказным письмом с уведомлением.

12.10.2006 между Муниципальным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (продавец) и Щербаковой Еленой Викторовной заключен договор купли-продажи недвижимости N 307-КП, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора нежилые помещения, общей площадью 194, 20 кв.м., в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 1-7, этаж 1, назначение: торговое, существующие ограничения (обременения) права: аренда, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Маковского, д. 193.

Указанные в договоре купли-продажи от 12.10.2006 нежилые помещения были переданы покупателю по акту приема-передачи объекта недвижимости от 17.10.2006, подписанного сторонами.

Переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.12.2006 серии 25-АА N 805989.

Уведомлением от 19.12.2006 истец уведомил ООО «Ирита» о смене арендодателя арендуемых нежилых помещений и необходимости перечислять арендную плату по новым реквизитам.

Уведомлением 26.01.2007 ИП Щербакова Е.В. сообщила ответчику об увеличении размера арендной платы до 45 600 рублей, уведомлением от 19.12.2007 размер арендной платы был увеличен до 60 000 рублей.

В соответствии с полученным уведомлением от 19.12.2006 ответчик вносил арендную плату в размере 45 600 рублей.

Однако с ноября 2007 ответчик начал вносить арендную плату в размере 9 418, 09 рублей, в соответствии с п. 3.1. договора N 05-04401-001-Н-АР-3790-00 аренды недвижимого имущества от 21.07.2004.

Телеграммой от 28.03.2008 истец уведомил ответчика о том, что в связи с ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы, ИП Щербакова Е.В. расторгает договор с ООО «Ирита».

Истец полагает, что своими действиями ответчик не исполняет свои обязательства по договору надлежащим образом, что привело к образованию задолженности в размере 180 910 рублей за период с ноября 2007 по март 2008, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Выслушав доводы истца, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных нормативных актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из абзаца 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 3 ст. 433 ГК РФ предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. При несоблюдении требования о государственной регистрации сделки она считается незаключенной (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Как следует из договора N 05-04401-001-Н-АР-3790-00 аренды недвижимого имущества от 21.07.2004 и установлено судом, стороны при его заключении установили размер арендной платы в твердой сумме - 9 418, 09 рублей в месяц без учета НДС.

Пунктом 6.3. договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение площади), отмены льгот, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен Уведомлением о платежах установленного образца заказным письмом с уведомлением.

Согласно п.1 ст.453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку ИП Щербакова Е.В. изменения в ранее зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества относительно размера арендной платы не зарегистрировала, они в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ являются незаключенными. Доводы истца о том, что соответствии с полученным уведомлением от 19.12.2006 ответчик вносил арендную плату в размере 45 600 рублей, что означает, что ООО «Ирита» не возражало против увеличения размера арендной платы, судом отклоняются, поскольку данные платежи производились ответчиком в связи с договором аренды, но не на основании него, так как договором не предусматривалась обязанность арендатора уплачивать арендную плату в большем размере, чем установлено п. 3.1 договора.

Учитывая изложенное исковые требования о взыскании задолженности в размере 180 910 рублей за период с ноября 2007 по март 2008 удовлетворению не подлежат.

Судом установлено, что арендатор выполнял свои обязательства по договору надлежащим образом, а следовательно требование истца о расторжении договора в связи с систематическим нарушением ответчиком условий договора удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на истца.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на уплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Поскольку требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат, требование истца о взыскании судебных расходов на услуги представителя также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка