ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 июня 2010 года Дело N А34-906/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2010 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Богдановской Г.Н., судей Баканова В.В., Ермолаевой Л.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Курганская строительная компания» на решение Арбитражного суда Курганской области от 21.04.2010 по делу N А34-906/2010 (судья Мосина Т.А.),

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Курганская строительная компания» (далее - ЗАО «КСК», ответчик) о взыскании задолженности по договору N 13-з аренды земельного участка от 01.08.2002 в размере 773 012 руб. 30 коп., из них: арендная плата - 692 300 руб., пени - 80 712 руб. 30 коп.

Решением суда от 21.04.2010 (резолютивная часть от 20.04.2010) заявленные требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 773 012 руб. 30 коп., в том числе 692 300 руб. основного долга, 80 712 руб. 30 коп. договорной неустойки. С ЗАО «КСК» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 20 460 руб. 25 коп.

В апелляционной жалобе ЗАО «КСК» (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на то, что судом первой инстанции необоснованно взыскана задолженность по арендной плате за земельный участок площадью 10 000 кв.м., поскольку с учётом проведённых межевых работ в связи с вводом в эксплуатацию второй и третьей очереди строящегося дома с 01.12.2008 фактически используемая ответчиком площадь земельного участка составляет 3 075 кв.м.

Кроме того, с момента сдачи домов в эксплуатацию право фактического использования земли перешло к жителям данных жилых домов или организации, осуществляющей управление и эксплуатацию данных домов, а именно обществу с ограниченной ответственностью «ЖЭУ КСК».

Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились. Департамент просит рассмотреть дела без участия своего представителя.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.08.2002 между Департаментом государственного имущества и промышленной политики Курганской области (арендодатель) и ЗАО «КСК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 13-з (л.д. 6, 7).

В соответствии с постановлением Администрации (Правительства) Курганской области от 10.07.2007 N 315 «О реорганизации Департамента государственного имущества и промышленной политики Курганской области» указанный Департамент реорганизован путем разделения на Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области, Департамент промышленности, транспорта, связи и энергетики Курганской области. Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области является правопреемником всех прав и обязанностей Департамента государственного имущества и промышленной политики Курганской области в сферах управления государственным имуществом Курганской области, государственного регулирования имущественных и земельных отношений (л.д. 17-20).

По условиям договора аренды земельного участка N 13-з от 01.08.2002 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 10000 кв.м., расположенный по адресу: г. Курган, ул. 10 Больничная, категория земель: земли поселений, кадастровый номер 45:25:07 02 13:0028 (пункты 1, 1.2, 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора участок предоставляется для строительства 309-квартирного жилого дома с помещениями для работы с населением.

Срок аренды и обязательства по договору устанавливаются со дня подписания акта приема-передачи (пункт 1.5 договора).

Пунктами 1.6, 1.7 договора стороны согласовали, что договор заключается сроком на 11 месяцев. По истечении срока действия договора и при отсутствии взаимных претензий он пролонгируется на неопределенный срок.

Соглашением о внесении изменений от 20.04.2005 в договор аренды земельного участка N 13-з от 01.08.2002 стороны согласовали внести следующие изменения в пункт 1 «на участке имеются объекты незавершенного строительства 2 и 3 очереди здания 309 квартирного жилого дома, приобретенные ЗАО «КСК» по договору купли-продажи от 10.09.2001 (свидетельство о государственной регистрации права 45 РП 139620 и 45 РП 139621). Пункт 1.4 договора изложен в следующей редакции «участок предоставляется для строительства 2 и 3 очередей 309 квартирного жилого дома с помещением для работы с населением».

Акт приема-передачи в аренду земельного участка подписан сторонами 01.08.2002 (л.д. 8).

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендным платежам, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды N 13-з от 01.08.2002 является возобновлённым на неопределённый срок, наличие у ответчика задолженности по арендным платежам подтверждено материалами дела.

При этом, отклоняя доводы ответчика о необходимости взыскания арендной платы за часть фактически используемого земельного участка в связи с вводом в эксплуатацию части многоквартирного дома, суд также указал на отсутствие доказательств возникновения права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме, кроме того, земельный участок сформирован именно для строительства, а не для эксплуатации жилого дома, в эксплуатацию же введена лишь часть жилого дома.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценивая договор аренды N 13-з от 01.08.2002 на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд пришёл к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае предмет договора аренды определён сторонами как земельный участок площадью 10000 кв.м., расположенный по адресу: г. Курган, ул. 10 Больничная, категория земель: земли поселений, кадастровый номер 45:25:07 02 13:0028, участок предоставляется для строительства 2 и 3 очередей 309-квартирного жилого дома с помещением для работы с населением (с учётом соглашения о внесении изменений от 20.04.2005).

Кадастровый план земельного участка представлен в материалы дела (л.д. 8-9, 41).

С учётом изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что между сторонами имеются разногласия относительно переданного в аренду земельного участка.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор заключен сторонами сроком на 11 месяцев (п. 1.6 договора). В связи с чем не подлежал обязательной государственной регистрации.

В пункте 1.7 договора сторонами согласовано, что по истечении срока действия договора и при отсутствии взаимных претензий, договор пролонгируется на неопределённый срок.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Поскольку по истечении срока аренды ЗАО «КСК» (земельный участок не возвращён арендодателю по акту приёма-передачи) при отсутствии возражений со стороны Департамента (арендодателя), о чём свидетельствует подписанное сторонами 20.04.2005 соглашение о внесении изменений в договор аренды N 13-з, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно договору аренды расчет арендной платы оформляется в виде приложения к настоящему договору, является его неотъемлемой частью. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке. При изменении арендной платы оформляется новый расчет, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора аренды и является основанием для изменения арендной платы. Уведомление о пересчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения дополнительного соглашения. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно отдельными платежными поручениями (с указанием в назначении платежа даты и номера договора аренды) с оплатой до 30 числа текущего месяца. Не позднее следующего дня после оплаты арендатор предоставляет копи платежных поручений арендодателю. Согласно приложению N 1 к договору аренды земельного участка N 13-з от 01.08.2002 установлен размер арендной платы в 2002 году - 4 680 руб. в месяц, 56 160 руб. в год; в 2003 году - 8 424 руб. 17 коп. в месяц, 101 090 руб. в год (л.д. 7 оборот).

Уведомлением от 17.01.2007 исх. N 11-01-145 истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы в связи с превышением трехлетнего срока строительства в соответствии Постановлением Правительства Курганской области от 16.10.2006 N 348, до 10817 руб. в месяц. Факт направления уведомления подтвержден копией почтового уведомления от 19.01.2007 с отметкой о получении (л.д. 12 оборот).

Уведомлением от 23.11.2009 исх. N 11-01-7300 истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы в соответствии Постановлением Правительства Курганской области от 12.05.2009 N 234, до 81 129 руб. в месяц, 973 548 руб. в год. Факт направления уведомления подтвержден копией почтового уведомления от 25.11.2009 с отметкой о получении (л.д. 13 оборот).

С учётом изложенного, а также принимая во внимание п. 1 ст. 424 ГК РФ, ч. 3 ст. 65 ЗК РФ, абз. 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что сумма основного долга рассчитана истцом верно.

Доказательств погашения задолженности в полном объёме ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

Мнение ответчика, что судом первой инстанции необоснованно взыскана задолженность по арендной плате за земельный участок площадью 10 000 кв.м., так как в связи с вводом в эксплуатацию части многоквартирного дома фактически используемая ответчиком площадь земельного участка составляет 3 075 кв.м., отклоняется в силу следующего.

Исходя из п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 названного Закона).

Исходя из содержания ст. 29, 36 ЗК РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений жилого дома необходимо формирование земельного участка для соответствующих целей и постановка его на государственный кадастровый учет в соответствии с положениями Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве», а также Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (действовавшего до 17.05.2008), Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (вступившего в силу с 20.07.2009).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности факта постановки земельного участка под объектами недвижимого имущества, введёнными в эксплуатацию (вторая и третья очереди строящегося дома), на кадастровый учет в связи с формированием земельного участка именно для обслуживания и эксплуатации жилого дома, в то время как рассматриваемый земельный участок сформирован для целей строительства жилого дома.

При этом сам по себе факт проведения межевания и землеустроительных работ по смыслу норм ст.ст. 5, 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», не может свидетельствовать о создании земельного участка как объекта гражданских прав.

Кроме того, земельный участок предоставлен для строительства 309-квартирного жилого дома (договор аренды, л.д. 6, кадастровый план земельного участка, л.д. 5, оборот), тогда как доказательств окончания строительства указанного объекта и ввода в эксплуатацию всего объекта суду не представлено, а ввод в эксплуатацию возведённых очередей объекта не означает освоение предоставленного в аренду земельного участка по назначению.

Суду не представлено доказательств изменения сторонами договора аренды N 13-з от 01.08.2002 в части изменения объекта аренды либо назначения земельного участка.

В материалы дела также не представлено доказательств возникновения права собственности на помещения в здании 309-квартирного жилого дома у иных лиц, при этом в материалах дела имеются выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласно которым ЗАО «КСК» на праве собственности принадлежит незавершённое строительством здание 309-квартирного жилого дома (2, 3 очередь) по адресу: г. Курган ул. 10 Больничная (л.д. 32-33).

Ответчиком вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств передачи земельного участка в части, на которой расположены введённые в эксплуатацию объекты, управляющей организации, в связи с чем отклоняются ссылки подателя апелляционной жалобы на необоснованный отказ суда первой инстанции в привлечении к участию в деле ООО «ЖЭУ КСК», поскольку, принимая во внимание обязательственный характер отношений между истцом и ответчиком, права и обязанности данного лица судебным актом не затрагиваются.

Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств того, что постановлениями Администрации города Кургана N 7529 от 28.11.2008 и N 7528 от 28.11.2008 разрешено ввести в эксплуатацию именно объекты, расположенные на земельном участке, представленном ответчику по договору аренды N 13-3 от 01.08.2002, с учётом, что в указанных актах речь идёт о вводе в эксплуатацию 2, 3 очередей 309-квартирного жилого дома с помещениями для работы с населением по адресу: г. Курган, ул. Карельцева, 90 (л.д. 27-28).

С учётом изложенного, а также принимая во внимание положения ст.ст. 9, 65, 66 АПК РФ, согласно которым каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Указанные доводы апелляционной жалобы признаются судом не основанными на имеющихся в деле доказательствах.

Рассматривая требование о взыскании с ответчика договорной неустойки, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Поскольку договор аренды N 13-з является заключенным, условие о неустойке, указанное в п. 3.5 договора, суд считает согласованным.

Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляются пени по 0,1 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.