ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 4 сентября 2007 года Дело N А65-2812/2007-СГ5-50


[В удовлетворении заявленного требования об обязании ОАО передать правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство отказано, поскольку суд установил, что заявитель являлся участником долевого строительства, и был вправе, на основании ст.21 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004, потребовать от ОАО, но только для ознакомления, документацию, указанную в этой норме закона, однако такой документации у ОАО не имелось, строительство дома велось при отсутствии разрешения на строительство и при отсутствии прав на земельный участок, отсутствие таких документов не позволяет удовлетворить требование об обязании предоставить документы, так как удовлетворение требования повлечет невозможность исполнения судебного акта]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе: ..., с участием: от ООО "Милан" - Емельянова Е.В., доверенность N 7 от 06.03.2007; от ОАО "Химстрой" - Талыпова Л.Ф., доверенность N 3 от 10.01.2007; от остальных лиц, участвующих в деле - извещены, не явились, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Милан", г.Нижнекамск, на решение от 18.04.2007 (судья ...) Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-2812/2007-СГ5-50 по иску ООО "Милан" к ОАО "Химстрой", с участием третьего лица - ЗАО "Экспресс", об обязании передать правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Милан" обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Химстрой" об обязании ответчика передать истцу правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство, а также "необходимые документы на квартиры N 25 общей площадью 104,34 кв. метра, N 39 общей площадью 67,09 кв. метра, N 40 общей площадью 97,83 кв. метра, N 52 общей площадью 100,56 кв. метра в 10-этажном жилом доме конторскими помещениями и объектами обслуживания на 1 этаже по проезду Л.Толстого в Индустриальном районе г.Ижевска для регистрации договоров на долевое участие в строительстве жилья в ФРС УР".

В суде первой инстанции истец заявил ходатайство об "уточнении" исковых требований, просит суд обязать ответчика зарегистрировать договоры на долевое участие в строительстве жилья, заключенные сторонами, а также предоставить план по каждой квартире с указанием площадей и обязать ответчика зарегистрировать договор от 15.09.2004 и представить его истцу.

Заявление истца об изменении предмета иска на возложение на ответчика обязанности зарегистрировать договоры долевого участия в строительстве жилья правомерно не принято судом апелляционной инстанции, так как, в нарушение требований ст.49 АПК РФ, истец одновременно с предметом изменяет и основание иска - на обстоятельства, связанные с уклонением ответчика от государственной регистрации договоров.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 апреля 2007 года по делу N А65-2812/2007-СГ5-50 в иске отказано.

В апелляционном порядке законность и обоснованность решения суда первой инстанции не проверялись.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении иска. Считает, что суд, придя к выводу о незаключенности договоров на долевое участие в строительстве жилья, подписанных сторонами, не дал должной оценки договору от 15.09.2004, заключенному между ответчиком и третьим лицом - закрытым акционерным обществом "Экспресс".

В судебном заседании представитель истца поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Представитель ответчика подтвердил обоснованность выводов суда первой инстанции об отсутствии у ответчика испрашиваемых истцом документов - в том числе разрешения на строительство и документов на земельный участок, указав, что обязанность получения данных документов лежит на третьем лице.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания, представителя в суд не направило.

Проверив законность обжалованного решения, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных ст.286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителей сторон, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции, стороны 07.02.2005, 17.02.2005 и 27.04.2005 подписали договора, предметом которых явилось обязательство ответчика передать истцу квартиры в строящемся жилом доме, а истец обязался в счет оговоренной в договорах стоимости квартир передать ответчику оконные переплеты.

В основание иска об обязании ответчика передать истцу правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство истец сослался на ст.21 ФЗ РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", в соответствии с которой застройщик по требованию участника долевого строительства обязан представить для ознакомления данные документы.

Суд первой инстанции установил, что таких документов у ответчика не имеется. Данный вывод основан на имеющихся в деле доказательствах и не оспаривается ответчиком.

Суд также пришел к выводу о незаключенности договоров от 07.02.2005, 17.02.2005 и 27.04.2005 на долевое участие в строительстве жилья, сторонами по которым являются истец и ответчик, в связи с отсутствием в них соглашения о существенном условии договора подряда - срока начала и окончания строительных работ (ст.740 ГК РФ). Суд также пришел к выводу о несостоятельности ссылки истца на ст.21 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004, так как действие данного Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которым получены после вступления в силу данного Закона.

Данный вывод суда не основан на имеющихся в деле доказательствах и противоречит ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004. Данный Закон вступил в силу по истечении трех месяцев с даты его официального опубликования, то есть с 31.03.2005, один из договоров договора долевого участия в строительстве жилья был подписан сторонами 27.04.2005, то есть после вступления закона в силу, при этом как на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции, так и на момент подписания договоров разрешение на строительство дома отсутствовало. Ст.3 указанного Закона предписывает возникновение у застройщика права привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения или предоставления проектной декларации и государственной регистрации права собственности на земельный участок или договора аренды такого участка. Следовательно, после вступления в силу данного Закона, при отсутствии у застройщика разрешения на строительство и прав на земельный участок он не вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов. При этом условие договора об уплате стоимости квартир истцом в неденежной форме, по мнению судебной коллегии, не является, основанием для неприменения к взаимоотношениям сторон ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004 (предусматривающего привлечение именно денежных вкладов), так как установленные законом правоотношения, связанные со строительством жилья за счет средств инвесторов не могут быть различны для инвесторов в зависимости от способа внесения инвестиций. Ст.1 ФЗ РФ от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", ст.1 Закона РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" устанавливают равную защиту прав инвесторов вне зависимости от способа внесения инвестиций - в денежной либо иной форме.

Следовательно, договор на долевое участие в строительстве жилья от 27 апреля 2005 года, сторонами по которому являются истец и ответчик, противоречит ст.3 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004, данный договор, как сделка, является ничтожным в силу ст.168 ГК РФ. Иные договора (от 17.02.2005 и от 07.02.2005) подписаны сторонами до вступления в силу ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004, и не могут быть признаны недействительными по основаниям противоречия их данному Закону. Вместе с тем суд первой инстанции правомерно признал данные договора незаключенными, в связи с отсутствием соглашения сторон относительно срока выполнения работ. До вступления в силу ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004 гражданское законодательство не рассматривало договора долевого участия в строительстве жилья как особый вид гражданско-правовых обязательств. Инвестиционный характер таких договоров не позволяет отнести их к особому виду "инвестиционных" договоров, так как в силу ст.8 ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности в РФ", осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности определяются договором или контрактом, заключаемым в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Дав оценку договорам от 07.02.2005 и от 17.02.2005, суд первой инстанции квалифицировал их как смешанные, содержащие, в том числе и элементы договора подряда. Данный вывод не противоречит содержанию данных договоров, предусматривающих обязательство ответчика построить объект недвижимости, и обязательство истца оплатить согласованную сторонами стоимость объекта недвижимости путем передачи продукции. Таким же образом квалифицированы отношения между дольщиком и застройщиком и Верховным судом РФ (Обзор судебной практики Верховного суда РФ "Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (Бюллетень Верховного суда РФ, 2003 год, N 2). Существенным условием договора подряда является соглашение сторон о начальном и конечном сроке выполнения работ, поскольку такого соглашения сторонами не было достигнуто, суд первой инстанции правомерно признал данные договора незаключенными (ст.740, ст.432 ГК РФ).

Однако, поскольку данные договора (как ничтожный, так и незаключенные) исполнялись сторонами, истец являлся участником долевого строительства, и был вправе, на основании ст.21 ФЗ РФ N 214-ФЗ от 30.12.2004, потребовать от ответчика, но только для ознакомления, документацию, указанную в этой норме закона.

Как установлено судом, такой документации у ответчика не имелось, строительство дома велось при отсутствии разрешения на строительство и при отсутствии прав на земельный участок. Отсутствие таких документов у ответчика не позволяет удовлетворить иск об обязании его предоставить документы истцу, так удовлетворение иска повлечет невозможность исполнения судебного акта.

Ничтожность и незаключенность подписанных сторонами договоров долевого участия в строительстве влечет невозможность их государственной регистрации, в связи с чем и требование истца о передаче ему ответчиком документации на квартиры, являющиеся предметом договоров, для целей их государственной регистрации, не могло быть удовлетворено.

Доводы истца о том, что суд не дал оценки договору от 15.09.2004, заключенному истцом с третьим лицом, не могут быть признаны основанием для отмены решения суда первой инстанции. Истец не указал, какие именно обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора об обязании ответчика представить истцу документы, могут быть установлены путем толкования данного договора, и каким образом оценка данного договора влечет незаконность решения суда первой инстанции.

Оснований, предусмотренных ст.288 АПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции, судебная коллегия не находит.

В силу ст.110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 апреля 2007 года по делу N А65-2812/2007-CГ5-50 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа