ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 04 марта 2010 года Дело N А76-12180/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2010 г.
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2010 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Ермолаевой Л.П., Карпачёвой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Челябинский радиозавод «Полёт» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.11.2009 по делу N А76-12180/2009 (судья Вишневская А.А.), при участии: от открытого акционерного общества «Челябинский радиозавод «Полёт» - Фоминой А.Б. (доверенность N1413 от 21.01.2010),
УСТАНОВИЛ:
открытое акционерное общество «Челябинский радиозавод «Полёт» (далее - ОАО «ЧРЗ «Полет», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Частная врачебная практика» (далее - ООО «Частная врачебная практика», ответчик) о взыскании задолженности по договору N 90А/07 аренды нежилого объекта недвижимости от 01.11.2007 в размере 242 943 руб. 52 коп., из которых 189 193 руб. 55 коп. - задолженность по арендной плате, 53 749 руб. 97 коп., - пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы, о взыскании с ответчика суммы денежных средств по договору N 122А/08 аренды нежилого объекта недвижимости от 21.10.2008 в размере 148 248 руб. 69 коп., из которых 143 612 руб. 85 коп. - задолженность по арендной плате; 4 635 руб. 84 коп. - пени за просрочку исполнения обязательств по оплате арендной платы, всего 391 192 руб. 21 коп. (с учётом увеличения размера исковых требований, л.д. 103-104, 130-131).
Ответчиком подано встречное исковое заявление, в котором просит признать незаключенным договоры аренды нежилых помещений N 90/07 от 01.11.2007 и N 122А/08 от 21.10.2008 между ООО «Частная врачебная практика» и ОАО «ЧРЗ «Полет».
Решением суда от 20.11.2009 (резолютивная часть от 29.10.2009) в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. ООО ЧРЗ «Полет» из федерального бюджета возвращена сумма государственной пошлины в размере 143 руб. 08 коп.
Встречные исковые требования ООО «Частная врачебная практика» удовлетворены, договоры аренды нежилых помещений N 90/7 от 01.11.2007 и N 122 А/08 от 21.10.2008 признаны незаключенными. С ОАО ЧРЗ «Полет» в пользу ООО «Частная врачебная практика» взыскана сумма государственной пошлины в размере 2 000 руб. ООО «Частная врачебная практика» из федерального бюджета возвращена сумма государственной пошлины в размере 1 000 руб.
В апелляционной жалобе ОАО ЧРЗ «Полет» (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на нарушение судом первой инстанции норм процессуального пава (ст.ст. 127, 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), так как при принятии встречного искового заявления рассмотрение дела было отложено, а не начато заново.
Податель апелляционной жалобы также ссылается на ошибочность вывода суда первой инстанции о незаключенности договоров аренды, поскольку в материалах дела имеется приложение N 1 к договору, в котором указан предмет договора, при этом судом неверно интерпретированы объяснения истца о том, что данное приложение было изготовлено в связи с подачей иска. Полагает, что судом не учтено, что договор аренды подписан без замечаний и протокола разногласий, в том числе по предмету договора, а в материалах дела имеются доказательства исполнения договора (частичная оплата).
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель ООО «Частная врачебная практика» в судебное заседание не явился.
С учётом мнения истца, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ОАО ЧРЗ «Полет» (арендодатель) и ООО «Частная врачебная практика» (арендатор) подписан договор аренды N 90А/07 от 01.11.2007 (л.д. 14-16).
В соответствии с п. 1.2. указанного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, именуемой далее «объект», а арендатор обязуется принять объект, использовать его по прямому назначению, своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных настоящим договором.
Характеристика объекта:
1.1.1 адрес: г. Челябинск, ул.Лесопарковая, 9-а,
1.1.2 назначение здания: административно-хозяйственный корпус N 3, нежилое помещение N 1,
1.1.3 назначение арендованного объекта: размещение медицинского центра,
1.1.4 этаж: 2, кабинеты N 73-78, 80-85, 94, 108-115,
1.1.5 полезная площадь: 240 кв.м.
1.1.6 коэффициент использования площадей общего пользования (К):1,0
1.1.7 общая площадь с учетом «К»: 240 кв.м.
В соответствии с п. 1.3 договора объект обозначен штриховкой на плане этажа здания (Приложение N 1)
В соответствии с п. 6.1 договора срок предоставления объекта в аренду с 01.11.2007 по 31.09.2008.
На основании п.6.2 договора настоящий договор аренды вступает в силу с момента его заключения и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств в течение 11 месяцев.
В материалы дела представлено Приложение N 1 к договору - поэтажный план помещения 1 лит А1 по ул. Лесопарковая, 9-а, не подписанный сторонами (л.д.17).
Сторонами подписан протокол согласования арендной платы к договору аренды N 90А/07 от 01.11.2007, в соответствии с которым, сумма арендной платы составляет 168 000 руб., в т.ч. НДС, с декабря сумма арендной платы составляет 84 000 руб. (л.д.18)
В соответствии с дополнительным соглашением к договору N 90А/07 от 01.11.2007 сторонами продлен срок действия договора до 20.10.2008 (л.д.23).
Как следует из акта N 2 от 20.10.2008, являющегося Приложением N 6 к договору N 90 А/07 от 01.11.2007 арендатор вернул, а арендодатель принял помещения по ул. Лесопарковая, 9-а, в административно-хозяйственном корпусе N 3, нежилое помещение N 1: этаж 2, кабинеты N 73-78, 80-85, 94, 108-115, полезная площадь 240 кв.м. (л.д.22).
В соответствии с договором N 122А/08 аренды нежилого объекта недвижимости от 21.10.2008 (л.д. 24-26), подписанного между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатором), арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, именуемое далее объект, а арендатор обязуется принять объект, использовать его по прямому назначению, своевременно уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, определенных настоящим договором.
Характеристика объекта:
1.1.1 адрес: г. Челябинск, ул.Лесопарковая, 9-а
1.1.2 назначение здания: административно-хозяйственный корпус N 3 нежилое помещение N 1
1.1.3 назначение арендованного объекта: размещение медицинского центра
1.1.4 этаж: 2, кабинеты N 73-78, 80-85, 94, 108-115
1.1.5 полезная площадь: 240 кв.м.
1.1.6 коэффициент использования площадей общего пользования (К):1,0
1.1.7 общая площадь (с учетом «К»): 240 кв.м.
Как следует из п.1.3 договора объект обозначен шриховкой на плане этажа здания (Приложение N 1).
В соответствии с п.1.4 договора стоимость 1 квадратного метра арендуемых помещений без учета коммунальных и эксплуатационных услуг составляет 350 рублей. Сумма арендной платы в месяц составляет 84 000 руб.
В соответствии с п. 6.1 договора срок предоставления объекта в аренду с 21.10.2008 по 20.12.2008.
Истцом представлено в материалы дела приложение N 1 к договору аренды N 122А/08 от 21.10.2008, которое не подписано сторонами (л.д. 27).
Сторонами подписано Приложение N 2, в соответствии с которым, согласован порядок пользования арендованным объектом (л.д.28), Приложение N 3 в соответствии с которым сторонами согласован перечень документов, необходимых для заключения договоров аренды (л.д. 29).
Сторонами подписан акт приема-сдачи недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял помещения общей площадью 240 кв.м. по адресу: г. Челябинск, Лесопарковая, 9-а, этаж 2, кабинеты N 73-78, 80-85, 94, 108-115 (л.д.30).
В соответствии с подписанным сторонами дополнительным соглашением к договору N 122А/08 от 21.10.2008 срок действия договора N 122А/08 продлен до 21.12.2008 (л.д. 31).
Как следует из акта сдачи-приемки нежилого объекта недвижимости от 19.12.2008, арендатор вернул, а арендодатель принял нежилой объект недвижимости по ул.Лесопарковая, 9-а, в административно-хозяйственном корпусе N 3, нежилое помещение N 1, этаж 2, кабинеты N 73-78, 80-85, 94, 108-115, полезная площадь 240 кв.м. (л.д.32).
В соответствии с соглашением N 1 о расторжении договора аренды нежилого объекта недвижимости, договор аренды N 122А/08 от 21.10.2008 расторгнут с 31.12.2008 (л.д.33).
Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что договоры аренды N 90А/07 и N 122А/08 не заключены в силу невозможности идентифицировать предмет договоров, так как сторонами не согласовано местоположение помещений в здании.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договоров аренды N 90А/07 и N 122А/08 с учётом требований п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о невозможности идентифицировать переданные в аренду помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При этом обстоятельства согласованности предмета договора следует устанавливать со ссылками положения статьи 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая предусматривает, что к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера их площади (п. 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О).
Оценивая с учётом изложенного представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сторонами не согласовано условие о предмете рассматриваемых договоров аренды.
Так в спорных договорах аренды, стороны определили предмет договора как нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул.Лесопарковая, 9-а, назначение здания: административно-хозяйственный корпус N 3, нежилое помещение N 1, этаж: 2, кабинеты N 73-78, 80-85, 94, 108-115, полезной площадью 240 кв.м.
В соответствии с п. 1.3 договора N 90 А/07 от 01.11.2007 и договора N 122А/08 от 21.10.2008 объект обозначен штриховкой на плане этажа здания, который является приложением к договорам аренды.
Между тем в материалах дела отсутствует документ, подписанный обеими сторонами договора, из которого возможно было бы определить местоположение переданных в аренду помещений в здании и их площадь.
Имеющиеся в материалах дела поэтажные планы помещений (л.д. 17, 27) не принимаются судом в качестве относимых доказательств согласования сторонами предмета договора, поскольку данные документы, обозначенные как приложения N 1 к договорам N 90 А/07 от 01.11.2007 и N 122 А/08 от 21.10.2008 соответственно, не подписаны представителями сторон договора.
При этом ООО «Частная врачебная практика» отрицает факт использования именно тех помещений, которые указаны в качестве предмета договора аренды.
В связи с изложенным подлежит отклонению довод подателя апелляционной жалобы о согласованности предмета договоров в приложениях к договору.
Суд апелляционной инстанции также считает обоснованным вывод суда первой инстанции о невозможности идентифицировать спорные помещения ввиду невозможности определить их местоположение и площадь в соответствии с данными технического учёта. Так, указанное в договоре аренды помещение N 108 в поэтажном плане отсутствует, тогда как имеется помещение под N 108а, которое, согласно плана, является коридорным помещением (л.д.17).
При этом, как верно указано судом первой инстанции, совокупная площадь помещений N 73, N 74, N 75, N 76, N77, N 78, N 80, N 81, N 82, N 83, N 84, N 85, N 94, N 109, N 110, N 111, N 112, N113, N 114, N 115 также не соответствует данным технического учёта, поскольку согласно поэтажного плана общая площадь названных помещений, без учета отсутствующего на плане помещения N 108 составляет 235,9 кв.м., а с учетом помещения N 108а - составляет 315,4 кв.м, тогда как общая площадь помещений, переданных в аренду согласно договоров N 90 А/07 и N 122 А/08 составляет 240 кв.м.
Довод ОАО «ЧРЗ «Полет», что о заключенности договоров аренды свидетельствует факт их исполнения (доказательства передачи имущества, а также доказательства внесения платы за пользования имуществом), отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку из имеющихся в материалах дела актов передачи недвижимого имущества (л.д. 21, 30) также не представляется возможным установить месторасположение переданных в аренду помещений в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Лесопарковая, 9-а и соотнести общую площадь данных помещений с данными поэтажного плана.
Осуществление ответчиком оплаты, на что ссылается истец, также не принимается судом во внимание, поскольку из содержания норм п. 1 ст. 432 и п.1 ст. 651 ГК РФ следует, что существенное условие о предмете договора должно быть согласовано в соответствующей форме, в данном случае - путём подписания договора как единого документа. По тем же основаниям отклоняется и довод о том, что договор подписан без замечаний и протокола разногласий. Кроме того, о наличии разногласий относительно преданных в аренду помещений ответчик заявил в судебном разбирательстве.
Таким образом, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о незаключенности рассматриваемых договоров аренды, правомерно удовлетворив встречное исковое заявление и отказав в удовлетворении первоначального искового заявления.
Довод подателя апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального пава (ст.ст. 127, 132 АПК РФ), так как при принятии встречного искового заявления рассмотрение дела было отложено, а не начато заново, не принимается судом апелляционной инстанции в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции, поскольку довод основан на неверном толковании норм процессуального права.
В соответствии с ч. 1 ст. 137 АПК РФ, судья, признав дело подготовленным, выносит определение о назначении дела к судебному разбирательству.
Согласно ч.1 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. В силу ч. 5 названной нормы арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании.
В силу ч. 10 названной нормы судебное разбирательство в новом судебном заседании возобновляется с того момента, с которого оно было отложено. Повторное рассмотрение доказательств, исследованных до отложения судебного разбирательства, не производится.
