ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 июня 2010 года Дело N А07-533/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Мальцевой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Экарп» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2010 по делу N А07-533/2010 (судья Фенина Л.Е.),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Экарп» (далее - ответчик, ООО «Экарп») о расторжении договора аренды от 07.04.2006 N 13179.1, выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного на первом этаже по адресу: г. Уфа, ул. Гафури, 50 (литера А), общей площадью 26,8 кв. м (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), л. д. 88-89).

Решением суда первой инстанции от 29.03.2010 (резолютивная часть объявлена 22.03.2010) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Экарп» (далее также - податель жалобы) просит суд решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что истцом не был соблюден досудебный порядок расторжения договора в нарушение ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Полагает, что представленные в материалы дела копии почтовых уведомлений не могут быть приняты судом в качестве надлежащих доказательств, поскольку в них отсутствует подпись уполномоченного лица на подписание подобных документов от имени юридического лица. Указал, что уполномоченным лицом на подписание подобных документов является директор ООО «Экарп» - Ахмадеев Р.Ш. Податель жалобы считает, что судом необоснованно отклонен довод о несоответствии подписи директора ООО «Экарп» и подписи на почтовых уведомлениях. Ответчик полагает, что суд, не обладая специальными познаниями для сличения почерка на представленных документах и не назначая специальной экспертизы, необоснованно сделал вывод о получении ответчиком уведомлений истца от 08.05.2009 N КС-3971 и от 24.06.2009 N КС-5031 и, соответственно, соблюдении досудебного порядка расторжения договора.

От комитета письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон не явились.

В соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и ответчика.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что судебный акт подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 07.04.2006 между комитетом (арендодатель) и ООО «Экарп» (арендатор) заключен договор N 13179.1 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда: N N 24, 25, 26, расположенные на первом этаже по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Гафури, 50 (литера А), общей площадью 26,8 кв. м, для использования под бытовые услуги (л. д. 8-10).

Характеристики объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) от 22.02.2005 N 16054.

Согласно п. 1.2 договора условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 12.11.2005, и действуют по 07.11.2006.

В силу того, что арендатор продолжал пользоваться помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор является возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), что не отрицается лицами, участвующими в деле.

Пунктом 3.3 договора стороны установили, что арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

Пунктом 4.1 договора аренды установлено, что при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно п. 5.2.4 договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы более двух сроков подряд от установленных п. 3.3 настоящего договора. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 12.11.2005 (л. д. 13).

За период действия договора арендатор несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с чем по состоянию на 28.12.2009 образовалась задолженность по арендной плате в размере 13 279 руб. 20 коп. за период с 26.05.2009 по 31.12.2009, а также начислены пени в размере 7592 руб. 78 коп. за период с 11.05.2006 по 28.12.2009.

В материалы дела истцом представлено уведомление от 08.05.2009 N КС-3971, согласно которому комитет указал ООО «Экарп», что у последнего по состоянию на 24.04.2009 образовалась задолженность по арендной плате в размере 10 955 руб. 45 коп., из них: арендная плата в размере 8105 руб. 28 коп. и пени 2850 руб. 17 коп. В указанном уведомлении истец просит ответчика в течение 14 дней с момента получения настоящего уведомления ликвидировать возникшую задолженность и представить в комитет копии платежных документов (л. д. 14).

24 июня 2009 г. комитет вновь направил уведомление N КС-5031 в адрес ООО «Экарп», в котором сообщил, что в настоящий момент долг по арендной плате составляет 16 386 руб. 13 коп. из них: 11 807 руб. 04 коп., пени 4579 руб. 09 коп. В уведомлении комитет также предложил ответчику в течение десяти дней со дня получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды от 07.04.2006 N 13179.1 и передать арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Гафури, 50 (литера А), общей площадью 26,8 кв. м комитету по акту приема-передачи (л. д. 15).

В качестве доказательства получения указанных выше уведомлений комитет представил копии почтовых уведомлений (л. д. 14, оборот, 15, оборот).

От ООО «Экарп» действий на уведомления не последовало.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Кроме того, судом установлено, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «Экарп» представило платежные поручения: от 04.03.2010 N 66, от 01.03.2010 N 60, от 05.03.2010 N 68, от 15.02.2010 N 38, от 25.02.2010 N 51, от 26.02.2010 N 52, от 27.02.2010 N 53, от 27.02.2010 N 54 (л. д. 77-84) в доказательство погашения задолженности по оплате арендной платы и пени.

Оплата задолженности послужила основанием для уточнения исковых требований комитета (л. д. 88-89).

Удовлетворяя заявленные требования о расторжении договора аренды и выселении, суд первой инстанции указал, что поскольку ответчиком, несмотря на письменное обращение истца о погашении задолженности, не исполнено принятое на себя обязательство по оплате арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока, а истцом соблюден порядок досудебного урегулирования спора, то требования истца подлежат удовлетворению. Суд также указал, что в связи с расторжением договора аренды ответчик подлежит выселению из занимаемого помещения (ст. 622 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции в виду следующего.

Из искового заявления следует, что ООО «Экарп» не вносилась арендная плата в период с 26.05.2009 по 31.12.2009, в результате чего ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы более двух сроков подряд.

Именно указанное обстоятельство послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд, в том числе с требованием о расторжении договора аренды в судебном порядке. На то, что имела место просрочка внесения арендных платежей более двух сроков подряд до спорного периода, истец в исковом заявлении не указывает. Доказательства наличия данных обстоятельств в материалы дела истцом также не представлены.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что основанием для обращения комитета в суд с требованием о расторжении договора явилось невнесение ответчиком арендных платежей более двух сроков подряд (п. 5.2.4 договора) именно в спорный период - с 26.05.2009 по 31.12.2009.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 ГК РФ), а также, в случае, если арендатор требование о погашении имеющейся задолженности в разумный срок не исполнил, - предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Как отмечено выше, истец в качестве доказательства соблюдения изложенных требований закона представил уведомление от 08.05.2009 N КС-3971, согласно которому комитет указал ООО «Экарп», что у последнего по состоянию на 24.04.2009 образовалась задолженность по арендной плате в размере 10 955 руб. 45 коп., из них: арендная плата в размере 8105 руб. 28 коп. и пени 2850 руб. 17 коп.

Из указанного уведомления следует, что истец предупреждал ответчика о наличии у последнего задолженности за иной период - до 24.04.2009, но не за спорный - с 26.05.2009 по 31.12.2009.

Между тем, как отмечено выше, требование о расторжении договора аренды истец в исковом заявлении связывает с невнесением ответчиком арендных платежей более двух сроков подряд (п. 5.2.4 договора) именно в спорный период - с 26.05.2009 по 31.12.2009.

Кроме того, из указанного выше уведомления невозможно установить, за какой конкретно период имела место указанная в уведомлении задолженность, а также имела ли место просрочка уплаты арендных платежей именно последовательно более двух сроков (п. 5.2.4 договора). Также доказательства наличия задолженности, на которую указано в названном уведомлении, истец не представил. Изложенное не позволяет суду проверить фактическое наличие данного нарушения.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора в части требования о расторжении договора аренды.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Следовательно, в части требования о расторжении договора аренды исковое заявление комитета подлежит оставлению без рассмотрения.

В соответствии с ч. 3 ст. 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Поскольку иск в части расторжения спорного договора аренды оставлен без рассмотрения, отсутствуют основания для удовлетворения искового требования истца о выселении ответчика из занимаемого помещения. Следовательно, в удовлетворении указанной части требований истцу следует отказать. Отказ в иске в части освобождения арендатором занимаемого помещения не препятствует повторному уведомлению ответчика и обращению арендодателя в суд с соответствующим иском в связи с новыми обстоятельствами.

При таких обстоятельствах решение суда по настоящему делу подлежит отмене в связи нарушением норм процессуального права (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ). Исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения, в части требования о выселении ответчика из занимаемого помещения истцу следует отказать.

ООО «Экарп» из федерального бюджета подлежит возврату государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченная на основании квитанции Сбербанка России от 28.04.2010.

Руководствуясь ст. ст. 148, 176, 268-271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2010 по делу N А07-533/2010 отменить.

Исковые требования Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью «Экарп» о расторжении договора от 07.04.2006 N 13179.1 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа оставить без рассмотрения.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью «Экарп» о выселении общества с ограниченной ответственностью «Экарп» из занимаемого нежилого помещения, расположенного на первом этаже по адресу: г. Уфа, ул. Гафури, д. 50, литера А, общей площадью 26,8 кв. м (помещения N N 24, 25, 26), отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Экарп» из федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченную на основании квитанции Сбербанка России от 28.04.2010.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbit

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка