ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 февраля 2010 года Дело N А76-18630/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Ермолаевой Л.П., Карпачёвой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.12.2009 по делу N А76-18630/2009 (судья Шумакова С.М.), при участии: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Киреева К.Э. (доверенность N16253 от 24.12.2009),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Городской строительный центр» (далее - ООО СК «Городской строительный центр», ответчик) о взыскании 237 486 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате, 161 693 руб. 25 коп. пени, о расторжении договора аренды N 2-8462 от 19.02.2009 (с учётом изменения предмета иска и отказа от требования о выселении ответчика из занимаемого помещения, л.д. 99, 122-123).

Решением суда от 11.12.2009 (резолютивная часть от 09.12.2009) в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе КУИиЗО (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии у муниципального образования права распоряжаться имуществом. Полагает, что право собственности истца на спорный объект является ранее возникшим, включено в реестр муниципальной собственности на основании Постановления Главы администрации города Челябинска от 18.04.1994 N 395, а также приказа Комитета по управлению имуществом г. Челябинска от 07.09.1994. Последующая государственная регистрация права является подтверждением ранее возникшего права муниципального образования. В силу вышесказанного считает, что судом первой инстанции применены нормы, не подлежащие применению (ст.ст. 8, 131, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Считает необоснованным вывод суда о недоказанности факта передачи помещения в пользование ответчику, поскольку имущество было единожды передано по акту приёма-передачи от 07.12.2006 и 15.10.2006 на общую площадь 153,7 кв.м. и при заключении последующих договоров новых актов приёмки-передачи не составлялось, поскольку тот же арендатор пользовался тем же самым объектом аренды. В силу этого считает необоснованным вывод суда о том, что договор аренды от 19.02.2009 подписан неуполномоченным лицом. Также считает неверным вывод суда о незаключенности названного договора аренды.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители ответчика в судебное заседание не явились.

С учётом мнения истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика, по имеющимся в материалах дела доказательствам, поскольку ответчик при наличии доказательств его надлежащего извещения, своих возражений на иск не представил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.10.2006 между КУИиЗО и ООО СК «Городской строительный центр» заключен договор аренды N 2-8462, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду на основании акта приёма-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: Свердловский пр. 10, суммарной площадью 107,1 кв.м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения (л.д. 16-18).

Срок действия договора с 15.10.2006 по 14.10.2007.

Актом сдачи-приёмки нежилого помещения от 15.10.2006 истец передал ответчику, а ответчик принял нежилое помещение площадью 107,1 кв.м., по адресу: Свердловский пр., 10 (л.д. 20).

Соглашением от 14.12.2006 к указанному договору арендатору дополнительно передано помещение площадью 42,60 кв.м, обозначенное в характеристике помещения как номер по плану строения комнаты NN 5, 6, 7, 8 и 4,0 кв.м. от площади коридора, обозначенный в характеристике помещения как номер по плану строения 13, расположенное по адресу: г. Челябинск, Свердловский пр., 10.

В силу п. 2 данного соглашения суммарная площадь помещения составила 153,70 кв.м. (л.д. 21).

Дополнительное помещение передано арендатору по акту сдачи-приёмки от 07.12.2006 (л.д. 19).

14.03.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 2-8462, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду на основании акта приёма-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: Свердловский пр., 10, суммарной площадью 153,70 кв.м., неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения.

Срок договора с 01.01.2007 по 30.12.2007 (л.д. 22-23).

22.01.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 2-8462, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду на основании акта приёма-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: Свердловский пр. 10, суммарной площадью 153,70 кв.м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения. Срок договора с 01.01.2008 по 30.12.2008 (л.д. 24-25).

19.02.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 2-8462, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду на основании акта приёма-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: Свердловский пр. 10, суммарной площадью 153,70 кв.м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения. Срок договора с 01.01.2009 по 30.12.2009 (л.д. 26).

Претензией от 22.06.2009 КУИиЗО сообщил ответчику об имеющейся у него задолженности по договору аренды N 2-8462 от 19.02.2009, в связи с чем истец требует уплаты основного долга, неустойки, а также расторжения договора аренды (л.д. 10-12).

Неисполнение ответчиком данного требования явилось поводом для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у истца на момент подписания договоров от 03.10.2006, 14.03.2007, 22.01.2008 отсутствовали правомочия по распоряжению спорным имуществом, поскольку право собственности муниципального образования было зарегистрировано в установленном законом порядке 18.04.2008, в силу чего подписанные сторонами договоры аренды от 30.10.2006, 14.03.2007, 22.01.2008 ничтожны.

В отношении договора аренды от 19.02.2009 судом сделан вывод о незаключенности договора в силу несогласованности сторонами предмета договора, а также отсутствия подписанного сторонами акта приёма-передачи арендованного помещения, из чего также следует недоказанность исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта аренды арендатору.

Выводы суда ошибочны, основаны на неверном применении норм материального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Выводы суда о ничтожности договоров аренды от 30.10.2006, 14.03.2007, 22.01.2008 в силу отсутствия у муниципального образования права распоряжаться арендуемым имуществом неправомерны в силу следующего.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 1 ст. 6 названного закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно п. 2 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - Постановление N 3020-1), объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

В соответствии с п. 1 приложения N 3 к Постановлению N 3020-1, к объектам муниципальной собственности относится: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности» и других вещных прав» документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.1993 N 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» и Положением N 114-рп. При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями NN 1, 2 и 3 к Постановлению N 3020-1.

Согласно п. 9 Распоряжения Президента РФ от 18.03.1992 N 114-рп «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности», для передачи объектов в муниципальную собственность города (кроме городов районного подчинения), района (кроме районов в городах) соответствующий Комитет по управлению имуществом города, района разрабатывает перечень объектов.

В перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность, могут быть включены только объекты, относящиеся к муниципальной собственности, в соответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт - Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.91 N 3020-1.

Совет народных депутатов города, района утверждает перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность.

Комитет регистрирует представленные перечни объектов в день их поступления.

Комитет по управлению имуществом осуществляет проверку соответствия представленных перечней требованиям, установленным приложением 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1.

При обнаружении в перечнях объектов, не соответствующих указанному требованию, они исключаются из регистрационного перечня, о чем Комитет по управлению имуществом в недельный срок со дня регистрации перечня уведомляет орган, утвердивший перечень. По этим объектам подготавливается отдельное решение соответствующего Верховного Совета или Совета народных депутатов.

Объекты, полностью соответствующие требованиям приложения 3 указанного Постановления Верховного Совета Российской Федерации, подлежат передаче в муниципальную собственность в двухмесячный срок со дня регистрации перечня.

Не исключенные из перечня объекты считаются переданными в муниципальную собственность района, города с момента принятия решения о его передаче Верховным Советом республики в составе Российской Федерации, Советом народных депутатов края, области, автономной области, автономного округа или по истечении 2-месячного срока с момента регистрации перечня, если соответствующее решение не было принято. Срок исчисляется в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 Указа Президента РФ от 22.12.1993 N 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность в соответствии с приложением N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Передача объектов (имущества), относящихся к муниципальной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации или федеральную собственность осуществляется с согласия органов местного самоуправления либо по решению суда. Решения органов местного самоуправления о включении объектов (имущества) в состав муниципальной собственности могут быть оспорены в судебном порядке.

Согласно п. 3 названного Указа установлено, что решения органов местного самоуправления могут быть отменены лишь в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, истец распоряжался имуществом, ссылаясь на включение спорного имущества в реестр муниципальной собственности.

Как следует из выписки из реестра муниципальной собственности (л.д. 30) основанием для включения в реестр нежилого помещения площадью 153, 7 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, Свердловский пр., 10, является постановление Администрации города Челябинска N 395 от 18.04.1994 (л.д. 50), Приказ Комитета по управлению имуществом города Челябинска N 553 от 07.09.1994 (л.д. 51-55).

Оценив данные доказательства в их совокупности в соответствии со ст.ст. 71, 75 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности наличия ранее возникшего права муниципальной собственности на данное имущество, возникшего в порядке разграничения государственной собственности.

Как следует из постановления Главы Администрации города Челябинска N 395 от 18.04.1994 на основании Указа Президента Российской Федерации от 22.12.1993 N 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» в муниципальную собственность города Челябинска принят нежилой фонд, находящийся на балансе ПЖРЭО Курчатовского района.

Во исполнение данного постановления приказом Комитета по управлению имуществом г. Челябинска N 553 от 07.09.1994 в реестр муниципальной собственности, в том числе, включено нежилое помещение по адресу: Свердловский пр., 10 (л.д. 52).

Названные акты органов местного самоуправления о формировании перечня имущества, включённого на основании приложения 3 к постановлению N 3020-1 в состав муниципальной собственности, в судебном порядке не отменены, не признаны недействительными, спорное имущество из перечня не исключено как не соответствующее нормам Постановления N 3020-1 либо форме перечня (п. 9 Распоряжения N 114-рп).

Таким образом, в силу вышеуказанных норм реестр муниципальной собственности, в состав которого включено и спорное помещение, является доказательством права собственности муниципального образования на нежилое помещение по адресу: Свердловский пр., 10.

При этом суд апелляционной инстанции признаёт обоснованным довод апелляционной жалобы о неправомерном применении судом первой инстанции ст. 131, 223 ГК РФ, поскольку из системного толкования ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности договоров аренды от 30.10.2006, 14.03.2007, 22.01.2008 является несостоятельным, а соответствующий довод апелляционной жалобы принимается судом апелляционной инстанции.

Оценивая положения договоров аренды от 30.10.2006, 14.03.2007, 22.01.2008, 19.01.2009 с учётом требований п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд апелляционной инстанции не находит оснований считать договоры незаключенными и не соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 19.01.2009.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом обстоятельства согласованности предмета договора следует устанавливать со ссылками положения статьи 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая предусматривает, что к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера их площади (п. 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О).

Оценивая с учётом изложенного представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сторонами согласовано условие о предмете рассматриваемых договоров аренды.

Из материалов дела следует, что в отношении спорного имущества сторонами ежегодно с 2006 года перезаключались договоры аренды. В каждом из договоров аренды имеется указание, что индивидуализация имущества осуществлена в приложении N 2 к договору.

Данное приложение N 2 (характеристика помещения по договору N 2-8462, площадью 153,7 кв.м.), с обозначением переданного в аренду помещения (с учётом площади помещения 46, 6 кв.м., указанного в соглашении от 14.12.2006), подписанное представителями обеих сторон договора, представлено в материалы дела (л.д. 77).

Имущество, обозначенное в данном приложении, было передано арендатору по актам от 15.10.2006 и от 07.12.2006 (л.д. 19, 20).

Доказательств возврата имущества арендодателю в порядке ст. 622 ГК РФ по окончании срока действия договоров от 30.10.2006, 14.03.2007, 22.01.2008, 19.01.2009 суду не представлено, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности факта нахождения спорного имущества во владении ответчика, начиная с момента передачи имущества по актам от 15.10.2006 и от 07.12.2006, по настоящее время.