ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 июня 2010 года Дело N А76-1413/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кошелева Владимира Владимировича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.04.2010 по делу N А76-1413/2010 (судья Воронов В.П.), при участии: от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - Бочаровой Ю.Г. (доверенность N 16262 от 24.12.2009),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска (далее - КУИиЗО, истец), Администрация города Челябинска (далее - Администрация, истец) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кошелеву Владимиру Владимировичу (далее - ИП Кошелев В.В., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 991 468 руб., пени в размере 3 155 232 руб. (с учётом увеличения исковых требований в части пени, л.д. 75).

Решением суда от 19.04.2010 (резолютивная часть от 19.04.2010) заявленные требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу КУИиЗО взыскан основной долг в сумме 572 971 руб. 80 коп., пени в сумме 286 485 руб., всего 859 456 руб. 80 коп.

С ИП Кошелева В.В. в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 15 938 руб. 81 коп.

В апелляционной жалобе ИП Кошелев В.В. (далее также - податель апелляционной жалобы) просит отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворенных исковых требований, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что расчёт арендной платы является неверным, так как произведён на основании применения неправильного коэффициента использования земельных участков, поскольку на момент заключения договора аренды земельный участок мог использоваться под осуществление оптово-розничной торговли, тогда как впоследствии соседним арендатором был возведён забор, что в настоящее время препятствует проезду большегрузного транспорта и использование земельного участка для осуществления указанной деятельности невозможно. Кроме того, ответчик был вынужден арендовать другие площадки для размещения своей продукции и товара.

Податель апелляционной жалобы также ссылается на то, что судом первой инстанции не принято во внимание, что существует два договора аренды - от 10.10.2000 и от 03.04.2002 - в отношении одного и того же земельного участка, в силу чего не выяснено, на основании какого договора подлежит взысканию арендная плата.

Считает, что взыскание арендной платы в ином размере, чем установлено договором аренды от 03.04.2002, невозможно, так как дополнительные соглашения в части изменения размера арендной платы сторонами не подписывались, размер арендной платы не изменялся.

Также указывает на то, что размер взысканной договорной неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, при этом не учтено, что КУИиЗО не предпринято попыток по досудебному урегулированию спора.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ИП Кошелева В.В. и Администрации не явились.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией с одной стороны и ИП Кошелевым В.В. и индивидуальным предпринимателем Рубизовой Л.Д. (далее - ИП Рубизова Л.Д.) с другой стороны подписан договор аренды земельного участка от 10.10.2000 УЗ N00418-Д-2000, согласно которому ответчику и ИП Рубизовой Л.Д. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 2003 кв.м. с кадастровым N 74:36:04 27 005:16 для совместной эксплуатации здания склада (л.д. 6-11).

Пунктом 1.4. договора установлено, что договор заключается сроком на двадцать лет.

По условиям п. 2.1. договора, арендатор вносит арендную плату согласно ежегодно пересматриваемому и прилагаемому к настоящему договору расчету платы за аренду земли (приложение N 2).

В соответствии с п. 2.2. договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями в четыре срока в течение года, с момента регистрации настоящего договора в Комитете по управлению имуществом г. Челябинска, не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что перерасчет величины платы за аренду земли и муниципальной инфраструктуры осуществляется арендодателем ежегодно, в одностороннем порядке, в связи с изменением базовых ставок арендной платы или действующего порядка расчета.

Согласно п. 2.5. договора, перерасчет величины арендной платы производится с начала календарного года, на основании соответствующего постановления Главы г. Челябинска.

В силу п. 6.3. договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

Сторонами согласованы расчеты арендной платы за земельный участок за период с 01.01.2000 по 31.12.2000 и за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 (л.д. 10-11).

В материалах дела имеется кадастровый паспорт земельного участка (л.д. 16-19).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 30.10.2000 (л.д. 15).

По договору купли-продажи от 02.03.2004 ответчик выкупил долю в размере Ѕ в здании склада у ИП Рубизовой Л.Д., право собственности истца на все здание склада, расположенного на указанном земельном участке, подтверждено представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 20).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендной платы, истцы обратились в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что наличие у ответчика задолженности по арендным платежам подтверждено материалами дела, за период взыскания с 01.01.2002 по 26.01.2007 судом применена исковая давность. Размер подлежащей взысканию договорной неустойки судом снижен в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При определении размера неустойки суд первой инстанции руководствовался условиями договора аренды от 10.10.2000, поскольку подписанный сторонами договор аренды от 03.04.2002, по существу являясь дополнительным соглашением к договору аренды от 10.10.2000, не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая договор аренды от 10.10.2000 УЗ N00418-Д-2000 на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд пришёл к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае предмет договора аренды определён сторонами как земельный участок площадью 2003 кв.м. с кадастровым N 74:36:04 27 005:16, расположенный по Троицкому тракту, 7 км., для совместной эксплуатации здания склада.

Кадастровый план земельного участка представлен в материалы дела (л.д. 16-19).

С учётом изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что между сторонами имеются разногласия относительно переданного в аренду земельного участка.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 ГК РФ).

Материалами дела также подтверждается, что договор аренды от 10.10.2000 УЗ N00418-Д-2000 был зарегистрирован в установленном порядке 30.10.2000, о чём в материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 15).

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно договору аренды от 10.10.2000 сторонами предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату согласно ежегодно пересматриваемому и прилагаемому к настоящему договору расчету платы за аренду земли (приложение N 2).

В соответствии с п. 2.2. договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями в четыре срока в течение года, с момента регистрации настоящего договора в Комитете по управлению имуществом г. Челябинска, не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что перерасчет величины платы за аренду земли и муниципальной инфраструктуры осуществляется арендодателем ежегодно, в одностороннем порядке, в связи с изменением базовых ставок арендной платы или действующего порядка расчета.

Согласно п. 2.5. договора, перерасчет величины арендной платы производится с начала календарного года, на основании соответствующего постановления главы г. Челябинска.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав с учётом изложенного подписанный между сторонами договор аренды от 10.10.2000, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сторонами был согласован уведомительный порядок изменения размера арендной платы при изменении ставок арендной платы соответствующими нормативными актами.

Кроме того, при определении подлежащего оплате размера арендной платы суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В абзаце 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы.

В связи с изложенным подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о недопустимости взыскания арендной платы в ином размере, чем установлено сторонами в договоре аренды при отсутствии подписанных дополнительных соглашений к нему.

При расчёте размера задолженности ответчика перед истцом за пользование земельным участком площадью 2003 кв.м. с кадастровым N 74:36:04 27 005:16, расположенный по Троицкому тракту, 7 км., суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчиком заявлено о применении исковой давности (л.д. 65-66).

Истцом заявлен период взыскания задолженности с 01.04.2002 по 01.02.2010, истец обратился в суд 27.01.2010 (л.д. 4).

В силу вышесказанного в связи с истечением срока исковой давности, в удовлетворении исковых требований в части за период с 01.04.2002 по 26.01.2007 судом первой инстанции правомерно отказано.

Судом дана оценка доводу подателя апелляционной жалобы о неправильном расчёте арендодателем арендной платы в связи с применением неверного коэффициента вида использования земельного участка.

Суд апелляционной инстанции, проверив представленный истцом расчёт арендной платы (л.д. 76), приходит к выводу о том, что за период с 27.01.2007 по 01.02.2010 истцом правомерно произведён расчёт:

- за период 27.01.2007 по 31.12.2007 - на основании решения Челябинской городской Думы от 26.12.2008 N 18/7.

- за период с 01.01.2008 по 28.04.2008 - на основании решения Челябинской городской Думы от 26.12.2008 N 18/7.

- за период с 29.04.2008 по 30.06.2008 - на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и Решения Челябинской городской Думы от 22.04.2008 N 31/20 .

- за период с 01.07.2008 по 31.12.2008 - на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и Решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7.

- за период с 01.01.2009 по 31.12.2009 - на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и Решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7.

- за период с 01.01.2010 по 01.02.2010 - на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО и Решения Челябинской городской Думы от 24.06.2008 N 32/7.

При этом дифференцированные коэффициенты ставок арендной платы за землю в зависимости от вида использования земельных участков определены истцом и судом первой инстанции правомерно на основании обозначенных нормативных правовых актов с учётом цели использования земельного участка - оптовая и розничная торговля.

Обоснование использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0427005:16 следует из кадастрового паспорта земельного участка (л.д. 16), разрешённое использование «для эксплуатации здания склада», при этом из письма ИП Кошелева В.В. в адрес председателя КУИиЗО (л.д. 79) следует, что здание склада используется для целей оптово-розничной торговли автомобильными и запчастями.

Доказательств использования земельного участка для иных целей ответчиком не представлено.

Ссылка ответчика на невозможность использования в настоящее время земельного участка по назначению ввиду возведения соседним арендатором забора подлежит отклонению как недоказанная. При этом ответчиком не доказано то обстоятельство, что возведение забора препятствовало использованию земельного участка под размещение склада для целей ведения оптово-розничной деятельности.