ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 февраля 2010 года Дело N А76-16296/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Асеева Дениса Евгеньевича и некоммерческого партнерства «Горнолыжный комплекс Завьялиха» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2009 по делу N А76-16296/2009 (судья Соколова И.Ю.), при участии от ответчика Некоммерческое партнерство «Горнолыжный комплекс «Завьялиха» - Печуриной И.Ю. (доверенность N 6555 от 03.03.2008), от третьих лиц: ООО «Град» - Коваленко А.В. (доверенность б/н от 17.12.2009), ОАО «Центр инвестиций» - Ханыков О.Г. (доверенность N 2 от 30.06.2009), Асеева Дениса Евгеньевича - Малков А.В (доверенность N Д-601 от 15.12.2009), Хайрулина Руслана Гусмановича - Яшин А.Е. (доверенность д-2810 от 17.09.2009),

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Трехгорного (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к некоммерческому партнерству «Горнолыжный комплекс «Завьялиха» (далее - НП «ГЛК «Завьялиха», ответчик) о признании недействительными договоров аренды N 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50,51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, заключенных 02.02.2009 и применении последствий недействительности сделок в виде обязания НП «ГЛК «Завьялиха» возвратить Комитету земельные участки, переданные по указанным договорам.

Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 07.09.2009 и 27.10.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Корэл», Хайрулин Руслан Гусманович, Айткалиева Людмила Геннадьевна, Никитин Александр Ильич, Малько Ольга Михайловна, Татаркин Владислав Геннадьевич, Исхакова Ольга Викторовна, Асеев Денис Евгеньевич, Плюта Алексей Викторович, Осипова Елена Владимировна, Ларцев Владимир Юрьевич, общество с ограниченной ответственностью «Град», Сапожникова Татьяна Федоровна, Карпов Валерий Евгеньевич, Администрация г. Трехгорного, открытое акционерное общество «Центр инвестиций».

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2009 исковые требования удовлетворены частично: признаны недействительными договоры аренды N 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59 заключенные 02.02.2009 между комитетом и НП «ГЛК «Завьялиха». В удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделок в виде обязания НП «ГЛК «Завьялиха» возвратить комитету земельные участки, переданные по указанным договорам аренды, отказано.

НП «ГЛК «Завьялиха» и Асеев Денис Евгеньевич с указанным решением не согласились и обжаловали его в апелляционном порядке. В апелляционных жалобах просят решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Комитета отменить, принять по делу новый судебный акт, в котором в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Асеев Д.Е. сослался на то, что права арендатора переданы ему на основании договора передачи права аренды N 41/09 от 05.05.2009, что свидетельствует о перемене лиц в обязательстве, в силу чего НП «ГЛК «Завьялиха» не является больше стороной договора аренды от 02.02.2009. Данной стороной является новый арендатор в силу ч. 2 ст. 615 ГК РФ. Новый арендатор в качестве ответчика по иску не привлекался, является лишь третьим лицом, тогда как объем прав третьего лица значительно меньше. Привлечение его к участию в деле в качестве ответчиков влечет изменение подсудности. Следовательно, дело рассмотрено в отношении ненадлежащих ответчиков с нарушением правил подсудности.

Доводы жалобы НП «ГЛК «Завьялиха» сводятся к следующему. Судом применены нормы ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации, не подлежащие применению, так как земельный участок N 74:42:020502:156 в отношении которого осуществлялась процедура выбора прекратил существование с момента преобразования в несколько земельных участков, которые были переданы ответчику по спорным договорам аренды в соответствии с п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации на основании преимущественного права арендатора на заключение договора аренды. Вывод суда о нарушении прав ОАО «Центр инвестиций» в силу наличия у последнего исключительного права на получение земельного участка несостоятелен, так как земельный участок, в отношении которого осуществляется выбор, не существует. Земельным кодексом Российской Федерации не установлены предельные сроки договора аренды земельного участка, в силу чего вывод о несоответствии срока договора целям предоставления земельного участка несостоятелен. Судом не указано, каким нормам Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде противоречат заключенные договоры.

Представители подателей апелляционной жалобы в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержали, изложив их в тезисной форме. Представитель Асеева Д.Е. дополнительно пояснил, что наличие либо отсутствие у физических лиц, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований статуса индивидуальных предпринимателей не имеет самостоятельного юридического значения при рассмотрении жалобы, поскольку данные лица не были привлечены к участию в деле в качестве ответчиков независимо от их статуса.

Комитет явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица ОАО «Центр инвестиций» с доводами поданных апелляционных жалоб не согласился, полагая решение законным и обоснованным.

Иные принявшие участие в судебном заседании представители третьих лиц поддержали доводы подателей апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации учитывая отсутствие возражений участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, а именно в части удовлетворенных судом первой инстанции требований Комитета о признании договоров аренды от 02.02.2009 г. недействительными.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Как следует из материалов дела, 20.12.2007 года ОАО «Центр инвестиций» обратилось к Главе г. Трехгорного с заявлением о предоставлении земельного участка общей площадью 46 390 кв.м. с предварительным согласованием места размещения объектов инфраструктуры ГЛК «Завьялиха». В качестве места расположением испрашиваемого участка указано на район «Каменный цветок» (т.1 л.д.103).

Постановлением Главы г. Трехгорного от 22.02.08 N 143 (т.1 л.д.93) утверждены проект границ земельного участка площадью 46 675 кв.м. и акт о выборе земельного участка для строительства группы отелей, расположенных на землях населенных пунктов в г. Трехгорный, который примыкает к южной и восточной границам земельного участка МУП ГК «Каменный цветок», расположенного по адресу ул. Горная 10 (т.1 л.д.94-97). Публикация соответствующей информации произведена в газете «Спектр» 28.02.2008 (л.д. 100 т.1).

На основании протокола заседания комиссии по землепользованию и застройке от 02.04.2008 постановлением главы г. Трехгорного N 338 от 22.04.2008 внесены изменения в постановление Главы г. Трехгорного от 22.02.08 N 143: слова «группы отелей «Каменный цветок» заменены словами «общественно-деловой зоны «Каменный цветок» (л.д.101 т.1).

Постановлением главы г. Трехгорного N 639 от 22.07.2008 в постановление Главы г. Трехгорного от 22.02.08 N 143, на основании обращения руководства НП «Горнолыжный комплекс «Завьялиха» внесены изменения в преамбулу постановления, слова ОАО «Центр инвестиций» заменены словами НП «Горнолыжный комплекс «Завьялиха» (л.д.99 т.1)

22.07.2008 года Главой г. Трехгорного издано постановление N 637 о предоставлении в аренду НП «ГЛК «Завьялиха» земельных участков площадью 45 675 кв.м. с кадастровым номером 74:42:020502:156 для строительства общественно-деловой зоны «Каменный цветок», сроком на 49 лет (т.1 л.д.104).

22.07.2008 года Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Трехгорного (арендодатель) с НК «ГЛК «Завьялиха» (арендатор) заключен договор аренды указанного выше земельного участка N 518 (т.1 л.д. 105-108).

В соответствии с постановлением Главы г. Трехгорного от 24.09.2008 N 902 земельный участок площадью 45 675 кв.м. с кадастровым номером 74:42:020502:156 преобразован в виде создания 21 земельного участка, с утверждением схемы расположения образованных земельных участков (л.д. 113-136 т.1).

Названное постановление послужило основанием для расторжения договора аренды N 518 от 22.07.2008 соглашением от 01.11.2009 (л.д.139 т.1) и заключения 02.02.2009 на основании постановления главы города Трехгорного от 02.02.2009 N 75 «О предоставлении земельных участков в аренду НП «ГЛК «Завьялиха» для строительства объектов общественно деловой зоны «Каменный цветок» 21 договора аренды в отношении вновь образованных земельных участков (л.д. 141-144 т. 1, договоры на л.д. 146-152 т.1, л.д. 1-130 том 2). Из кадастровых планов земельных участков видно, что предыдущим кадастровым номером земельных участков является кадастровый номер 74:42:020502:156.

В материалы дела представлены договоры от 02.04.2009 о передаче прав НП «ГЛК «Завьялиха» по указанным договорам аренды (л.д.1-75т.4) и уведомлений о проведении государственной регистрации (л.д.61 - 75 т.3) ООО «Корэл», Хайрулину Р.Г., Айткалиевой Л.Г., Никитину А.И., Малько О.М., Татаркину В.Г., Исхаковой О.В., Асееву Д.Е., Плюте А.В., Осиповой Е.В., Ларцеву В.Ю., ООО «Град» Сапожниковой Т.Ф., Карпову В.Е. (список на л.д. 82 т.1), что послужило основанием для передачи земельных участков по актам приема передачи и государственной регистрации договора о передаче права аренды. На дату рассмотрения спора использование земельного участка осуществляется лицами, которым ответчик уступил право аренды.

Постановлением Главы администрации г. Трехгорного N 659 от 17.08.2009 года постановление Главы города от 02.02.2009 N 75 отменено (т.1 л.д.145).

Полагая, что договоры аренды N 39-59 от 02.02.2009 заключены в нарушение действующего законодательства, поскольку предоставление земельного участка в аренду для целей строительства сроком на 49 лет, по мнению истца, противоречит ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в силу явного превышения действия разрешения на строительство, а также дополнительно сославшись на осуществление процедуры предварительного согласования места размещения объекта и выбора земельного участка в отношении иного юридического лица - ОАО «Центр инвестиции», истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

В соответствии с ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе Российской Федерации. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что при предоставлении земельного участка истребуемого для строительства нарушен установленный ст. ст. 30-31 Земельного кодекса Российской Федерации порядок предоставления земельного участка. Процедура предоставления земельного участка соблюдена не была. Акт выбора является основанием для предоставления земельного участка другому лицу - ООО «Центр инвестиций», имеющему исключительное право на предоставление земельного участка в аренду в течение трех лет с момента его утверждения. Срок не истек. Поскольку договор аренды заключен с нарушением порядка предоставления и исключительного права ООО «Центр инвестиций» данный договор является ничтожным. Учитывая, что земельные участки переданы во владение третьим лицам и в пользовании ответчика не находится, суд пришел к выводу о невозможности возврата земельных участков истцу.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции о нарушении порядка предоставления земельного участка, предусмотренного ст. 30-31 Земельного кодекса Российской Федерации и отклоняя довод жалобы НП «ГЛК «Завьялиха» о том, что права на земельные участки, сформированные из участка N 74:42:020502:156 возникли у ответчика на основании п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ как преимущественные права на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Согласно п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 24.10.2008, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Таким образом, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, производно от ранее заключенного договора аренды земельного участка, подлежащего преобразованию.

Недействительность ранее заключенного договора аренды в силу его ничтожности не влечет возникновения у арендатора по такому договору прав на земельный участок, а так же преимущественного права на получение в аренду образуемых либо измененных земельных участков.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает необходимым решение суда первой инстанции отменить, в силу нарушения норм процессуального права.

Так, судом установлено что, НП «ГЛК «Завьялиха» заключены договоры от 02.04.2009 о передаче прав по всем оспариваемым в настоящем деле договорам аренды физическим и юридическим лицам.

В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

По договору перенайма арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В отличие от субаренды (поднайма) при перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Неизменность объекта и условий переданного по договору перенайма обязательства свидетельствует о сохранении прежнего обязательства с участием в нем на стороне арендатора иного лица. Так как к новому арендатору переходят в полном объеме права и обязанности прежнего арендатора, то договор перенайма должен быть совершен с соблюдением порядка, предусмотренного для уступки права требования и перевода долга. К перенайму, таким образом, применяются правила о цессии и переводе долга (ст. 382 - 392 Гражданского кодекса РФ), регламентирующие основания и порядок перемены лиц в обязательстве.

Согласно пункту 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 18 Постановления N 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах применения земельного законодательства» разъяснил, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В пункте 4.1.2 договоров аренды от 02.02.2009 предусмотрено право арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Требование об уведомлении арендодателя о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды НП «ГЛК «Завьялиха» исполнено (л.д. 68-74 т. 1).

Согласно информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120, недействительность требования, переданного на основании соглашения об уступке права (требования), не влечет недействительности этого соглашения. Недействительность данного требования является в соответствии со статьей 390 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для привлечения цессионарием к ответственности кредитора, уступившего требование.

В соответствии со ст. 390 Гражданского кодекса РФ первоначальный кредитор, уступивший требование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником, кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором. Из буквального толкования названной нормы следует, что недействительное требование на основании исполненного договора уступки полагается переданным.

В силу состоявшихся сделок по передаче прав, которые сторонами исполнены, что подтверждается наличием записи в ЕГРП и актами приема-передачи земельных участков к договорам от 02.04.2009, НП «ГЛК» «Завьялиха» не является стороной по договорам аренды от 02.02.2009, поскольку права и обязанности арендатора перешли физическим и юридическим лицам, участвующим в настоящем деле в качестве третьих лиц.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе признания права, в том числе путем признания права.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из содержания вышеприведенных статей, а также статьи 44 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для обращения истца в арбитражный суд является наличие спора между ним и ответчиком, то есть лицом, к которому предъявлено исковое требование. Предъявление требования к ответчику обусловлено тем, что последний является участником спорного материального правоотношения и имеет вещно-правовые притязания на спорный объект недвижимости.

Учитывая, изложенное суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороной оспариваемых договоров, а именно арендаторами являются ООО «Корэл», Хайрулин Р.Г., Айткалиева Л.Г., Никитин А.И., Малько О.М., Татаркин В.Г., Исхакова О.В., Асеев Д.Е., Плюта А.В., Осипова Е.В., Ларцев В.Ю., ООО «Град», Сапожникова Т.Ф., Карпов В.Е.

При указанных обстоятельствах имеет место факт предъявления Комитетом иска о признании договора недействительным к лицу, не являющемуся на момент его предъявления стороной договора, т.е. к ненадлежащему ответчику.

Суд апелляционной инстанции полагает, что надлежащими ответчиками по делу могут быть исключительно участники оспариваемых договоров аренды (ООО «Корэл», Хайрулин Р.Г., Айткалиева Л.Г., Никитин А.И., Малько О.М., Татаркин В.Г., Исхакова О.В., Асеев Д.Е., Плюта А.В., Осипова Е.В., Ларцев В.Ю., ООО «Град» Сапожникова Т.Ф., Карпов В.Е..).

Судом первой инстанции определением от 27.10.2009 отказано в привлечении в силу статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вышеуказанных лиц в качестве ответчиков, поскольку привлечение к участию в деле других ответчиков связано с предъявлением фактически нового иска (л.д.135-140 т. 3).