ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 февраля 2010 года Дело N КГ-А40/15077-09


[Отказывая в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения, суд указал, что обеспечительный платеж был перечислен истцом платежным поручением в соответствии с условиями предварительного соглашения и остается у ответчика в качестве неустойки, поскольку основной договор аренды не был подписан заявителем]
(Извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: ..., установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Город Кафе" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Современные строительные технологии" о взыскании 988456 руб. - неосновательное обогащение и 4283 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 22.11.2008 по 03.12.2008.

Заявленные требования мотивированы тем, заключенное между ООО "Город Кафе" и ООО "Современные строительные технологии" Соглашение N 8-ДП от 05.02.2008, во исполнение которого истец уплатил ответчику денежные средства в сумме 988456 руб., является недействительным (ничтожным) в силу ст.168 ГК РФ, поскольку предусматривает обязательство сторон заключить в будущем договор аренды нежилого помещения, собственником которого ответчик на момент заключения указанного Соглашения не являлся.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 10 июня 2009 года в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2009 года отменено, исковые требования удовлетворены в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения.

С ООО "Современные строительные технологии" в пользу ООО "Город Кафе" взыскано 988456 руб. - неосновательное обогащение и 1000 руб. - расходы по госпошлине.

В части отказа в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами решение Арбитражного суда г.Москвы от 10 июня 2009 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Город Кафе" - без удовлетворения.

Не согласившись с постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2009 года, ООО "Современные строительные технологии" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить обжалуемый судебный акт по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в постановлении, имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права.

В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что суд апелляционной инстанции признал правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований, установленных ст.ст.168, 608 ГК РФ для признания соглашения N 8-ДП от 05.02.2008 недействительным.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о неправомерности удержания денежных средств, уплаченных по соглашению N 8-ДП от 05.02.2008.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что соглашение N 8-ДП от 05.02.2008 заключено в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, основания для признания недействительным соглашения отсутствуют.

Суд первой инстанции также принял во внимание, что ответчик направлял истцу уведомление с предложением о заключении договоров аренды, во исполнение условий предварительного соглашения, однако, истец на них должным образом не отреагировал.

Ответчик не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что он направил истцу уведомление с предложением о заключении договоров аренды после того, как обязательства сторон по соглашению N 8-ДП от 05.02.2008 прекратились, что соглашение было заключено без согласования о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, в связи с чем основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного соглашения, то есть по 06.02.2009.

Истцом были заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения только в связи с недействительностью соглашения.

Вместе с тем, при решении вопроса о правомерности удержания обеспечительного платежа в соответствии с условиями соглашения от 05.02.2008 N 8-ДП необходимо учитывать, что нарушение обязательств по заключению договоров аренды, произошло по вине истца, который фактически в одностороннем порядке отказался от исполнения соглашения, направив ответчику соответствующее уведомление от 11.11.2008 N 187, которое было получено ООО "Современные строительные технологии" 12.11.2008.

Кроме этого, 18.11.2008 истец направил ответчику претензию, в которой признает соглашение N 8-ДП ничтожным и требует возврата обеспечительного платежа, что также свидетельствует о том, что истец не намерен был исполнять условия соглашения и заключать договоры аренды.

При указанных обстоятельствах у ООО "Современные строительные технологии" имелись основания для удержания обеспечительного платежа в качестве неустойки в соответствии с п.7.5 соглашения.

Необоснованным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что соглашение N 8-БП от 05.02.2008 заключено без согласования условия о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, в силу чего, основной договор, по мнению апелляционного суда, подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного соглашения, то есть до 06.02.2009.

Вместе с тем, в соответствии с п.2.4 Соглашения N 8-ДП от 05.02.2008 стороны договорились заключить краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев с даты открытия делового центра. Во исполнение обязательств ответчик направил истцу 18.02.2009 уведомление о заключении краткосрочного договора аренды.

В соответствии с п.1.3 соглашения стороны договорились подписать долгосрочный договор аренды помещения сроком на пять лет в течение 45 календарных дней с момента получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание торгово-делового центра. Во исполнение своих обязательств ответчик направил истцу 30.04.2009 уведомление о заключении долгосрочного договора аренды с приложением согласованного сторонами договора аренды.

Соглашение N 8-ДП от 05.02.2008 содержит отлагательное условие о заключении краткосрочного и долгосрочного договора аренды, и это условие связывает обязанности сторон с открытием торгового центра, которое состоялось 01.03.2009 и с государственной регистрацией права собственности на здание торгового центра, которое было зарегистрировано 18.03.2009.

Ответчик не может быть признан лицом, недобросовестно воспрепятствовавшим наступлению отлагательного условия, так как своевременно осуществил все зависящие от него действия (финансирование строительства, подписание акта реализации договора соинвестирования, подача документов в регистрирующий орган).

По мнению ОРОО "Современные строительные технологии", арбитражный апелляционный суд вышел за пределы своих полномочий при рассмотрении дела, самостоятельно изменил основание иска, рассматривая в качестве оснований материально-правовых требований истца не доводы о недействительности соглашения N 8-ДП от 05.02.2008, а обстоятельства ненадлежащего исполнения ответчиком условий соглашения.

В нарушение п.9.2 Соглашения N 8-ДП от 05.02.2008 истец не направил ответчику претензию о возврате неосновательного обогащения в связи с нарушением условий соглашения.

На основании изложенного ООО "Современные строительные технологии " просит отменить постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2009 года в части взыскания с ООО "Современные строительные технологии" в пользу ООО "Город Кафе" 988456 руб. неосновательное обогащение и взыскания расходов по госпошлине, оставить в силе решение Арбитражного суда г.Москвы от 10 июня 2009 года.

Истец - ООО "Город Кафе" в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, представил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со ст.279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2009 года находит законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, кассационную жалобу ООО "Современные строительные технологии" без удовлетворения.

Истец согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что основной договор подлежал заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, то есть по 06.02.2009. Со дня заключения соглашения N 8-ДП от 05.02.2008 ответчиком на было направлено истцу предложение заключить договор аренды и в силу п.4 ст.429 ГК РФ обязательства сторон предварительного договора прекратились 07.02.2009.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст.284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции находит жалобу обоснованной и подлежащей удовлетворению.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено и материалами дела подтверждено, что 5 февраля 2008 года между ООО "Современные строительные технологии" (арендодатель) и ООО "Город "Кафе" (арендатор) было заключено Соглашение N 8-ДП, в соответствии с которым арендатор обязуется передать в аренду нежилое помещение ориентировочной площадью 135 кв.м, расположенное на первом этаже здания проектируемого "Торгово-делового центра, находящегося по адресу: Московская область, г.Долгопрудный, микрорайон "Центральный", пересечение Лихачевского проспекта и проспекта Ракетоносителей, а арендатор обязуется принять помещение для осуществления в нем своей коммерческой деятельности по профилю организации кофейни (л.д.7-18, т.1)

В соответствии с п.1.3 Соглашения Стороны обязались подписать основной договор аренды нежилого помещения сроком на 5 лет в течение 45 календарных дней с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на Центр в Федеральной регистрационной службе.

Согласно п.1.4 Соглашения N 8-ДП от 5 февраля 2008 года арендодатель обязуется в течение 30 календарных дней с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на Центр в Федеральной регистрационной службе направить арендатору письменное уведомление о необходимости заключения договора аренды с приложением договора аренды, арендатор обязуется подписать договор в течение 15 календарных дней.

В соответствии с п.2.3 Соглашения не позднее 1 августа 2008 года арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о планируемой дате открытия Центра. Не позднее, чем за 30 календарных дней до планируемой даты открытия Центра арендодатель направляет арендатору письменное уведомление о необходимости заключения краткосрочного договора аренды, с приложением краткосрочного договора аренды, условия которого во всем аналогичны условиям договора аренды, за исключением положений о сроке аренды, который составляет 11 месяцев. В течение 5 рабочих дней с момента получения краткосрочного договора аренды арендатор обязуется подписать его со своей стороны и вернуть арендодателю.

В соответствии с п.6.1 Соглашения арендатор обязался перечислить арендодателю обеспечительный платеж в сумме эквивалентной 29250 долларов США, не включая НДС, в течение 5 рабочих дней с даты подписания настоящего Соглашения.

Обеспечительный платеж удерживается арендодателем в течение всего срока действия настоящего Соглашения, краткосрочного договора и договора аренды. После подписания краткосрочного договора и в соответствии с его условиями обеспечительный платеж будет являться обеспечительным платежом по краткосрочному договору. После подписания договора аренды и в соответствии с его условиями обеспечительный платеж будет являться обеспечительным платежом по договору аренды.

Пунктом 7.5 Соглашения предусмотрено, в случае, если расторжение настоящего Соглашения и (или не подписание краткосрочного договора и/или договора аренды происходит в результате действий) бездействия арендатора на основании п.7.4 настоящего Соглашения, обеспечительный платеж остается у арендодателя в качестве неустойки.

В случае, если расторжение настоящего Соглашения и.или не подписание краткосрочного договора и/или договора аренды происходит в результате действий) бездействия арендодателя, обеспечительный платеж возвращается арендатору.

Проанализировав условия Соглашения N 8-ДП от 05.02.2008 суд первой и апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что указанное соглашение является предварительным договором и отсутствуют основания для признания него недействительным в соответствии со ст.ст.168, 608 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнение работ или оказание услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в которой стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что 18 марта 2009 года ООО "Современные строительные технологии" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на торгово-деловой центр площадью 12893,2 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, г.Долгопрудный, проспект Лихачевский, д.64 (л.д.40, т.1).

Здание торгово-делового центра введено в эксплуатацию 14.01.2009, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.41, т.1). Открытие торгово-делового центра состоялось 01.03.2009, что подтверждается соответствующим распоряжением (л.д.61, т.1).

На момент заключения предварительного соглашения N 8-ДП от 05.02.2008 ответчик являлся соинвестором строительства торгово-делового центра с правом получения 100% общей площади объекта по результатам реализации инвестиционного проекта, что подтверждается договором на соинвестирование на создание инвестиционного объекта в г.Долгопрудный от 20.02.2007 и актом от 05.02.2009 о результатах реализации договора соинвестирования (л.д.43-58, т.1).

Истец был поставлен в известность о правах ответчика, что отражено в п.1.5 предварительного соглашения и свидетельствует о добросовестности сторон при заключении соглашения.

В п.14 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Выводы Девятого арбитражного апелляционного суда о том, что предварительный договор заключен без согласования условия о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор аренды, не соответствует условиям предварительного договора.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора.

В п.2.4 предварительного соглашения стороны договорились заключить краткосрочный договор аренды сроком на 11 месяцев с даты открытия торгово-делового центра.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что 16.02.2009 ответчик направил истцу уведомление о заключении краткосрочного договора аренды с приложением согласованного сторонами проекта договора аренды. Указанное уведомление и проект договора аренды было получено ответчиком 18.02.2009 (л.д.62, т.1).

Согласно п.1.3 предварительного соглашения стороны договорились подписать долгосрочный, сроком на 5 лет договор аренды в течение 45 дней с момента получения ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание центра. Во исполнение указанного условия предварительного договора ответчик 30.04.2009 направил истцу уведомление о заключении долгосрочного договора аренды с приложением проекта договора, который истец должен был подписать и вернуть ответчику в течение 15 календарных дней с момента получения (л.д.64, т.1).

Направленные ответчиком договоры аренды истцом подписаны не были, мотивированный отказ от подписания как краткосрочного, так и долгосрочного договора аренды ответчиком не направлялся.

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что обеспечительный платеж в сумме 988456руб. был перечислен ООО "Город кафе" платежным поручением N 105 от 15.02.2008 в соответствии с условиями предварительного соглашения N 8-ДП от 05.02.2008 и остается у ответчика в качестве неустойки, так как ни краткосрочный, основной договор аренды не был подписан истцом. Ответчиком были предприняты все меры для исполнения обязательств по заключению как краткосрочного, так и основного договоров аренды.

Суд перовой инстанции правомерно отказал ООО "Город кафе" во взыскании с ООО "Современные строительные технологии" 998456 руб. как неосновательного обогащения в соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Судом первой инстанции правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая оценка, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2009 года подлежит отмене по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в постановлении, имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, решение Арбитражного суда г.Москвы от 10 июня 2009 года оставляет в силе.

Руководствуясь ст.ст.176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2009 года по делу N А40-19892/09-3-227 отменить, оставить в силе постановление Девятого Арбитражного суда г.Москвы от 10 июня 2009 года.

Электронный текст документа