ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 05 февраля 2010 года Дело N А76-15396/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 05 февраля 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П., судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И. при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аист» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2009 по делу N А76-15396/2009 (судья Соколова И.Ю.), при участии от ответчика Администрации г. Челябинска - Соколов М.М. (доверенность 01-367 от 10.03.2009, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Соколов М.М. (доверенность N 16255 от 24.12.2009),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Русский дом» и общество с ограниченной ответственностью «Аист» (далее - ООО «Русский дом», ООО «Аист», истцы) обратились в арбитражный суд с иском к Администрации города Челябинска и Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - Администрация, КУИЗО, Комитет, ответчики) о признании одностороннего отказа Администрации от договора аренды выраженного в письменной форме 25.04.2008 незаконным и недействительным; о признании одностороннего отказа КУИЗО от договора аренды, выраженного в письменной форме от 21.04.2008 N 3606 незаконным и недействительным; о признании действующим договора аренды N УЗ-00213-К-99 от 09.08.1999 с дополнением N 1 от 18.11.2002 спорного земельного участка, кадастровый номер 74:36:07 12 005:0011, площадью 40695 кв.м. в г. Челябинске, Курчатовском районе, квартал ограниченный Комсомольским проспектом, ул. Молдавской, пр. Победы, ул. Жилой (с учетом уточнений).

Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 07.09.2009 и 02.11.2009, 12.11.2009 к участию в деле в качестве 3 лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью «Сфера-Инвест», закрытое акционерное общество «Конкордия эссет менеждмент», Д.У. «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Созидание» под управлением закрытого акционерного общества «Конкордия эссет менеджмент», общество с ограниченной ответственностью «Самарская торговая компания», Управление федеральной регистрационной службы по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стратегия», общества с ограниченной ответственностью «Адреналин».

Решением суда от 16.11.2009 в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением ООО «Аист» обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Доводы жалобы сводятся к следующему. Суд проигнорировал норму статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не принял во внимание содержащийся в решении Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2009 по делу А76-27512/2008 вывод, согласно которому ответчик не вправе в одностороннем порядке необоснованно прекратить договор аренды земельного участка предоставленного под строительство. Суд не учел, что нормы земельного законодательства при регулировании имущественных отношений по пользованию земельным участком имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство объекта, может быть расторгнут только в порядке п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд не учел, что ООО «Аист» является арендатором наравне с истцом, как собственник помещения в объекте, не был извещен ответчиком об отказе от договора. Суд не учел, что до мая 2009 сохранялась регистрация права аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Податель апелляционной жалобы в судебное заседание не явился. Представитель ответчиков возражал против доводов жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным. Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, общество «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Созидание» и ООО «Адреналин» представили отзывы на апелляционную жалобу, по существу повторяющие изложенные в апелляционной жалобе доводы. Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, проверив доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Челябинска от 03.08.1999 N 1020-п между администрацией г. Челябинска в лице председателя Комитета по управлению имуществом (арендодатель) и обществом «Русский дом» (арендатор) сроком на два года заключен договор от 09.08.1999 N УЗ-00213-К-99 аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска, кадастровый номер 74:36:0712005:0011 (т. 1, л. д. 9-21).

Названный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 28.12.2002, запись о регистрации N 74:01-36:272-2002:0005 (л.д. 112 т.1).

В период действия арендных отношений 24.08.1999 года ООО «Русский дом» получено разрешение на выполнение работ «нулевого» цикла 1 очереди торгового центра (объекты 1 -3 этапов) N 87/г с окончанием строительства в декабре 1999 года (л.д. 109 том 2).

06.07.2000 года ООО «Русский дом» выдано разрешение N 63/г на выполнение работ по строительству 1 очереди торгового центра со сроком окончания строительства 1 квартал 2003 года. Распоряжением заместителя Главы города, начальника Управления градостроительства от 22.11.2002 года N 1751-п утвержден акт Государственной приемочной комиссии N 115 от 22.10.2002 года на прием в эксплуатацию 1 этапа 1 очереди торгового центра по ул. Молдавская, 16, г. Челябинска (л.д. 107, 115 т.2).

На основании постановления главы г. Челябинска от 14.11.2002 N 1770-п между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом «Русский дом» (арендатор) 18.11.2002 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земли УЗ N 00213-К-99 от 09.08.1999, по условиям которого срок действия договора аренды от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99 продлен до 01.01.2006 (т. 1, л. д. 22-30).

24.12.2004 года ООО «Русский дом» выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ торгового центра 1 очереди 2 этапа со сроком окончания работ 2 квартал 2005 года. Распоряжением заместителя Главы города, начальника Управления градостроительства от 31.12.2004 года N 2579-п утвержден акт Государственной приемочной комиссии на прием в эксплуатацию торгового центра ООО «Русский дом» по ул. Молдавская, 16, г. Челябинск (1 комплекс 2 этапа 1 очереди). 04.06.2008 года ООО «Русский дом» выдано разрешение заместителя Главы города Челябинска по вопросам градостроительства N 000418-52 на ввод в эксплуатацию 2 комплекса 2 этапа 1 очереди (л.д. 50 т.2).

Из проектной документации на строительство культурно-досугового торгового комплекса следует, что строительство первой очереди торгового центра предусматривает три этапа. Общий срок строительства составляет 4 года 4 месяца (общая пояснительная записка по проекту на л.д. 102, 104 т.2).

В соответствии с проектной документацией, первая очередь строительства торгово-досугового комплекса состоит из здания 4 этажей надземной этажности и цокольного этажа, имеющего единое внутренне пространство каждого этажа. Конструкция здания имеет металлический каркас и сборные железо-бетонные конструкции, ограждающие внешние стены (л.д. 98-103 т. 2) Поскольку 3 этап 1 очереди строительства предполагал ведение работ внутри здания (в осях 1-6,К-У) основные работы строительства третьего этапа отнесены ко всей первой очереди в целом и фактически осуществлены (схема, фотографические изображения на л.д. 1-15 т.2).

Между тем, разрешение на строительство 3 этапа 1 очереди ООО «Русский дом» не выдавалось. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2009 и постановлением Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 30.06.2009 по делу А76-23712/2008 установлена правомерность отказа Администрации города Челябинск в выдаче истцу разрешения на строительство, ввиду отсутствия оформленных надлежащим образом планировочной организации земельного участка и проектной документации (л.д. 55-59 т.3).

На дату рассмотрения спора сведений о вводе в эксплуатацию 3 этапа 1 очереди не имеется. Названное обстоятельство послужило основанием для оценки объекта, возведенного ООО «Русский дом» в качестве объекта незавершенного строительства вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2009 по делу А76-27512/2008 (л.д. 33-55 т. 1).

Из содержания выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество по состоянию на 12.11.2009 усматривается, что нежилые помещения, расположенные в здании торгово-досугового комплекса, расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16, принадлежат на праве собственности обществу «Аист»: помещение N 20 общей площадью 8 634,2 кв. м, помещение N 21 общая площадь 2605,3 кв.м., помещение N 22 общая площадь 938,9 кв.м, помещение N 24 (часть торгового центра) общей площадью 10 114 кв.м.; обществу «Сфера Инвест»: помещение N 2 (торгово-офисное) общей площадью 1860,7 кв. м, помещение N 1 (склад) общей площадью 504,1 кв. м.; владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Созидание» под управлением общества «Конкордия-эссет менеджмент»: помещение N 6 (магазин), общей площадью 3030,7 кв. м, обществу с ограниченной ответственностью «Самарская торговая компания» нежилое помещение N 3 общей площадью 8821,7 кв.м.; обществу с ограниченной ответственность «Адреналин» помещение N 23 (часть торгового центра), общей площадью 3118,3 кв. м. (л.д. 28-38 т.3)

21.04.2008 КУИЗО направил в адрес общества «Русский дом» письмо N 3606, в котором со ссылкой на п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщил названному обществу об отказе от договора аренды земли от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99 (т. 1, л. д.32).

В письме от 25.04.2008 администрация г. Челябинска, ссылаясь на те же нормы права, сообщила обществу «Русский дом» об отказе от договора аренды земли от 09.08.1999 УЗ N 00213-К-99 (т. 1, л. д. 31).

Согласно сообщению Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области от 03.09.2009 записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации прав в отношении земельного участка, являющего предметом аренды, не имеется. Отсутствие записи связано с ее погашением по заявлению арендодателя (л.д.111 т.1, л.д.38 т.3).

Полагая, что указанный отказ от договора аренды земельного участка противоречит положениям п. 2 ст. 46 Земельного кодекса, истец обратился в суд с настоящим требованием.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции, руководствуясь положениями ч. 2 ст. 610, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу об отсутствии запрета на прекращение договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства до завершения строительства объекта.

Указанные выводы суда основаны на нормах права, соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ).

Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским законодательством возможно в связи с истечением срока, на который был заключен договор и в случае досрочного расторжения договора. Общие основания прекращения обязательств установлены в статьях 407 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Данная норма не связывает право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Помимо указанных оснований, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в пункте 2 статьи 46 Кодекса случаях. В том числе основанием прекращения договора аренды указано не использование земельного участка, предназначенного для строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или договором, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом первой инстанций установлено, что до истечения срока действия спорного договора аренды ни одна из его сторон не уведомила другую о прекращении договора.

С учетом приведенной нормы заключенный сторонами договор от 09.08.1999 N УЗ-00213-К-99 возобновился на неопределенный срок.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Реализовав право, предусмотренное п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, Комитет направил в адрес ООО «Русский дом» уведомление от 21.04.2008 N 3606, в котором сообщил об отказе от договора аренды от 09.08.1999 и предложил в течение трех месяцев освободить арендуемый земельный участок.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд сделал обоснованный вывод о том, что Комитет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

При этом, суд первой инстанции правомерно указал, что в силу действующего законодательства (ст. 310, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08) односторонний отказ от договора аренды заключенного на неопределенный срок является безусловным правом арендодателя на отказ от договора.

Доводы жалобы о том, что суд проигнорировал норму статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не принял во внимание содержащийся в решении Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2009 по делу А76-27512/2008 вывод, согласно которому ответчик не вправе в одностороннем порядке необоснованно прекратить договор аренды земельного участка предоставленного под строительство, несостоятелен.

Преюдициальное значение в силу вышепоименованной нормы права имеют обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, тогда как правовые выводы судов к обстоятельствам не относятся.

Доводы жалобы о приоритетном значении норм земельного законодательства при регулировании имущественных отношений по пользованию земельным участком перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего договор аренды земельного участка, предоставленного под строительство объекта, может быть расторгнут только в порядке пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, как несостоятельные.

Норма статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации не содержит ограничений прав собственника, регламентируемых пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с основаниями предусмотренными нормами гражданского законодательства устанавливает дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, выделяя в качестве специального объекта правового регулирования на который распространяется дополнительные основания расторжения договора аренды земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства.

Также подлежит отклонению и довод жалобы о неизвещении ООО «Аист», как собственника помещения в объекте, являющегося наряду с иными собственниками арендатором земельного участка, об отказе от договора.

Как правомерно отмечено судом первой инстанции в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение находящееся на земельном участке к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка. В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, сооружения расположенного на арендованном продавцом земельном участке, с момента регистрации перехода права собственности приобретает право использования земельного участка на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из письменных материалов дела следует, что ООО «Аист» является собственником не здания, а помещения в нем, следовательно, ему принадлежит право на приобретение земельного участка в аренду. Вместе с тем, само по себе наличие указанного права, не влечет признание ООО «Аист» стороной спорного договора аренды земельного участка. Поскольку ООО «Аист» стороной договора не является, каких-либо действий направленных на юридическое оформление отношений по использованию участка не совершал, суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие у ответчиков обязанности по извещению ООО «Аист» об отказе от договора.

Довод жалобы, согласно которому суд не учел, что до мая 2009 сохранялась регистрация права аренды, отклоняется как не имеющий самостоятельного правового значения для рассматриваемого дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.11.2009 по делу N А76-15396/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аист» - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аист» в доход федерального бюджета госпошлину за подачу апелляционной жалобы в размере 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.r

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка