ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 июня 2010 года Дело N А47-10934/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2010 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Румянцева А.А., судей Богдановской Г.Н., Баканова В.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Алексеева Алексея Петровича на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 02.04.2010 по делу N А47-10934/2009 (судья Пирская О.Н.), при участии: Сушковой Т.А. представителя Гулевского Игоря Владимировича по доверенности от 20.11.2009, паспорт, Рябинского А.В. представителя Алексеева Алексея Петровича по доверенности от 10.11.2009, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Гулевский Игорь Владимирович, г. Оренбург (далее - истец, ИП Гулевский И.В.) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к индивидуальному предпринимателю Алексееву Алексею Петровичу, г. Оренбург (далее - ответчик, ИП Алексеев А.П.), о взыскании 199 731 руб. 83 коп., из которых 109 800 руб. 01 коп. - арендные платежи, 73 716 руб. 54 коп. - пени, 16 215 руб. 29 коп. - коммунальные услуги (с учетом уточнений). Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 02.04.2010 исковые требования удовлетворены частично.

С вынесенным судебным актом ИП Алексеев А.П. не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на то, что договор аренды считает незаключенным, так как в нем указано помещение не той площади, которое было предоставлено в действительности. Кроме того в договоре указан адрес жилого дома, а отметки о том, что по данному адресу расположено нежилое помещение N3, являющееся предметом договора аренды нет. Судом также неправильно дана оценка обстоятельствам о перечислении депозита в размере 54 900 руб., судом не было установлено в счет какого обязательства перечислены данные денежные средства.

ИП Гулевским И.В. в материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В отзыве на апелляционную жалобу указал на то, что договор является заключенным, ответчик пользовался имуществом без каких-либо возражений. Считает, что довод ответчика о неправильности оценки судом обстоятельств о перечислении депозита в размере 54 900 руб. является несостоятельным, поскольку, исходя из буквального значения содержащихся в п.2.5 договора аренды слов и выражений, не следует, что ремонтные работы должны производиться, именно в рамках договора аренды от 01.09.2009. Факт проведения ремонтных работ подтверждается договором подряда от 12.01.2009 с приложениями.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на неё.

Законность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, считает, что судебный акт подлежит изменению.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.09.2009, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное пользование недвижимое имущество - нежилое помещение N 3 общей площадью 122 кв. м., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Джангильдина, 3, находящееся во владении арендодателя на основании свидетельства о государственной регистрации права N 56 АА 667656 (п.1.1 договора).

Данный объект недвижимости находится в собственности ИП Гулевского И.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.07.2008 (л.д. 29 т.1).

Срок действия договора с 1.10.2009 по 31.08.2010 (п. 3.1 договора).

В соответствии с актом приема - передачи от 01.10.2009 арендодатель передал арендатору указанное помещение (л.д. 15 т.1).

Согласно п. 2.1 договора цена договора определяется как 54 900 руб. в месяц (за 1 кв. м. 450 руб.) без НДС.

Пунктом 2.3 договора установлено, что оплата по настоящему договору производится арендатором ежемесячными платежами в рублях в срок до 5-го числа каждого месяца за текущий месяц.

Пунктом 4.3.11 договора предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении арендуемых помещений в связи с окончанием срока действия договора, и за 2 (два) месяца при досрочном его расторжении.

Письмом от 07.10.2009 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.09.2009 с 7 ноября 2009 года (л.д. 59 т.1). Указанное письмо получено ИП Гулевским И. В. 08.10.2009, что истцом не оспаривается.

Претензией N б/н от б/д истец письменно сообщил ответчику о расторжении договора с 8 декабря 2009 года с учетом пункта 4.3.11 договора аренды (л.д. 60-61 т.1).

В связи с тем, что ответчиком не оплачена задолженность по арендной плате за период с октября 2009 года по 7 декабря 2009 года в размере 109 800 руб. 01 коп. истец обратился с настоящим иском в суд, ссылаясь на то, что договор аренды расторгнут по заявлению ответчика от 07.10.2009 на основании пункта 4.3.11 договора аренды от 01.09.2009, указав, что досрочное освобождение ответчиком помещения не освобождает его от обязанности оплатить арендную плату в период действия договора.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, с учетом условий спорного договора аренды (пункт 4.3.11 договора) договор считается расторгнутым и прекратившим свое действие через 2 месяца, при этом в течение 2 месяцев: с 8.10.2009 по 7.12.2009 он сохранял свою силу для обеих сторон. Отказ ответчика вносить арендную плату за указанный период суд признал не обоснованным несмотря на то, что помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения 2 месяцев с даты заявления от 07.10.2009. Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание довод ответчика о зачете в счет арендной платы за период 08.10.2009 по 07.12.2009 размера депозита в сумме 54 900 руб.

При этом суд первой инстанции указал на то, что расчет арендной платы в месяц необходимо исчислять из общей площади 121, 2 кв.м. и 450 руб. за 1 кв.м., соответственно размер арендной платы в месяц составляет 54 540 руб., поскольку согласно свидетельству о государственной регистрации от 8.07.2008 (л.д. 29 т.1), кадастровому паспорту на спорное помещение (л.д. 85-87 т.1) от 27.05.2008 следует, что общая площадь сданного в аренду помещения составляет 121, 2 кв. м., а не 122 кв.м., как указано в пункте 1.1 договора аренды, доказательств обратного истцом не представлено.

Выводы суда о заключенности договора правильны, основаны на всестороннем исследовании материалов дела, правильном применении норм материального права.

Между тем, выводы суда в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 108 988 руб. 71 коп., а также неустойки в размере 73 181 руб. 92 коп. являются необоснованными в силу следующих обстоятельств.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст.ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить подлежащее передаче арендатору имущество, соответствующий договор в силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается заключенным.

Определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности с позиций части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в аренду, и его состояния.

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в совокупности по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, пришел к верному выводу о том, что договор аренды нежилого помещения от 01.09.2009 является заключенным.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности определить передаваемое имущество в виду отсутствия схемы его расположения необоснованны.

Из технического паспорта следует, что помещение N 3 является самостоятельным объектом недвижимости. Указанное помещение передано ответчику по акту приема-передачи. При передаче имущества ответчик возражений по поводу идентификации передаваемого нежилого помещения не высказал. Доказательств того, что фактически ответчику было передано иное, нежели обозначенное в договоре аренды недвижимое имущество суду не представлено.

На основании п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендодатель вправе потребовать у арендатора внесения арендной платы до момента исполнения им обязанности по возврату объекта аренды.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, допустимым доказательством исполнения обязанности по возврату объекта аренды является документ о передаче имущества, подписанный сторонами сделки.

В силу ст. 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.

Ссылка ответчика на освобождение им арендуемого помещения, заявленная в обоснование вывода об отсутствии у него обязанности по оплате арендной платы, судом первой инстанции обоснованно отклонена, поскольку, во-первых, доказательств освобождения помещения ответчиком в нарушение ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, а во-вторых, досрочное освобождение арендуемого помещения не может являться основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (с учетом правовой позиции, изложенной в п. 13 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

В этой связи довод ответчика об отсутствии у него обязанности производить оплату арендной платы за период с 07.11.2009 по 07.12.2009 отклонен судом первой инстанции как не соответствующий закону и противоречащий материалам дела.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с учетом условий спорного договора аренды (пункт 4.3.11 договора) договор считается расторгнутым и прекратившим свое действие через 2 месяца, при этом в течение 2 месяцев: с 8.10.2009 по 7.12.2009 он сохранял свою силу для обеих сторон.

Суд первой инстанции также правильно указал, что расчет арендной платы в месяц необходимо исчислять из общей площади 121, 2 кв.м. и 450 руб. за 1 кв.м., соответственно размер арендной платы в месяц составляет 54 540 руб., поскольку согласно свидетельству о государственной регистрации от 8.07.2008 (л.д. 29 т.1), кадастровому паспорту на спорное помещение (л.д. 85-87 т.1) от 27.05.2008 следует, что общая площадь сданного в аренду помещения составляет 121, 2 кв. м., а не 122 кв.м., как указано в пункте 1.1 договора аренды, доказательств обратного истцом не представлено.

Между тем, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание довод ответчика о зачете в счет арендной платы за период 08.10.2009 по 07.12.2009 размер депозита в сумме 54 900 руб.

Согласно пункту 2.5 договора аренды арендатор перечисляет в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора аренды нежилого помещения арендодателю гарантийный депозит в размере месячной арендной платы 54 900 руб. Платеж засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды помещения. А в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора без видимых причин, данный платеж не возвращается арендатору, а засчитывается в счет произведенных ремонтных работ.

Согласно первому абзацу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу второго абзаца статьи 431 ГК РФ, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Указание в п. 2.5 договора на то, что в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора без видимых причин, депозит в размере месячной арендной платы 54 900 руб. не возвращается арендатору, а засчитывается в счет произведенных ремонтных работ, само по себе носит характер самостоятельного обязательства - выходящего за рамки договора аренды нежилого помещения от 01.09.2009, поскольку затрагивает права и обязанности сторон не только по договору от 01.09.2009, но и по иному договору по проведению ремонтных работ. Ответчик стороной по договору подряда не является. Из условий договора аренды не следует обязательство ответчика произвести оплату работ по договору подряда.

Кроме того, Гражданским Кодексом Российской Федерации предусмотрены иные последствия расторжения договора, в виде обязанности виновной стороны возместить причиненные убытки (ст. 453 ГК РФ). Вместе с тем, доказательств того, что истцом понесены убытки в размере 54900 рублей суду не представлено.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.09.2009 за период 08.10.2009 по 07.12.2009 подлежит удовлетворению в размере 54 098 руб. 71 коп., с учетом частичной оплаты в размере 12 396 руб. 77 коп., а также зачета депозита в сумме 54 900 руб.

Требования истца о взыскании задолженности по агентскому договору обоснованно удовлетворены в полной сумме 16 215 руб. 29 коп. согласно расчету истца, поскольку в соответствии пункту 1.3 договор аренды нежилого помещения от 01.09.2009 арендодатель обеспечивает предоставление, а арендатор использование и оплату услуг по отоплению, водоснабжению, электроснабжению, вывозу мусора и демеркуризации ртутьсодержащих ламп освещения и других. Пунктом 2.4 договора установлено, что коммунальные платежи, установленные пунктом 1.3 оплачиваются арендатором по агентскому договору, заключенному между сторонами данной сделки, самостоятельно ежемесячными платежами в рублях в срок до 5 числа каждого месяца, за текущий период или авансом (в зависимости от условий договора с коммунальными службами), сверх арендной платы и в арендную плату не входят. Доказательства оказанных услуг представлены в материалы дела, возражений относительно указанной задолженности ответчиком не заявлено.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что договор аренды является незаключенным, так как в нем указано помещение не той площади, которое было предоставлено в действительности, кроме того в договоре указан адрес жилого дома, а отметки о том, что по данному адресу расположено нежилое помещение N3, являющееся предметом договора аренды нет, судом апелляционной инстанции признана необоснованной.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности N 56 АА 667656 от 8.07.08 г. Гулевскому И. В. принадлежит нежилое помещение N 3, общей площадью 121, 2 кв. м., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Джангильдина, 3.

Из указанного свидетельства N 56 АА 667656 от 8.07.2008, кадастрового паспорта на спорное помещение (л. д. 85-87 т.1) от 27.05.2008 следует, что сданное в аренду помещение N 3 расположено на 1 этаже жилого дома и представляет собой отдельный объект недвижимости, имеющий отдельный вход.

Из акта приема-передачи к договору аренды от 01.09.2009 (л.д.15 т.1) следует, что имущество в виде нежилое помещение N 3, общей площадью 122 кв. м., расположенное по адресу: г. Оренбург, ул. Джангильдина, 3 ответчиком принято. Впоследствии каких-либо разногласий по вопросу идентификации переданного имущества между сторонами не возникало. Данные возражения были заявлены только в арбитражном суде после предъявления соответствующего иска. Предметом договора являлось все нежилое помещение N 3, а не его часть. Доказательств наличия иных помещений с идентичными данными, указанными в договоре аренды ответчиком суду не представлено. Поэтому оснований полагать, что стороны договора не имели возможность идентифицировать объект аренды, у суда апелляционной инстанции нет. Кроме того, факт передачи имущества, являющегося предметом аренды подтверждается частичным исполнением договора ответчиком.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъясняется в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и тому подобное).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» участникам гражданских правоотношений разъяснены условия, при которых арбитражные суды вправе применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным отношениям.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, по мнению Конституционного Суда Российской Федерации, речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, целью применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление баланса интересов, при котором взыскиваемая пеня, имеющая компенсационный характер, будет являться мерой ответственности для должника, а не мерой наказания.