АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

РЕШЕНИЕ

от 30 марта 2009 года Дело N А51-13498/2008

Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2009 года. Полный текст решения изготовлен в порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 30 марта 2009 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кошлаковой Г.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.Е. Зинченко, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя Фединяк Татьяны Викторовны к ООО «ГЕЛЕРОМ» о расторжении договора аренды недвижимого имущества и освобождении нежилых помещений при участии в заседании

от истца представитель Грицюк В.Г. (доверенность от 24.12.2008, паспорт); от ответчика представитель Береговский В.Ю. (доверенность от 30.01.2009, удостоверение адвоката N 1384);

установил:

Индивидуальный предприниматель Фединяк Татьяна Викторовна (далее - Предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ГЕЛЕРОМ» (далее - Общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества нежилых помещений N 05-00005-003-Н-АР-3986-00 от 27.12.2004 и освобождении нежилых помещений, расположенных на первом этаже в здании по адресу город Владивосток, ул. Лермонтова (п. Трудовое) дом 19 (далее - спорные помещения).

В судебном заседании 19.03.2009 объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 11 часов 50 мин. 23.03.2009, о чем сделано публичное объявление путем размещения информации о перерыве и продолжении судебного заседания на доске объявлений в здании суда, официальном интернет сайте Арбитражного суда Приморского края (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 19.09.2006 года N 113 «О применении статьи 164 АПК РФ»). По окончанию перерыва судебное заседание продолжено.

В обоснование своих исковых требований истец указало, что ответчиком не соблюдаются условия договора аренды, а именно: не проводится текущий ремонт помещений, не уплачивается арендная плата, не заключен договор с коммунальными службами. Истец неоднократно предлагал ответчику устранить нарушения, однако, требования остались без ответа, в связи с чем истец обратился в суд с иском.

Ответчик иск оспорил, полагает, что истец не может требовать расторжения договора, так как не является законным арендатором, поскольку изменения в договор аренды не внесены и не зарегистрированы. Представленные истцом доказательства (почтовые уведомления) направления в адрес ответчика предложений о внесении изменений в договор аренды и о его расторжении, являются ненадлежащими, так как не содержат информации о том, что именно было направлено в адрес ответчика, а также представлены только в копиях.

Рассмотрев заявленные требования, суд признает их подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.12.2004 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (Арендодатель) и ООО «ГЕЛЕРОМ» (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 05-00005-003-Н-АР-3986-00, сроком с 01.01.2005 по 31.12.2009.

01.01.2005 помещения переданы арендатору по акту приема-передачи.

24.12.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю в Единый государственный реестр внесена запись о государственной регистрации права собственности Фединяк Татьяны Викторовны на спорные помещения, о чем выдано свидетельство о государственной права собственности (серии 25-АА 967918).

Уведомлением от 05.02.2008 в адрес ООО «ГЕЛЕРОМ», новый собственник - Фединяк Т.В. сообщила о переходе к ней права собственности и необходимости внесения изменений в договор аренды спорных помещений.

26.02.2008 в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение к договору аренды касающееся изменения наименования и реквизитов арендодателя.

Кроме того, в тот же период Предприниматель направил в адрес ответчика уведомления о необходимости в пятнадцатидневный срок провести текущий ремонт спорных помещений, о необходимости в пятнадцатидневный срок заключить договоры на коммунальные услуги, о необходимости в десятидневный срок исполнить обязательства застраховать арендованное имущество, а также об изменении арендной платы, которые были получены ответчиком в период с 28.02.2009 по 29.02.2009, что подтверждено почтовыми уведомлениями о вручении заказных писем (N 1231,N 1233).

Уведомлением от 20.03.2008 Предприниматель сообщила о расторжении договора аренды и необходимости освободить занимаемые помещения в срок до 31.03.2008.

Неисполнение ответчиком условий договора аренды, уведомлений Предпринимателя об исполнении условий договора и об освобождении спорных помещений, явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что фактически сложившиеся между истцом и ответчиком правоотношения по аренде спорных помещений подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

На основании пункта 3 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 N 122-ФЗ датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В силу пункта 7 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122- ФЗ сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП).

Как следует из пункта 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Применение к возникшим между сторонами правоотношениям указанной выше нормы права, возможно на основании пункта 1 статьи 6 ГК РФ, в силу которого, если гражданские отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Таким образом, с момента внесения записи в ЕГРП (24.12.2007) о регистрации права собственности Предпринимателя на спорные помещения, к нему перешли права и обязанности по договору аренды от 24.12.2004, в связи с чем у ответчика с момента его уведомления об изменении собственника помещений (с 29.02.2008) возникла обязанность оплачивать арендные платежи новому собственнику.

Данный вывод совпадает с рекомендациями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 23 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 согласно которым при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Суд признает необоснованным довод ответчика о том, что ему не было представлено оригиналов документов, подтверждающих право собственности истца на спорные помещения, в силу пункта 1 статьи 7 указанного закона орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, таким образом, ответчик мог самостоятельно получить сведения о собственнике спорных помещений.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Данная норма гражданского законодательства согласуется с разделом 2 договора аренды согласно которому Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых помещений (пункт 2.2.6 договора), заключить с эксплуатационными службами договоры на коммунальные услуги и возмещение затрат на техническое обслуживание помещений в течение 15 дней с момента подписания договора (пункт 2.2.12. договора), своевременно вносить арендную плату в размере обусловленном договором (пункт 2.2.14 договора).

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом в адрес ответчика направлялись уведомления от 26.02.2008 с требованиями о необходимости проведения текущего ремонта помещений и заключения договоров на коммунальное обслуживание с указанием сроков исполнения, однако, ответчиком в материалы дела не представлено доказательств проведения текущего ремонта в арендуемых помещениях, а также заключенных договоров на коммунальное обслуживание.

Кроме того, как заявлено Предпринимателем, ООО «Гелером» не исполнены обязательства по оплате арендной платы с января 2008 года в размере установленном в пункте 3.1. договора, а также не произведена оплата НДС. ООО «ГЕЛЕРОМ» доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Часть 1 статьи 619 названного Кодекса предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и существенно ухудшает арендуемое имущество.

Часть 2 указанной статьи предусматривает возможность сторон договора аренды устанавливать и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 5.2. договора, договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию Арендодателя в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в размере указанном в пункте 3.1 договора (полный объем) в течение 2-х месяцев, разрушение арендуемого помещения или приведение его в состояние, непригодное для дальнейшей эксплуатации, не проведение текущего ремонта помещений, неисполнение требования о заключении договора с коммунальными службами.

Актом обследования арендуемых помещений от 19.02.2008, составленным с участием представителей ООО «Наш Дом», осуществляющих техническое обслуживание дома в котором расположены арендуемые помещения, выявлены многочисленные нарушения, свидетельствующие о невыполнении ответчиком обязанности выполнять текущий ремонт помещений.

Суд отклоняет довод ООО «ГЕЛЕРОМ», о неполучении уведомления о расторжении спорного договора аренды, так как факт направления и отказа от получения заказного письма подтвержден представленным в материалы дела копией конверта и копией квитанции, оригиналы которых обозревались в судебном заседании.

Кроме того, в силу части 2 статьи 619 ГК РФ требование о досрочном расторжении договора Арендодателем может быть заявлено только после направления арендатору письменного предупреждения Арендатора о необходимости исполнения им обязательств по договору в разумный срок, а не получения Арендатором уведомления о досрочном расторжении договора.

Поскольку Предпринимателем выполнены требования части 2 статьи 619 ГК РФ, следовательно, требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено правомерно.

Учитывая, что совершенные ответчиком действия (бездействия) определены условиями заключенного договора аренды в качестве оснований досрочного расторжения, следовательно, требование Предпринимателя о досрочном расторжении договора аренды от 27.12.2004 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Поскольку у ООО «ГЕЛЕРОМ» отсутствуют правовые основания владения и пользования спорными помещениями истец, как собственник спорных помещений, вправе требовать выселения ответчика из этих помещений в судебном порядке.

При данных условиях предъявленные по настоящему делу исковые требования об освобождении нежилых помещений первого этажа в здании по адресу город Владивосток, ул. Лермонтова (п.Трудовое) дом 19 признаются судом в качестве законных, обоснованных и подлежащих удовлетворению.

Судебные расходы согласно статье 110 АПК РФ в полном объеме относятся на ответчика.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Расторгнуть с Обществом с ограниченной ответственностью «ГЕЛЕРОМ» договор аренды недвижимого имущества N 05-00005-003-Н-АР-3986-00 от 27.12.2004.

Выселить Общество с ограниченной ответственностью «ГЕЛЕРОМ» из нежилых помещений, расположенных на первом этаже в здании по адресу город Владивосток, ул. Лермонтова (п. Трудовое) дом 19.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ГЕЛЕРОМ» в пользу Индивидуального предпринимателя Фединяк Татьяны Викторовны (29.03.1960 года рождения, зарегистрирована по адресу город Владивосток, ул. Магнитогорская, 16, кв. 28, ОГРН 304253908400044) 2000 (Две тысячи) руб. расходов на уплату госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка