• по
Более 54000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 01 июня 2010 года Дело N А34-9652/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2010 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Мальцевой Т.В., судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Огневой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна плюс» на решение Арбитражного суда Курганской области от 24.03.2010 по делу NА34-9652/2009 (судья Логинова Л.М.),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Шадринска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области к обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна плюс» (далее - ООО «Фортуна «Плюс», ответчик) с исковым заявлением о взыскании 67 721 руб. 83 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 06.07.2006 КН-26 N005550, в том числе 64 709 руб. 12 коп. основного долга, 3012 руб. 71 коп. договорной неустойки (с учетом уточненных исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке, предусмотренном статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - л.д. 3, 4, 53, 65).

Решением суда первой инстанции от 24.03.2010 (л. д. 98-102) исковые требования Комитета удовлетворены: с ответчика в пользу истца взысканы 64 709 руб. 12 коп. основного долга, 3012 руб. 71 коп. договорной неустойки (пени). Также с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 708 руб.87 коп.

В апелляционной жалобе ООО «Фортуна Плюс» просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, признав договор аренды земельного участка от 06.07.2006 КН-26 N005550 ничтожным (л.д. 107-109).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка от 06.07.2006 КН-26 N 005550 ввиду отсутствия у Комитета (арендодателя) права на распоряжение земельным участком. Так, ответчик указывает, что на спорном земельном участке расположен объект культурного наследия - памятник архитектуры «Особняк купца Михайлова», поэтому в силу прямого указания закона (ст.5 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации») данный земельный участок относится к землям историко-культурного назначения (подп.1 п.1 ст.99 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), специальный правовой режим которых определен ЗК РФ и названным выше Федеральным законом; кроме того, на основании положений подп.4 п.5 ст.27 ЗК РФ спорный земельный участок ограничен в обороте. Ответчик считает также, что право пользования земельным участком под объектом недвижимости - памятник архитектуры «Особняк купца Михайлова», переданным ООО «Фортуна Плюс» в аренду по договору от 17.03.2006 N217, принадлежит последнему в силу закона, поскольку согласно пункту 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Комитет представил в суд апелляционной инстанции ходатайство (рег. N 11873 от 24.05.2010), в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу ООО «Фортуна Плюс» - без удовлетворения.

Стороны о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились. Комитет ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие (ходатайство рег. N 11873 от 24.05.2010).

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей Комитета и ООО «Фортуна Плюс».

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г.Шадринска от 06.07.2006 N540 (л.д.8) ООО «Фортуна Плюс» был предоставлен в аренду сроком до 16.02.2007 земельный участок площадью 930 кв. м. из категории земель - земли поселений с кадастровым номером 45:26:07 06 01:0040 по ул.Карла Либкнехта, 18 в г.Шадринске Курганской области для эксплуатации здания.

06 июля 2006 года между сторонами был заключен договор аренды земельного участка КН-26 N 005550 (л.д.9-10), в соответствии с условиями которого истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял в аренду указанный выше земельный участок для эксплуатации нежилого здания в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся неотъемлемой его частью (пункт 1.1. договора).

В материалы дела представлен кадастровый план земельного участка от 25.04.2006 N 2-26/06-1147 (л. д. 13-15).

Согласно пункту 1.2 договора на участке имеется здание - памятник «Особняк купца Михайлова» общей площадью 355,8 кв. м.

Поскольку срок договора аренды от 06.07.2006 КН-26 N 005550 был установлен сторонами с 06.07.2006 по 16.02.2007 (то есть менее одного года), в силу положений п.2 ст.26 ЗК РФ договор государственной регистрации не подлежал.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи от 06.07.2006 (л.д. 11).

Поскольку договор аренды от 06.07.2006 КН-26 N005550 был расторгнут сторонами только 12.05.2009 в связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок, о чем свидетельствует соглашение сторон о расторжении указанного договора (л.д.12), суд апелляционной инстанции считает, что данный договор следует рассматривать как возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Из письма Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курганской области от 17.04.2009 N 04-01/2459 (л.д. 93) следует, что право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок зарегистрировано 08.04.2008.

В соглашении от 12.05.2009 о расторжении договора аренды земельного участка КН-26 N 005550 стороны установили, что обязательства сторон по данному договору аренды прекращаются с 08.04.2009 (пункт 3 соглашения), сумму задолженности по договору в размере 68 044 руб. 78 коп. по состоянию на 08.04.2009 ООО «Фортуна Плюс» признает и обязуется оплатить в срок до 01.07.2009 (пункт 3 соглашения).

Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора аренды 06.07.2006 КН-26 N005550. Так, расчет арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством и оформляется в виде приложения к договору, являясь его неотъемлемой частью (пункт 3.1); размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, изменением уровня инфляции, изменением ставки земельного налога и порядка определения размера арендной платы по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (пункт 3.2); арендная плата по договору исчисляется со дня подписания сторонами акта приема-передачи участка и вносится на соответствующий расчетный счет Комитета (пункт 3.3); арендная плата вносится ежеквартально равными частями от указанной в договоре суммы, первый платеж вносится в десятидневный срок с момента заключения договора аренды земельного участка, последующие платежи вносятся до истечения десяти дней начала следующего квартала (пункт 3.4); за неуплату в срок начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки (пункт 3.6).

Согласно приложению N1 к договору (оборот л.д.10) размер арендной платы за период с 06.07.2006 по 31.12.2006 составляет 14 246 руб. 16 коп.

Истец указывает, что ответчик за период с 06.07.2006 по 07.04.2008 (до момента государственной регистрации права федеральной собственности на земельный участок) не уплачивал арендную плату за пользование земельным участком, в связи с чем образовалась задолженность в размере 67 721 руб. 83 коп., в том числе: сумма основного долга в размере 64 709 руб. 12 коп., договорная неустойка (пени) в размере 3012 руб. 71 коп. (с учетом принятых судом изменений иска).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском. К иску приложен расчет задолженности по арендной плате и пеней за период с 06.07.2006 по 07.04.2008 (л.д. 20-27) .

Удовлетворяя заявленные истцом требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности договора аренды земельного участка от 06.07.2006 КН-26 N005550. Поскольку материалами дела подтверждается неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за землю и наличие задолженности в заявленном истцом размере, суд пришел к выводу о законности и обоснованности заявленного иска. Суд со ссылкой на пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» указал, что истец, заключив договор аренды от 06.07.2006 КН-26 N005550, действовал от имени государства в силу полномочий, предоставленных действующим законодательством. Суд отклонил довод ответчика о том, что на основании п.2 ст.654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания от 17.03.2006 N217 плата за пользование зданием включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства и оценив их в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в силу следующего.

Предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК РФ) и санкций за просрочку уплаты арендных платежей (ст. 330 ГК РФ), поэтому суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать вопрос о заключенности и действительности спорного договора аренды земельного участка, установить наличие факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей и пени за спорный период.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Основным доводом жалобы является указание на недействительность (ничтожность) договора аренды от 06.07.2006 КН-26 N005550, поскольку спорный земельный участок, по мнению ответчика, является неотъемлемой частью объекта культурного наследия федерального значения - памятника архитектуры «Особняк купца Михайлова» и обременен особым режимом использования (ст. 99 ЗК РФ), таким образом, ответчик не вправе был распоряжаться участком.

В соответствии со ст. ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», введенной в действие Федеральным законом от 17.04.2006 N 53-ФЗ закреплено, что земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации, относятся к федеральной собственности.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, указанными в ст. 3.1 указанного Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Из анализа изложенных положений действующего законодательства следует, что вопросы распоряжения земельными участками, находящимися в пределах соответствующих муниципальных образований, до разграничения государственной собственности на них в силу прямого указания федерального закона отнесены к ведению органов местного самоуправления и составляют, таким образом, вопросы местного значения.

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок расположен на землях населенных пунктов, государственная собственность на спорный земельный участок на момент его передачи ответчику в аренду (06.07.2006) разграничена не была, следовательно, выводы суда первой инстанции о наличии у истца полномочий на распоряжение этим земельным участком и обращение с настоящим иском в суд являются правильными.

Доводы подателя жалобы о необходимости применения к правоотношениям сторон норм земельного законодательства о специальном правовом режиме земель историко-культурного назначения (ст. 99 ЗК РФ) и Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон об объектах культурного наследия) судом апелляционной инстанции не учитываются в связи со следующим.

Порядок отнесения объекта культурного наследия к той или иной категории историко-культурного значения определен в ст. 64 Закона об объектах культурного наследия.

Между тем в материалах дела вопреки ст. 65 АПК РФ отсутствуют какие-либо доказательства того обстоятельства, что здание «Особняк купца Михайлова» отнесен к объектам культурного наследия федерального значения, включенным в реестр, либо к объектам культурного наследия регионального значения, включенным в реестр, либо к выявленным объектам культурного наследия в соответствии с названной выше нормой закона.

Из содержания представленного ответчиком договора аренды нежилых помещений, расположенных в здании-памятнике «Особняк купца Михайлова» от 17.03.2006 N 127 (л. д. 66-69) также не следует, что данный договор аренды заключен в отношении объекта культурного наследия с соблюдением необходимых условий, предусмотренных в ст. 55 Закона об объектах культурного наследия.

Так, договор от 17.03.2006 N 127 не содержит обязательного указания на включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным выше Федеральным законом; судам не представлено охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Доказательств того, что спорный земельный участок в соответствии с требованиями ст. 34 Закона об объектах культурного наследия входит в зону охраны объекта культурного наследия (охранную зону, зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности или зону охраняемого природного ландшафта), установленную для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории, в материалах дела также не имеется.

Доводы подателя жалобы о том, что спорный земельный участок ограничен в обороте, поскольку на участке расположен памятник истории и культуры - здание-памятник «Особняк купца Михайлова», материалами дела не подтверждаются. Суд первой инстанции обоснованно указал, что спорный земельный участок отнесен к землям поселений; каких-либо ограничений, обременений участок не имеет (выписка из государственного земельного кадастра по состоянию на 25.04.2006 - л. д. 13-15).

Таким образом, оценивая договор аренды от 06.07.2006 КН-26 N 005550, суд апелляционной инстанции, так же как и суд первой инстанции, пришел к выводу о соответствии договора положениям гл. 34 ГК РФ («Аренда») и требованиям ЗК РФ, предъявляемым к договору аренды земельного участка, оснований для признания договора незаключенным или недействительным (ничтожным) не имеется.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Доказательств уплаты установленной договором аренды от 06.07.2006 КН-26 N 005550 арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в полном объеме за спорный период в нарушение ст. 65 АПК РФ судам не представлено.

Ссылка подателя жалобы на положения ст. 652 ГК РФ обоснованно отклонена судом первой интонации как несостоятельная: из расчета арендной платы и иных платежей по договору аренды нежилых помещений от 17.03.2006 N 217 следует, что по названному договору ответчик плату за землепользование производить не должен. Обратное ответчиком не доказано.

Расчет основного долга, представленный истцом и принятый судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции проверен и признан правильным.

Доводов, свидетельствующих о несогласии ответчика с методикой подсчета арендной платы за спорный период, подателем апелляционной жалобы не приведено.

Просрочка внесения арендных платежей является основанием для применения к ответчику мер ответственности, предусмотренных п. 3.6. договора аренды от 06.07.2006 КН-26 N 005550 за нарушение сроков внесения арендной платы - пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки.

В силу ст. 330 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения обязательств, кредитор вправе предъявить требования о взыскании неустойки.

Так как факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в размере 64 709 руб. 12 коп. за период с 06.07.2006 по 07.04.2008 подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании неустойки в размере 3012 руб. 71 коп. за указанный период также обоснованно.

Расчет неустойки, представленный истцом и принятый судом первой инстанции, судом апелляционной инстанции проверен и признан правильным.

Оснований для применения ст. 333 ГК РФ и уменьшения неустойки суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО «Фортуна Плюс».

Руководствуясь ст. ст. 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 24.03.2010 по делу NА34-9652/2009 оставить без изменения; апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна плюс» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.r

     Председательствующий
судья
Т.В.Мальцева
Судьи
Г.Н.Богдановская
М.И.Карпачева

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А34-9652/2009
Принявший орган: Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 01 июня 2010

Поиск в тексте