ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 04 марта 2010 года Дело N А76-16525/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Ермолаевой Л.П., Карпачёвой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абдиева Араза Ягуб оглы на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2009 по делу N А76-16525/2009 (судья Соколова И.Ю.), при участии индивидуального предпринимателя Абдиева Араза Ягуб оглы лично,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Абдиеву Аразу Ягуб оглы (далее - ИП Абдиев А.Я., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 131 030 руб. 69 коп.

Решением суда от 30.09.2009 (резолютивная часть от 28.09.2009) исковые требования удовлетворены, с ИП Абдиева А.Я. в пользу Администрации взыскана задолженность в сумме 131 030 руб. 69 коп., а также 4 120 руб. 60 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

В апелляционной жалобе ИП Абдиев А.Я. (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на неизвещение ответчика о времени и месте судебного разбирательства. Считает, что судом неполно выяснены обстоятельства дела, а именно то, что 13.12.2007 объект недвижимости, находящийся на арендованном земельном участке, был продан Шуниной Н.А., а 29.12.2007 - погашено свидетельство о государственной регистрации права собственности за ответчиком на объект, в связи с чем путём заявления от 20.02.2008 ответчик отказался от договора аренды. Таким образом с декабря 2007 года земельный участок не находится в пользовании арендатора, долг за ноябрь-декабрь 2007 у ответчика отсутствует.

Податель апелляционной жалобы также указывает на то, что соглашение о расторжении договора аренды подписано 17.02.2009 в связи с тем, что арендатор полагал, что арендодатель таким образом документально оформляет фактически прекратившиеся арендные отношения.

В обоснование данного довода ответчиком на основании ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: расчёт арендной платы за аренду земли к договору аренды N 4011 от 12.04.2005; квитанция банка от 30.01.2008 на сумму 71 000 руб. 64 коп.; платёжное поручение N 18 от 11.05.2007 на сумму 23 666 руб. 88 коп., письмо Администрации N ОДП 54/3868 от 17.11.2008 - уведомление об отказе от договора аренды земли и освобождении арендатором земельного участка; уведомление Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области N 33/358/2008-109-5620 от 13.11.2008 о государственной регистрации ограничения (обременения) не по заявлению правообладателя; выписка из протокола N 3-2000 заседания комиссии пол землепользованию и застройке г. Магнитогорска; выписка из акта N9/407-к заседания городской земельной комиссии; определение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска по делу N2-574/09; договор купли-продажи от 13.12.2007 между ИП Абдиевым А.Я. и Шуниной Н.А.; свидетельство о государственной регистрации права собственности N74АА154891 на имя Абдиева А.Я. от 04.07.2007; свидетельство о государственной регистрации права собственности N74АА 425875 на имя Шуниной Н.А.

Ходатайство судом апелляционной инстанции удовлетворено (протокол судебного заседания 01.03.2010).

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация считает доводы жалобы несостоятельными, полагая, что неиспользование земельного участка не является основанием для освобождения ответчика от уплаты арендной платы, тогда как соглашение о расторжении договора аренды подписано сторонами 17.02.2009.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель Администрации в судебное заседание не явился.

С учётом мнения ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения ответчика, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права и неполным выяснением обстоятельств дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, соответствии с распоряжением Главы города N1423-р от 30.03.2005 между Администрацией и ИП Абдиевым А.Я. 12.04.2005 был заключен договор N 4011 аренды земельного участка площадью 5000,00 кв.м., с кадастровым номером 74:33:02 07 003:0002, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Зеленая (л.д. 10-13), согласно которому Администрация (арендодатель) предоставляет, а ИП Абдиев А.Я. (арендатор) принимает в аренду названный земельный участок. Цель использования участка: для строительства здания кафе. Договор заключен сроком до 30.03.2008.

Размер арендной платы за землю определяется в приложении к договору и является его неотъемлемой частью (п. 3.1. договора). Плата за аренду перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет (п.3.3. договора). В случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в п. 1.1 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке (п. 3.2 договора).

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 23.01.2009 следует, что государственная регистрация вышеназванного договора произведена 05.09.2005, о чем имеется запись в реестре за N 74-74-33/131/2005-069 (л.д. 31).

Постановлением главы г. Магнитогорска N 295-п от 20.01.2009 признаны утратившими силу распоряжения Главы города N 1422-р от 30.03.2005 «ОБ утверждении акта выбора земельного участка NАВ-0281-2005 и предварительном согласовании места размещения здания кафе по ул. Зелёной в Правобережном районе г. Магнитогорска предпринимателю Абдиеву А.Я.оглы» и N1423-р от 30.03.2005 «О предоставлении предпринимателю Абдиеву А.Я.оглы земельного участка в аренду из категории: земли поселений для строительства здания кафе по ул. Зелёной в Правобережном районе г. Магнитогорска».

17.02.2009 между истцом и ответчиком подписано соглашение о расторжении договора аренды N 4011 от 12.04.2005 (л.д. 17).

Ссылаясь на то, что у ответчика имеет непогашенная задолженность по арендной плате, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия у ответчика задолженности перед истцом по договору аренды.

Выводы суда первой инстанции нельзя признать правильными в силу неприменения судом п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Пунктом 1 ст. 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Аналогичные правила содержатся и в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

По смыслу указанной нормы соответствующей частью земельного участка является та часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, определяемая по правилам п. 3 ст. 33 ЗК РФ.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:33:02 07 003:0002 площадью 5000 кв.м. по адресу: г. Магнитогорск, Правобережный район, ул. Зелёная, разрешённое использование: для строительства здания кафе, предоставлен ответчику на основании распоряжения главы г. Магнитогорска N 1423-р от 30.03.2005 (л.д. 24). Истцом и ответчиком заключен договор аренды названного земельного участка N 4011 от 12.04.2005 (л.д. 10) для целей строительства здания кафе.

На указанном земельном участке возведён объект незавершённого строительства площадью застройки по наружному обмеру 103 кв.м., степень готовности 30%, по адресу: г. Магнитогорск, ул. Зелёная, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, дата регистрации 04.07.2007, регистрационная запись N 74-74-33/142/2007-468.

По договору купли-продажи от 13.12.2007, подписанному между ИП Абдиевым А.Я. и гр. Шуниной Н.А., названный объект недвижимости передан в собственность покупателя Шуниной Н.А.

29.12.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 74-74-33/299/2007/324 о государственной регистрации права собственности Шуниной Н.А. на объект незавершённого строительства площадью застройки по наружному обмеру 103 кв.м., степень готовности 30% по адресу: г. Магнитогорск, ул. Зелёная. При этом, как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности N 74АА154981 на имя ИП Абдиева А.Я., данное свидетельство погашено 29.12.2007.

Таким образом, с момента отчуждения недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, переданном в аренду, ответчик утратил право пользования данным земельным участком на основании п. 3 ст. 552 ГК РФ, ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, поскольку данное право приобрёл новый приобретатель недвижимости.

Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», предусматривает, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

В силу этого, подписание истцом и ответчиком соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 17.02.2009 не имеет юридического значения для целей прекращения арендных отношений, поскольку арендные отношения прекратились в силу закона в силу утраты ответчиком статуса арендатора в связи с продажей недвижимости и наступления последствий, предусмотренных ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ.

В силу вышесказанного, оснований для взыскания арендной платы с ответчика за период с 29.12.2007 по январь 2009 у Администрации не имеется.

При рассмотрении исковых требований о взыскании арендной платы за период ноябрь-декабрь 2007 суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок определения размера арендной платы за земли, которыми полномочны распоряжаться органы местного самоуправления города Магнитогорска утверждён Решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 06.12.2006 N 201 (утратило силу с 01.01.2008), согласно которому размер арендной платы с 01.01.2007 определяется по формуле:

Aп = Скад x Сап x S x Кмес, где

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость одного квадратного метра земельного участка;

Сап - ставка арендной платы за землю в зависимости от вида использования земель и категории арендаторов, ежегодно утверждаемая Магнитогорским городским Собранием депутатов на очередной год;

S - площадь арендуемого земельного участка;

Кмес - количество месяцев расчета.

Размер ставки арендной платы за землю на 2007 год утверждён Решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 29.11.2006 N 189 «Об утверждении ставок арендной платы на 2007 год за земли, которыми полномочны распоряжаться органы местного самоуправления города Магнитогорска».

Из п. 29 названного Решения N 189 следует, что за аренду земель, предоставляемых на период строительства объектов на нормативный срок земельного строительства ставка арендной платы составляет 1,28 % к кадастровой стоимости земельного участка.

В силу указанных норм суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности расчёта арендной платы за период за период с 01.05.2007 по 31.12.2007, установленного в расчёте арендной платы за аренду земли к договору аренды N 4011 от 12.04.2005 (л.д. 23), поскольку истцом при расчёте арендной платы за указанный период неправомерно применена ставка арендной платы = 1,5% к кадастровой стоимости.

Расчёт арендной платы за период с 01.01.2007 по 30.04.2007, представленный истцом, является верным, соответствующим вышеперечисленным нормативным актам.

Таким образом, за 2007 год, в том числе в спорный период взыскания - ноябрь-декабрь 2007 - подлежит применению ставка арендной платы 1,28 % к кадастровой стоимости земельного участка, в силу чего размер начисленной арендной платы за 2007 г. составляет 105 514 руб. 84 коп., что с учётом произведённых ответчиком в 2007 году платежей на сумму 53 804 руб. 23 коп., 23 666 руб. 88 коп. и 71 000 руб. 64 коп. свидетельствует об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за период ноябрь-декабрь 2007.

При таких обстоятельствах исковые требования Администрации не подлежат удовлетворению, решение суда подлежит отмене.

Довод ответчика о ненадлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства материалами дела не подтверждается, поскольку как следует из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на 03.08.2009, а также адресной справки УФМС России по Челябинской области, местом регистрации ответчика является: г. Магнитогорск, ул. Ворошилова, д. 12 кв. 8.

По данному адресу ответчик судом уведомлялся, почтовая корреспонденция возвращена отправителю с отметкой «истечение срока хранения», что в соответствии с п.п. 2 ч. 2 ст. 123 АПК РФ считается надлежащим извещением лица, участвующего в деле.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.09.2009 по делу N А76-16525/2009 отменить.

В удовлетворении исковых требований Администрации г. Магнитогорска Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Абдиеву Аразу Ягуб оглы о взыскании задолженности по арендной плате 131 030 руб. 69 коп. за период с ноября 2007 по январь 2009, - отказать.

Взыскать с Администрации г. Магнитогорска Челябинской области в пользу индивидуального предпринимателя Абдиева Араза Ягуб оглы судебные расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.r

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка