• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 08 декабря 2010 года Дело N А76-5850/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2010 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпачевой М.И., судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Бакшаевой Е.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Братищевой Ирины Борисовны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.09.2010 по делу N А76-5850/2010 (судья Зубенко В.М.), при участии: от общества с ограниченной ответственностью «Арендное предприятие «Капитал» - Соколова Д.С. (доверенность от 09.02.2010), от индивидуального предпринимателя Братищевой Ирины Борисовны - Родионовой О.В. (доверенность от 30.06.2010),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Арендное предприятие «Капитал» (далее - истец, ООО «АП «Капитал», общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Братищевой Ирине Борисовне (далее - ответчик, ИП Братищева И.Б., предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 813 564 руб. (с учетом уточнений требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

До принятия судом первой инстанции окончательного судебного акта по делу ИП Братищева И.Б. подала встречное исковое заявление о признании договора аренды нежилого помещения от 01.10.2008 незаключенным в части пункта 3.2.1, установленного дополнительным соглашением N 1 от 01.10.2008.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 03.06.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Наймушина Анна Николаевна (далее - Наймушина А.Н.), Тартаковская Екатерина Николаевна (далее - Тартаковская Е.Н.) ТСЖ «Жилой дом на Свердловском,64» (далее также - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.09.2010 (резолютивная часть от 17.09.2010) исковые требования ООО «АП «Капитал» удовлетворены в полном объеме. С ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 813 564 руб.. Также с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 19 271 руб. 28 коп. В удовлетворении встреченного искового заявления ИП Братищевой И.Б. отказано.

В апелляционной жалобе ИП Братищева И.Б. просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель ссылается на неполное исследование материалов дела, неправильное применение норм материального права. Доводы жалобы сводятся к следующему. В дополнительном соглашении не был установлен срок выполнения ремонтных работ, не был согласован объем работ, что повлияло на невозможность выполнения установленного сторонами обязательства по выполнению ремонтных работ. Ответчик 04.02.2009 направил в адрес истца сметный расчет для согласования, который истцом согласован не был. Доказательством направления сметного расчета истцу является квитанция об отправке и опись вложения, заверенная надлежащим образом работниками почтамта, которые судом исследованы не были. Требование истца о замене обязательства по выполнению работ на выплату самой суммы обязательства в размере 813 564 руб. со стороны истца в адрес ответчика не поступало. Истец заменил условия договора аренды от 01.10.2008, установленного пунктом 3.2.1 в одностороннем порядке без согласования с арендатором. Согласно ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) срок выполнения обязательства истек, так как срок действия договора от 01.10.2008 - до 01.09.2009. Ответчиком в пределах срока действия договора аренды было направлено письмо с просьбой согласовать объемы работ, истцом обязательства по согласованию исполнены не были.

Отзывов от лиц, участвующих в деле, к дате судебного заседания не поступило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились.

С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно справки Челябинского Обл.ЦТИ от 09.01.2008 (т. 1 л. д. 53) нежилое помещение N 1 площадью 339,7 кв.м по адресу: г. Челябинск, Свердловский проспект, 64 является общим имуществом собственников квартир дома. Характеристика нежилого помещения представлена выпиской из техпаспорта (т. 1 л. д. 54).

Квартиры под NN 1; 2;3;4; 5;6 в доме N 64 по Свердловскому проспекту в г. Челябинске принадлежат истцу, что подтверждено договорами купли-продажи и свидетельствами о регистрации прав на указанные квартиры (т. 1 л. д. 33-52).

Протоколом собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по Свердловскому проспекту, 64 в г. Челябинске от 30.09.2008 ООО «АП «Капитал» наделено собственниками правом передачи в аренду части нежилого помещения общей площадью 239,7 ИП Братищевой И.Б. на срок до 01.09.2009 (т. 1 л. д. 55).

01.10.2008 между ООО «АП «Капитал» (арендодатель) и ИП Братищевой И.Б. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (краткосрочный) (т. 1 л. д. 9-13).

Согласно условиям договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять в аренду часть нежилого помещения N 1, находящегося в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Челябинск, Свердловский пр., д. 64 (п. 1.1 договора).

Срок действия договора стороны определили с 01.10.2008 по 01.09.2009 (п. 5.1 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора установлена арендная плата, состоящая из постоянной и переменной величин. Ежемесячная постоянная величина арендной платы составляет: за период с 01.10.2008 по 18.04.2009 100 000 руб., с 18.04.2009 и до окончания срока аренды арендная плата составляет 167 979 руб. из расчета 700 руб. за 1 кв.м (п.3.2 договора).

Оплата постоянной величины арендной платы производится арендатором в порядке предоплаты не позднее 20 числа текущего месяца за следующий месяц аренды, но не ранее 5 рабочих дней с даты получения счета (п. 3.3 договора).

Договор подписан сторонами и скреплен печатями сторон.

Приложением к договору представлен акт приема-передачи объекта от 01.10.2008 (т. 1 л. д. 16).

Сторонами, кроме того, 01.10.2008 года подписано дополнительное соглашение N 1 (т. 1 л. д. 17).

Соглашением стороны изложили п. 3.2.1 договора в редакции, согласно которой арендатор обязуется произвести текущий ремонт арендуемого помещения своими силами или привлеченными и за счет собственных средств на сумму 813 564 руб. согласно сметной документации и сдать выполненные работы арендодателю с составлением акта приема-передачи.

ИП Братищева И.Б. письмом от 19.12.2008 обратилась к ООО «АП «Капитал» о расторжении договора с 01.01.2009 (т. 2 л. д. 61).

Актом осмотра помещения от 30.01.2009 зафиксировано, что при осмотре помещения, занимаемого ИП Братищевой И.Б., выявлено его неудовлетворительное состояние, что зафиксировано фотосъемкой (т. 2 л. д. 64, 65-69).

Письмом от 04.02.2009 ИП Братищева предложила ООО «АП «Капитал» со ссылкой на дополнительное соглашение от 01.10.2008 утвердить сметный расчет (т. 3 л. д. 91). В доказательство направления письма представлена копия описи почтового отправления (т. 3 л. д. 92). Указание на направление второй стороне самой сметы в данной описи отсутствуют.

ИП Братищевой И.Б. представлена копия локальной сметы на общестроительные и сантехнические работы на общую сумму 813 564 рубля. Дата составления сметы отсутствует.

Актом сверки взаимных расчетов за период с 01.09.2008 по 01.04.2009, предложенным ИП Братищевой И.Б. к подписанию со стороны ООО «АП «Капитал» в строке «дебет» указана сумма в размере 813 564 руб. со ссылкой на дополнительное соглашение по договору аренды. Акт подписан и скреплен печатью ИП Братищевой И.Б. (т. 3 л. д. 59). Графа «кредит» не содержит сведений о произведенной оплате указанной суммы или ее зачете.

Письмом от 19.03.2010 ООО «АП «Капитал» потребовало от ИП Братищевой И.Б. произвести текущий ремонт помещения на сумму 813 564 (т. 3 л. д. 70).

Поскольку указанное обязательство ответчиком исполнено не было, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования ООО «АП «Капитал», суд первой инстанции исходил из того, что все существенные условия договора аренды, в том числе и условия о размере арендных платежей, согласованы сторонами на момент подписания как основного договора, так и на момент подписания дополнительного соглашения к нему. Размер стоимости производства текущего ремонта получаемого в пользование помещения, стороны определили в сумме 813 564 руб. Согласованность указанной суммы подтверждена совокупностью доказательств, в том числе подписанием самого дополнительного соглашения с указанием конкретной денежной суммы; локальной сметой, обосновавшей сумму, сведениями, перечисленными в акте сверки взаимных расчетов, представленных самой ИП Братищевой И.Б., ссылками на дополнительное соглашение в переписке с арендодателем и иными доказательствами. Сторонами согласована смешанная форма арендной платы как в виде уплаты твердой суммы денежных средств, так и в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного недвижимого имущества - нежилого помещения N 1, находящегося в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Челябинск, Свердловский проспект, 64. Пункт 3.2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.10.2008) следует квалифицировать как достигнутое между сторонами договора аренды соглашение о размере и способе уплаты арендных платежей, на которое не распространяются положения статей 740 и 743 ГК РФ, регулирующих правоотношения в сфере строительного подряда. Суд отклонил довод ответчика о незаключенности дополнительного соглашения от 01.10.2008 N 1 ввиду несоблюдения существенных условий, предусмотренных для договора строительного подряда, как не основанные на нормах права. ИП Братищевой И.Б. не представлено доказательств незаконности распоряжения имуществом со стороны ООО «АП «Капитал» при заключении договора аренды и дополнительного соглашения к нему. Представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что арендодатель, будучи сам собственником шести квартир в доме N 64 по Свердловскому проспекту, действовал в пределах предоставленных ему иными собственниками полномочий. Доказательств надлежащего исполнения обязательств по производству ремонтных работ на сумму 813 564 руб. за период действия договора и после освобождения имущества, а также доказательств уплаты арендной платы в сумме 813 564 руб. ответчиком в арбитражный суд не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Отказывая ИП Братищевой И.Б. в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции указал, что в ходе рассмотрения дела нашло свое подтверждение согласование участниками сделки всех существенных условий договора аренды, которые нашли свое отражение как в тексте самого договора, так и в тексте дополнительного соглашения.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Оценивая положения рассматриваемого договора с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии основания считать договор незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае, как следует из п. 1.1 договора аренды, предметом аренды является нежилое помещение, при этом сторонами в договоре согласованы идентифицирующие признаки предмета договора.

Из содержания названных документов, а также с учетом исполнения договора аренды от 01.10.2008 путем передачи ИП Братищевой И.Б. спорного помещения в соответствии с актом приема-передачи от 01.10.2008 и использования его ответчиком, следует вывод об отсутствии между сторонами договора аренды разногласий относительно предмета договора, в силу чего основания считать договор аренды незаключенным отсутствуют.

В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ. Статей 131 ГК РФ также предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из смысла ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года не подлежит государственной регистрации.

На основании ст.ст. 131, 164, 433, 651 ГК РФ судом апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что срок действия договора аренды от 01.10.2008 составляет менее чем один год (п. 5.1 договора), поэтому считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда первой инстанции о том, что пункт 3.2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.10.2008) следует квалифицировать как достигнутое между сторонами договора аренды соглашение о размере и способе уплаты арендных платежей.

В соответствии с ч. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Договором аренды от 01.10.2008 предусмотрена арендная плата, состоящая из постоянной и переменной величин (п. 3.1 договора). Ежемесячная постоянная величина арендной платы составляет: за период с 01.10.2008 по 18.04.2009 100 000 руб., с 18.04.2009 и до окончания срока аренды арендная плата составляет 167 979 руб. из расчета 700 руб. за 1 кв.м (п.3.2 договора). Оплата постоянной величины арендной платы производится арендатором в порядке предоплаты не позднее 20 числа текущего месяца за следующий месяц аренды, но не ранее 5 рабочих дней с даты получения счета (п. 3.3 договора). Договор подписан сторонами и скреплен печатями сторон.

При этом соглашением N 1 от 01.10.2008 стороны согласовали п. 3.2.1 договора в редакции, согласно которой арендатор обязуется произвести текущий ремонт арендуемого помещения своими силами или привлеченными и за счет собственных средств на сумму 813 564 руб. согласно сметной документации и сдать выполненные работы арендодателю с составлением акта приема-передачи. Соглашение подписано и скреплено печатями сторон. Согласно п. 5 соглашение и все приложения к нему являются неотъемлемой частью договора аренды от 01.10.2008.

Таким образом, стороны согласовали и предусмотрели в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, а также возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Судом первой инстанции верно указано, что согласованность указанной суммы в соглашении подтверждена совокупностью доказательств, в том числе подписанием самого дополнительного соглашения с указанием конкретной денежной суммы; локальной сметой, обосновавшей сумму, сведениями, перечисленными в акте сверки взаимных расчетов, представленных самой ИП Братищевой И.Б., ссылками на дополнительное соглашение в переписке с арендодателем и иными доказательствами.

Отклоняется как несостоятельный и противоречащий материалам дела довод подателя апелляционной жалобы о том, что в дополнительном соглашении не был установлен срок выполнения ремонтных работ, не был согласован объем работ, что повлияло на невозможность выполнения установленного сторонами обязательства по выполнению ремонтных работ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления ответчиком локальной сметы. Представленная квитанция не содержит информации о направлении истцу локальной сметы (т. 3 л. д. 82).

Кроме того, апелляционный суд полагает, что отсутствие в пункте 3.2.1 договора сроков осуществления ремонтных работ не свидетельствует об освобождении арендатора от их выполнения в период действия договора аренды с 01.10.2008 по 01.09.2009.

Довод о том, что требование истца о замене обязательства по выполнению работ на выплату самой суммы обязательства в размере 813 564 руб. со стороны истца в адрес ответчика не поступало, истец заменил условия договора аренды от 01.10.2008, установленного пунктом 3.2.1 в одностороннем порядке без согласования с арендатором, судом апелляционной инстанции отклоняется.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

При этом по смыслу ч. 1 ст. 65 АПК РФ, обязанность по доказыванию отсутствия задолженности по внесению арендных платежей возлагается именно на арендатора.

Стороны в договоре аренды от 01.10.2008 и соглашении N 1 от 01.102008, являющегося неотъемлемой частью договора, согласовали и предусмотрели сочетание указанных форм арендной платы: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, а также возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Срок договора аренды от 01.10.2010 истек 01.09.2009, в пределах действия договора обязательство арендатором не исполнено. ИП Братищевой И.Б. доказательств надлежащего исполнения обязательств по производству ремонтных работ на сумму 813 564 руб. за период действия договора и после освобождения имущества не представлено. Указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии неисполненных обязательств по уплате арендной платы в форме проведения ремонтных работ.

В связи с чем, судом первой инстанции обоснованно удовлетворены исковые требования ООО «АП «Капитал».

Отказывая ИП Братищевой И.Б. в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно указал, что в ходе рассмотрения дела нашло свое подтверждение согласование участниками сделки всех существенных условий договора аренды, которые нашли свое отражение, как в тексте самого договора, так и в тексте дополнительного соглашения.

Судом правомерно принято во внимание то, что правовые аспекты заключенности договора аренды от 01.10.2008 являлись предметом рассмотрения по делу N А76-10757/2009 (т. 1 л. д. 20-27) и делу N А76-39920/2009 (т. 2 л. д. 14-20), в рамках которого договор аренды от 01.10.2008 был признан заключенным, поэтому данное обстоятельство в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ не подлежит дополнительному доказыванию.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ИП Братищеву И.Б.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.09.2010 по делу N А76-5850/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Братищевой Ирины Борисовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbit

     Председательствующий
судья
М.И.Карпачева
Судьи
В.В.Баканов
Г.Н.Богдановская

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А76-5850/2010
Принявший орган: Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 08 декабря 2010

Поиск в тексте