ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 октября 2011 года Дело N А46-13779/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 26 октября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Буракова Ю.С.

судей Есикова А.Н.

Каранкевича Е.А.

при ведении протокола помощником судьи Цыпушевой А.С., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Моисеева Александра Тимофеевича, открытого акционерного общества «НОМОС-БАНК» в лице Омского филиала (109240, город Москва, улица Верхняя Радищевская, дом 3, строение 1, ИНН 7706092528, ОГРН 1027739019208) на определение от 13.05.2011 Арбитражного суда Омской области (судьи Бодункова С.А., Хвостунцев А.М., Храмцов К.В.) и постановление от 08.08.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Семёнова Т.П., Зорина О.В., Солодкевич Ю.М.) по делу N А46-13779/2009 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет» (644023, город Омск, улица Запорожская, 3, ИНН 5503058969, ОГРН 1035504001917) по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет» Киселевского Константина Викторовича об утверждении порядка, срока и условий продажи имущества должника.

В судебном заседании приняли участие: индивидуальный предприниматель Моисеев Александр Тимофеевич и его представитель; представитель открытого акционерного общества «НОМОС-БАНК» в лице Омского филиала; представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Промышленная компания «Сибпроммаркет» Киселевского Константина Викторовича, согласно протоколу судебного заседания арбитражного суда, осуществляющего организацию видеоконференц-связи.

Суд установил:

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Торгово-промышленная компания «Сибпроммаркет» (далее - ООО «ТПК «Сибпроммаркет», должник) Киселевский Константин Викторович (далее - конкурсный управляющий Киселевский К.В.) 27.01.2011 обратился в Арбитражный суд Омской области с ходатайством об утверждении начальной продажной цены предмета залога, обеспечивающего требования конкурсного кредитора открытого акционерного общества «НОМОС-БАНК» (далее - ОАО «НОМОС-БАНК», податель жалобы) в размере, определённом независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Борс» (далее - ООО «Борс»), согласно отчёту от 17.08.2010 N 13/0710 (Н) об определении рыночной стоимости автосалона «Форд» в размере 87 428 000 руб.

Пунктом 3 указанного Порядка предусмотрено, что продаже подлежит имущество должника, являющееся предметом залога по договорам об ипотеке (залоге недвижимости - здания) от 28.08.2008 N 70-8/И и от 24.12.2008 N 82-8/И, а именно: автосалон «Форд», назначение: нежилое, площадь общая 3289,3 кв. м, литера А, этажность 2, адрес местонахождения: город Омск, улица Суворова, дом 93, рыночной стоимостью 87 428 000 руб. При этом указано, что в связи с окончанием срока действия договора аренды от 12.10.2007 N ДГУ-К-34-413, на основании которого земельный участок площадью 4607 кв. м, кадастровый номер 55:36:14 01 06:0515, целевое назначение: для строительства автосалона «Форд» с комплексом автосервиса, местоположение установлено 340 м юго-западнее относительно здания профилактория, имеющего почтовый адрес: улица Суворова, дом 112 в Кировском административном округе города Омска, предоставлен в аренду должнику, здание автосалона «Форд» подлежит реализации без права аренды указанного земельного участка.

В свою очередь ОАО «НОМОС-БАНК» 25.03.2011 обратилось в Арбитражный суд Омской области с ходатайством об утверждении Порядка, сроков и условий проведения торгов по продаже имущества ООО «ТПК «Сибпроммаркет», находящегося в залоге у ОАО «НОМОС-БАНК», которое просило рассмотреть в одном судебном заседании совместно с ходатайством конкурсного управляющего ООО «ТПК «Сибпроммаркет» Киселевского К.В.

Согласно пункту 3.3 вышеуказанного Порядка, предложенного Банком, продаже подлежит имущество должника, являющееся предметом залога по договорам об ипотеке (залоге недвижимости - здания) от 28.08.2008 N 70-8/И и от 24.12.2008 N 82-8/И:

- автосалон «Форд», назначение нежилое, площадь общая 3289,3 кв. м, литера А, этажность 2, адрес местонахождения: город Омск, улица Суворова, дом 93, рыночной стоимостью 87 428 000 руб.;

- право аренды земельного участка, площадью 4607 кв. м, кадастровый номер 55:36:14 01 06:515, целевое назначение: для строительства автосалона «Форд» с комплексом автосервиса, местоположение установлено 340 м юго-западнее относительно здания профилактория, имеющего почтовый адрес: улица Суворова, дом 112 в Кировском административном округе города Омска, рыночной стоимостью 292 000 руб.;

- здание котельной площадью 47,3 кв. м, литера Б, по адресу: город Омск, улица Суворова, 93, кадастровый номер 55-55-01/030/2009-971, обременённое залогом в пользу ОАО «НОМОС -БАНК», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 29.11.2010 N 01/314/2010-2427, рыночной стоимостью 453 000 руб.;

- благоустройство территории автосалона «Форд» рыночной стоимостью 7 694 000 руб.

В связи с возникшими разногласиями конкурсный управляющий Киселевский К.В. 28.03.2011 обратился в арбитражный суд с заявлением об их разрешении.

Арбитражный суд Омской области определением от 13.05.2011 утвердил начальную продажную цену недвижимого имущества и имущественных прав, обеспечивающих требование конкурсного кредитора должника ОАО «НОМОС-БАНК», являющихся предметом залога по договорам об ипотеке (залоге недвижимости - здания) от 28.08.2008 N 70-8/И от 24.12.2008 N 82-8/И, в размере 95 867 000 руб., а именно: автосалон «Форд» в размере 87 428 000 руб.; право аренды земельного участка - 292 000 руб.; здание котельной - 453 000 руб.; благоустройство территории автосалона «Форд» - 7 694 000 руб.

Этим же определением суд утвердил Порядок, сроки и условия проведения торгов по реализации вышеуказанного имущества ООО «ТПК «Сибпроммаркет».

Восьмой арбитражный апелляционный суд постановлением от 08.08.2011 определение суда первой инстанции от 13.05.2011 изменил в части и установил начальную продажную цену залогового имущества, подлежащего реализации по договорам об ипотеке от 28.08.2008 N 70-8/И и от 24.12.2008 N 82-8/И в размере 95 414 000 руб., исключив из перечня объектов, подлежащих реализации, обеспечивающих требования ОАО «НОМОС-БАНК» по указанным договорам здание котельной площадью 47,3 кв. м, литера Б по адресу: город Омск, улица Суворова, 93, кадастровый номер 55-55-01/030/2009-971.

В остальной части определение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, индивидуальный предприниматель Моисеев Александр Тимофеевич (далее - ИП Моисеев А.Т., податель жалобы) и ОАО «НОМОС-БАНК» обратились в суд с кассационными жалобами.

ИП Моисеев А.Т. в своей кассационной жалобе просит судебные акты изменить, исключив из Порядка, сроков и условий продажи имущества должника - автосалон «Форд», право аренды земельного участка, благоустройство территории автосалона «Форд».

По мнению ИП Моисеева А.Т., размещение здания автокомплекса «Форд -Омск» одновременно на двух земельных участках делает невозможным определение дальнейшего пользования и судьбы каждого отдельно взятого из этих земельных участков; самостоятельное использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 06:15 как предмета договорных отношений невозможно; передача в залог одного из земельных участков, на которых находится здание, не соответствует статье 69 Федерального закона от 16.07.1998 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», изложенное свидетельствует о ничтожности договора залога. Суды первой и апелляционной инстанций в нарушение норм процессуального права не в полном объёме исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для полного и всестороннего разрешения вопроса об утверждении Порядка, сроков и условий продажи имущества должника. Поскольку срок договора аренды истёк 25.10.2010, соответственно, и залог права аренды земельного участка истёк 25.10.2010. Продажа благоустройства, границы которого выходят за переделы автосалона «Форд» и за границы земельного участка, на котором расположен автосалон «Форд», невозможна. Кроме того, благоустройство автосалона «Форд» и благоустройство автосалона «Рено» частично имеют общие границы, при этом на торгах, состоявшихся 22.06.2011, должником реализовано и благоустройство автосалона «Рено», также подписан договор купли-продажи.

ОАО «НОМОС-БАНК» в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции. Считает, что вывод апелляционного суда относительно существования риска оспаривания совершённой сделки в результате реализации здания котельной на торгах в соответствии с утверждённым судом Порядком основан только на предположениях, без ссылки на нормы материального права. Порядок реализации имущества относительно включения в него здания котельной, является в достаточной степени определённым. До настоящего времени право собственности на здание котельной не зарегистрировано в установленном порядке. Кроме того, здание котельной включено в конкурсную массу ООО «ТПК «Сибпроммаркет», как принадлежащее на праве собственности должнику, следовательно, у апелляционного суда отсутствовали основания для исключения данного объекта из Порядка реализации имущества должника и, следовательно, уменьшения начальной продажной цены залогового имущества, обеспечивающего требования ОАО «НОМОС-БАНК» по договорам ипотеки от 28.08.2008 N 70-8/И и от 24.12.2008 N 82-8/И до 95 414 000, руб. Считает, что в действиях ИП Моисеева А.Т., усматривается злоупотребление процессуальными правами, в апелляционном суде им не доказано нарушение его прав и законных интересов Порядком проведения торгов по реализации имущества должника, утверждённого судом.

ОАО «НОМОС-БАНК» в представленном отзыве на кассационную жалобу ИП Моисеева А.Т. просит оставить без изменения определение суда от 13.05.2011 в полном объёме, а постановление апелляционного суда от 08.08.2011 отменить в части удовлетворения апелляционной жалобы ИП Моисеева А.Т.

ИП Моисеев А.Т. просит кассационную жалобу ОАО «НОМОС -БАНК» в части обжалования постановления от 08.08.2011 суда апелляционной инстанции оставить без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали свои доводы и возражения.

Проверив в порядке требований статьями 286, 288, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность и обоснованность обжалуемых судебных актов суд кассационной инстанции находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением суда от 15.12.2009 ООО «ТПК «Сибпроммаркет» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утверждён Нестеров В.Д.

Определением арбитражного суда от 15.09.2009 включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника без обеспечения залогом имущества должника требование ОАО «НОМОС-БАНК» в размере 4 442 827,65 руб., из которых 4 200 402,66 руб. - основной долг, 115 842,92 руб. - проценты, 65 164,22 руб. - пени, 61 417,85 руб. - судебные расходы по уплате государственной пошлины; включено в реестр требований кредиторов ООО «ТПК «Сибпроммаркет» требование ОАО «НОМОС-БАНК» в размере 5 509 431,28 руб. основного долга по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.

Определением суда от 11.11.2009 требование кредитора - ОАО «НОМОС-БАНК» в размере 100 964 605,08 руб., из которых 85 000 000 руб. основного долга, 11 564 431,23 руб. процентов за пользование кредитом, 4 400 173,85 руб. неустойки, включено в реестр требований кредиторов ООО «ТПК «Сибпроммаркет» как требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника; требование в размере 1 397 134,49 руб., из которых 92 729,81 руб. просроченных процентов за пользование кредитом (овердрафтом) за период с 01.02.2009 по 28.02.2009, 833 183,56 руб. процентов за пользование кредитом, 471 221,12 руб. пени по просроченному основному долгу и процентам, включено в реестр требований кредиторов ООО «ТПК «Сибпроммаркет» с отнесением к третьей очереди реестра без обеспечения залогом имущества должника.

Определением суда от 30.11.2010 конкурсным управляющим должника утверждён Киселевский К.В.

Определениями суда от 10.08.2010, от 21.12.2010, от 12.04.2011 срок конкурсного производства в отношении должника продлён до 15.09.2011.

Согласно материалам дела, между ОАО «НОМОС-БАНК» и ООО «ТПК «Сибпроммаркет» заключены договоры ипотеки (залоге недвижимости - здания) от 28.08.2008 N 70-8/И и от 24.12.2008 N 82-8/И, согласно которым в залог ОАО «НОМОС-БАНК» в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств индивидуального предпринимателя Килиной Н.В. и индивидуального предпринимателя Невенченко И.Я. по кредитным договорам переданы:

- автосалон «Форд» - объект незавершённого строительства, назначение: нежилое; общая площадь застройки 2669,8 кв. м; инвентарный номер: 52:401:002:000026630, литера А, этажность: 2; расположенный по адресу: город Омск, улица Суворова, дом 93, литера А, кадастровый (условный) номер 55-55-01/114/2008-766;

- право аренды земельного участка общей площадью 4 607 кв. м, кадастровый номер 55:36:14 01 06:0515, относящийся к категории земель населённых пунктов, с целевым назначением: для строительства автосалона «Форд» с комплексом автосервиса, расположенный в городе Омске, местоположение: установлено в 340 м юго-западнее относительно здания профилактория, имеющего почтовый адрес: город Омск, улица Суворова, дом 112 в Кировском административном округе города Омска.

Право аренды земельного участка принадлежит залогодателю на основании договора аренды от 12.10.2007 N ДГУ-К-34-413, заключённого с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области.

Суд первой инстанции, утверждая Порядок, сроки и условия проведения торгов по продаже имущества должника, являющегося предметом залога, в редакции, предложенной конкурсным управляющим, исходил из того, что какие-либо разногласия, помимо условий об организаторе торгов и операторе электронной площадки, относительно порядка и условий проведении торгов по реализации предмета залога между ОАО «НОМОС -БАНК» и конкурсным управляющим отсутствуют, а спорные вопросы относятся к компетенции арбитражного управляющего. При этом суд установил, что предметом залога являет автосалон «Форд», право аренды земельного участка площадью 4607 кв. м, кадастровый номер 55:36:14 01 06:515, здание котельной площадью 47,3 кв. м, благоустройство территории автосалона «Форд» и движимое имущество, и указал, что доводы ИП Моисеева А.Т. направлены на переоценку выводов, изложенных в определениях от 15.09.2009 и 11.11.2009 Арбитражного суда Омской области в части установления судом оснований для включения части из заявленных ОАО «НОМОС-БАНК» требований в реестр требований кредиторов ООО «ТПК «Сибпроммаркет» как обеспеченных залогом данного имущества, принадлежащего должнику.

Восьмой арбитражный апелляционный суд, изменяя определение суда от 13.05.2011 в части, пришёл к выводу, что существует риск дальнейшего оспаривания совершённой сделки в результате реализации здания котельной на торгах в соответствии с утверждённым судом Порядком реализации на торгах заложенного имущества.

Делая данный вывод, суд апелляционной инстанции указал, что договор купли-продажи котельной подписан сторонами 16.01.2009, но при этом не учёл совокупность обстоятельств, имеющих отношение к спорным правоотношениям, в том числе то, что ранее подписания договора купли-продажи были подписаны договоры ипотеки здания и земельного участка - 28.08.2008 и 24.12.2008, то, что право собственности на здание котельной зарегистрировано за должником, что спорное имущество оценено и включено в конкурсную массу.

Не принято во внимание и решение от 13.04.2011 Арбитражного суда Омской области (судья Храмцов К.В.) по делу N А46-1536/2011, оставленное без изменения постановлением от 15.07.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Золотова Л.А., Шиндлер Н.А., Лотов А.Н.) с участием этих же лиц. В указанных судебных актах суды пришли к выводу, что при залоге права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 06:0515, право залога в силу закона распространяется также на находящиеся, на указанном земельном участке здания и сооружения, в том числе и на котельную. На данное обстоятельство неоднократно указывалось ОАО «НОМОС-БАНК».

Заключив договор купли-продажи имущества, находящегося в залоге в силу закона, покупатель - ИП Моисеев А.Т. взял на себя риск наступления неблагоприятных для него последствий.

Довод ИП Моисеева А.Т. о том, что суды первой и апелляционной инстанций недостаточно полно исследовали обстоятельства дела, на которые он указывает в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции признаёт несостоятельным, поскольку данный довод опровергается содержаниями обжалуемых судебных актов.

Так суд апелляционной инстанции, давая оценку доводам, изложенным ИП Моисеевым А.Т. в апелляционной жалобе, исследовав обстоятельства дела, пришёл к выводу о том, что нет оснований считать прекратившимся залог земельного участка предоставленного в аренду должнику по договору от 12.10.2007 N ДГУ-К-34-413. При этом суд апелляционной инстанции указал, что вступившими в законную силу судебными актами - решение от 01.10.2010 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-1549/2010 установлено, что при заключении договора об ипотеке от 28.08.2010 N 70-8/И требования закона об одновременной ипотеке здания и земельного участка сторонами соблюдены. Решением от 28.10.2010 Арбитражного суда Омской области по делу N А46-6254/2010 указанное обстоятельство установлено в отношении договора об ипотеке от 24.12.2008 N 82-8/И. В рамках указанных дел арбитражными судами была дана оценка условиям спорных договоров об ипотеке на предмет их соответствия требованиям абзаца второго статьи 69 Закона о залоге недвижимости.

Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе ИП Моисеевым А.Т., направлены на переоценку установленных судами обстоятельств по делу, что в соответствии со статьёй 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того данные доводы аналогичны доводам апелляционной жалобы, которые судом апелляционной инстанции исследованы и правильно оценены.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьёй 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 08.08.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-13779/2009 отменить в части изменения определения от 13.05.2011 Арбитражного суда Омской области в части установления начальной продажной цены залогового имущества и перечня объектов подлежащих реализации по договорам об ипотеке от 28.08.2008 N 70-8/И и от 24.12.2008 N 82-8/И, и исключении из перечня объектов, подлежащих реализации здания котельной площадью 47,3 кв.м, литера Б, по адресу; город Омск, улица Суворова, 93, кадастровый номер 55-55-01/030/20009-971.

В остальной части постановление от 08.08.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Моисеева Александра Тимофеевича оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка