ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 марта 2007 года Дело N А72-5883/2006
Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2007г.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2007г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Балашевой В.Т.,
судей: Шадриной О.Е., Романенко С.Ш.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Лукьяновой Е.В.,
с участием:
от истца: Халимова А.Р., доверенность от 10.01.2007г.,
от ответчика: не явились, извещены,
от третьего лица: не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании 06 марта 2007 года в зале N3 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Симбирск-дизайн», г. Ульяновск, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23 ноября 2006 г. по делу N А72-5883/2006, (судья Абрашин С.А.) по иску открытого акционерного общества «Гостиница «Венец», г. Ульяновск, к обществу с ограниченной ответственностью «Симбирск-дизайн», г. Ульяновск, третье лицо открытое акционерное общество «Новый Венец», г. Ульяновск, о расторжении договора аренды, взыскании 154 938 руб. 13 коп.,
У С Т А Н О В И Л:
Открытое акционерное общество «Гостиница «Венец», г. Ульяновск, обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Симбирск-дизайн», г. Ульяновск, о расторжении договора аренды муниципального нежилого помещения N6677/3670 от 05.11.2004г. и взыскании 154 938 руб. 13 коп., в том числе 83 862 руб. 46 коп. задолженность по арендной плате по договору аренды N6677/3670 от 05.11.2004г. за период с 17.05.2006г. по 30.06.2006г., 71 075 руб. 67 коп. задолженность по договору N01/05 на коммунальное и эксплуатационное обслуживание за период с 24.02.2006г. по 01.06.2006г.
Определением от 17.08.2006г. Арбитражный суд Ульяновской области удовлетворил ходатайство истца об уменьшении исковых требований, в котором просил расторгнуть договор аренды муниципального нежилого помещения N6677/3670 от 05.11.2004г. и взыскать с ответчика 130 142 руб. 07 коп.
Определением от 17.08.2006г. Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований:
- открытое акционерное общество «Новый Венец».
Определением от 05.10.2006г. Арбитражный суд Ульяновской области удовлетворил ходатайство истца об увеличении исковых требований, в котором он просил расторгнуть договор аренды муниципального нежилого помещения N 6677/3670 от 05.11.2004г. и взыскать с ответчика 186 107 руб. 76 коп.
Определением от 17.10.2006г. Арбитражный суд Ульяновской области удовлетворил ходатайство истца об увеличении суммы иска, в котором он просил расторгнуть договор аренды муниципального нежилого помещения N6677/3670 от 05.11.2004г. и взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и коммунальному и эксплуатационному обслуживанию 242 073 руб. 45 коп.
В судебном заседании истец заявил об увеличении суммы иска, просит взыскать с ответчика 263 334 руб. 40 коп. задолженность по арендной плате и коммунальному и эксплуатационному обслуживанию, расторжении договора аренды муниципального нежилого помещения N6677/3670 от 05.11.2004г., принятое судом первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23 ноября 2006г. исковые требования удовлетворены частично. Исковые требования в части взыскания 21 216 руб. 26 коп. - стоимость коммунальных услуг за октябрь 2006г. оставлены без рассмотрения. С общества с ограниченной ответственностью «Симбирск-дизайн», г. Ульяновск, в пользу открытого акционерного общества «Гостиница «Венец», г. Ульяновск, взыскано 23 982 руб. 55 коп. -задолженность по договору N 01/05 от 01.10.2005г., 170 997 руб. 47 коп. - задолженность по договору N6677/3670 и 7 107 руб. 50 коп. в возмещение расходов по госпошлине. Договор аренды N6677/3670 от 05.11.2004г. расторгнут.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение Арбитражного суда Ульяновской области от 23 ноября 2006г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. Заявитель ссылается на то, что из акта сверки по состоянию на 14.08.06г. видно, что задолженность перед истцом отсутствует. Ответчик перечислял денежные средства истцу в счет арендной платы, которые истец зачислял как оплату за коммунальные платежи. Истец незаконно произвел отключение электроэнергии. Вывод суда, что помещение могло использоваться в светлое время суток либо с альтернативными источниками питания не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Со стороны истца имел место односторонний отказ от исполнения обязательств, что противоречит ст. 310 ГК РФ. Стороной истца были представлены акты выполненных работ, не подписанные ответчиком, что свидетельствует о том, что ответчик не принимал услуги в спорный период времени, а оплачивал арендную плату.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствие с ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие истца и третьего лица, не явившихся в судебное заседание, но надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства.
Выслушав объяснения представителя ответчика, поддержавшего жалобу, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения в связи со следующим.
Из материалов дела следует, что 05.11.2004г. Комитет по управлению имуществом города Ульяновска (Арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Симбирск-дизайн» (Арендатор) заключили договор аренды муниципального нежилого помещения N 6677/3670, согласно которого Арендодатель представляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Советская, д. 19, для использования под торговые цели, общей площадью 444,87 кв.м.
Согласно п. 1.2. данный договор заключен на срок с 10.11.2004г. по 01.10.2005г. 22.04.2005г. ответчик и Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска заключили дополнительное соглашение, согласно которого пункт 1.2 договора аренды дополнен абзацем:
«Настоящий договор пролонгирован с 01.10.2005г. до 01.01.2010г.» (л.д.13).
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно п.2.2.2. данного договора Арендатор своевременно и в полном объеме обязан уплачивать арендную плату с учетом всех последующих изменений и дополнений к нему, а также связанные с перечислением арендной платы налоги в соответствии с действующим налоговым законодательством.
В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата составляет 36 483 руб. 50 коп. в месяц, плюс НДС в размере, установленном действующим законодательством. Согласно п. 3.3. договора размер арендной платы может изменяться в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней.
Дополнительным соглашением от 23.08.2005 г. в пункт 1.1 договора аренды внесены изменения:
вместо слов «расположенное по адресу: г.Ульяновск, ул.Советская, 19» читать «... расположенное по адресу: г.Ульяновск ул. Советская, 19/9»;
вместо слов «общая площадь помещения составляет 444,87 кв.м....» читать «... общая площадь помещения составляет 443,54 кв.м.».
Пункт 3.1 договора аренды дополнен абзацем следующего содержания «Арендная плата за помещение изменяется с 22.08.2005г. и составляет 49442 руб. 90 коп. в месяц, согласно прилагаемому расчету».
19.09.2005 г. договор N6677/3670 (с учетом дополнительных соглашений) был зарегистрирован в УФРС Ульяновской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра на недвижимое имущество (л.д. 114 т.1).
На основании Постановления мэра г.Ульяновска от 05.09.2005г. «Об утверждении решения об условиях приватизации» и распоряжения Комитета по управлению городским имуществом г.Ульяновска N 1996 от 05.09.2005г. «О реорганизации муниципального унитарного предприятия «Гостиница «Венец», Муниципальное унитарное предприятие «Гостиница «Венец» было реорганизовано в форме преобразования в открытое акционерное общество «Гостиница «Венец».
14.09.2005 г. была осуществлена государственная регистрация ОАО «Гостиница «Венец» (т.1 л.д.89).
Все муниципальное имущество, которое ранее находилось на балансе муниципального унитарного предприятия «Гостиница «Венец» было передано открытому акционерному обществу «Гостиница «Венец» согласно Передаточному акту имущественного комплекса муниципального унитарного предприятия «Гостиница «Венец» от 06.09.2005г. В дальнейшем была произведена государственная регистрация перехода права собственности города Ульяновска и права открытого акционерного общества «Гостиница «Венец» на встроенные нежилые помещения общей площадью 25947,29 кв.м., расположенные по адресу: г.Ульяновск, ул.Советская, д. 19/9 (свидетельство о государственной регистрации серия 73 AT N339434 от 22.11.2005г.).
10.10.2005г. дополнительным соглашением стороны внесли изменения в фабулу договора N6677/3670 аренды:
вместо слов «Комитет по управлению имуществом г.Ульяновска (Арендодатель) читать «Открытое акционерное общество «Гостиница «Венец» (Арендодатель)».
пункт 3.2 договора аренды изложили в следующей редакции:
« Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно до десятого числа следующего за текущим месяцем на расчетный счет ОАО «Гостиница «Венец», указанный в разделе 8 договора аренды» (т.1 л.д.14).
01.10.2005г. открытое акционерное общество «Гостиница «Венец» (Исполнитель) и общество с ограниченной ответственностью «Симбирск-дизайн» (Пользователь) заключили договор N01/05 на коммунальное и эксплуатационное обслуживание, согласно которому предметом договора является оказание услуг по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию помещения общей площадью 444,87 кв.м., расположенном по адресу: г. Ульяновск ул.Советская, д. 19/9, для использования под торговые цели и дизайн-студию.
Согласно п. 1.2 договора под коммунальным обслуживанием понимается снабжение арендуемого помещения тепло-, электроэнергией, а также водоснабжением (холодной водой) и канализацией.
Согласно п. 1.3, под эксплуатационным обслуживанием понимается техническое обслуживание инженерных сетей и иного оборудования до границ раздела Пользователя, за исключением ВЗ-3 и П-7, находящихся в арендуемом помещении, а также содержание здания и прилегающей территории в объеме пропорционально занимаемой площади.
Истец, как следует из материалов дела, неоднократно направлял в адрес ответчика претензии с требованием погасить имеющуюся задолженность (письма от 06.04.2006г. N211, от 11.05.2006г. N262, от 15.06.2006г. N352, от 27.06.2006г. б/н, от 10.07.2006г. N426).
11.07.2006 г. истец направил ответчику письмо N 432, в котором сообщил о своем намерении расторгнуть договор аренды и предложил ответчику сообщить о своем согласии расторгнуть данный договор аренды, (т.1 л.д. 28).
Ответчик письмом от 19.07.2006 г. N 7 отказался от предложения истца расторгнуть договор аренды.
В связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды и взыскании задолженности.
Согласно пункту 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента государственной регистрации становится собственником государственного (муниципального) имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества в соответствии с планом приватизации.
Поскольку истец был преобразован в связи с приватизацией муниципального имущества, то с момента государственной регистрации ОАО «Гостиница «Венец» (14.09.2005 г.) данное юридическое лицо стало собственником нежилых помещений, переданных ему в уставной капитал, в т.ч. спорных нежилых помещений.
Согласно п.23 Информационного письма ВАС РФ N 66 при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, право требования арендных платежей по договору аренды N 6677/3670 с момента государственной регистрации ОАО «Гостиница «Венец» перешло к истцу.
Из материалов дела следует, что в период действия данного договора ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по оплате арендных платежей.
На момент последнего обращения истца к ответчику с требованием о надлежащем исполнении договора (письмо истца N 426 от 10.07.2006г. (т.1 л.д. 23) и предложением о расторжении договора аренды (письмо истца N 432 от 11.07.2006 г. (т.1 л.д. 28) задолженность по арендной плате составляла 139 828 руб. 46 коп.
В период рассмотрения настоящего спора ответчик частично погасил задолженность, образовавшуюся на момент обращения письмами от 10 и 11 июля 2006 г., что не отрицает истец.
Вместе с тем задолженность по арендной плате образовалась за последующие периоды.
По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составила - 170 997 руб. 47 коп. за период с 29.06.2006г. по 30.09.2006г.
При этом истец, в расчете задолженности по арендной плате, исходит из суммы арендной платы, исчисленной по формуле, определенной п.3.1 договора аренды (с применением базовой ставки 780 руб. на основании решения Ульяновской Городской Думы N 105 от 25.05.2006 г.) и равной 55965 руб. 69 коп. (с учетом НДС), а не из суммы арендной платы, установленной в дополнительным соглашением от 23.08.2005 г. -49442 руб. 90 коп. (без учета НДС).
В силу ч.1 ст. 168 Налогового Кодекса РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 и 5 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
С учетом данной нормы Налогового Кодекса РФ и на основании дополнительного соглашения от 23.08.2005 г. ответчик, до момента перехода права собственности к ОАО «Гостиница «Венец» должен был уплачивать 49442 руб. 90 коп. - арендную плату в городской бюджет и 8899 руб. 72 коп. - НДС в федеральный бюджет.
С момента перехода права собственности к истцу сумма арендной платы, подлежащая перечислению истцу, составила 58 342 руб. 62 коп. (с учетом НДС).
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Поскольку ответчик не внес арендную плату в установленный в договоре срок, доказательств оплаты в судебное заседание не представил, суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность по арендной плате в сумме 170 997 руб. 47 коп. за период с 29.06.2006г. по 30.09.2006г.
Довод ответчика, на который он также сослался и в апелляционной жалобе, о том, что истцом в арендуемых помещениях с 01.03.2006 г. по 01.09. 2006 г. была отключена электроэнергия, в связи с чем у ООО «Симбирск-дизайн» отсутствовала реальная возможность пользоваться спорными помещениями, суд правомерно не принял во внимание.
Из акта сверки, составленного ответчиком (т.2 л.д. 73), следует, что ответчик фактически подтверждает ежемесячное принятие им услуг по предоставлению спорных помещений в пользование, в т.ч. в период отключения электроэнергии.
При этом не исключается возможность пользования ответчиком имуществом в светлое время суток или с использованием альтернативных источников электропитания.
Кроме того, отсутствие электроэнергии не является основанием для освобождения ответчика от уплаты арендной платы.
Согласно п.4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Зачет возможен в различных формах: по заявлению стороны, желающей осуществить зачет, по соглашению сторон, а также при разрешении споров в суде. В этом последнем случае для зачета необходимо предъявление встречного иска, процессуального возражения недостаточно.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п.5.2 и п.п. 5.2.3 договора аренды, последний может быть расторгнут Арендодателем досрочно в установленном законодательством порядке в случае возникновения задолженности по арендной плате за пользование помещением, эквивалентной сумме двухмесячной арендной платы, независимо от последующего его внесения. Расторжение не освобождает Арендатора от обязанности погашения задолженности и уплаты пени за просрочку платежа.
