ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 июля 2008 года Дело N А35-1218/07-С26


[Заявленное требование о признании недействительным зарегистрированного за МО права собственности на нежилое помещение удовлетворено, поскольку помещение, являясь общей долевой собственностью всех собственников жилья многоквартирного жилого дома, было введено в состав муниципальной собственности при отсутствии к этому правовых оснований и с нарушением порядка распоряжения долевой собственностью, в связи с чем муниципальное образование не вправе было обращаться за регистрацией права муниципальной собственности на указанные места общего пользования и передавать это помещение в аренду третьему лицу]
(Извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: ..., при участии в заседании: от заявителя - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; от Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; от третьих лиц - Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; Муниципального казенного предприятия "Управление капитального строительства Адимнистрации г.Курска" - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; ФГУП "Ростехинвентаризация" в лице Курского филиала - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; Индивидуального предпринимателя Копыловой Т.В. - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 31.01.2008 (судья ...) по делу N А35-1218/07-С26, установил:

Товарищество собственников жилья "Проспект Хрущева д.1" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании недействительным зарегистрированного за муниципальным образованием "город Курск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска (далее - КУМИ) права собственности на нежилое помещение 1 в здании литер А, расположенное по адресу: г.Курск, проспект Хрущева, д.1 (уточненное требование).

Решением суда от 31.01.2008 заявленное требование удовлетворено.

В апелляционной инстанции законность принятого судебного акта не проверялась.

В кассационной жалобе КУМИ просит отменить решение суда в связи с неправильным применением норм материального права.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации г.Курска от 21.10.93 N 601 "О строительстве акционерным обществом "Курскжилстрой" жилого дома переменной этажности по проспекту Энтузиастов" было разрешено строительство 9-12-этажного дома по проспекту Энтузиастов, заказчиком которого выступало АО "Курскжилстрой".

В целях продолжения строительства указанного дома и обеспечения ввода его в эксплуатацию, учитывая ходатайство АО "Курскжилстрой" от 20.11.95 N 1115, пунктом 1 постановления главы администрации г.Курска от 27.12.95 N 1062 "О продолжении строительства 9-12-этажного дома по проспекту Энтузиастов" (далее - постановление от 27.12.95 N 1062) на Управление капитального строительства Администрации г.Курска (далее - УКС, правопредшественник Муниципального унитарного предприятия "Управление капитального строительства администрации г.Курска" (далее - МУП "УКС") были возложены функции заказчика строительства, в связи с чем АО "Курскжилстрой" было предписано передать в УКС проектно-строительную и исполнительную документацию на дом, а УКС - заключить с АО "Курскжилстрой" договор строительного подряда на строительство указанного дома.

Пунктом 2 постановления от 27.12.95 N 1062 предусмотрено, что финансирование строительства жилого дома должно было осуществляться за счет:

средств АО "Курскжилстрой" - с учетом затрат, понесенных Обществом при разработке проектно-сметной документации; подготовке площадки под строительство; выполнении объемов работ на строительстве жилого дома, определенных на момент передачи функций заказчика;

средств городского бюджета в счет погашения задолженности муниципальному предприятию "Гортеплосеть" на возмещение разницы в ценах на тепло, отпускаемое населению в сумме 11 млрд. рублей;

средств городского бюджета на 1996 год, предусмотренных на жилищное строительство с последующим их возмещением за счет выпуска местного займа.

Пунктами 3.2, 3.3 постановления от 27.12.95 N 1062 Финансовому управлению администрации г.Курска вместе с УКС было предписано заключить договор долевого строительства жилого дома с МП "Гортеплосеть", а также организовать продажу квартир жилого дома по свободным (договорным) ценам (за исключением квартир, предназначенных АО "Курскжилстрой", МП "Гортеплосеть", эксплуатационным организациям в соответствии с установленным порядком, а также квартир, определенных в качестве выигрыша по местному займу).

Во исполнение указанного постановления проектно-сметная документация была передана АОЗТ "Курскжилстрой" в УКС, 10.01.96 с АО "Курскжилстрой" был заключен договор подряда (контракт) на строительство указанного дома.

В период строительства дома МУП "УКС" как заказчик строительства на основании заключаемых с юридическими и физическими лицами договоров долевого участия в строительстве жилья привлекало средства дольщиков для строительства указанного жилого дома. Договоры долевого участия заключались в период с 1997 года по декабрь 1999 года.

Постановлением Администрации города Курска от 22.12.99 N 902 "О присвоении почтового адреса жилому дому муниципального унитарного предприятия "Управление капитального строительства администрации города Курска" по пр.Хрущева" жилому дому был присвоен почтовый адрес - проспект Хрущева, дом 1.

На основании распоряжения Администрации города Курска от 06.12.99 N 1149-ра строительство дома было распределено на первую и вторую очереди.

Постановлением Администрации города Курска от 30.12.99 N 970 утвержден акт государственной приемочной комиссии от 28.12.99 N 72 о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию - первой очереди 9-12-этажного 84-квартирного жилого дома по проспекту Хрущева, 1, общей площадью 6316 кв.м.

Постановлением Администрации города Курска от 29.12.2000 утвержден акт государственной приемочной комиссии от 25.12.2000 N 36 о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию - второй очереди 9-12-этажного 61-квартирного жилого дома по проспекту Хрущева, 1, общей площадью 4111 кв.м.

Согласно письму ФГУП "Ростехинвентаризация" в лице Курского филиала "Ростехинвентаризация" от 17.08.2007 N Ф-46/1117/1, первичная техническая инвентаризация 1 и 2 очереди жилого дома N 1 по проспекту Хрущева проводилась ДФГУП "Курский центр технической инвентаризации правопреемником которого является ФГУП "Ростехинвентаризация" в лице Курского филиала, в 2000 году по результатам которой был составлен технический паспорт здания.

Как усматривается из экспликации к поэтажному плану этажа 1 очереди жилого дома N 1 по проспекту Хрущева, составленному 24.10.2000, на 1 этаже здания располагались 3 нежилых помещения общего пользования, суммарная площадь которых составляла 20,9 кв.м.

1 января 2002 года между КУМИ г.Курска и ИП Копыловой Т.В. был заключен договор аренды N 1148, согласно которому арендодатель (КУМИ г.Курска) передал арендатору для использования под аптечный пункт помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г.Курск, проспект Хрущева, 1, литер А, общей площадью 20,1 кв.м, в том числе помещение 1 (комнаты N 1, 2, 3, 4). Дополнительным соглашением от 01.12.2002 срок действия договора продлен до 30.12.2009.

24 января 2002 года ДФГУП "Курский центр технической инвентаризации" была произведена техническая инвентаризация нежилых помещений N 1, 2, 3, 4, расположенных на 1 этаже очереди дома N 1 по проспекту Хрущева, по результатам которой были установлены фактические изменения (нежилые помещения N 1, N 2, N 3 подверглись фактической перепланировке с установкой дополнительных перегородок), которые зафиксированы в техническом паспорте дома N 1 по проспекту Хрущева. Из новой редакции поэтажного плана 1 этажа 1 очереди дома и изменений, внесенных в экспликацию поэтажного плана 1 этажа, нежилые помещения N 1, 2, и 3 были преобразованы в единое нежилое помещение N 1 площадью 20,1 кв.м, подразделяющееся на торговый зал площадью 10,1 кв.м, коридор площадью 2,4 кв.м, тамбур площадью 2,3 кв.м, и подсобное помещение площадью 5,3 кв.м).

В период с 08.08.2000 по 11.02.2002 вышеуказанное нежилое помещение площадью 20,1 кв.м в доме N 1 по проспекту Хрущева было внесено КУМИ г.Курска в реестр объектов недвижимости муниципальной собственности г.Курска.

13 февраля 2002 года КУМИ г.Курска обратился в УФРС по Курской области с заявлением о регистрации права муниципальной собственности МО "г.Курск" на нежилое помещение N 1 площадью 20,1 кв.м.

15 февраля 2002 года на нежилое помещение 1 в здании литер А площадью 20,1 кв.м, состоящее из комнат 1, 2, 3 и 4, было зарегистрировано право собственности муниципального образования "город Курск" (свидетельство о государственной регистрации права от 15.02.2002 серия 46-АВ N 061145, регистрационный номер 46-29-11/2002-30).

Распоряжением КУМИ г.Курска от 16.02.2001 N 04/47 (с изменениями, внесенными распоряжением от 26.03.2002 N 04/78) МУП "УКС администрации г.Курска" было предписано передать, а комитету жилищно-коммунального хозяйства города Курска принять на праве оперативного управления в установленном порядке по акту приема-передачи имущество муниципальной собственности города Курска - 533/2377 долей второй очереди жилого дома N 1 по проспекту Хрущева, 2000 года ввода в эксплуатацию, общеполезной площадью 876,9 кв.м, балансовой стоимостью 2935316,41 руб., в том числе: 516/2377 долей жилого дома - жилые квартиры N 2, 35, 36, 56, 60, 27, 31, 37, 42, 54, 58, 1, 25 - общей площадью 849,2 кв.м; 17/2377 долей жилого дома - встроенные нежилые помещения (7/2377 долей жилого дома - нежилое помещение (служебное) площадью 11,9 кв.м, 10/2377 долей жилого дома - нежилое помещение (служебное) площадью 15,8 кв.м).

28 июня 2006 года собственниками многоквартирного жилого дома N 1 по проспекту Хрущева было создано ТСЖ "Проспект Хрущева д.1", в связи с чем на основании распоряжения Комитета ЖКХ города Курска с 01.12.2006 управление комплексом недвижимого имущества дома перешло к данной организации, которой на основании акта от 13.12.2006 были переданы лицевые счета квартиросъемщиков, поквартирные карточки регистрации, копии правоустанавливающих документов на квартиры и контрольные талоны собственников и нанимателей.

Не согласившись с регистрацией за муниципальным образованием "город Курск" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска права собственности на нежилое помещение 1 в здании литер А, расположенное по адресу: г.Курск, проспект Хрущева, д.1, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленное требование, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.

Право собственности возникает по основаниям, предусмотренным ст.218 Гражданского кодекса РФ, согласно п.1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Включенные в состав муниципальной собственности г.Курска на основании распоряжения КУМИ г.Курска от 08.08.2000 N 04/293 "О закреплении имущества муниципальной собственности" и переданные по акту приема-передачи от 01.04.2002 от МУП "УКС" Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Курска 3 нежилые помещения на 1 этаже 1 очереди строительства суммарной площадью 20,9 кв.м (N 1 - колясочная площадью 10,1 кв.м, N 2 - электрощитовая площадью 6,4 кв.м, помещение пульта сигнализации площадью 4,4 кв.м), составлявшие 13/3779 долей жилого дома, являлись местами общего пользования.

Места общего пользования, из совокупности положений ст.ст.141 и 4 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего до 01.03.2005, также относились к жилищному фонду, порядок использования которого регулировался жилищным законодательством, а в неурегулированной части - гражданским законодательством Российской Федерации. При этом исключение, предусмотренное ст.4 Жилищного кодекса РСФСР (в жилищный фонд не входили нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера) на места общего пользования не распространялось, поскольку места общего пользования, исходя из их функционального назначения, неразрывно связаны с жилыми помещениями и предназначаются для размещения инженерного оборудования жилого дома или для обеспечения надлежащих условий пользования жилыми помещениями, предусмотренных строительными и санитарными правилами и нормами (лестничные клетки, площадки, пожарные проходы и выходы, колясочные, электрощитовые, лифты, чердачные подвальные помещения и другие).

Исходя из особенностей функционального назначения мест общего пользования и правил эксплуатации жилищного фонда, в домах, построенных за счет долевого участия с множественностью собственников жилых помещений, места общего пользования не могут быть переданы в собственность одного из собственников и являются общей долевой собственностью собственников жилых помещений.

Указанный вывод подтверждается действовавшими в указанный период положениями ч.4 ст.244, ст.ст.289-290 Гражданского кодекса РФ, а также п.4 "Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденного решением Коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18.11.93 N 4.

Аналогичное правовое регулирование закрепил законодатель и в нормах принятых впоследствии Жилищного кодекса РФ (ч.1 ст.36) и Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, помещение 1 в здании литер А, площадью 20,1 кв.м, состоящее из комнат 1, 2, 3, 4, номер объекта 46:29:01:00:00:001:0:000, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г.Курск, проспект Хрущева, д.1, являясь общей долевой собственностью всех собственников жилья многоквартирного жилого дома, было введено в состав муниципальной собственности при отсутствии к этому правовых оснований и с нарушением порядка распоряжения долевой собственностью, в связи с чем муниципальное образование "город Курск" в лице КУМИ города Курска не вправе было обращаться за регистрацией права муниципальной собственности на указанные места общего пользования и передавать это помещение в аренду третьему лицу.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленное ТСЖ требование.

На основании изложенного кассационная инстанция считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам сторон дана надлежащая оценка, судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 31.01.2008 по делу N А35-1218/07-С26 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Электронный текст документа