ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 декабря 2007 года Дело N А12-9067/07

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2007 года. Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2007 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Никитина А.Ю., судей Телегиной Т.Н., Лыткиной О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Варданян Д.Д.

при участии в заседании:

от истца - без участия,

от ответчика - без участия

от третьих лиц - без участия

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Черкасовой Н.В.

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 сентября 2007 года по делу N А12-9067/07-с66, (судья Копылов В.А.) по иску предпринимателя без образования юридического лица Черкасовой Н.В. к Департаменту муниципального имущества Администрации г.Волгограда, г.Волгоград,

третьи лица: Муниципальное учреждение «Жилищно-коммунальное хозяйство Красноармейского района г.Волгограда», г.Волгоград, Администрация г.Волгограда, г.Волгоград,

об обязании ответчика произвести зачет стоимости капитального ремонта в счет ареной платы

УСТАНОВИЛ:

Предприниматель без образования юридического лица Черкасова Н.В. обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества Администрации г.Волгограда об обязании ответчика произвести зачет стоимости капитального ремонта в сумме 1223985 руб. в счет будущей арендной платы с октября 2007 года за 62 месяца.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано ввиду нарушения истцом порядка проведения зачета.

Истец с решением суда первой инстанции не согласился, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, считает его незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.

Заявитель в апелляционной жалобе указывает на то, что проведение капитального ремонта было согласовано с арендодателем, проект на проведение капитального ремонта арендуемого помещения был согласован с компетентными государственными органами, истец обращался к арендодателю с заявлением о проведении зачета по арендной плате, но ему было в этом необоснованно отказано.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указывает на нарушение истцом порядка проведения зачета по арендной плате, предусмотренного «Положением о порядке предоставления в пользование и изъятия муниципального имущества», утвержденного Постановлением городского Совета народных депутатов от 15.12.00 N 21/297.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены надлежащим образом.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение арбитражного суда первой инстанции подлежит оставлению без изменений, а апелляционная жалоба ответчика - без удовлетворения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предприниматель Черкасова Н.В. на основании договора N 8/1508-03 от 22.10.03 получила в аренду от Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда нежилое помещение общей площадью 96 кв.м., расположенное по адресу г. Волгоград, ул. 40 лет ВЛКСМ, дом 12, для размещения мастерской по ремонту сложнобытовой техники. Срок действия договора был установлен с 22.10.03 по 20.10.04 (менее 1 года).

Помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 22.10.03.

27.11.03 арендатором получено согласие арендодателя на проведение реконструкции арендуемого помещения.

Арендатором был разработан рабочий проект реконструкции арендуемого нежилого помещения, прошедший необходимые согласования в органах архстройнадзора, архитектуры и градостроительства, санитарно-эпидемиологического и пожарного надзора.

Истцом за счет собственных денежных средств в период с апреля по ноябрь 2004 года была выполнена реконструкция нежилого помещения (перепланировка, устройство отдельного входа, а также ремонт). Согласно актам приемки выполненных работ за октябрь-ноябрь 2004 года стоимость выполненных работ по реконструкции составила 1223985 руб., которая была оплачена подрядной организации в указанной сумме платежными поручениями за период с 19.11.04 по 16.12.04.

Постановлением Администрации Красноармейского района N 5 П от 12.01.05 утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта по указанному выше адресу, в котором указывалось на уменьшение общей площади помещения с 96 кв.м. до 88,4 кв.м.

Уменьшение общей площади арендуемого помещения подтверждается справкой МУП «Красноармейское районное БТИ» N 2175 от 18.11.04.

По истечении срока действия первоначального договора аренды истцом с ответчиком ежегодно перезаключались договора аренды на срок менее года. Срок последнего договора аренды N 8-1508-06 от 04.10.06 истек 17.10.07.

В рамках действия указанного договора аренды арендатором было заявлено требование арендодателю об обязании последнего произвести зачет выполненных работ по реконструкции арендуемого имущества в размере 1223985 руб. в счет арендной платы с октября 2007 года авансом на следующие 62 месяца.

Судом первой инстанции было правомерно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата может быть предусмотрена в том числе путем возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны также вправе предусматривать в договоре сочетание различных форм оплаты арендной платы, предусмотренных пунктом 2 указанной нормы права.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 3 данной нормы стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласования проекта реконструкции арендуемого нежилого помещения арендатором с государственными органами (госархстройнадзора, архитектуры и т.д.), по мнению суда апелляционной инстанции, носили технический характер.

Истцом суду не было представлено согласование арендатора с арендодателем сметы на выполнение работ по реконструкции с указанием перечня работ, их объема и стоимости. При получении арендодателем сметы на проведение реконструкции арендованного имущества им может быть заявлен отказ на зачет стоимости отдельных работ в счет предстоящей платы за пользование имуществом.

Пункт 1.6 договора аренды, действовавшего на момент проведения реконструкции, предусматривал зачет стоимости неотделимых улучшений и капитального ремонта, произведенных арендатором в период действия договора при наличии разрешения арендодателя и балансодержателя полностью или частично в счет арендной платы до окончания срока действия договора. Пункт 1.6 аналогичного содержания содержится и в договоре аренды со сроком действия до 17.10.07.

В данном пункте основанием для проведения зачета, кроме того, соблюдение процедуры зачета, установленной органом местного самоуправления на момент обращения арендодателя за разрешением о проведении улучшений.

Порядок проведения зачета в г. Волгограде регулируется «Положением о порядке предоставления в пользование и изъятия муниципального имущества», утвержденным Постановлением городского Совета народных депутатов от 15.12.00 N 21/297.

В соответствии с п. 4.7.2 указанного нормативного акта органа местного самоуправления оформление зачета производится по решению Комиссии администрации г. Волгограда по проведению зачета в 2 этапа.

Первым этапом является согласование арендодателем предстоящих капитальных работ или проведения неотделимых улучшений объекта недвижимого имущества. При этом необходимо обязательное согласование проектно-сметной документации с балансодержателем.

На втором этапе арендатор после окончания работ составляет акт выполненных работ, который проверяется балансодержателем на предмет соответствия объему и стоимости фактически выполненных работ. Акт выполненных работ заверяется балансодержателем с указанием должностного лица его подписавшего Указанный акт и копии платежных документов, подтверждающих размер понесенных затрат с письменным заявлением арендатора направляются последним арендодателю для рассмотрения и принятия решения на Комиссии. В случае положительного решения о зачете арендодателем оформляется дополнительное соглашение о зачете к договору аренды с указанием суммы капитальных вложений, арендной плате и периода, за который производится зачет. Не допускался зачет на сумму денежных средств, превышающих размер годовой арендной платы. Зачет переходящих остатков капитальных вложений в счет арендной платы дожжен был оформляться на основании заявления арендатора в последующие периоды.

Такой же порядок зачета сумм затрат по проведению капитального ремонта предусмотрен Положением «О порядке проведения зачетов расходов бюджета города по капитальному ремонту в счет арендной платы за пользование объектами муниципального недвижимого имуществ», утвержденного постановлением Администрации г. Волгограда от 04.06.02 N 579. В данном нормативном акте указаны расходы на проведение ремонта, подлежащие зачету в счет арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

С заявлением о зачете в счет арендной платы истец обратился к ответчику только в марте 2007 года.

Ответчик в оформлении зачета по арендной плате отказал, поскольку размер затрат не был согласован с арендодателем.

При таких обстоятельствах письмо ответчика N 4537/8 от 27.11.03.о согласии на проведение ремонта не следует расценивать как согласие на проведение всех работ на общую сумму 1223985 руб.

Истцу было необходимо поэтапно соблюдать все требования, указанные в «Положении о порядке предоставления в пользование и изъятия муниципального имущества», которое было утверждено Постановлением городского Совета народных депутатов от 15.12.00 N 21/297.

Однако истцом был нарушен п. 1.6 договора аренды N8/1508/6 от 04.10.06., касающийся порядка согласования объемов и стоимости предстоящего капитального ремонта арендуемого имущества с арендодателем и балансодержателем.

При таких обстоятельствах в силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами суда первой инстанции о том, что понесенные расходы по капитальному ремонту не могут быть компенсированы авансом на будущее.

Требование о зачете должно заявляться арендатором при наличии реально существующей задолженности по арендной плате и наличии всех необходимых документов для проведения зачета с учетом нормативных актов органов местного самоуправления, регулирующих порядок проведения зачета.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал представленные доказательства и пришел к правильным выводам.

На основании изложенного, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, поскольку оно является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 06 сентября 2007 года по делу N А12-9067/07 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка