ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 сентября 2008 года Дело N А06-6091/2007

резолютивная часть постановления оглашена 15 сентября 2008 года

в полном объеме постановление изготовлено 15 сентября 2008 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Агибаловой Галины Ивановны,

судей Никитина Александра Юрьевича, Клочковой Наталии Александровны,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Судаковой Н.В.

при участии в заседании представителей сторон:

от истца - Вафиной Венеры Растямовны, действующей на основании доверенности N01-278 от 23 января 2008 года, Лищук Марины Витальевны, действующей на основании доверенности N05-7228 от 20 ноября 2007 года,

от ответчика - нет (уведомления N90125, 90124 о вручении почтовых отправлений адресатам 26 августа 2008 года приобщены к материалам дела)

рассмотрев апелляционную жалобу от 31 июля 2008 года предпринимателя без образования юридического лица Моршенниковой Л.В., г. Астрахань,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 18 июля 2008 года по делу NА06-6091/2007-7 (судья Серикова Г.В.)

по иску Комитета имущественных отношений г. Астрахани, г. Астрахань,

к ответчику: предпринимателю без образования юридического лица Моршенниковой Любови Викторовне, г. Астрахань,

о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения, взыскании 446806 руб. 47 коп.

в ходе судебного заседания судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 12 час. 55 мин. 11 сентября 2008 года до 16 час. 10мин. 15 сентября 2008 года

У С Т А Н О В И Л:

Комитет имущественных отношений г. Астрахани обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к ответчику, предпринимателю Моршенниковой Любови Викторовне о взыскании арендной платы в сумме 324024 рублей 17 коп., пени в сумме 122782 рублей 30 коп., расторжении договора аренды N7685 от 8 ноября 2000 года и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, ул. Н.Ветошникова 62.

Судом были приняты уточнения истцом в порядке ст. 49 АПК РФ размера исковых требований по арендной плате до 313828 рублей 71 коп. за период с 10 июля 2005 года по 10 июля 2007 года и пени - до 118 682 руб.83 коп. с 11 мая 2005 года по 20 июля 2007 года (т.1, л.д.131).

Решением арбитражного суда Астраханской области от 18 июля 2008 года исковые требования удовлетворены частично: расторгнут договор аренды нежилого помещения N7685 от 8 ноября 2000 года, выселен арендатор, Моршенникова Любовь Викторовна, из занимаемого им нежилого помещения по адресу: г. Астрахань, ул. Н.Ветошникова 62: взыскано с ответчика в пользу истца арендной платы в сумме 302100 рублей 88 коп., пени в сумме 23157 рублей 50 коп, а всего 325258 руб.38 коп. В остальной части иска отказано.

Индивидуальный предприниматель Моршенникова Любовь Викторовна обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда Астраханской области от 18 июля 2008 года отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в части взыскания арендной платы и пени, в остальной части - оставить без рассмотрения.

Заявитель жалобы считает вынесенное решение незаконным и подлежащим отмене по тем основаниям, что суд не дал надлежащей правовой оценки уведомлению об изменении арендной платы по спорному договору аренды, которое, по мнению заявителя жалобы, нельзя считать дополнительным соглашением к договору. Кроме того, уведомление о расторжении договора содержалось в требовании о понуждении к оплате арендных платежей, что не соответствует, как считает ответчик, закону.

Комитет имущественных отношений г. Астрахани полагает, что судом вынесено законное и обоснованное решение, которое не подлежит отмене.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 8 ноября 2000 года между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани, и Индивидуальным предпринимателем Моршенниковой Любовью Викторовной (арендатором) был заключен договор N7685 на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) (т.1 л.д. 6-9).

По условиям договора Комитет сдает Арендатору в арендное пользование нежилое помещение общей площадью 95,0 кв.м, расположенное на 1 этаже в кирпичном доме N62 по улице Ветошникова города Астрахани (л.д.8-10).

Срок действия договора определен пунктом 2: с 16 ноября 2000 года по 12 ноября 2002 года.

Изменениями N1- N3 к указанному договору стороны продлевали срок действия договора с 13 ноября 2002 года по 15 октября 2005 года (л.д.12-13,122).

Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться объектом недвижимости, в отсутствии возражений со стороны арендатора, договор является возобновленным на неопределенный срок (ст.ст.621, 610 ГК РФ).

В соответствии с разделом 3 договора аренды N7685 и приложением к нему - расчетом арендной платы (л.д.10), величина месячной арендной платы за арендуемый объект в момент заключения договора (без учета льгот и НДС) составляла 8178 рублей 45 коп.

По смыслу пункта 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Пунктом 8 договора стороны предоставили Арендодателю право на внесение изменений в договор аренды, в части увеличения арендной платы, в связи с решениями органа местного самоуправления.

Арендодатель, по ст. 655 ГК РФ, передал Арендатору в пользование спорный объект недвижимости, что подтверждается актом приема - передачи нежилого помещения от 8 ноября 2000 года (л.д.11).

Требования истца были основаны на ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора аренды N7685 от 8 ноября 2000 года, заключенного между сторонами, в части своевременного внесения арендной платы.

По смыслу пункта 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

Согласно пункту 8 договора аренды N7685 8 ноября 2000 года, заключенного между Комитетом и предпринимателем, арендная плата подлежит обязательному для сторон изменению в случае принятия нормативных правовых актов, изменяющих порядок платы за аренду муниципального имущества (решений органов местного самоуправления).

Таким образом, арендная плата подлежит обязательному для обеих сторон изменению в случае принятия нормативных правовых актов, изменяющих порядок платы за аренду государственного имущества.

Решением Совета муниципального образования «Город Астрахань» от 28 апреля 2005 года N106 «О порядке передачи в пользование объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории муниципального образования «Город Астрахань» и Приложениям к нему установлен иные ставки арендной платы.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением ставок не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора.

Условиями пункта 8(а) договора предусмотрено, что арендная плата по новой ставке выплачивается с момента ее введения, а пунктом 14(в) - договор досрочно расторгается, если "Арендатор" не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

По состоянию на 1 мая 2005 г. размер арендной платы увеличился с 5092,24 руб. до 16831,07 руб. в месяц (с учетом льгот), о чем Арендатор был извещен уведомлением от 14.05.2005 N05-1370 (л.д.16).

Судом первой инстанции правомерно указано в решении, что Арендатор, ответчик по делу, с 10 августа 2005 года по 10 июля 2007 года свои обязательства исполнил частично, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в сумме 302100 руб.88 коп., из них: за 2005 год - 58694 руб.15 коп.; за 2006 - 161234 руб.92 коп.; за 2007 год - 82171 руб.81 коп.

В соответствии со ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Поскольку ответчик постоянно нарушал условия договора аренды, не оплачивая своевременно арендную плату, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании с ответчика, кроме основного долга, пени за просрочку исполнения обязательства, соразмерную последствиям нарушения обязательства в соответствии со ст. 333 ГК РФ, и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Коллегия выводы суда находит правомерными как не противоречащие требованиям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в части расторжения договора аренды, указал, что Арендатором более двух раз подряд, по истечении установленного договором срока платежа, арендная плата не вносилась, следовательно, и в этой части требования Комитета обоснованны. Коллегия находит, что данный вывод не противоречит условиям договора и законодательству.

Так, согласно пункту 14 (в) договора и пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме того, длительное невнесение арендной платы в полном размере следует расценивать как существенное нарушение условий договора.

Указанное обстоятельство истцом было указано в исковом заявлении со ссылкой на статью 619 ГК РФ без указания пунктов и длительного периода невнесения арендной платы.

Уведомлением от 24 января 2007 года N05-426 арендатор был предупрежден о необходимости исполнения обязательства надлежащим образом, был установлен срок для его исполнения - 10 дней с момента получения уведомления и об освобождении занимаемого помещения в связи с прекращением договора аренды, 25 октября 2007 года арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора (л.д.14).

Ответчик ни в суд первой инстанции, ни в апелляционный суд не представил доказательств исполнения обязательства по оплате задолженности за аренду в срок, установленный в предупреждении.

Поскольку по истечении срока действия договора (после 21 августа 2005 года) арендатор продолжал пользоваться объектом недвижимости, в отсутствии возражений со стороны арендатора, договор являлся возобновленным на неопределенный срок (ст.ст.621, 610 ГК РФ).

Как следует из пункта 2 статьи 610 ГК РФ, «В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок».

Учитывая изложенное, следует отметить, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался трехмесячным сроком, установленным указанной нормой закона.

При оценке заключенности договора аренды суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что указанный договор не подлежал государственной регистрации.

Комитет и арендатор 8 ноября 2000 года подписали договор аренды N7685 сроком по 14 ноября 2000 года, но указали, что срок договора определяется с 16 ноября 2000 года.

Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК данный договор сроком менее года (с 16 ноября 2000 года по 14 ноября 2000 года) не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

По смыслу пункта 10 указанного Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ при продлении договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

При пролонгации договора фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

Таким образом, при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года (с 15 ноября 2001 года по 12 ноября 2002 года; с 13 ноября 2002 года по3 ноября 2003, года, с 4 ноября 2003 года по 24 октября 2004 года, с 25 октября 2004 года по 15 октября 2005 года).

В дальнейшем договор являлся продленным на неопределенный срок.

Пунктом 11 вышеназванного Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ разъяснено, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Таким образом, при вынесении решения в части удовлетворения иска о понуждении арендатора к освобождению занимаемого им нежилого помещения, суд первой инстанции исследовал все обстоятельства дела и оценил имеющиеся в деле доказательства, в том числе договор аренды, надлежащим образом.

На основании изложенного, апелляционная коллегия находит, что по делу принято законное и обоснованное решение. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 18 июля 2008 года по делу NА06-6091/2007-7 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273-277 АПК РФ.

Направить постановление арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка