ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 08 февраля 2008 года Дело N А72-3662/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2008 года
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2008 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Романенко С.Ш.,
судей Балакиревой Е.М., Туркина К.К.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Леонтьевым С.А.,
при участии в заседании:
от заявителя апелляционной жалобы Закрытого акционерного общества «Россы»: директор Четкин В.А., решение б/н от 18.10.2006 г.,
от Открытого акционерного общества «Обновленный центр»: директор Фролова И.М., протокол б/н от 26.04.2007 г.,
от Управления по делам культуры и искусства Ульяновской области: не явились, извещены,
от Ульяновского областного государственного унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации»: не явились, извещены,
от Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области: не явились, извещены,
от Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска: не явились, извещены,
от Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ульяновской области: не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества «Россы», г. Ульяновск, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28 ноября 2007 г. по делу N А72-3662/2007 (судья Хохлова З.П.),
по иску Открытого акционерного общества «Обновленный центр», г. Ульяновск, к Закрытому акционерному обществу «Россы», г. Ульяновск,
третьи лица:
-Управление по делам культуры и искусства Ульяновской области, г. Ульяновск,
-Ульяновское областное государственное унитарное предприятие «Бюро технической инвентаризации», г. Ульяновск,
-Министерство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск,
-Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска, г. Ульяновск,
-Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ульяновской области, г. Ульяновск,
о взыскании 310 631 руб. 10 коп., расторжении договора и выселении,
по встречному иску Закрытого акционерного общества «Россы», г. Ульяновск, к Открытому акционерному обществу «Обновленный центр», г. Ульяновск,
о взыскании 172 024 руб. 80 коп.
У С Т А Н О В И Л:
Открытое акционерное общество «Обновленный центр» (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу «Россы» (далее ответчик), о расторжении договора аренды муниципального нежилого помещения N 6304/943 от 26.02.2003г.; выселении ответчика из занимаемых по договору помещений, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, д. 13а/15; взыскании с ЗАО «Россы» 310 631 руб. 10 коп., в том числе 293 468 руб. 41 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.10.2006г. по 25.05.2007г., 17 162 руб. 69 коп. - пени за просрочку оплаты за период с 10.03.2006г. по 10.05.2007г.
Определением от 05.09.2007г. к рассмотрению дела привлечены арбитражные заседатели Коротких Ильмира Мансуровна и Половников Евгений Анатольевич.
Определением от 20.09.2007г. судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство истца об увеличении исковых требований до 337 022 руб. 14 коп., в том числе 297 451 руб. 76 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.05.2007г. по 20.09.2007г., 27 569 руб. 94 коп. - пени за просрочку оплаты, уточнив период задолженности с 11.03.2006г. по 20.09.2007г.
Определением от 20.09.2007г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление по делам культуры и искусства Ульяновской области, УОГУП «БТИ», Министерство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска, ТУФАУФИ по Ульяновской области.
Определением от 20.09.2007г. удовлетворено ходатайство ответчика о принятии встречного иска, с учетом уточнений в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятых судом, в котором он просит взыскать с ОАО «Обновленный центр» 164 740 руб. 86 коп. - сумму неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы за период с 01.10.2006г. по 01.09.2007г., 7 283 руб. 94 коп. - сумму задолженности в виде процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.11.2006г. по 31.08.2007г. по ставке рефинансирования 10% годовых; и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.08.2007г. на момент фактического исполнения денежного обязательства по учетной ставке банковского процента 10% годовых на сумму 164 740 руб. 86 коп.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.11.2007г. по делу NА72-3662/07 исковые требования в части выселения ответчика из помещений, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, д. 13а/15, удовлетворены, в остальной части иск оставлен без удовлетворения.
Закрытое акционерное общество «Россы» выселено из нежилых помещений площадью 396,88 кв.м., расположенных по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, д. 13а/15.
Встречный иск Закрытого акционерного общества «Россы» оставлен без удовлетворения.
С Открытого акционерного общества «Обновленный центр» в доход федерального бюджета взыскано 240 руб. - расходы по госпошлине.
С Закрытого акционерного общества «Россы» в пользу Открытого акционерного общества «Обновленный центр» взыскано 2 000 руб. - расходы по госпошлине, и в доход федерального бюджета 4 940 руб. 49 коп. - расходы по госпошлине.
Не согласившись с принятым судебным актом, Закрытое акционерное общество «Россы» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, вынесенным с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, с неправильным применением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, удовлетворить встречные исковые требования.
При этом в апелляционной жалобе заявитель указал, что аренда по сути представляет собой предоставление арендодателем арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отсутствие в тексте Договора аренды сведений об особенностях, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия, и требования к сохранению указанного объекта не препятствует осуществлению арендных отношений и не является основанием признания Договора аренды незаключенным, поскольку это противоречило бы правовой природе самого договора аренды.
Объектом Договора аренды являются отдельные нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г.Ульяновск. ул.Гончарова, д. 13а/15, но не отдельное здание, постройка или сооружение, как установлено ст.3 Закона к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры).
Кроме того, судом не учтено то обстоятельство, что 28.08.2007 года между ответчиком и Управлением по делам культуры и искусства Ульяновской области оформлено охранное обязательство.
При этом судом не приведено нормативное обоснование вывода о том, что в данном случае не имеет место соглашение по существенным условиям договора, тогда как указанное охранное обязательство является доказательством соблюдения требования Закона.
Также судом необоснованно не принят во внимание и тот факт, что Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении федеральной регистрационной службы по Ульяновской области. Суд мотивирует указанный вывод, частности, тем, что факт регистрации Договора аренда не может свидетельствовать о его заключенности.
В решении суда содержится вывод о том, что судебные акты Арбитражного суда Ульяновской области по делу N А72-761/07-6/34, где Договор аренды признан заключенным надлежащим образом, не имеют преюдициального значения при рассмотрении настоящего дела. Данный вывод является необоснованным.
Кроме того, заявитель жалобы считает, что суд по своей инициативе изменил предмет иска - вместо рассмотрения требований о расторжении Договора в связи с нарушениями ответчиком его условий, признал договор незаключенным.
Однако, как считает заявитель жалобы, срок исковой давности по требованию о признании Договора аренды незаключенным истек 26 февраля 2006 года.
Таким образом, судом рассмотрено требование, которое не было заявлено ни истцом, ни ответчиком, а также за пределами срока исковой давности по такому требованию, что лишило ответчика право на заявление о применении последствий пропуска срока исковой давности.
Так же заявитель указал в жалобе, что вывод суда о выселении основан на неправильном применении норм материального права, поскольку гражданское законодательство не содержит норм, регламентирующих выселение при наличии правоотношений, возникающих между сторонами по поводу нежилых помещений.
В данном случае подлежит применению норма, содержащаяся в ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Однако по данному делу истцом подобные требования не заявлялись, виндикационный иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения не предъявлялся, незаконность владения каким-либо судебным актом, вступившим в законную силу, не установлена. Соответственно, судом первой инстанции неправомерно принято решение о выселении ответчика из занимаемых помещений.
В частности, неправомерно применены так же судом положения п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации - данная норма неприменима к правоотношениям, возникшим между истцом и ответчиком по поводу уплаты арендных платежей и норма п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель Закрытое акционерное общество «Россы» апелляционную жалобу поддерживает, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить полностью по основаниям, изложенным в жалобе, принять новый судебный акт об отказе в первоначальном иске, а встречные исковые требования просит удовлетворить.
В судебном заседании представитель Открытое акционерное общество «Обновленный центр» с апелляционной жалобой не согласна, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит в удовлетворении жалобы отказать, решение сдуа оставить без изменения.
В судебное заседание представитель Управление по делам культуры и искусства Ульяновской области не явился о дне слушания дела, извещен надлежащим образом, имеется уведомление.
В судебное заседание представитель УОГУП «БТИ» не явился о дне слушания дела, извещен надлежащим образом, имеется уведомление.
В судебное заседание представитель Министерство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области не явился о дне слушания дела, извещен надлежащим образом, имеется уведомление.
В судебное заседание представитель Комитет по управлению имуществом г. Ульяновска не явился о дне слушания дела, извещен надлежащим образом, имеется уведомление.
В судебное заседание представитель ТУФАУФИ по Ульяновской области не явился о дне слушания дела, извещен надлежащим образом, имеется уведомление.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав стороны, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела между Комитетом по управлению имуществом г. Ульяновск (Арендодатель) и ЗАО «Россы» (Арендатор) заключен, договор аренды муниципального нежилого помещения N 6304/943 от 26.02.2003г., согласно которому Арендодатель представляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск ул. Гончарова, 13а для использования под аптеку. Общая площадь помещения составляет 396 88 кв.м.
Пунктом 3.1. стороны определили размер арендной платы - в месяц 20 819 руб. 20 коп., плюс НДС.
Согласно п. 3.2. договора Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно до десятого числа следующего за текущим месяца.
Изменение размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки и корректировочных коэффициентов к ней (без изменения методики расчета), а также изменение получателя арендной платы является обязательным для сторон без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему (п. 3.3.).
В соответствии с п. 5.2.3. договор может быть расторгнут Арендодателем досрочно в том числе в случае возникновения задолженности по арендной плате, эквивалентной сумме двухмесячной арендной платы. Расторжение не освобождает Арендатора от обязанности погашения задолженности и уплаты пени за просрочку платежа.
Пункт 1.2. договора предусматривает, что договор заключается на срок с 10.02.2003г. по 01.02.2004г.
Дополнительным соглашением от 28.12.2005г. (л.д. 9 т. 1) договор N 6304/943 от 26.02.2003г. пролонгирован на срок с 01.12.2005г. по 01.11.2006г. и в настоящее время осуществлена его государственная регистрация в УФРС РФ по Ульяновской области.
По акту приема-передачи помещения от 10.02.2003г. Арендодатель передал Арендатору помещение по ул. Гончарова, 13 а общей площадью 396,88 кв.м. (л.д. 7 т. 1).
Дополнительным соглашением от 03.02.2006г. (л.д. 10 т. 1) внесены изменения в фабулу договора N 6304/943 аренды муниципального нежилого помещения от 26.02.2003г.: «Арендодателем» вместо Комитета по управлению имуществом г. Ульяновска следует читать «Открытое акционерное общество «Обновленный центр».
Кроме того, пункт 3.2. изложен в следующей редакции: «Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно до десятого числа следующего за текущим месяца на расчетный счет ОАО «Обновленный центр», указанный в разделе 8 договора аренды».
Дополнительным соглашением от 04.02.2006г. (л.д. 65 т. 1) договор N 6304/943 от 26.02.2003г. пролонгирован на срок с 04.02.2006г. по 04.02.2055г.
Уведомлениями от 15.11.2006г. и от 04.12.2006г. истец уведомил ответчика о расторжении договора N 6304/943 от 26.02.2003г. в связи с задолженностью по арендной плате.
Согласно решению Исполнительного комитета Ульяновского областного Совета народных депутатов от 12.02.1990г. N 79 «О мерах по охране памятников истории и культуры в Ульяновской области» воспитательный дом первой половины 19 в., расположенный по адресу: ул. Гончарова, д. 13, включен в список памятников истории и культуры регионального значения и принят под государственную охрану (приложение N 1).
Техническая паспортизация объекта учета, расположенного по адресу: г.Ульяновск, ул.Гончарова, д. 13, проводилась ОГУП БТИ по состоянию 1941г., дальнейшее обследование проводилось в 1954, 1981 г.г. По данным технического паспорта, составленного по состоянию на 18.02.1981г., данное здание имело адрес: г.Ульяновск, ул.Гончарова, д. 13.
По данным технического паспорта, составленного по состоянию на 15.03.1995г., вышеуказанное здание имело адрес: г.Ульяновск, ул.Гончарова, д. 13а.
На основании опорного плана города Ульяновска, решения Ленинского РИК N 494 от 19.11.1986г., в целях упорядочения адресов зданию, расположенному ранее по адресу: г.Ульяновск, ул.Гончарова, д. 13, 13а был присвоен адрес - ул.Гончарова, Д.13-А/15».
Согласно справке УОГП БТИ о регистрации адреса строения от 15.06.2007г. N 3120-А адрес объекта по ул. Гончарова, N 13-А/15 ранее был: г.Ульяновск, ул.Гончарова, Д.13-А.
Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано принял указанное решение по следующим основаниям.
