• по
Более 47000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 марта 2010 года Дело N А07-18915/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Пивоваровой Л.В., Карпачёвой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Абрамовой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СпецГлобалТрейд» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2009 по делу N А07-18915/2009 (судья Салиева Л.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «РегионСтройКонтракт» (далее - ООО «РегионСтройКонтракт», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СпецГлобалТрейд» (далее - ООО «СпецГлобалТрейд», ответчик) о взыскании 39 900 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2009 по 30.09.2009 (с учётом увеличения периода взыскания, л.д. 112-118).

Решением суда от 30.11.2009 (резолютивная часть от 26.11.2009) исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 39 900 руб. задолженности по арендной плате, 684 руб. в возмещения расходов по госпошлине, 153 руб. 40 коп. судебных расходов. С ООО «СпецГлобалТрейд» в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 912 руб.

В апелляционной жалобе ООО «СпецГлобалТрейд» (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств: по мнению ответчика, договор аренды является незаключенным ввиду несогласованности предмета, так как в плане помещения его невозможно физически отграничить и визуально определить. Считает, что суд необоснованно определил парковочное место как самостоятельный объект недвижимости, поскольку эта часть помещения не индивидуализирована, является частью одного помещения и данная часть не может быть сдана в аренду.

Кроме того, податель апелляционной жалобы ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств дела. Полагает, что суд первой инстанции не принял во внимание, что истец заявил исковые требования, указав период взыскания с 01.03.2009 по 30.09.2009, то есть за пределами срока действия договора аренды (15.06.2009), в силу чего арендодатель полагает его действующим, общий срок договора превышает один год, в силу чего договор подлежит государственной регистрации, доказательств чего не представлено.

По мнению ответчика, договор аренды также является ничтожным, так как предмет аренды является объектом общей долевой собственности собственников помещений в здании.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «РегионСтройКонтракт» считает решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению, ссылаясь на отсутствие между сторонами разногласий относительно предмета договора аренды и наличие у арендодателя права на передачу спорного помещения в аренду.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители лиц, участвующих в деле в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «РегионСтройКонтракт» принадлежит доля в размере 10209/15705 в праве общей долевой собственности на помещения, расположенные в подвальном этаже объекта недвижимости по адресу: г. Уфа, ул. К.Маркса, 20, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.08.2007 серии 04 АБ N 032436 (т. 1, л.д. 78).

Порядок владения и пользования имуществом определен участниками общей долевой собственности в отношении нежилых помещений общей площадью 1 570,5 кв.м., расположенных в подвальном этаже нежилого строения по адресу: г. Уфа, ул. К.Маркса, 20 (номера на поэтажном плане 9, 10) в Соглашении от 01.11.2007 (т. 1, л.д. 100-105), согласно которому ООО «РегионСтройКонтракт» осуществляет владение и пользование парковочным блоком, включающим в себя стояночные машиноместа с номерами с 1 по 21, с 36 по 40.

10.06.2008 между ООО «РегионСтройКонтракт» (арендодатель) и ООО «СпецГлобалТрейд» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 2008/6П- 37, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду 17,9 кв.м нежилого помещения общей площадью 1 570,5 кв.м. (обозначенного на поэтажном плане под номерами 9, 10), расположенного в подвальном этаже пятиэтажного нежилого строения, находящегося по адресу: г. Уфа, ул. К.Маркса, д. 20 (т. 1, л.д. 11-20).

Срок действия договора определен сторонами в 11 месяцев и исчисляется с даты подписания акта приема-передачи помещения (п. 5.1).

Границы и размер площади помещения обозначены в приложении N 1 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью. Согласно указанному приложению (т. 1, л.д. 21), подписанному сторонами, в аренду передано парковочное место под номером 37, выделенное цветным маркером.

Актом приема-передачи от 10.06.2008 согласованное сторонами автопарковочное место, предназначенное для стоянки одного легкового автотранспортного средства, передано ответчику без каких-либо претензий со стороны последнего (т. 1, л.д. 22).

Согласно п. 1.1 договора арендатор обязан за пользование данным недвижимым имуществом уплачивать арендную плату и иные платежи в порядке, размере и сроки, установленные в разделе 3 договора.

В соответствии с п. 3.1.1 договора арендатор обязан уплачивать за пользование помещением ежемесячно арендную плату в сумме 5 700 руб. без учета стоимости технического обслуживания. Расчеты между сторонами производятся в безналичном порядке по реквизитам, указанным в договоре, на основании выставленных арендодателем счетов не позднее 5 банковских дней (п.п. 3.4., 3.5. договора).

В разделе 4 договора стороны согласовали порядок его расторжения (прекращения). Договор может быть расторгнут в судебном порядке (по основаниям, предусмотренным ст.ст. 450, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации) по инициативе любой из сторон (п. 4.1); арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив арендодателя в письменной форме не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора. При этом арендатор обязан внести платежи за все время фактического пользования и возвратить помещение по акту приема-передачи в трехдневный срок после прекращения договора (п. 4.2).

Ссылаясь на то, что по истечении срока действия договора арендованное имущество арендодателю не возвращено, оплата за него не производится, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды является заключенным, предмет договора не относится к общему имуществу собственников помещений в здании, договор прекращён в одностороннем порядке арендодателем на основании п. 4.2 договора аренды и ст.ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств погашения ответчиком задолженности за пользование арендованным имуществом в материал дела не представлено.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать его незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом обстоятельства согласованности предмета договора следует устанавливать со ссылками положения статьи 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая предусматривает, что к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера их площади (п. 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О).

В рассматриваемом случае предмет договора аренды сторонами обозначен как 17,9 кв.м. нежилого помещения общей площадью 1 570,5 кв.м. (обозначенного на поэтажном плане под номерами 9, 10), расположенного в подвальном этаже пятиэтажного нежилого строения, находящегося по адресу: г. Уфа, ул. К.Маркса, д. 20 (т. 1, л.д. 11-20).

Указанный план с обозначением переданного по договору аренды помещения, подписанный истцом и ответчиком, представлен в материалы дела (т. 1, л.д. 21), в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания считать договор субаренды незаключенным.

Кроме того, указанное имущество принято арендатором без замечаний во владение и пользование (акт приёма-передачи, т. 1, л.д. 22), в период с июня 2008 по февраль 2009 года сторонами ежемесячно подписывались акты по оказанию услуг аренды (т. 1, л.д. 28, 31, 34, 40, 43, 49), сторонами также подписан акт сверки взаимных расчётов по договору N 2008/6П-37, из которого следует, что по состоянию на 31.12.2008 задолженность по договору аренды отсутствует (т. 1, л.д. 24).

Совокупность данных обстоятельств, а также то, что арендатором не заявлялось возражений относительно незаключенности договора до рассмотрения настоящего спора в судебном порядке, позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что между сторонами отсутствовали разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества, в связи с чем договор является заключенным, а соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.

Довод ответчика, что суд необоснованно определил парковочное место как самостоятельный объект недвижимости, поскольку эта часть помещения не индивидуализирована и данная часть не может быть сдана в аренду, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункты 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1ст. 422 ГК РФ).

Законодательством таких императивных норм в отношении того, что в аренды не могут быть переданы части помещений не содержит. Кроме того, возможность передачи в аренду части помещения прямо предусмотрена п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно договору аренды арендодатель предоставляет в пользование недвижимое имущество, а арендатор принимает и оплачивает арендную плату ежемесячно в сумме 5 700 руб. без учета стоимости технического обслуживания. Расчеты между сторонами производятся в безналичном порядке по реквизитам, указанным в договоре, на основании выставленных арендодателем счетов не позднее 5 банковских дней (п.п. 3.4., 3.5. договора).

Из содержания искового заявления следует, что задолженность ответчика взыскивается истцом со ссылками на норму ст. 622 ГК РФ.

Согласно указанной норме при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В рассматриваемом случае срок действия договора определен сторонами в 11 месяцев и исчисляется с даты подписания акта приема-передачи помещения, то есть с 10.06.2008.

В разделе 4 договора стороны согласовали порядок его расторжения (прекращения). Договор может быть расторгнут в судебном порядке (по основаниям, предусмотренным ст.ст. 450, 619, 620 ГК РФ) по инициативе любой из сторон (п. 4.1); арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив арендодателя в письменной форме не менее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора. При этом арендатор обязан внести платежи за все время фактического пользования и возвратить помещение по акту приема-передачи в трехдневный срок после прекращения договора (п. 4.2).

Письмом N 23/1 от 03.02.2009 ответчика указал истцу о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 107).

Доказательств того обстоятельства, что по истечении 30 дней с момента направления арендодателю данного письма арендованное имущество было возвращено истцу в материал дела не представлено.

В связи с изложенным, ООО «РегионСтройКонтракт», руководствуясь положениями нормы ст. 622 ГК РФ, обосновано заявил рассматриваемые исковые требования.

При этом ссылка ответчика, что договор является действующим после истечения его срока, общий срок договора составляет более одного года, в связи с чем договор подлежит государственной регистрации, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не основанный на материалах дела, поскольку договор аренды заключен менее, чем на один год, доказательств того, что срок договора аренды увеличен сторонам с учётом письма арендатора о расторжении договора аренды в порядке п. 4.2 договора аренды, в материалах дела не имеется. При этом взыскание задолженности за пользование имуществом, не возвращённым арендатором после истечения срока договора, правомерно произведено истцом на основании ст. 622 ГК РФ.

Расчёт основной задолженности произведён истцом верно (т. 1, л.д. 114).

Доказательств погашения задолженности ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате арендной платы, в силу чего исковые требования судом первой инстанции удовлетворены правомерно.

Довод ответчика, что договор аренды также является ничтожным, так как предмет аренды является объектом общей долевой собственности владельцев помещений здания, отклоняется судом в силу следующего.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу п. 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

По смыслу названных норм, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Между тем, как следует из технического паспорта на 13.04.2007 (т. 1, л.д. 79-84), подвальное помещение включает в себя: стояночные места, тоннель.

Из названного документа не следует, что подвал используется исключительно как технический (вспомогательный).

Сам по себе факт нахождения спорного помещения в подвале не свидетельствует о наличии в нём инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания более одного помещения в доме, а также не свидетельствует об использовании помещения в качестве вспомогательного.

Кроме того, из материалов дела следует, что, в том числе, за истцом, зарегистрировано право на долю в праве общей долевой собственности на указанный подвал.

Право истца на передачу в аренду помещения, находящегося в общей долевой собственности, подтверждено соглашением о владенеии и пользовании имуществом, находящимся в общей долевой собственности от 01.11.2007 (т. 1, л.д. 100), согласно п. 4 которого ООО «РегионСтройКонтракт» осуществляет владение и пользование парковочным блоком, включающим в себя стояночные (парковочные) машиноместа с номерами с 1 по 21, с 36 по 40.

Таким образом, оснований для недействительности рассматриваемого договора аренды не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Согласно п. 12 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной, надзорной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда, а также на определения суда о прекращении производства по делу, об оставлении искового заявления без рассмотрения, о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда, об отказе в выдаче исполнительных листов - государственная пошлина оплачивается в размере 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

В силу п. 4 названной нормы в ред. Федерального закона от 27.12.2009 N 374-ФЗ при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, государственная пошлина оплачивается в размере 4 000 рублей. Таким образом, при обращении с апелляционной жалобой ООО «СпецГлобалТрейд» должно было оплатить государственную пошлину в сумме 2 000 руб.

В рассматриваемом случае к апелляционной жалобе был приложен документ об оплате государственной пошлины в размере только 1 000 руб., в связи с чем с ООО «СпецГлобалТрейд» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 1 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2009 по делу N А07-18915/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СпецГлобалТрейд» - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СпецГлобалТрейд» в доход федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.r

     Председательствующий
судья
Г.Н.Богдановская
Судьи
Л.В.Пивоварова
М.И.Карпачёва

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А07-18915/2009
Принявший орган: Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 26 марта 2010

Поиск в тексте