ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 04 марта 2010 года Дело N А07-16799/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Карпачёвой М.И., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Исламшиной Алисы Мингниязовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.11.2009 по делу N А07-16799/2009 (судья Шагабутдинова З.Ф.), при участии: от индивидуального предпринимателя Исламшиной А.М. - Зиятдинова А.Ф. (доверенность N1 от 14.12.2009),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Исламшиной Алисе Мингниязовне (далее - ИП Исламшина А.М., ответчик) о взыскании 142 546 руб. 16 коп. суммы арендной платы по договорам аренды N 6-08 от 01.03.2008 и N 6П-09 от 11.01.2009, расторжении договора аренды N 6П-09 от 11.01.2009г. и выселении из занимаемого помещения площадью 152,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Туймазы, мкр. Молодежный, 21 (с учётом изменения предмета исковых требований, т. 1, л.д. 32-33).

Решением суда от 18.11.2009 (резолютивная часть от 18.11.2009) исковые требования удовлетворены, с ИП Исламшиной А.М. в пользу Комитета взыскано 142 546 руб. 16 коп. суммы долга, в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 8350 руб. 92 коп., расторгнут договор аренды N 6П-09 от 11.01.2009 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, заключенный между Комитетом и ИП Исламшиной А.М., ИП Исламшина А.М. выселена из нежилого помещения общей площадью 152,2 кв.м. надземной встроенной части на 1 этаже 5 этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Туймазы, мкр. Молодежный, 21 (технический паспорт N 2253 от 23.11.2007).

В апелляционной жалобе ИП Исламшина А.М. (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, требования о расторжении договора и выселении предпринимателя из занимаемого помещения просит оставить без рассмотрения.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на следующие обстоятельства: ответчик не был уведомлен о судебном разбирательстве, в связи с чем был лишён возможности защищать свои интересы; на момент вынесения решения суда (18.11.2009) задолженность ответчика перед истцом была меньше взысканной суммы, а на момент подачи апелляционной жалобы задолженность погашена в полном объёме; истцом не был соблюдён досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды N 6П-09, поскольку ответчик не получал уведомления N 2124 от 17.07.2009.

В подтверждение указанных доводов подателем жалобы на основании ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела следующих документов: платёжные поручения N 39 от 17.06.2009 на сумму 2000 руб., N 41 от 01.07.2009 на сумму 2000 руб., N 49 от 08.07.2009 на сумму 10 000 руб., N 56 от 20.07.2009 на сумму 5000 руб., N 58 от 07.08.2009 на сумму 15 000 руб. N 59 от 21.08.2009 на сумму 10 000 руб., N 64 от 31.08.2009 на сумму 15 000 руб., N 65 от 08.09.2009 на сумму 10 000 руб., N 74 от 30.09.2009 на сумму 10 000 руб., N 80 от 16.11.2009 на сумму 9 000 руб., N 81 от 30.11.2009 на сумму 9 000 руб. N 83 от 07.12.2009 на сумму 9 000 руб., N 75 от 23.07.2008 на сумму 20 944 руб. 25 коп., N 86 от 18.09.2008 на сумму 20 000 руб., N 102 от 26.11.2008 на сумму 25 000 руб., N 105 от 09.12.2008 на сумму 15 000 руб., N 17 от 23.03.2009 на сумму 15 000 руб., N 29 от 14.04.2009 на сумму 24 665 руб. 40 коп., N 11 от 16.02.2009 на сумму 26 000 руб.; квитанция ОАО «УралСиб» филиал в г. Туймазы на сумму 10 000 руб., платёжные ордеры N 1 от 30.10.2009 и N 2 от 03.11.2009 на общую сумму 122 000 руб.

Ходатайство судом удовлетворено (протокол судебного заседания от 01.02.2010).

В отзыве на апелляционную жалобу Комитет считает доводы апелляционной жалобы несостоятельными, ссылаясь на надлежащее уведомление ответчика по адресу государственной регистрации, а также на получение ответчиком уведомления о расторжении договора аренды, что подтверждается представленными в дело уведомлениями.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители Комитета в судебное заседание не явились, истец просит рассмотреть жалобу без участия своего представителя.

С учётом мнения ответчика, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав объяснения представителя ответчика, считает решение суда подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно выписке из реестра муниципального имущества Республики Башкортостан от 24.09.2009 (т. 1, л.д. 65) объект муниципального нежилого фонда - надземная встроенная часть на 1 этаже 5 этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Туймазы, мкр. Молодежный, 21 общей площадью 152,2 кв.м. отнесено к муниципальному имуществу городского поселения город Туймазы муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан на основании постановления Администрации муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан N 617 от 27.03.2008.

01.03.2008 между Комитетом (арендодатель) и ИП Исламшиной А.М. (арендатор) заключен договор N 6-08 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору в пользование объект муниципального нежилого фонда - надземную встроенную часть на 1 этаже 5 этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Туймазы, мкр. Молодежный, 21 общей площадью 152,2 кв.м. на срок с 01.03.2008 по 31.12.2008 (т. 1, л.д. 39-41).

По условиям договора аренды технические характеристики объекта аренды приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 2253 от 23.11.2001 (п. 1.1 договора).

По акту приема-передачи от 01.03.2008 арендодатель передал арендатору объект муниципального нежилого фонда - надземную встроенную часть на 1 этаже 5 этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Туймазы, мкр. Молодежный, 21 общей площадью 152,2 кв.м. (т. 1, л.д. 42).

11.01.2009 стороны заключили новый договор аренды N 6П-09 на то же помещение на срок по 31.12.2009 (т. 1, л.д. 12-14).

Размер арендной платы в соответствии с п. 3.1 договоров определяется в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

Согласно расчетам арендной платы, приведенным в приложениях к договорам, ее размер составил 20 944 руб. 25 коп. в месяц, с 01.01.2009 - 16 610 руб. 92 коп.

В связи с невыполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы истец направил ему уведомление N 1947 от 01.07.2009 о необходимости погасить задолженность по договору, иначе арендодатель будет вынужден обратиться в суд с требованием о расторжении договора (т. 1, л.д. 7).

Неисполнение ответчиком обязанности по погашению задолженности по арендной плате явилось поводом для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды является заключенным, ответчиком при этом не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате, досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора истцом соблюдён.

Выводы суда ошибочны, поскольку не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора с учётом требований п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать его незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае предмет договора аренды сторонами согласован путём указания в договоре ссылки, что характеристики объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 2253 от 23.11.2007.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно переданного в аренду имущества.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а также положения, односторонний отказа от исполнения обязательства является недопустимым.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из расчёта истца (т. 1, л.д. 35, 36), по состоянию на июль 2009 г. у ответчика имелась задолженность по договору аренды N 6-08 в сумме 147 157 руб. 08 коп., а по договору аренды N 6П-09 в сумме 110 546 руб. 04 коп.

При этом по смыслу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, обязанность по доказыванию факта отсутствия задолженности по арендной плате лежит именно на ответчике.

В доказательство погашения задолженности по арендной плате по рассматриваемым договорам подателем апелляционной жалобы в порядке ч. 2 ст. 268 АПК РФ в суд апелляционной инстанции представлены платёжные поручения N 39 от 17.06.2009, N 41 от 01.07.2009, N 49 от 08.07.2009, N 56 от 20.07.2009, N 58 от 07.08.2009, N 59 от 21.08.2009, N 64 от 31.08.2009, N 65 от 08.09.2009, N 74 от 30.09.2009, N 80 от 16.11.2009, N 81 от 30.11.2009, N 83 от 07.12.2009, квитанция банка от 16.10.2009, платёжные ордеры N 1 от 30.10.2009 и N 2 от 03.11.2009 на общую сумму 122 000 руб. В данных документах в качестве основания платежа указано, что денежные средства вносятся за аренду помещения по договору N 6П-09 от 11.01.2009.

В материалы дела также представлены платёжные поручения N 75 от 23.07.2008, N 86 от 18.09.2008, N 102 от 26.11.2008, N 105 от 09.12.2008, N 17 от 23.03.2009, N 29 от 14.04.2009, N 11 от 16.02.2009 на общую сумму 191 490 руб. 29 коп., в качестве основания платежа в которых указана оплата за аренду по договору N 6-08 от 01.03.2008.

Оценивая вышеуказанные документы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности доводов ответчика об отсутствии на момент рассмотрения спора по существу задолженности по арендной плате в размере исковых требований 142 546 руб. 16 коп.

Так, по договору аренды N 6-08 сумма начисленной арендной платы составляет 191 490 руб. 29 коп., тогда как арендатором оплачено 146 609 руб. 75 коп.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что оплата, произведённая ИП Исламшиной А.М. по платёжным поручениям N 11 от 16.02.2009 на сумму 26 000 руб., N 17 от 23.03.2009 на сумму 15 00 рублей и N 29 от 14.04.2009 на сумму 24 665 руб. 40 коп. неправомерно учтена истцом при расчёте задолженности по договору N 6-09, поскольку в качестве назначения платежа в названных документах предпринимателем указано «оплата за аренду помещения по договору N 6-08 от 01.03.2008».

По договору аренды N 6П-09 сумма начисленной арендной платы (за июль месяц 2009 включительно) составляет 104 000 руб., арендатором оплачено 99 665 руб. 52 коп.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что истцом при расчёте задолженности неправомерно не учтены платежи, произведённые арендатором по платёжному ордеру N 1 от 30.10.2009 на сумму 5 022 руб. 95 коп., N 2 от 03.11.2009 на сумму 977 руб. 05 коп., платёжному поручению N 80 от 1.11.2009 на сумму 9000 руб., квитанции от 2.10.2009 на сумму 10 000 руб., поскольку данные платежи совершены арендатором с назначением платежа «оплата аренды по договору N 6П-09 от 11.01.2009» без указания периода оплаты.

Таким образом, на момент рассмотрения спора по существу 18.11.2009 сумма задолженности ИП Исламшиной А.М. по арендной плате по договорам N 6-08 и N 6П-09 составила 49 215 руб. 12 коп., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Рассматривая исковое требование о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договором аренды N 6П-09 от 11.01.2009 в качестве основания для досрочного расторжения, в том числе, предусмотрена неоплата или просрочка арендатором внесения арендной платы в сроки, установленные п. 3.3 настоящего договора, в течение трёх месяцев независимо от последующего внесения. Частичное внесение арендной платы приравнивается к её невнесению, невнесение арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора (п. 5.2.4 договора).

При этом в п. 3.3 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперёд с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца.

Оценивая с учётом изложенного представленные ответчикам в порядке ч. 2 ст. 268 АПК РФ доказательства внесения арендной платы по договорам, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды, поскольку денежные средства за пользование помещением вносились арендатором частями и с существенным нарушением установленных договором сроков оплаты.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, для вывода о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, необходимо либо последовательное направление ответчику предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и направление при неисполнении обязательства в разумный срок уведомления (предложения) о расторжении договора, либо одновременное их направление, а также неисполнение ответчиком обязательств в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы для целей предоставления арендатору возможности в разумный срок исполнить обязательство, судом должно быть установлено обстоятельство получения должником уведомления о расторжении договора.

Из материалов дела усматривается, что истцом в направленном ответчику уведомлении N 1947 от 01.07.2009 наряду с вопросом о погашении задолженности по арендной плате ставился вопрос о досрочном расторжении договора аренды.

Имеющаяся в материалах дела претензия N2124 от 17.07.2009 (т. 1, л.д. 10) судом апелляционной инстанции не рассматривается как относимое доказательство, поскольку названное письмо направлено арендодателем по поводу задолженности по иным договорам - N 60 от 11.01.2009, N 189 от 11.01.2009.

При этом довод подателя жалобы, что из уведомления N 1947 от 01.07.2009 не усматривается предложение расторгнуть договор подлежит отклонению, поскольку ссылка арендодателя на возможность обращения в суд с требованием о расторжении договора свидетельствует об отсутствии намерения Комитета продолжать арендные отношения в случае непогашения арендатором задолженности по арендной плате.

В качестве доказательства направления данного претензионного письма ИП Исламшиной А.М. Комитетом в материалы дела представлены список почтовых отправлений, в котором письмо в адрес ответчика указано под N 45275409083234, а также почтовая квитанция на отправку заказных писем с простым уведомлением (т. 1, л.д. 8, 9).

Между тем, доказательств получения ответчиком данного письма материалы дела не содержат, уведомление о вручении ответчику почтового отправления N 45275409083234, содержащего претензию N 1947, в материалах дела отсутствует, ответчик факт получения письма отрицает.

Имеющееся в материалах дела уведомление о вручении почтового отправления N 45245409094407 свидетельствует о получении иной претензии N2124 от 17.07.2009, которая, как указано судом выше, не имеет отношения у рассматриваемому спору.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Поскольку материалы дела не содержат доказательств названного обстоятельства, суд апелляционной приходит к выводу о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды и выселению ответчика, в силу чего исковые требования в данной части подлежат оставлению без рассмотрения (п.п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).