• по
Более 54000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 февраля 2010 года Дело N А76-18630/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Ермолаевой Л.П., Карпачёвой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.12.2009 по делу N А76-18630/2009 (судья Шумакова С.М.), при участии: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Киреева К.Э. (доверенность N16253 от 24.12.2009),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Городской строительный центр» (далее - ООО СК «Городской строительный центр», ответчик) о взыскании 237 486 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате, 161 693 руб. 25 коп. пени, о расторжении договора аренды N 2-8462 от 19.02.2009 (с учётом изменения предмета иска и отказа от требования о выселении ответчика из занимаемого помещения, л.д. 99, 122-123).

Решением суда от 11.12.2009 (резолютивная часть от 09.12.2009) в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе КУИиЗО (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии у муниципального образования права распоряжаться имуществом. Полагает, что право собственности истца на спорный объект является ранее возникшим, включено в реестр муниципальной собственности на основании Постановления Главы администрации города Челябинска от 18.04.1994 N 395, а также приказа Комитета по управлению имуществом г. Челябинска от 07.09.1994. Последующая государственная регистрация права является подтверждением ранее возникшего права муниципального образования. В силу вышесказанного считает, что судом первой инстанции применены нормы, не подлежащие применению (ст.ст. 8, 131, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Считает необоснованным вывод суда о недоказанности факта передачи помещения в пользование ответчику, поскольку имущество было единожды передано по акту приёма-передачи от 07.12.2006 и 15.10.2006 на общую площадь 153,7 кв.м. и при заключении последующих договоров новых актов приёмки-передачи не составлялось, поскольку тот же арендатор пользовался тем же самым объектом аренды. В силу этого считает необоснованным вывод суда о том, что договор аренды от 19.02.2009 подписан неуполномоченным лицом. Также считает неверным вывод суда о незаключенности названного договора аренды.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители ответчика в судебное заседание не явились.

С учётом мнения истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика, по имеющимся в материалах дела доказательствам, поскольку ответчик при наличии доказательств его надлежащего извещения, своих возражений на иск не представил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя истца, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.10.2006 между КУИиЗО и ООО СК «Городской строительный центр» заключен договор аренды N 2-8462, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду на основании акта приёма-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: Свердловский пр. 10, суммарной площадью 107,1 кв.м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения (л.д. 16-18).

Срок действия договора с 15.10.2006 по 14.10.2007.

Актом сдачи-приёмки нежилого помещения от 15.10.2006 истец передал ответчику, а ответчик принял нежилое помещение площадью 107,1 кв.м., по адресу: Свердловский пр., 10 (л.д. 20).

Соглашением от 14.12.2006 к указанному договору арендатору дополнительно передано помещение площадью 42,60 кв.м, обозначенное в характеристике помещения как номер по плану строения комнаты NN 5, 6, 7, 8 и 4,0 кв.м. от площади коридора, обозначенный в характеристике помещения как номер по плану строения 13, расположенное по адресу: г. Челябинск, Свердловский пр., 10.

В силу п. 2 данного соглашения суммарная площадь помещения составила 153,70 кв.м. (л.д. 21).

Дополнительное помещение передано арендатору по акту сдачи-приёмки от 07.12.2006 (л.д. 19).

14.03.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 2-8462, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду на основании акта приёма-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: Свердловский пр., 10, суммарной площадью 153,70 кв.м., неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения.

Срок договора с 01.01.2007 по 30.12.2007 (л.д. 22-23).

22.01.2008 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 2-8462, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду на основании акта приёма-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: Свердловский пр. 10, суммарной площадью 153,70 кв.м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения. Срок договора с 01.01.2008 по 30.12.2008 (л.д. 24-25).

19.02.2009 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 2-8462, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду на основании акта приёма-передачи объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: Свердловский пр. 10, суммарной площадью 153,70 кв.м, неотъемлемым приложением к договору является приложение N 2 - характеристика помещения. Срок договора с 01.01.2009 по 30.12.2009 (л.д. 26).

Претензией от 22.06.2009 КУИиЗО сообщил ответчику об имеющейся у него задолженности по договору аренды N 2-8462 от 19.02.2009, в связи с чем истец требует уплаты основного долга, неустойки, а также расторжения договора аренды (л.д. 10-12).

Неисполнение ответчиком данного требования явилось поводом для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у истца на момент подписания договоров от 03.10.2006, 14.03.2007, 22.01.2008 отсутствовали правомочия по распоряжению спорным имуществом, поскольку право собственности муниципального образования было зарегистрировано в установленном законом порядке 18.04.2008, в силу чего подписанные сторонами договоры аренды от 30.10.2006, 14.03.2007, 22.01.2008 ничтожны.

В отношении договора аренды от 19.02.2009 судом сделан вывод о незаключенности договора в силу несогласованности сторонами предмета договора, а также отсутствия подписанного сторонами акта приёма-передачи арендованного помещения, из чего также следует недоказанность исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта аренды арендатору.

Выводы суда ошибочны, основаны на неверном применении норм материального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Выводы суда о ничтожности договоров аренды от 30.10.2006, 14.03.2007, 22.01.2008 в силу отсутствия у муниципального образования права распоряжаться арендуемым имуществом неправомерны в силу следующего.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с п. 1 ст. 6 названного закона, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно п. 2 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - Постановление N 3020-1), объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

В соответствии с п. 1 приложения N 3 к Постановлению N 3020-1, к объектам муниципальной собственности относится: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности» и других вещных прав» документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.1993 N 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» и Положением N 114-рп. При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями NN 1, 2 и 3 к Постановлению N 3020-1.

Согласно п. 9 Распоряжения Президента РФ от 18.03.1992 N 114-рп «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности», для передачи объектов в муниципальную собственность города (кроме городов районного подчинения), района (кроме районов в городах) соответствующий Комитет по управлению имуществом города, района разрабатывает перечень объектов.

В перечень объектов, передаваемых в муниципальную собственность, могут быть включены только объекты, относящиеся к муниципальной собственности, в соответствии с приложением 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт - Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.91 N 3020-1.

Совет народных депутатов города, района утверждает перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность.

Комитет регистрирует представленные перечни объектов в день их поступления.

Комитет по управлению имуществом осуществляет проверку соответствия представленных перечней требованиям, установленным приложением 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1.

При обнаружении в перечнях объектов, не соответствующих указанному требованию, они исключаются из регистрационного перечня, о чем Комитет по управлению имуществом в недельный срок со дня регистрации перечня уведомляет орган, утвердивший перечень. По этим объектам подготавливается отдельное решение соответствующего Верховного Совета или Совета народных депутатов.

Объекты, полностью соответствующие требованиям приложения 3 указанного Постановления Верховного Совета Российской Федерации, подлежат передаче в муниципальную собственность в двухмесячный срок со дня регистрации перечня.

Не исключенные из перечня объекты считаются переданными в муниципальную собственность района, города с момента принятия решения о его передаче Верховным Советом республики в составе Российской Федерации, Советом народных депутатов края, области, автономной области, автономного округа или по истечении 2-месячного срока с момента регистрации перечня, если соответствующее решение не было принято. Срок исчисляется в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 1 Указа Президента РФ от 22.12.1993 N 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность в соответствии с приложением N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». Передача объектов (имущества), относящихся к муниципальной собственности, в государственную собственность субъектов Российской Федерации или федеральную собственность осуществляется с согласия органов местного самоуправления либо по решению суда. Решения органов местного самоуправления о включении объектов (имущества) в состав муниципальной собственности могут быть оспорены в судебном порядке.

Согласно п. 3 названного Указа установлено, что решения органов местного самоуправления могут быть отменены лишь в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, истец распоряжался имуществом, ссылаясь на включение спорного имущества в реестр муниципальной собственности.

Как следует из выписки из реестра муниципальной собственности (л.д. 30) основанием для включения в реестр нежилого помещения площадью 153, 7 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, Свердловский пр., 10, является постановление Администрации города Челябинска N 395 от 18.04.1994 (л.д. 50), Приказ Комитета по управлению имуществом города Челябинска N 553 от 07.09.1994 (л.д. 51-55).

Оценив данные доказательства в их совокупности в соответствии со ст.ст. 71, 75 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности наличия ранее возникшего права муниципальной собственности на данное имущество, возникшего в порядке разграничения государственной собственности.

Как следует из постановления Главы Администрации города Челябинска N 395 от 18.04.1994 на основании Указа Президента Российской Федерации от 22.12.1993 N 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации» в муниципальную собственность города Челябинска принят нежилой фонд, находящийся на балансе ПЖРЭО Курчатовского района.

Во исполнение данного постановления приказом Комитета по управлению имуществом г. Челябинска N 553 от 07.09.1994 в реестр муниципальной собственности, в том числе, включено нежилое помещение по адресу: Свердловский пр., 10 (л.д. 52).

Названные акты органов местного самоуправления о формировании перечня имущества, включённого на основании приложения 3 к постановлению N 3020-1 в состав муниципальной собственности, в судебном порядке не отменены, не признаны недействительными, спорное имущество из перечня не исключено как не соответствующее нормам Постановления N 3020-1 либо форме перечня (п. 9 Распоряжения N 114-рп).

Таким образом, в силу вышеуказанных норм реестр муниципальной собственности, в состав которого включено и спорное помещение, является доказательством права собственности муниципального образования на нежилое помещение по адресу: Свердловский пр., 10.

При этом суд апелляционной инстанции признаёт обоснованным довод апелляционной жалобы о неправомерном применении судом первой инстанции ст. 131, 223 ГК РФ, поскольку из системного толкования ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ничтожности договоров аренды от 30.10.2006, 14.03.2007, 22.01.2008 является несостоятельным, а соответствующий довод апелляционной жалобы принимается судом апелляционной инстанции.

Оценивая положения договоров аренды от 30.10.2006, 14.03.2007, 22.01.2008, 19.01.2009 с учётом требований п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд апелляционной инстанции не находит оснований считать договоры незаключенными и не соглашается с выводом суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 19.01.2009.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом обстоятельства согласованности предмета договора следует устанавливать со ссылками положения статьи 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая предусматривает, что к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера их площади (п. 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О).

Оценивая с учётом изложенного представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сторонами согласовано условие о предмете рассматриваемых договоров аренды.

Из материалов дела следует, что в отношении спорного имущества сторонами ежегодно с 2006 года перезаключались договоры аренды. В каждом из договоров аренды имеется указание, что индивидуализация имущества осуществлена в приложении N 2 к договору.

Данное приложение N 2 (характеристика помещения по договору N 2-8462, площадью 153,7 кв.м.), с обозначением переданного в аренду помещения (с учётом площади помещения 46, 6 кв.м., указанного в соглашении от 14.12.2006), подписанное представителями обеих сторон договора, представлено в материалы дела (л.д. 77).

Имущество, обозначенное в данном приложении, было передано арендатору по актам от 15.10.2006 и от 07.12.2006 (л.д. 19, 20).

Доказательств возврата имущества арендодателю в порядке ст. 622 ГК РФ по окончании срока действия договоров от 30.10.2006, 14.03.2007, 22.01.2008, 19.01.2009 суду не представлено, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о доказанности факта нахождения спорного имущества во владении ответчика, начиная с момента передачи имущества по актам от 15.10.2006 и от 07.12.2006, по настоящее время.

В силу того, что при последующем заключении договоров акты приёмки-передачи не составлялись, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 19.02.2009 подписан неуполномоченным лицом, не имеет правового значения, поскольку ответчиком факт подписания договора уполномоченным лицом не оспаривался, более того, договоры исполнялись ответчиком путём частичной оплаты.

Таким образом, обстоятельствами дела подтверждается факт передачи в аренду имущества лицом, имеющим право распоряжаться имуществом.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно договору аренды арендодатель предоставляет в пользование недвижимое имущество, а арендатор принимает и оплачивает арендную плату ежемесячно в размере 27 402 руб. 24 коп. авансом до 10 числа текущего месяца (п. 5.1 договора от 19.02.2009, расчёт арендной платы, л.д. 29, оборот).

Расчёт основной задолженности произведён истцом верно, судом проверен.

Доказательств погашения задолженности ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по заключенному договору аренды от 19.02.2009 в части неоплаты арендной платы, в силу чего исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 6.6 договора в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы, в сроки, предусмотренный договором, арендодатель имеет право требовать пеню в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Поскольку, как установлено судом апелляционной инстанции, данный договор является заключенным, а условие о неустойке заключено в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Вместе с тем, при расчёте договорной неустойки, суд апелляционной инстанции считает необходимым применить положения ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при наличии оснований для применения статьи 333 ГК РФ основанием для применения данной нормы может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, считает, что предусмотренная договором неустойка (0,3%) является чрезмерной.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ, по мнению Конституционного Суда Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, целью применения ст. 333 ГК РФ является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.

Оценив совокупность обстоятельств: период нарушения ответчиком своих обязательств по договору аренды, размер задолженности, размер предусмотренной договором неустойки, а также необходимость соблюдения баланса интересов истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что размер договорной неустойки подлежит снижению до суммы 79 082 руб. 87 коп.

Рассматривая требование истца о расторжении договора аренды от 19.02.2009, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Согласно положениям ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.3. договора аренды от 19.01.2009 предусмотрено, что КУИиЗО вправе до истечения срока договора отказаться от исполнения договора полностью или частично, письменно предупредив арендатора, в случае нарушения настоящего договора, договор аренды считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки КУИиЗО арендатору уведомления об отказе от договора.

Претензией от 22.06.2009 КУИиЗО сообщил ответчику об имеющейся у него задолженности по договору аренды N 2-8462 от 19.02.2009, в связи с чем истец требует уплаты основного долга, неустойки, а также расторжения договора аренды.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам, установленным ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 19.01.2009 в силу неисполнения арендатором обязанности по оплате арендной платы.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, исковые требования удовлетворению в части.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 11.12.2009 по делу N А76-18630/2009 отменить.

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Городской строительный центр» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды N 2-8462 от 19.02.2009, заключенный между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Городской строительный центр».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Городской строительный центр» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска всего: 316 568 руб. 95 коп., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 237 486 руб. 08 коп. и пеня за просрочку оплаты арендной платы в сумме 79 082 руб. 87 коп.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Городской строительный центр» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 9 520 руб. 49 коп. и по апелляционной жалобе в сумме 793 рубля.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.r

     Председательствующий
судья
Г.Н.Богдановская
Судьи
Л.П.Ермолаева
М.И.Карпачёва

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А76-18630/2009
Принявший орган: Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 18 февраля 2010

Поиск в тексте