ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 декабря 2008 года Дело N А76-9983/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Соколовой Т.В., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карапетяна Манвела Арамовича на решение суда Челябинской области от 06.10.2008 по делу N А76-9983/2008 (судья Соколова И.Ю.), при участии от подателя жалобы - Карпова Е.И. (доверенность 74 АВ N 059427 от 09.12.2008),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Карапетян Манвел Арамович (далее по тексту - ИП Карапетян М.А., истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к открытому акционерному обществу «ОГК-2» с исковым заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях предварительного договора.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.10.2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции указал на то, что доводы ответчика о ничтожности предварительного договора в виду его притворности и мнимости несостоятельны. Истец обратился с предложением заключить договор купли-продажи в срок, предусмотренный договором. Однако в силу ст. 432, 554, 555 ГК РФ предварительный договор купли-продажи нежилого здания является незаключенным, ввиду несогласования сторонами условий о цене и предмете. Незаключенность предварительного договора исключает возникновение обязательств по заключению основного договора.

В апелляционной жалобе ИП Карапетян М.А. просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что цена договора купли продажи определена в п. 2.2 предварительного договора, в котором указан график внесения платежей составляющих выкупную сумму недвижимости. Систематическое толкование п.п. 2.2, 2.4, 2.3 предварительного договора в порядке ст. 431 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что сумма, указанная в п. 2.1 является арифметической ошибкой либо опечаткой. В предварительном договоре предмет сделки указан с конкретным названием и с местом расположения на земельном участке Троицкой ГРЭС, представитель ответчика в судебном заседании указал, что других зданий с таким же названием и такой же площадью у него нет, границы земельного участка и место расположения объекта, являющегося предметом сделки.

Участвующие в деле лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения объявления на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, изложив их в тезисной форме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

С учетом мнения подателя апелляционной жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в его отсутствие.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09.06.2000 года между ОАО «Троицкая ГРЭС» (сторона-1) и ИП Карапетян М.А. (Сторона-2) подписан предварительный договор купли-продажи нежилого здания, право собственности продавца на которое еще не оформлено (с условием о предоплате, и пользовании помещением до заключения основного договора).

Согласно условиям договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли продажи нежилого Здания - мастерская по ремонту тяжелых механизмов общей площадью 438,3 кв.м. (далее «основной договор»), расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк на территории Троицкой ГРЭС (далее именуемое «Здание»), по которому сторона-1 будет выступать Продавцом, а сторона-2 Покупателем. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее 15.12.2007 года (п.п. 1.1, 4.2).

По предварительной договоренности между сторонами стоимость здания составляет 281220 рублей. В основу взаимных расчетов сторон будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате 100% от стоимости здания согласно следующего графика: 3 квартал 2000 - 20736 рублей; 4 квартал 2000 - 38880 рублей; 1 квартал 2001 - 38880 рублей; 2 квартал 2001 - 38880 рублей; 3 квартал 2001 - 38880 рублей;4 квартал 2001 - 38880 рублей; 1 квартал 2002 - 46224 рубля. При заключении сторонами основного договора уплаченная в соответствии с п. 2.2 настоящего договора стороной-2 сумма засчитывается в счет полной оплаты стоимости здания в связи с чем, на момент заключения основного договора здание считается полностью оплаченным Покупателем (п.п. 2.1, 2.2, 2.4).

В п. 1.1 договора указано на принадлежность здания ОАО «Троицкая ГРЭС» на праве собственности, При этом, Сторона-1 обязалась в срок до 01.01.2007 года закончить оформление в соответствие с действующим законодательством РФ своего права собственности на указанное в п. 1.1 настоящего договора здание (п.3.1.1).

В п. 3.3 договора стороны определили, что Сторона-2 вправе на правах аренды владеть и пользоваться Зданием, являющимся предметом настоящего договора с момента заключения настоящего договора и до регистрации в установленном порядке перехода права собственности к Сторонне-2 после заключения основного договора. Выкупная сумма, выплачиваемая стороной-2 в порядке 2.2 настоящего договора одновременно признается сторонами арендной платой за весь период пользования Зданием с момента его передачи и до момента регистрации перехода права собственности к Стороне-2.

При этом в п. 5.2 договора сторонами признается незаключенным и не влекущим для сторон юридических последствий, ранее подписанный договор аренды здания N 24 от 04.06.2000 года, являющейся предметом настоящего договора. Указанным договором сторонами предусмотрена аренда здания с правом выкупа по остаточной стоимости 281220 рублей, путем зачета ежемесячных арендных платежей в сумме 12833 рублей в месяц.

Из справки филиала ОАО «ОГК-2» Троицкая ГРЭС следует, что согласно договору аренды зданий N 24 от 09.06.2000 «Об аренде мастерской по ремонту тяжелых механизмов» ЧП «Карапетян» выплачена арендная плата за период с 01.07.2000 по 01.04.2002 в размере 261 360 рублей. Остаточная стоимость мастерской по ремонту тяжелых механизмов (инв. 29/117) на дату составления договора (01.07.2000) составляла 281220 рублей

23.09.2003 года УФРС РФ по Челябинской области за ОАО «Троицкая ГРЭС» зарегистрировано право собственности на нежилое здание - мастерскую по ремонту тяжелых механизмов общей площадью 438,3 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк на территории Троицкой ГРЭС на основании решения Третейского суда при РАО «ЕЭС России» от 21.02.3003 года, которым установлено возникновение права собственности на нежилое здание в связи с передачей РАО «ЕЭС России» приватизированного имущества в уставной капитал ОАО «Троицкая ГРЭС» по акту 15.01.1993 без пообъектной расшифровки. Документом, подтверждающим передачу имущества, в том числе и спорного здания, является акт от 06.05.2002.

19.12.2006 года право собственности на здание мастерской зарегистрировано за ОАО «Вторая генерирующая компания оптового рынка электроэнергии» (ОГК-2) на основании акта приема-передачи имущества от 28.09.2006, составленного в связи с реорганизацией ОАО «Троицкая ГРЭС» в форме присоединения к ОАО «ОГК-2». ОАО «Троицкая ГРЭС» прекратило деятельность в качестве юридического лица. Согласно передаточному акту обязательства ОАО «Троицкая ГРЭС», основанные на заключении предварительного договора в отношении переданного в собственность имущества перешло к ОАО «ОГК-2».

01.08.2007 ИП Карапетян М.А. в адрес филиала ОАО «ОГК-2» Троицкая ГРЭС направлено предложение заключить договор купли-продажи здания мастерской на условиях предварительного договора с приложением проекта договора, подписанного ИП Карапетян М.А. и текста предварительного договора.

16.08.2007 года филиал ОАО «ОГК-2» Троицкая ГРЭС направило ответ ИП Карапетяну М.А., согласно которого в настоящее время филиал ОАО «ОГК-2»-Троицкая ГРЭС, не наделен полномочиями по совершению такого рода сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества, предложено с названным предложением обратиться непосредственно в ОАО «ОГК-2».

13.09.2007 года ИП Карапетян М.А. направил ОАО «ОГК-2» предложение о заключении договора купли-продажи.

Отсутствие ответа на предложение о заключении договора купли-продажи со стороны ответчика явилось основанием обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела, объяснения представителей лиц, участвующих деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции не подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Из статьи 554 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Буквальное толкование раздела 1 предварительного договора не позволяет сделать однозначного, бесспорного вывода о том, что истец и ответчик согласовали условие о его предмете.

Из пункта 1.1 предварительного договора следует, что предметом купли-продажи является мастерская по ремонту тяжелых механизмов, площадью 438,3 кв.м., расположенного по адресу г. Троицк, территория Троицкой ГРЭС. В нарушение ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» условие о предмете предварительного договора не содержит ссылок на данные технической инвентаризации, позволяющие индивидуализировать объект, также невозможно определить месторасположение спорного объекта, поскольку площадь земельного участка отведенного Троицкой ГРЭС составляет 1019,98 га (свидетельство о праве (бессрочного) постоянного пользования земельным участком N 45 от 18.01.1993), при этом границы земельного участка определены в 2002 году.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии в договоре от 09.06.2000 г. всех необходимых характеристик, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, как индивидуально-определенную вещь.

В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Оценивая предварительный договор на предмет его ничтожности суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие признаков, предусмотренных ст. 170 ГК РФ.

Принимая во внимание в качестве надлежащего доказательства предварительный договор, представленный истцом, суд первой инстанции исходил из положений ст. ст. 9, 65 и п. 8 ст. 75 АПК РФ.

Согласно п. 2.1 договора общая стоимость объекта недвижимости составляет 281220 руб. Вместе с тем, в пункте 2.2 договора предусмотрено, что сумма платежей составляет 261360 рублей. Согласно справки о внесении платежей истцом ответчику внесена сумма 261360 рублей.

При этом из буквального толкования условий договора (п. п. 2.2, 2.4, 3.3) следует, что сумма, указанная в п. 2.2 договора является оплатой стоимости здания, его выкупной ценой, засчитывается в счет полной оплаты стоимости здания, в связи с чем на момент заключения основного договора здание будет считаться полностью оплаченным, истец (покупатель) обязан оплатить сумму, предусмотренную в п. 2.2 договора.

Учитывая, мнение ответчика, полгавшего, что ценой здания является сумма 281220 рублей, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что, предварительный договор содержит неопределенность относительно цены подлежащего продаже имущества.

Отсутствие таких существенных условий договора купли-продажи недвижимости как предмет и цена договора свидетельствуют о его незаключенности.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для заключения основного договора ввиду незаключенности предварительного договора, является верным.

Доводы жалобы о том, что при определении цены договора купли продажи следует исходить из положений п. 2.2 предварительного договора, в котором указан график внесения платежей составляющих выкупную сумму недвижимости отклоняется. Системное толкование п.п. 2.2, 2.4, 2.3 предварительного договора в порядке ст. 431 ГК РФ не позволяет сделать вывод о том, что сумма, указанная в п. 2.1 является арифметической ошибкой либо опечаткой. Цена договора указанная в п. 2.1 договора не может быть признана арифметической ошибкой, поскольку указанный пункт не содержит условий, свидетельствующих о необходимости производства каких-либо арифметических действий, результатом которых являлось бы определение цены продаваемого имущества.

Кроме того, стороны ни при заключении договора, ни в судебном заседании согласия по условию о цене не достигли.

Довод заявителя жалобы о возможности индивидуализации объекта по названию и площади отклоняется т.к. указанные в законе признаки, по которым возможна индивидуализация объекта, в договоре не содержатся.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.10.2008 по делу N А76-9983/08 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Карапетяна Манвела Арамовича - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Карапетяна Манвела Арамовича в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка