ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 марта 2010 года Дело N А76-20739/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Вымпел-Коммуникации» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.12.2009 по делу N А76-20739/2009 (судья Шумакова С.М.), при участии: от открытого акционерного общества «Вымпел-Коммуникации» - Ефимова А.Б. (доверенность от 27.05.2009), от индивидуального предпринимателя Мининой Ольги Ивановны - Юрьева А.А. (доверенность от 18.09.2009),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Минина Ольга Ивановна (далее - предприниматель Минина О.И., истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Вымпел-Коммуникации» (далее - общество «Вымпел-Коммуникации», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 12.11.2007 N 84А за период с 01.03.2009 по 31.07.2009 в размере 1 354 178 руб. и расторжении данного договора (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определением суда первой инстанции от 24.08.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, далее - Управление Росреестра, третье лицо).

Решением суда первой инстанции от 18.12.2009 (резолютивная часть от 04.12.2009) исковые требования предпринимателя Мининой О.И. удовлетворены частично: в её пользу с ответчика взысканы 541 671 руб. 20 коп. основного долга, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7308 руб. 35 коп. В остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе общество «Вымпел-Коммуникации» (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить в части взыскания с ответчика в пользу истца 541 671 руб. 20 коп. основного долга, а также судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 7308 руб. 35 коп., отказав в удовлетворении исковых требований в указанной части.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается то, что при принятии решения по настоящему делу суд не учел документально подтвержденный актом от 03.03.2009 об отсутствии арендодателя при возврате арендатором спорного имущества факт уклонения истца от приемки арендованного имущества, тогда как согласно разъяснениям, данным в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01 2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Ответчик считает ошибочным вывод суда о том, что после прекращения действия договора аренды от 12.11.2007 N 84А обществом «Вымпел-Коммуникации» производились действия по разбору перегородок и вывозу мусора в ранее арендованном помещении. Ответчик настаивает на том, что таких действий им не производилось, но им была осуществлена лишь дополнительная уборка помещения по требованию истца, несмотря на отсутствие такой необходимости. Кроме того, ответчик указывает на необоснованность отказа суда в удовлетворении заявленного ходатайства об истребовании в порядке ст. 66 АПК РФ сведений о выдаче нотариально удостоверенных доверенностей на имя Родионова В.Ю. в целях подтверждения факта представления последним интересов истца при получении ключей от помещения и экземпляров акта приема-передачи.

Предприниматель Минина О.И. представила отзыв на апелляционную жалобу, просит пересмотреть решение суда в апелляционном порядке в полном объеме. Истец считает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении заявленных им исковых требований в полном объеме, поскольку при наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации спорного договора аренды истец не может распорядиться спорными помещениями, в том числе и путем сдачи их в аренду иным лицам. Моментом расторжения договора аренды от 12.11.2007 N 84А истец считает дату вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. До указанного момента, по мнению истца, ответчик продолжает пользоваться помещениями и обязан вносить арендную плату, поэтому требование о взыскании арендной платы за период с 01.03.2009 по 31.07.2009 является обоснованным.

От Управления Росреестра отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

С учетом мнения сторон и в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность решения суда в полном объеме проверены в апелляционном порядке на основании п. 5 ст. 268 АПК РФ в связи с поступившими возражениями предпринимателя Мининой О.И. относительно проверки решения только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269, 271 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав мнения представителей сторон, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, Минина О.И. с 31.10.2007 является собственником нежилого пристроенного здания (офисного) общей площадью 1382 кв. м, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, ул. Советская, д. 195а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.01.2008 серии 74 АА N 427042 (т. 1, л. д. 29).

12 ноября 2007 г. между предпринимателем Мининой О.И. (арендодатель) и обществом «Вымпел-Коммуникации» был заключен договор аренды N 87А (т. 1, л. д. 12-22), согласно условиям которого во временное владение и пользование (аренду) ответчика были переданы нежилые помещения площадью 373,7 кв. м, расположенные в указанном выше офисном здании (п. 1.1 договора).

Помещения, передаваемые в аренду, определены сторонами в приложении N 1 к договору (т. 1, л. д. 24) и переданы по акту приема-передачи от 10.12.2007 (т. 1, л. д. 23).

Размер арендной платы установлен сторонами в п. 4.1 договора и составил 750 руб. в месяц за 1 кв. м, с учетом условий дополнительного соглашения от 01.12.2008 N 1 к договору - 788 руб. за 1 кв. м (т. 2, л. д. 41-42).

Срок действия договора аренды стороны определили в течение 5 лет (п. 2.1 договора).

Договор аренды от 12.11.2007 N 84А и дополнительное соглашение от 01.12.2008 N 1 к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют штампы регистрационных надписей на документах (т. 2, л. д. 40, 42).

Письмом от 02.02.2009 N 02-28/09 истец уведомил ответчика о расторжении договора с 03.03.2009 (т. 2, л. д. 26).

Кроме того, истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 05.03.3009 (т. 1, л. д. 8) и от 23.03.2009 (т. 1, л. д. 9) о необходимости приведения арендованных помещений в надлежащее состояние, уплаты арендных платежей, а также подписании акта приема-передачи помещений арендодателю.

Полагая, что ответчик не исполнил обязанность по возврату арендованного имущества после прекращения действия договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Взыскивая в пользу истца в соответствии с положениями ст. ст. 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) долг по арендной плате только в сумме 541 671 руб. 20 коп., суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела фактического пользования ответчиком помещениями после прекращения действия спорного договора аренды (03.03.2009) до подписания акта приема-передачи нежилых помещений арендодателю от 30.04.2009. Суд пришел к выводу о прекращении действия договора аренды от 12.11.2007 N 84А в порядке п. 3 ст. 450 ГК РФ с 03.03.2009 ввиду одностороннего отказа арендатора от исполнения договора, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора. Доводы ответчика об уклонении истца от приемки помещений со ссылками на факт передачи ключей от помещения Родионову В.Ю., действующему в отношениях сторон, по мнению ответчика, в интересах арендодателя, на показания свидетеля Кропачева Е.Н., а также на акт от 03.03.2009 об отсутствии арендодателя при возврате арендатором спорного имущества суд отклонил.

Данные выводы суда следует считать правильными, соответствующими представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

Из материалов дела усматривается, что арендные отношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора от 12.11.2007 N 87А, заключенного на срок 5 лет.

Исследовав содержание указанного договора, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о его действительности: признаков ничтожности данный договор не содержит, содержание его соответствует положениям гл. 34 ГК РФ («Аренда»). Требования к государственной регистрации договора и дополнительного соглашения к нему, установленные п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, сторонами соблюдены.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Пунктом 4 названной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Условиями спорного договора аренды в редакции дополнительного соглашения к нему предусмотрена возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, а именно: в п. 8.2 договора стороны согласовали условие о том, что настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, а также по инициативе любой из сторон во внесудебном одностороннем порядке путем направления другой стороне письменного уведомления о предстоящем расторжении не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.

Ответчиком истцу направлялось уведомление от 02.02.2009 о расторжении спорного договора с 03.03.2009, на что сослался истец в исковом заявлении, соответственно, действие данного договора прекращено с 03.03.2009 в порядке п. 3 ст. 450 ГК РФ с 03.03.2009 ввиду одностороннего отказа арендатора от исполнения его условий.

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются на будущее - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Следовательно, в судебном порядке может быть расторгнут только действующий договор.

Поскольку на момент принятия оспариваемого решения (04.12.2009) договор аренды от 12.11.2007 N 84А прекратил своё действие, у суда отсутствовали основания для его расторжения.

Отклоняя довод предпринимателя Мининой О.И. о невозможности при наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации спорного договора аренды распорядиться помещениями, суд апелляционной инстанции отмечает, что истец не лишен возможности обратиться в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в пользу ответчика, в установленном законом порядке.

В силу положений ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что возврат арендатором имущества можно подтвердить только документально.

Так, по правилам ст. 655 АПК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Данное правило относится и к договорам аренды нежилых помещений.

Пунктом 3.3.1 договора от 12.11.2007 N 87А стороны также определили, что после окончания срока аренды арендатор обязан сдать помещения арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом нормального износа, свободным от оборудования, мебели и прочего имущества арендатора.

Следовательно, до тех пор, пока арендатор не сдаст арендуемое имущество арендодателю по соответствующему акту, не будут считаться выполненными условия, предусмотренные ст. 622 ГК РФ.

С учетом изложенного ссылка подателя жалобы на передачу 05.03.2009 ключей от арендуемого помещения Родионову В.Ю., действующему, как полагает ответчик, в интересах арендодателя, является несостоятельной.

Также отклоняется как несостоятельный и довод подателя жалобы о необоснованности отказа суда в удовлетворении заявленного ходатайства об истребовании в порядке ст. 66 АПК РФ сведений о выдаче нотариально удостоверенных доверенностей на имя Родионова В.Ю. При этом, подавая указанное ходатайство, ответчик не учел, что согласно действующему законодательству доверенность может быть оформлена как нотариально, но в ином нотариальном округе, так и в простой письменной форме, в силу чего в нарушение требований ч. 4 ст. 66 АПК РФ податель ходатайства не указал место нахождения доказательства.

Вместе с тем в материалах дела имеется акт приема-передачи нежилых помещений от 30.04.2009 (т. 1, л. д. 25), согласно которому истец принял нежилые помещения общей площадью 343,7 кв. м, расположенные на втором этаже пристроенного здания N 195а по ул. Советской в г. Магнитогорске, в связи с расторжением договора аренды от 12.11.2007.

Таким образом, период фактического пользования ответчиком арендованным имуществом после прекращения между сторонами договорных отношений должен быть определен с 03.03.2009 по 30.04.2009.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно определил подлежащие взысканию арендные платежи за указанный период в размере 541 671 руб. 20 коп. (270 835 руб. 60 коп. х 2 месяца = 541 671 руб. 20 коп.)

Согласно разъяснениям, данным в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01 2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в совокупности и оценив их в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции отклоняет за недоказанностью ссылку подателя жалобы на факт уклонения истца от приемки арендованного имущества как на основание для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей за март-апрель 2009 г.

Представленный ответчиком в суд акт об освобождении им помещений от 03.03.2009 (т. 2, л. д. 9), подписанный ответчиком и работниками общества с ограниченной ответственностью «Миг», не является надлежащим доказательством возврата арендованного имущества арендодателю. О составлении такого акта истец 03.03.2009 извещен не был, ответчик не известил истца каким-либо другим способом о необходимости принять помещение 03.03.2009.

Кроме суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что требование к арендатору вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (п. 1 ст. 622 ГК РФ), означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества в случае наличия в нем изменений, произведенных арендатором, не оговоренных договором и препятствующих дальнейшему использованию имущества арендодателем.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что с учетом переписки сторон (т. 1, л. д. 9-11, 109-111; т. 2, л. д. 8, 64, 69) является доказанным то обстоятельство, что в спорный период с марта по апрель 2009 г. арендуемое помещение приводилось арендатором в надлежащее состояние (разбор перегородок, вывоз мусора).

Иных доказательств фактического освобождения объекта аренды 03.03.2009 ответчик судам первой и апелляционной инстанций не представил.

При таких обстоятельствах по делу суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на её подателя.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.12.2009 по делу N А76-20739/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Вымпел-Коммуникации» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.r

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка