• по
Более 51000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 февраля 2010 года Дело N А07-13822/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Карпачёвой М.И., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2009 по делу N А07-13822/2009 (судья Насыров М.М.), в части п. 6.5 договора в редакции истца, при участии: от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - Нафиковой Л.М. (доверенность NОК-51/16984 от 31.12.2009),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Кран» (далее - ООО «Кран», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО РБ, ответчик) о принятии п.п. 3.5; 4.6; 5.4.12; 5.4.13; 6.4; 6.5; 7.3 договора аренды земельного участка в редакции арендатора (с учётом изменения предмета иска, л.д. 77, 78).

Решением суда от 13.11.2009 (резолютивная часть от 09.11.2009) исковые требования удовлетворены, на МЗИО РБ возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка с ООО «Кран» сроком на два года согласно приказу N 1605 от 09.11.2009 с учётом требований 3.5; 4.6; 5.4.12; 5.4.13; 6.4; 6.5; 7.3 протокола разногласий к договору от 25.05.2009 в редакции ООО «Кран».

ООО «Кран» возвращено 2 000 руб. государственной пошлины.

В апелляционной жалобе МЗИО РБ (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения исковых требований в части принятия п. 6.5 договора в редакции арендатора.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на то, что п. 6.5 договора противоречит действующему законодательству: ст.ст. 450, 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку возлагает на арендодателя обязанность возместить арендатору затраты, в том числе, при неправомерном поведении арендатора. Полагает, что данная редакция пункта 6.5 договора противоречива, не позволяет его однозначно толковать, не позволяет определить, при каком способе расторжения договора данный пункт применяется, в том числе может ли быть она применима при отказе арендодателя от договора либо при расторжении договора по соглашению сторон. Считает, что данное условие договора не является существенным и договор может быть заключен без включения данного пункта, если стороны не достигли по нему соглашения, в связи с чем суд необоснованно включил в договор данное условие в редакции истца.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель истца в судебное заседание не явился.

С учётом мнения ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителя ответчика, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в обжалуемой части в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцу на праве собственности по адресу: г. Уфа, ул. Фронтовых бригад, 48/5 принадлежат следующие объекты недвижимого имущества: производственное, площадью 8 986,9 кв.м, литера А (свидетельство о государственной регистрации серии 04 АБ 350606, л.д. 64); нежилое строение площадью 2 665,2 кв.м, литера Б, Б1, Д1, Е, Н (свидетельство о государственной регистрации права серии 02 АА 252325, л.д. 65); нежилое строение - вагон-домик, площадью 17,8 кв.м, литера Л (свидетельство о государственной регистрации серии 04 АА 209549, л.д. 58); нежилое строение - склад кабельной продукции, площадью 48,8 кв.м., литера М (свидетельство о государственной регистрации права серии 04 АА 209547, л.д. 59); сушильная камера площадью 78, 70 кв.м, литер Ж1 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04 АА N 485170, л.д. 60); нежилое строение - незавершённое, площадь застройки 1 134,4 кв.м, литер Б2, л.д. 61); столярное производство площадью 836,5 кв.м, литер Ж (свидетельство о государственной регистрации права серии 04 АБ N 350605, л.д. 62); склад комплектующих деталей площадью 1 510,3 кв.м, литера И (свидетельство о государственной регистрации права серии 04 АБ N 350604, л.д. 63); нежилое строение - производственное, площадью 851,1 кв.м, литер Д (свидетельство о государственной регистрации права серии 02 АА N 252327, л.д. 66).

05.12.2006 ООО «Кран» обратилось в МЗИО РБ с заявлением об оформлении права аренды на земельный участок по адресу: г. Уфа, Фронтовых бригад, 58/5 (л.д. 17, 86-88).

Приказом МЗИО РБ N 3 от 13.01.2009 ООО «Кран», обществу с ограниченной ответственностью «Уфакранподъём-Сервис», обществу с ограниченной ответственностью «Краностроитель» в аренду сроком до 01.01.2011 предоставлен земельный участок из категории земель населённых пунктов с кадастровым номером 02:55:020411:13 площадью 31 190 кв.м., находящийся по адресу: г. Уфа, ул. Фронтовых бригад, 48/5, для эксплуатации производственной базы (с учётом приказа МЗИО РБ N 1605 от 09.11.2009) (л.д. 48-49, 83).

Письмом N 134 от 26.05.2009 ООО «Кран» сообщило МЗИО РБ, что предложенный последним проект договора аренды не отвечает требованиям главы 27, 28 ГК РФ, в связи с чем на рассмотрение направляется надлежащим образом оформленный договор аренды с протоколом разногласий (л.д. 19, 20).

Проект договора и протокол разногласий истца ответчик не согласовал (л.д. 8, 18).

Указанные обстоятельства явились поводом для обращения истца в суд по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что представленный истцом протокол разногласий не противоречит действующему законодательству и подлежит утверждению в редакции арендатора, в то время как редакция ответчика противоречит самим условиям договора, действующему законодательству и приказу МЗИО РБ N 1605 от 09.11.2009.

Выводы суда в части п. 6.5 договора аренды в редакции ответчика являются ошибочными, противоречащими нормам материального права.

Как усматривается из материалов дела, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду истец обратился в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, а также федеральными законами (ч. 2 ст. 36 ЗК РФ).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 названного Кодекса, в месячный срок со дня поступления указанного заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 указанного Кодекса, а в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п. 6 ст. 36 ЗК РФ).

В силу части 6 статьи 36 ЗК РФ, в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Исполняя данную обязанность, МЗИО РБ направило истцу проект договора аренды земельного участка.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно имеющемуся в материалах дела протоколу разногласий от 26.05.2009 ООО «Кран» была предложена следующая редакция пункта 6.5.: «арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор с возмещением затрат и предоставлением другого земельного участка».

Между тем, условие договора в данной редакции не может быть включено в договор в силу следующего.

Как следует из содержания п. 6.5. договора в редакции протокола разногласий, данное условие договора предусматривает основания и последствия расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке.

В силу положений п. 2, 3 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Условие договора о расторжении договора в редакции истца позволяет распространить действие спорного пункта договора на все случаи расторжения договора в одностороннем порядке, в том числе связанные с нарушением обязательств по договору аренды со стороны арендатора, что не соответствует требованию ст. 393 ГК РФ, согласно которой сторона (кредитор) имеет право на возмещение убытков при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства, то есть только в случаях неправомерного поведения должника.

Таким образом, рассматриваемый пункт в редакции истца предоставляет безусловное право арендатору требовать возмещения убытков в виде затрат (реального ущерба) даже в случае, если расторжение договора вызвано его недобросовестным поведением, что может повлечь неосновательное обогащение арендатора (ст. 1102 ГК РФ).

Исключая рассматриваемый пункт в редакции истца в части обязанности арендодателя предоставить другой земельный участок, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Из содержания статей 28, 29, пунктов 5, 6 статьи 36 ЗК РФ следует, что основанием предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в публичной собственности, является сложный юридический состав, включающий в себя, в частности, принятие решения уполномоченным органом по предоставлению земельного участка в аренду и заключение договора аренды.

При этом уполномоченный орган вправе отказать в предоставлении земельного участка в случае, если заявителем не будет соблюдён порядок обращения в соответствующий орган с заявлением, в том числе в случае отсутствия на земельном участке объекта недвижимости либо отсутствия зарегистрированных прав на него.

Вместе с тем, формулировка п. 6.5 договора в редакции истца предоставляет арендатору безусловное право, в том числе без правовых оснований, предусмотренных земельным законодательством, приобрести земельный участок на праве аренды, что не может быть признано правомерным.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что рассматриваемый пункт противоречит действующему законодательству, распространяет своё действие на все случаи расторжения договора аренды, в том числе вызванные недобросовестным поведением арендатора, а действующее законодательство не предусматривает обязанности уполномоченного органа по предоставлению земельного участка при расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Между тем ссылка МЗИО РБ на несоответствие рассматриваемого пункта ст. 610 ГК РФ, поскольку позволяет арендатору требовать возмещения убытков в том числе при одностороннем отказе от договора аренды, заключенного на неопределённый срок, признаётся судом несостоятельной. Как следует из проекта договора аренды, договор заключен на срок с 13.01.2009 по 13.12.2009, продление договора на неопределённый срок по истечение срока его действия исключается при любых обстоятельствах (п. 3.4 договора), что исключает возобновление договора на неопределённый срок, а следовательно - применение ст. 610 ГК РФ.

Подлежащим отклонению апелляционная инстанция находит довод МЗИО РБ о том, что из пункта договора не понятно, распространяется ли он на расторжение договора по соглашению сторон, поскольку из буквального текста п. 6.5. следует, что в данном пункте предусмотрено условие о расторжении договора арендодателем в одностороннем порядке, и кроме того, в проекте договора имеется п. 6.6, в силу которого, договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст.ст. 71, 75 АПК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что п. 6.5 договора аренды земельного участка в редакции ООО «Кран» не соответствует действующему законодательству (ст. 610, 393 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ) и не подлежит включению в текст договора аренды, в силу чего в удовлетворении иска ООО «Кран» в данной части следует отказать.

Между тем суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что п. 6.5 не может быть принят и в редакции арендодателя.

Согласно проекту договору п. 6.5. в редакции МЗИО РБ сформулирован: «арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор с возмещением затрат и предоставлением другого земельного участка».

Суд приходит к выводу, что в данной редакции арендатор лишается права на возмещение затрат (реального ущерба), что не соответствует ст. 400 ГК РФ, в соответствии с которой ответственность лица может быть лишь ограничена, тогда как освобождение от гражданско-правовой ответственности лица не допускается, а также принципу восстановления нарушенных гражданских прав (ст. 1, 11 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии с действующим законодательством, данное условие договора не является существенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ), и договор считается заключенным и без включения рассматриваемого условия. При этом основания и последствия расторжения договора по инициативе одной из сторон предусмотрены гражданским законодательством (ст. 450, 453, 619, 620 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что п. 6.5. не может быть принят ни в редакции истца, ни в редакции ответчика и подлежит исключению из проекта договора.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.11.2009 по делу N А07-13822/2009, в части п. 6.5 договора в редакции истца отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Кран» в части принятия п. 6.5. договора аренды земельного участка в редакции арендатора, - отказать.

Изложить резолютивную часть решения суда первой инстанции в следующей редакции:

«Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Кран» договор аренды земельного участка из категории земель населённых пунктов с кадастровым номером 02:55:020411:13 площадью 31 190 кв.м., находящийся по адресу: г. Уфа, ул. Фронтовых бригад, 48/5, для эксплуатации производственной базы с учётом следующих пунктов протокола разногласий от 26.05.2009:

п. 3.5 договора - в случае использования арендатором земельного участка по истечению срока действия настоящего договора (несвоевременного возврата арендованного земельного участка в соответствии с ст. 622 ГК РФ) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором;

п. 4.6 договора - арендная плата за первый подлежащий оплате период с 13.01.2009 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 13.01.2009 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором равными частями в течение срока договора со дня подписания договора. Расчёт арендной платы, начиная с 13.01.2009 указаны в приложениях N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью;

п. 5.4.12 договора - исключить;

п. 5.4.13 договора - по истечению срока действия настоящего договора, договор продляется на следующий срок при своевременном уведомлении арендодателя в письменной форме согласно п. 3.3. настоящего договора;

п. 6.4 договора - расторжение или прекращение настоящего договора не освобождает арендатора от исполнения обязательств по погашению задолженности по арендной плате;

п. 6.5 договора - исключить;

п. 7.3 договора - исключить».

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.r

     Председательствующий
судья
Г.Н.Богдановская
Судьи
Л.П.Ермолаева
М.И.Карпачёва

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А07-13822/2009
Принявший орган: Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 18 февраля 2010

Поиск в тексте