• по
Более 47000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 марта 2010 года Дело N А76-28660/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Пивоваровой Л.В., Карпачёвой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Солдаткиной Натальи Николаевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.01.2010 по делу N А76-28660/2009 (судья Зубенко В.М.), при участии: индивидуального предпринимателя Солдаткиной Н.Н. лично, от индивидуального предпринимателя Солдаткиной Н.Н. - Ковалева А.В. (доверенность 74 АВ 180451 от 14.10.2009), Шалонниковой Э.М. лично,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Солдаткина Наталья Николаевна (далее - ИП Солдаткина Н.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Студия Елены Черных» (далее - ООО «Студия Елены Черных», ответчик) о взыскании 19 500 рублей долга по арендной плате за период с 01.09.2008 по 30.11.2008, 80 000 рублей неосновательного обогащения за период с 01.12.2008 по 31.05.2009, 15 000 рублей расходов на оплату услуг представителя, 7 500 рублей расходов на оплату услуг оценщика и 4 316 рублей 10 копеек государственной пошлины (с учётом изменения исковых требований, а также отказа от исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, т. 1, л.д. 120-121, т. 2, л.д. 138-139, т. 3, л.д. 1, 2).

ООО «Студия Елены Черных» обратилось со встречным исковым заявлением о взыскании с ИП Солдаткиной Н.Н. 100 000 руб. неосновательного обогащения в виде излишне выплаченной арендной паты, 17 070 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.12.2007 по 22.10.2009 (т. 2, л.д. 62-64).

Решением суда от 29.01.2010 (резолютивная часть от 27.01.2010) в удовлетворении исковых требований ИП Солдаткиной Н.Н. к ООО «Студия Елены Черных» отказано. Встречные исковые требования удовлетворены в полном объёме, с ИП Солдаткиной Н.Н. в пользу ООО «Студия Елены Черных» взыскано 100 000 рублей неосновательного обогащения, 17 070 рублей 85 копеек - процентов за пользование чужими денежными средствами, 2 500 рублей. - судебных расходов.

Кроме того, с ИП Солдаткиной Н.Н. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3 010 рублей 32 копейки.

В апелляционной жалобе ИП Солдаткина Н.Н. (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца по первоначальному иску.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, суд необоснованно посчитал, что стороны, подписывая договор аренды от 01.12.2007, согласовали размер арендной платы - 25 000 руб. (по 12 500 руб. каждому собственнику), данный вывод носит формальный характер, не основан на имеющихся в деле доказательствах и сделан без учёта буквального толкования п. 4.2 договора аренды, из которого следует, что арендная плата подлежит перечислению одному из арендодателей, таким образом, суд первой инстанции не применил положения п. 2 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Судом также не учтено, что арендная плата уплачивалась арендатором по 25 000 руб. каждому арендодателю. Полагает, что суд не принял в качестве достоверного доказательства отчёт об оценке рыночной стоимости права аренды, исходя из которого размер арендной платы составляет 40 000 рублей за всё помещение, то есть по 20 000 руб. каждому сособственнику, при этом ответчиком достоверных и относимых доказательств рыночной стоимости объекта аренды не представлено. Податель апелляционной жалобы ссылается на нарушение норм процессуального права, так как судом необоснованно сделан вывод о несогласии сторон провести экспертизу.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Студия Елены Черных» считает решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представитель ООО «Студия Елены Черных» в судебное заседание не явился.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое помещение N6 (парикмахерская) общей площадью 71,8 кв. метров, расположенное в г. Челябинске по ул. Каслинской, 34, принадлежит в Ѕ доле Солдаткиной Н.Н. на основании договора купли-продажи от 17.10.2006, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, выданного ГУ ФРС по Челябинской области 17.11.2006 за 74 АБ 646601 (т. 1, л.д. 25) и Шалонниковой Э.М. на основании договора купли-продажи от 21.12.2001, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, выданного ГУ ФРС по Челябинской области 27.12.2001 за 74 АВ 044603.(т. 1, л.д. 26). Площадь и характеристика нежилого помещения в целом подтверждена техническим описанием объекта площадью 71,8 кв. метров и его планом (т. 1, л.д. 23). Указанные лица являются собственниками данного имущества на момент рассмотрения дела судом, в подтверждение чего представлена выписка из ЕГРП от 16.11.2009 (т. 2, л.д. 48).

Между Шалонниковой Э.М. и ИП Солдаткиной Н.Н. с одной стороны (арендодатели) и ООО «Студия Елены Черных» с другой стороны (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.01.2007 (т. 1, л.д. 18-19), в соответствии с которым арендодатель обязался передать во временное пользование нежилое помещение в целях использования общей площадью 71,8 кв.м, находящееся по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 34, кв. 15 (п.1.1 договора). Срок действия договора стороны определили равным 11 месяцам с момента его подписания, при этом, в случае, если ни одна из сторон не заявит письменного прекращения действия договора не позднее одного месяца до окончания его срока, договор пролонгируется на срок 11 месяцев (п. 21 договора).

Стоимость арендной платы за помещение в месяц стороны определили в 20 000 рублей, при этом, размер арендных платежей может быть изменен только с согласия арендатора (п.4.1 договора).

Дополнительным соглашением к договору стороны согласовали, что отдельным платежом арендатор компенсирует арендодателю затраты по электроэнергии, водоснабжению и коммунальным платежам в сумме фактических затрат на основании документов, выставленных соответствующими организациями (т. 1, л.д. 20).

Стороны подтвердили, что помещение было передано арендодателем арендатору после подписания договора.

01.12.2007 между теми же сторонами подписан договор аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 68), в соответствии с которым арендодатель передает арендатору нежилое помещение общей площадью 71,8 кв.м, находящееся в г. Челябинске по ул. Каслинской, 34-15 (п. 1.1 договора). Срок действия договора также определен сторонами 11 месяцев с момента его подписания (п. 21 договора), при этом также стороны согласовали возможность его продления еще на 11 месяцев, если ни одна из сторон не заявит письменно о его прекращении не позднее, чем за месяц до окончания срока его действия.

Стоимость арендной платы за помещение установлена в размере 25 000 рублей с оплатой по окончании месяца, при этом, размер платежей может быть изменен только с согласия арендатора (п. 4.1 договора).

01.12.2008 между ИП Солдаткиной Н.Н. с одной стороны (арендодатель) и ООО «Студией Елены Черных» с другой стороны (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (т. 1, л.д. 15), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору нежилое помещение площадью 35, 9 кв. метров, находящееся по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, 34-15 сроком на 6 месяцев с момента его подписания (п. 2.1 договора) с возможностью его продления. Стоимость арендной платы за помещение в п. 4.1 договора указана в размере 30 000 рублей, а размер арендных платежей может быть изменен только с согласия арендатора.

Договор аренды на таких же условиях ООО «Студия Елены Черных» подписало с Шалонниковой Э.М. 01.12.2008 (т. 1, л.д. 16).

В подтверждение платежей за пользование помещением в материалы дела представлены расходные кассовые ордера, выданные ООО «Студия Елены Черных» в пользу Солдаткиной Н.Н.: б/н от 17.12.2007 на сумму 25 000 рублей с указанием основания - аренда, б/н от 01.02.2008 на ту же сумму за аренду за январь 2008 года за аренду за январь; N 001 от 15.02.2008; б/н от 14.03.2008 на сумму 17 000 рублей за аренду; б/н от 15.03.2008 в размере 8 500 рублей за аренду; б/но о 15.04.2008 за аренду; б/н от 15.05.2008 на сумму 25 000 рублей за аренду; б/н от 17.06.2008 года на 25 000 рублей за аренду за май; б/н от 15.07.2008 на 25 000 рублей за аренду за июнь; N 0010 от 15.09.2008 на сумму 25 000 рублей за аренду; б/н от 23.10.2008 на 12 000 рублей за аренду; б/н от 21.10.2008 на 18 000 рублей ; б/н от 19.08.2008 на 20 500 рублей за аренду за август; б/н от 16.11.2007 на 25 000 рублей за аренду (т.1, л.д. 69-79, т.2, л.д.78, 128-129). Всего оплата произведена на сумму 365 500 рублей.

Платежными поручениями ООО «Студия Елены Черных» производило оплату по договору от 01.01.2007 Шалонниковой Э.М. в период с января 2008 года по декабрь 2008 года и за 2009 год (т.1 л.д.80-105, т.2 л.д.122-126) и по расходному кассовому ордеру (т.2, л.д.127).

Факт перечисления денежных средств в указанной сумме сторонами не оспаривается.

Ссылаясь на то, что ответчик производил пользование помещением без осуществления за него платы в полном объёме, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

ООО «Студия Елены Черных», полагая, что арендные платежи в сумме 100 000 рублей получены ИП Солдаткиной Н.Н. без правовых оснований, поскольку арендная плата подлежала оплате в размере по 12 500 рублей каждому собственнику помещения, подало встречный иск.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 01.01.2007 является заключенным, поскольку предмет согласован сторонами надлежащим образом, оснований для его продления не имеется, тогда как договор аренды от 01.01.2008 не заключен в силу отсутствия индивидуализации предмета договора, принадлежащего арендодателям на праве общей долевой собственности.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд пришёл к выводу, что сторонами согласован размер арендной платы, подлежащей уплате за всё помещение, в сумме 25 000 руб., то есть по 12 500 рублей каждому из сособственников.

Удовлетворяя встречный иск, суд пришёл к выводу о необоснованности внесения в пользу ИП Солдаткиной Н.Н. денежных средств, поскольку помещение принадлежит ей на праве общей долевой собственности, и сумма 25 000 руб. подлежит взысканию за всё помещение в целом двум сособственникам.

Выводы суда ошибочны, поскольку не соответствуют обстоятельствам дела.

Рассматривая первоначальные исковые требования, в удовлетворении которых суд первой инстанции отказал в полном объёме, апелляционная инстанция исходит из следующего.

Со ссылкой на ненадлежащее исполнение договора аренды от 01.12.2007 истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 19 500 рублей долга по арендной плате за период с 01.09.2008 по 30.11.2008.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно договору аренды арендодатель предоставляет в пользование недвижимое имущество, а арендатор принимает и оплачивает арендную плату ежемесячно в сумме 25 000 руб. (п. 4.1 договора).

С учётом выражения воли сторон на прекращение договора аренды от 01.12.2007 путём подписания договора от 01.12.2008, апелляционная инстанция соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оснований для продления договора аренды от 01.12.2007 не имеется.

Расчёт основной задолженности произведён истцом верно, доказательств погашения задолженности ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы, в силу чего исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

При этом довод апелляционной жалобы, что суд первой инстанции необоснованно посчитал согласованным размер арендной платы по договору от 01.12.2007 25 000 рублей за всё помещение (по 12 500 рублей каждому сособственнику) судом апелляционной инстанции признается верным, данный вывод суда сделан без учёта требований нормы ст. 431 ГК РФ.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из п. 4.1. договора аренды от 01.12.2007 (т. 1, л.д. 68 оборот), стоимость арендной платы за помещение в месяц составляет 25 000 рублей по окончанию месяца. Размер арендных платежей может быть изменён арендодателем только с согласия арендатора.

Согласно п. 4.2. договора - форма оплаты: перечисление денежных средств на лицевой счёт арендодателя, либо другими способами, не запрещёнными законодательством.

При этом из преамбулы договора аренды следует, что арендодателями по договору являются его собственники - Солдаткина Н.Н. и Шалонникова Э.М.

Таким образом, буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений не позволяет достоверно определить, в каком объёме подлежит перечислению арендная плата: является ли оплата в размере 25 000 руб. - общей платой за всё помещение, либо - по 25 000 руб. для каждого арендодателя.

Согласно абзацу 2 статьи 431 ГК РФ если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суд апелляционной инстанции, оценив в совокупности по правилам ч. 1 ст. 71 АПК РФ, представленные по делу доказательства, приходит к выводу о том, что действительная общая воля сторон с учетом цели договора была направлена на согласование размера арендных платежей в сумме по 25 000 рублей каждому из сособственников. При этом суд исходит из следующего.

Согласно имеющимся в материалах дела платёжным документам ООО «Студия Елены Черных» в период с декабря 2007 года по октябрь 2008 года (период действия договора аренды от 91.12.2007) в пользу ИП Солдаткиной Н.Н. вносилась арендная плата в размере 25 000 руб. (расходные кассовые ордера б/н от 17.12.2007 на сумму 25 000 рублей с указанием основания - аренда, б/н от 01.02.2008 на ту же сумму за аренду за январь 2008 года за аренду за январь; N 001 от 15.02.2008 на сумму 25 000 руб.; б/н от 14.03.2008 на сумму 17 000 рублей за аренду; б/н от 15.03.2008 в размере 8 500 рублей за аренду; б/н от 15.04.2008 на сумму 25 000 руб. за аренду; б/н от 15.05.2008 на сумму 25 000 рублей за аренду; б/н от 17.06.2008 на 25 000 рублей за аренду за май; б/н от 15.07.2008 на 25 000 рублей за аренду за июнь; N 0010 от 15.09.2008 на сумму 25 000 рублей за аренду; б/н от 23.10.2008 на 12 000 рублей за аренду; б/н от 21.10.2008 на 18 000 рублей; б/н от 19.08.2008 на 25 000 рублей за аренду за август (т.1, л.д. 69-79, т.2, л.д. 78, 128).

При этом в пользу Шалонниковой Э.М. арендная плата за этот же период арендная плата также вносилась в размере 25 000 руб. (минус 13% - п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации): платёжные поручения N 396 от 22.01.2008, N 16 от 04.02.2008, N 431 от 20.02.2008, N 433 от 26.02.2008, N 430 от 04.03.2008, 451 от 20.03.2008, N 452 от 07.04.2008, N 466 от 08.04.2008, N 492 от 08.05.2008, N 517 от 05.06.2008, N 518 от 07.07.2008, N 580 от 06.08.2008, N 609 от 05.09.2008, N 610 от 12.09.2008, N 666 от 06.11.2008, N 697 от 26.11.2008, N 683 от 08.12.2008 (т. 1, л.д. 80-105).

При этом ссылки в платёжных поручениях на договор аренды от 01.01.2007 не принимается судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку в качестве периода, за который вносились денежные средства, арендатором обозначен период действия договора аренды от 01.12.2007.

Таким образом, ответчик после заключения договора аренды от 01.12.2007, совершая оплату в пользу каждого из сособственников помещения оплату в сумме 25 000 рублей, подтвердил направленность общей воли сторон при заключении договора аренды.

Указанную направленность намерений сторон подтверждает третье лицо по делу - Шалонникова Э.М. (отзыв, т. 1, л.д. 116; пояснения в судебном заседании 22.03.2010).

Кроме того, оценка незаключенных договоров аренды от 01.12.2008 с ИП Солдаткиной Н.Н. и Шалонниковой Э.М. с позиций письменного доказательства, свидетельствующего о намерениях сторон, позволяет суду сделать вывод, что стороны также выразили намерение установить арендную плату ежемесячно по 20 000 руб. каждому сособственнику.

С учётом изложенного, и принимая во внимание невозможность однозначного буквального толкования условий договора (абз. 1 ст. 431 ГК РФ), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при заключении договора аренды от 01.12.2007 воля сторон договора была направлена на то, что совокупный размер арендной платы в месяц за спорное помещение составляет 50 000 руб., по 25 000 руб. в пользу каждого из арендодателей.

Рассматривая требование ИП Солдаткиной Н.Н. о взыскании 80 000 рублей неосновательного обогащения за период с 01.12.2008 по 31.05.2009, суд апелляционной инстанции также приходит к выводу о наличии оснований для его удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ, лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно части 2 статьи 65 АПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Таким образом, в судебном разбирательстве подлежат установлению следующие обстоятельства: приобретение или сбережение имущества за счет другого лица путём пользования чужим имуществом без намерения его приобрести; приобретение или сбережение имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; доказанности размера неосновательного обогащения.

При установлении факта отсутствия правовых оснований пользования спорным помещением, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о доказанности данного обстоятельства в связи с незаключенностью договора аренды от 01.12.2008, подписанного с ИП Солдаткиной Н.Н. ввиду невозможности идентифицировать предмет договора, находящийся в общей долевой собственности.

Устанавливая обстоятельство приобретения или сбережения имущества за счет истца путём пользования чужим имуществом без намерения его приобрести, апелляционная инстанция исходит из того, что ответчиком не оспаривается обстоятельство использования данного помещения в спорный период, кроме того в спорный период ответчиком осуществлялось внесение платежей в пользу ИП Солдаткиной Н.Н. и Шалонниковой Э.М.

При этом, отказывая в удовлетворении требования истца по первоначальному о взыскании неосновательного обогащения, суд первой инстанции исходил из недоказанности заявленного размера неосновательного обогащения, при этом суд пришёл к выводу о согласованности воли сторон по договору аренды от 01.12.2007 на внесение арендной платы в общей сумме 25 000 рублей за всё помещение.

Между тем данное обстоятельство, следующее из неоднозначности буквального толкования договора аренды от 01.12.2007, опровергнуто материалами дела, что следует из вышесказанного.

Кроме того, размер неосновательного обогащения за период с 01.12.2008 по 31.05.2009, подтверждается иными доказательствами по делу, носящими объективный характер.

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Так, как следует из отчёта об оценке N 09/10/10 рыночной стоимости права аренды нежилого помещения N 6 (парикмахерской), подготовленного ООО «МБИ-сервис» (т. 2, л.д. 47) рыночная стоимость объекта оценки за период с 01.09.2008 по 01.06.2009 составляет округлённо 360 000 руб., что равняется 40 000 руб. в месяц.

Довод ООО «Студия Елены Черных», изложенный в отзыве на апелляционную жалобу, о недостоверности данного доказательства подлежит отклонению в силу следующего.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Для целей определения общих понятий оценки, подходов к оценке и требований к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности необходимо руководствоваться федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N 1) (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256).

Согласно данного стандарта, к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Для целей определения стоимости объекта оценки, в том числе может использоваться и сравнительный подход, который представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Рассматриваемый отчёт об оценке N 09/10/10, рыночной стоимости права аренды нежилого помещения N 6 (парикмахерской), подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «МБИ-сервис», указанным требованиям отвечает.

Из содержания отчёта следует, что рыночная стоимость права аренды определена оценщиком за период с 01.09.2008 по 01.06.2009. При проведении визуального осмотра оценщиком установлено, что помещение расположено на первом этаже жилого дома, имеет повышенную отделку, соответствующую функциональному назначению помещения. Имеются: система кондиционирования воздуха, ОПС, телефон, есть комната приёма пищи, санузел, есть водонагреватель, стиральная машина. Требования санитарных, пожарных и других органов надзора выполняются в полном объёме.

При проведении процедуры оценки оценщиком мотивированно обоснована необходимость использования сравнительного подхода определения стоимости права аренды (т. 1, л.д. 155).

С учётом выбранного подхода, оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки (права аренды нежилого помещения N 6) за период с 01.09.2008 по 01.06.2009 составляет округлённо 360 000 руб., что равняется 40 000 руб. в месяц.

Таким образом, данный отчёт подготовлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, в силу чего суд апелляционной инстанции соглашается в доводом апелляционной жалобы, что суд первой инстанции необоснованно не принял в качестве достоверного доказательства отчёт об оценке рыночной стоимости права аренды, исходя из которого, размер арендной платы составляет 20 000 руб. каждому сособственнику.

Представленная ответчиком справка Южно-Уральской торгово-промышленной палаты N 4115/09 от 20.10.2009 (т. 2, л.д. 55), согласно которой рыночная стоимость одного квадратного метра такого помещения в период времени с 01.02.2009 по 01.06.2009 составляет в среднем 315 руб. не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку содержащиеся в ней сведения являются среднестатистическими и подготовлены без учёта конкретных характеристик объекта: уровня коммерческой привлекательности объекта, качества отделки помещения, его технических характеристик удобства, наличия дополнительных инженерных коммуникаций.

В силу п. 2 ч. 4 ст. 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

В рассматриваемом случае, вопреки требованиям указанной нормы, судом первой инстанции не указаны мотивы, по которым данные доказательства им опровергнуты.

При этом сам по себе факт оплаты ответчиком иной суммы, чем предусмотрено в отчёте об оценке и справке Южно-Уральской торгово-промышленной палаты N 4115/09 от 20.10.2009, не может быть принят во внимание, поскольку данное обстоятельство не носит объективный характер и обусловлено поведением ответчика.

Вместе с тем сведения, содержащиеся в отчёте оценщика, согласуются с направленностью воли сторон при подписании договоров аренды от 01.12.2008, из которых следует, что за аренду указанного помещения арендодатели планировали получать ежемесячно по 20 000 руб. каждый.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу доказанности совокупности обстоятельств, предусмотренных ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ, необходимых для удовлетворения требования о взыскании неосновательного обогащения.

Удовлетворяя встречное исковое заявление, суд первой инстанции исходил из необоснованности внесения в пользу ИП Солдаткиной Н.Н. денежных средств, поскольку помещение принадлежит ей на праве общей долевой собственности, и сумма 25 000 руб. подлежит взысканию за всё помещение в целом двум сособственникам.

Решение суда первой инстанции в данной части суд апелляционной инстанции также находит ошибочным, поскольку обстоятельствами дела подтверждается факт пользования ответчиком всем спорным помещением, в силу чего арендная плата является формой оплаты за право пользования переданным в аренду имуществом, а ответчиком не доказано, что размер перечисленной платы превышал обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности (п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Из вышеуказанного следует, что ответчик не может считаться потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а перечисленная ответчиком плата не может рассматриваться как неосновательное обогащение.

В силу вышесказанного, оснований для удовлетворения встречного иска судом апелляционной инстанции не установлено.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на нарушение норм процессуального права, выразившееся в том, что судом необоснованно сделан вывод о несогласии сторон провести экспертизу, отклоняется апелляционной инстанцией в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в установленном порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются в том числе заключения экспертов (ч. 2 ст. 64 названного Кодекса).

В соответствии со ст. 82 АПК РФ экспертиза назначается для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Основанием для назначения экспертизы является необходимость получения сведений о фактах, без которых невозможно установить наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и (или) возражения лиц, участвующих в деле, и которые невозможно установить из материалов, имеющихся в деле.

При этом по смыслу указанной нормы, удовлетворение ходатайств о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Кроме того, данный довод противоречит имеющимся в материалах дела заявлениям истца и ответчика (т.3, л.д. 32, 33).

Как следует из ст. 106 АПК РФ, к судебными издержкам относятся, в том числе, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь.

Согласно ч. 2 ст. 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2004 N 454-О).

В рассматриваемом случае истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 15 000 рублей расходов на оплату услуг представителя, 7 500 рублей расходов на оплату услуг оценщика.

Факт несения указанных расходов подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 0032 от 01.09.2009 (т. 1, л.д. 12), квитанцией к приходному кассовому ордеру б/н от 26.10.2009 (т. 1, л.д. 120). Факт оказания указанных услуг подтверждается участием представителя Ковалёва А.В. в судебных заседаниях в суде первой и апелляционной инстанций, а также имеющимся в материалах дела отчётом об оценке, выполненным ООО «МБИ-сервис».

Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.12.2007 N 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Ответчик доказательств чрезмерности понесённых судебных расходов не представил.

В силу вышесказанного заявленные судебные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.01.2010 по делу N А76-28660/2009 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Солдаткиной Натальи Николаевны к обществу с ограниченной ответственностью «Студия Елены Черных» удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Студия Елены Черных» в пользу индивидуального предпринимателя Солдаткиной Натальи Николаевны 19 500 рублей долга по арендной плате за период с 01.09.2008 по 30.11.2008, 80 000 рублей неосновательного обогащения за пользование помещением за период с 01.12.2008 по 31.05.2009, а также судебные расходы по государственной пошлине по иску в сумме 3 485 рублей и по апелляционной жалобе в сумме 2000 рублей, возмещение судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 15 000 рублей и по оплате услуг оценщика в сумме 7 500 рублей

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Студия Елены Черных» к индивидуальному предпринимателю Солдаткиной Наталье Николаевне о взыскании 100 000 руб. неосновательного обогащения в виде излишне выплаченной арендной платы, 17 070 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.12.2007 по 22.10.2009, а также в удовлетворении требований о возмещении судебных расходов на оплату услуг оценщика, - отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Солдаткиной Наталье Николаевне 832 рубля государственной пошлины по иску, излишне уплаченной по квитанции банка от 02.09.2009.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.r

     Председательствующий
судья
Г.Н.Богдановская
Судьи
Л.В.Пивоварова
М.И.Карпачёва

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А76-28660/2009
Принявший орган: Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 25 марта 2010

Поиск в тексте