ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 июля 2008 года Дело N А21-3841/2007


[Суд отказал в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды помещения, поскольку условия договора, касающиеся его цены и оснований его расторжения, не противоречат действующему законодательству; условие об удержании имущества как способе обеспечения обязательства также соответствует закону, но в любом случае недействительность условия об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности обязательства в силу п.2 ст.329 ГК РФ]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего..., судей:..., при участии от предпринимателя Ш-й В.О. - М-а С.И. (доверенность от 30.05.2007), рассмотрев 23.07.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя И-о И.А. на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2008 по делу N А21-3841/2007 (судьи:...), установил:

Предприниматель Ш-а В.О. обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к предпринимателю И-о И.А. о признании недействительным договора от 30.12.2005 N 12/3.

Решением от 23.11.2007 (судья Лобанова Е.А.) в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2008 решение отменено. В иске отказано.

В кассационной жалобе предприниматель И-о И.А. просит отменить постановление апелляционного суда и прекратить производство по делу.

В жалобе указано на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и необоснованность тех мотивов, по которым апелляционный суд отказал в удовлетворении иска.

Предприниматель И-о И.А. считает неправомерным указание на незаключенность договора и недействительность некоторых его условий.

В судебном заседании представитель предпринимателя Ш-ой В.О. возразил против удовлетворения кассационной жалобы.

Предприниматель И-о И.А. надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своего представителя в суд не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в ее отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между сторонами 30.12.2005 был заключен договор N 12/3, в соответствии с которым ответчица предоставила истице право торговли в одном из торговых залов торгового центра "Калининградский пассаж", расположенном на 3 этаже здания по адресу: г.Калининград, пл.Победы, 4А.

Пунктом 1.2 договора установлено, что площадь, предоставляемая в пользование в торговом центре, составляет 36,8 кв.м, расположение и границы торгового зала определены на плане, являющемся неотъемлемой частью договора (приложение N 1). Дополнительно к площади торгового зала пользователю предоставляется право пользования отведенными местами для иных целей: погрузочно-разгрузочных работ, прохода персонала и покупателей, а также местами для санитарно-бытовых нужд. Пунктом 1.5 договора срок его действия определен с 01.01.2006 по 30.11.2006.

Нежилые помещения литера 11 из литера А, общей площадью 3082 кв.м, расположенные по адресу: Калининград, пл.Победы, д.4а, корп.1, принадлежат на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Авента", что подтверждается свидетельством о регистрации права от 30.09.2004. Помещения 1, 2, 3 этажей общей площадью 1355,7 кв.м, в том числе помещение, используемое истцом, переданы предпринимателю И-ко И.А. собственником по договорам аренды от 01.01.2006, 01.12.2006 для последующего предоставления в субаренду другим пользователям.

Помещение было предоставлено предпринимателю Ш-ой В.О. в пользование по акту приема-передачи нежилых помещений от 01.01.2006. В материалы дела представлены счета на оплату арендной платы за январь-ноябрь 2006 года.

В пункте 2.1 договора стоимость прав, предоставляемых пользователю, установлена в размере 993 условные единицы в месяц.

Одна условная единица определяется предпринимателем И-о И.А. в соответствии с курсом доллара или евро к российскому рублю, установленным Центральным банком Российской Федерации. При этом к расчету применяется курс той из указанных валют, курс которой на первое число месяца выставления выше. Если на день выставления счета при пересчете к российскому рублю условная единица будет менее 35,2 руб., стороны определили, что одна условная единица, применяемая для расчета арендной платы, составит 35,2 руб.

Пунктом 2.3 договора установлено, что налог на добавленную стоимость и другие косвенные налоги, а также налоги, введенные в будущем, должны оплачиваться дополнительно в составе платы.

В данном договоре определено (пункт 2.4), что плата за коммунальные услуги (водоснабжение, канализация, отопление, освещение, электроснабжение) входит в стоимость договора.

Согласно пунктам 3.1.7, 3.1.8, 3.1.9, 3.2.21, 3.2.18, 3.2.19 договора пользователь имуществом вправе размещать рекламу и информацию на территории центра; получать один раз в полугодие отчет от ответчицы о результатах проведенных маркетинговых исследований, пересматривать и согласовывать ассортимент товаров на основании проведенных предпринимателем И-о И.А. исследований, согласовывать с администрацией эскизы проектов и информационных материалов рекламы и их монтаж в торговом зале; ежемесячно, не позднее 20 числа, предоставлять ответчице программу маркетинговых мероприятий, обеспечивать контроль и обучение продавцов концепции торгового центра, согласовывать ассортиментный перечень товара и предоставлять скидки клиентам не менее 3% от стоимости товара, а также предоставлять данные о клиентах.

В положениях пункта 3.3.3 и 5.8 договора в том числе установлено право ответчицы на удержание имущества истицы, ее товара и иного имущества, вывоз и передачу его на хранение, а также на право его реализации во внесудебном порядке.

Согласно пункту 6.7.6 договора предприниматель И-о И.А. имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке по ее требованию к пользователю, с обязательством освобождения помещения в течение 7 дней, в случае нарушений условий договора, повлекших снижение уровня продаж пользователя и (или) замечания со стороны третьих лиц на низкий уровень обслуживания посетителей и приведших к несоответствию общим принципам концепции развития торгового центра.

Предприниматель Ш-а В.О. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, указывая на то, что ряд условий договора, в том числе перечисленные выше, не соответствуют действующему законодательству, а сам договор является притворной сделкой, что влечет его недействительность на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Арбитражный суд первой инстанции отказал в иске, указав на то, что условия договора не противоречат действующему законодательству.

Апелляционный суд отменил решение и отказал в иске, придя к выводу, что договор не заключен, а потому не может быть признан недействительным.

Суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене в связи с несоответствием выводов суда имеющимся в деле доказательствам и неправильным применением норм материального права.

Обе судебные инстанции, исходя из содержания условий договора, правильно установили, что между сторонами возникли арендные правоотношения, предусматривающие пользование частью нежилых помещений за плату.

Договор аренды в силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в противном случае договор считается незаключенным.

Оспариваемый договор содержит данные, позволяющие определить, какие помещения торгового комплекса переданы в пользование предпринимателю Ш-ой В.О., в связи с чем оснований считать договор незаключенным нет.

Размер арендной платы, который закон не относит к существенным условиям договора аренды помещений, сторонами также согласован. В любом случае ссылка апелляционного суда на статью 654 ГК РФ, определяющую существенные условия договора аренды здания или сооружения, ошибочна, поскольку оспариваемый договор таковым не является.

Что касается указания апелляционного суда на то, что договор от 30.11.2006 содержит элементы договоров других видов, условия которых не могут считаться согласованными, то следует отметить, что в постановлении не приведено ссылок на конкретные доказательства, позволяющие установить, что в отсутствие этих условий договор сторонами не был бы заключен вообще.

Условия договора, определенные спецификой пользования торговыми площадями в торговом комплексе, нет оснований считать договором простого товарищества или совместной деятельности.

Все доводы истца о недействительности договора подробно исследованы судом первой инстанции, получили его надлежащую оценку, с которой у суда кассационной инстанции нет оснований не согласиться.

Так, суд первой инстанции правильно указал на то, что условия договора, касающиеся его цены и оснований его расторжения, не противоречат действующему законодательству; условие об удержании имущества как способе обеспечения обязательства также соответствует закону, но в любом случае недействительность условия об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности обязательства в силу пункта 2 статьи 329 ГК РФ.

Толкование апелляционным судом условия об удержании имущества как права арендодателя на "захват" имущества не вытекает из содержания пунктов 3.3.3 и 5.8 договора.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда следует отменить, а решение от 23.11.2007 - оставить в силе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2008 по делу N А21-3841/2007 отменить.

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.11.2007 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с предпринимателя Ш-ой В.О.  в пользу предпринимателя И-о И.А. 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Электронный текст документа