ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 июня 2010 года Дело N А76-3202/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., судей Богдановской Г.Н., Мальцевой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Сельскохозяйственного производственного общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы «Плант» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.04.2010 по делу N А76-3202/2010 (судья Костылев И.В.), при участии: от Сельскохозяйственного производственного общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы «Плант» - Дудникова И.Т. (доверенность от 01.11.2007),

УСТАНОВИЛ:

Сельскохозяйственное производственное общество с ограниченной ответственностью Агрофирма «Плант» (далее - заявитель, Агрофирма «Плант») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным действия должностного лица органа местного самоуправления администрации г. Челябинска (далее - заинтересованное лицо, администрация) - первого заместителя главы г. Челябинска, выраженного в отказе от 27.01.2010 N 03-97 заключить договор купли-продажи земельного участка, обязании в месячный срок направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка площадью 857 кв. м с кадастровым номером 74:36:0403007:72, расположенного по адресу: г. Челябинск, Советский район, ул. Дарвина, 18 (ул. Блюхера, 69-г), и заключить с ним указанный договор (л. д. 2-3).

Решением суда первой инстанции от 16.04.2010 (резолютивная часть объявлена 09.04.2010) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Агрофирма «Плант» (далее также - податель жалобы) просит суд решение отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом сделан неверный вывод о том, что земельный участок под объектом незавершенного строительства не может быть приобретен в порядке п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Податель жалобы полагает, что действующим законодательством не установлено исключений для земельных участков, находящихся под объектами незавершенного строительства, следовательно, п. 1 ст. 36 ЗК РФ также распространяется на указанные земельные участки. Агрофирма «Плант» в апелляционной жалобе считает, что объект незавершенного строительства является зданием, поскольку на него выдан технический паспорт, кроме того, во всех документах (градостроительный регламент, распоряжение администрации от 05.03.2009 N 257-М) данный объект именуется зданием. Податель жалобы также полагает, что законом не предусмотрена зависимость права на выкуп земельного участка от возможности использования находящегося на нем объекта недвижимости.

От администрации письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители администрации не явились.

С учетом мнения представителя подателя жалобы и в соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей администрации.

В судебном заседании представитель Агрофирмы «Плант» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснил, что при заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства заявителю в порядке п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от продавца объекта. Соответственно, Агрофирма «Плант» имеет право на выкуп земельного участка в порядке п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя подателя жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 22.08.1997 между товариществом с ограниченной ответственностью «Челябинская мебельная фабрика» (продавец) (далее - ТОО «Челябинская мебельная фабрика») и товариществом с ограниченной ответственностью Агрофирмой «Плант» (в настоящее время - Агрофирма «Плант») (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение в составе: недостроенное здание стройцеха площадью 278,1 кв. м с прилегающей территорией общей площадью 763,75 кв. м согласно выкопировке из генплана, находящееся по адресу: г. Челябинск, ул. Дарвина, 4 (л. д. 9).

Согласно акту приема-передачи основных средств от 25.08.1997 Агрофирме «Плант» передано недостроенное здание стройцеха по адресу: г. Челябинск, ул. Дарвина, 4 (л. д. 10).

13 января 2004 г. при проведении технической инвентаризации определено фактическое местоположение недостроенного здания стройцеха (литера К) общей площадью 278,1 кв. м. Согласно справке от 24.02.2009, выданной областным государственным унитарным предприятием «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области (далее - ОГУП «ОблЦТИ»), объект незавершенного строительства расположен по адресу: г. Челябинск, ул. Дарвина, 18 (л. д. 37).

Заявителем в материалы дела представлен акт консервации объекта от 15.01.2004 в стадии выполнения строительства подвала, цокольной части фундамента, наружных стен (л. д. 35).

Согласно договору аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска без выдела в натуре N 430-98 Агрофирме «Плант» из земель муниципальной собственности переданы во временное пользование: земельный участок площадью 5082,5 кв. м с 30.07.1997 и земельный участок площадью 6426,25 кв. м с 25.08.1997, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Дарвина, 4 (л. д. 11-13).

Указанный договор зарегистрирован Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска 09.06.1999 в установленном законом и договором порядке (л. д. 12, оборот).

В соответствии с п. 4.1.3 арендатор имеет право на выкуп арендуемого земельного участка в порядке, установленном действующим законодательством и органами местного самоуправления города Челябинска.

27 апреля 2007 г. Агрофирмой «Плант» подана заявка N 965-04 на имя главы г. Челябинска на выкуп в порядке ст. 36 ЗК РФ земельного участка с кадастровым номером 74:36:04 03 007:0037, на котором расположен объект незавершенного строительства - стройцех, находящийся в собственности заявителя (л. д. 36).

В целях выкупа земельного участка, на котором расположен принадлежащий Агрофирме «Плант» объект незавершенного строительства, произведено межевание земельного участка.

Распоряжением администрации от 05.03.2009 N 257-м утвержден проект границ земельного участка площадью 857 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Дарвина, 18, с целью дальнейшей подготовки правоустанавливающих документов (л. д. 32).

Истребуемый Агрофирмой «Плант» земельный участок поставлен на кадастровый учет (л. д. 6-8), ему присвоен кадастровый номер 74:36:0403007:72 (предыдущие кадастровые номера 74:36:0403007:37, 74:36:04 03 007:0037) о чем свидетельствует кадастровый паспорт земельного участка от 29.05.2009 N 7436/206/09-649. В качестве разрешенного использования в кадастровом плане указано «для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания стройцеха».

Согласно протоколу от 18.09.2009 N 76 заседания комиссии по продаже земельных участков администрацией принято решение об отказе в выкупе испрашиваемого земельного участка (п. 5.2 протокола, л. д. 57-60).

Письмом администрации от 27.01.2010 N 03-97 заявителю отказано в выкупе вышеуказанного земельного участка на основании того, что исключительное право на приватизацию земельного участка согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ имеют собственники зданий, строений, сооружений. Действие данной нормы о порядке предоставления земельного участка на объект незавершенного строительства не распространяется (л. д. 38).

Агрофирма «Плант», полагая, что данный отказ является незаконным, обратилась с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что п. 1 ст. 36 ЗК РФ не предусмотрено исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся под объектами незавершенного строительства. Также суд указал, что выкуп земельных участков, расположенных под объектами незавершенного строительства, возможен только в случаях, прямо указанных в законе (приватизация объектов недвижимости незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), однако к настоящему делу данные случаи не относятся.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа изложенных норм права следует, что для признания недействительным оспариваемого в рамках настоящего дела отказа администрации в выкупе земельного участка необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие отказа требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент вынесения ненормативного акта, и нарушение данным актом прав и законных интересов заявителя.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения лежит на органе, принявшем решение. Вместе с тем, в соответствии со ст. 65 АПК РФ, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением законных прав и интересов заявителя лежит на лице, оспаривающем решение.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалованный ненормативный акт администрации не противоречит действующему в момент и месте его вынесения законодательству, в силу чего не может нарушать законные права и интересы заявителя.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в порядке ст. 36 ЗК РФ земельные участки предоставляются именно для цели эксплуатации распложенных на таких участках зданий, строений, сооружений.

Со специальным целевым назначением земельных участков, предоставляемых в порядке ст. 36 ЗК РФ, связан, в частности порядок определения местоположения границ таких земельных участков и их площади с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п. 7 ст. 36 ЗК РФ).

Таким образом, при предоставлении земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ обязательно учитывается целевое назначение расположенного на нем здания, строения, сооружения.

Между тем, в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Соответственно, до возведения и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства определить его назначение для целей определения местоположения границ распложенного под ним земельного участка и площади последнего не представляется возможным.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен Агрофирме «Плант» в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Довод подателя жалобы о том, что объект незавершенного строительства является зданием в том смысле, в котором подразумевается в ст. 36 ЗК РФ, отклоняется как несостоятельный.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно ст. 55 ГрК РФ право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Требования к строительству объектов являются основным содержанием положений ГрК РФ, начиная с мероприятий по планированию развития территорий, определению видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований градостроительных регламентов и градостроительных планов. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям ГрК РФ, направленным на устойчивое развитие территорий, и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным ст. 2 ГрК РФ.

Довод подателя жалобы о том, что в настоящем случае земельный участок приобретается им в порядке п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ввиду приобретения в порядке п. 2 ст. 271 ГК РФ права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от продавца объекта незавершенного строительства суд апелляционной инстанции не принимает в связи с тем, что в материалы дела документы, однозначно подтверждающие наличие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у продавца объекта незавершенного строительства - ТОО «Челябинская мебельная фабрика», не представлены.

Представленным в материалы дела письмом Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска от 19.04.2004 N 2767 (л. д. 43), в котором имеется ссылка на принадлежность ранее земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования ТОО «Челябинская мебельная фабрика», согласованы границы земельного участка площадью 9691 кв. м, в то время как площадь спорного земельного участка составляет 857 кв. м. Какие-либо иные документы, подтверждающие тот факт, что спорный земельный участок входит в земельный участок, ранее предоставленный ТОО «Челябинская мебельная фабрика» на праве постоянного (бессрочного) пользования, не прекратившемся на момент заключения в 1997 г. договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, заявителем в нарушение ст. 65 АПК РФ не доказана совокупность условий, необходимых для признания ненормативного правового акта недействительным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 176, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.04.2010 по делу N А76-3202/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу Сельскохозяйственного производственного общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы «Плант» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbit

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка